【正文】 別化信貸政策執(zhí)行力度 415 國務院 國務院常務會議（“新國四條”） （一）對購買首套自住房且套型建筑面積在 90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于 30%；（二）對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于 50%貸款利率不得低于基準利率的 ；（三）對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。 差別化的信貸和稅收政策直指投機炒房等不合理的住房需求。 買首套 自住房且套型建筑面積在 90平方米以上的家庭（下同），貸款首付比例不得低于 30%；貸款買第二套住房的家庭，貸款首付比例不得低于 50%，貸款利率不得低于基準利率的 ；貸款 買第三套及以上住房，貸款首付比例和貸款利率應大幅度提高，要嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。（七）確保完成 2023年建設保障性住房 300萬㎡ 、棚戶區(qū)改造住房 280萬㎡ 的工作任務。, 不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放住房貸寬 . 強調第三套房的貸款發(fā)放 419 住建部 《關于進一布加強房地產市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知》 今后未取得預售許可的商品住房項目，房地產開發(fā)企業(yè)不得以認購 、預訂、排號、發(fā)放 VIP 卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用。 規(guī)范市場正常持續(xù) 4.21 銀監(jiān)會 二套房以住房套數(shù)為準，不在以貸款為準 銀監(jiān)會銀行業(yè)監(jiān)管一部主任楊家才 21日在接受記者采訪時，解讀了最新出臺的房貸新政。這與此前執(zhí)行的二套房認定標準出現(xiàn)了根本性的變化。 抑制流動性過剩 618 省政府 《山東省人民政府關于保持全省房地產市場穩(wěn)定健康發(fā)展的意見》 一是增加面向城市普通居民的住房供應 ；二是深入推進保障性安居工程建設 ；三是切實加強房地產市場監(jiān)管 ；四是合理引導住房消費 . 增加住房供應 山東房地產市場從 09年 10月份 — 10年 4月初，房價一直保持較快速度上漲。此次政策出臺預計年中會有階段性的價格調整，趨勢上會使市場逐步冷卻，總體上會使房地產銷售放緩，投資反應會略微滯后。在住房供應短期難以增加的情況下嚴格限制了各種改善名目的炒房和投機購房，按揭業(yè)務將承壓，有效遏制炒房現(xiàn)象。 當然隨著市場的演變成交量下跌必然造成價格下調，本次政策出臺后，對投資投機性購房行為具有較大的影響，未來一段時間房地產很有可能進入到價格調整，和成交量較大幅萎縮的局面，隨著交易量的萎縮，房價可能出現(xiàn)調整。 雖然新政在武城的執(zhí)行力度有限，但整體市場調整必然造成本縣購房者觀望情緒的滋生，對項目的銷售也會造成一定影響。 振華路整修必然升級振華路交通條件，強化振華路交通要道地位。 舊城改造大量的拆遷戶會對項目銷售帶來一定機會。 武城概況小結 總體來說武城經濟發(fā)展還有較大空間，各類型的物業(yè)市場相對來說發(fā)展相對滯后，在房地產開發(fā)時可以充分借鑒先行者的經驗和教訓 機 會 優(yōu) 勢 威 脅 武城房地產行業(yè)概況 典型項目分析 武城需求市場分析 武城縣整體概況 市場研究結論 第一部分 市場分析篇 一、供應市場項目分布圖 東方家園 國泰名都 祥云莊園 時代花園 浩天家園 美林家園 盛泰莊園 濱湖麗都 金馬商城 錦繡園 在售項目列表 項目名稱 開發(fā)商 位置 建筑類型 金馬商城 德州天宇房地產開發(fā)公司，德州東海房地產開發(fā)公司 武城升平廣場南側 小高層、高層 祥云莊園 山東浩科置業(yè)有限公司 武城文化街中段偏東 多層 東方花園 德州華都置業(yè)有限公司 振華街東首路北 多層 國泰名都 武城國泰置業(yè)有限公司 武城文化街東首 多層 浩天家園 山東貝州房地產開發(fā)有限公司 武城縣北方街南，古貝路東 多層 錦華錦繡園 德州錦華房地產開發(fā)有限公司 武城縣人民醫(yī)院北鄰 多層 美林花園 德州金源房地產開發(fā)有限公司 武城縣漳南街 12號 多層、小高層 盛泰名都 武城國泰置業(yè)有限公司 文化路以北青龍河以西 多層 濱湖麗都 德州華天房地產開發(fā)有限公司 武城縣振華街西首 多層 暢和園 山東東山置業(yè)有限公司 武城縣交警大隊對過中醫(yī)院南鄰 多層 ?武城在售項目分布不是很均勻，主要分布于城區(qū)中部和東部，項目所在區(qū)域已然形成一個居住聚集區(qū)，居住氛圍濃厚。 二、建筑類型列表 項目名稱 樓體類型 層數(shù) 建筑風格 點 /板式 金馬商城 小高層、高層 11層、 17層、 21層 現(xiàn)代 板式 祥云莊園 多層 5層、 6層 現(xiàn)代 板式 東方花園 多層 5層、 6層 現(xiàn)代 板式 國泰名都 多層 5層、 6層 現(xiàn)代 板式 浩天家園 多層 5層、 6層 現(xiàn)代 板式 錦華錦繡園 多層 5層、 6層 現(xiàn)代 板式 美林花園 小高層 12層 現(xiàn)代 板式 盛泰莊園 多層 5層、 6層 現(xiàn)代 板式 濱湖麗都 多層 5層、 6層 現(xiàn)代 板式 暢和園 多層 7層 現(xiàn)代 板式 ?武城在售項目以多層為主，已經出現(xiàn)小高層住宅項目，外立面風格較為單一。 ?全部采用板式結構，金馬商城、美林花園等產品建筑結構皆選擇板式，提高了產品品質和檔次。市場對其建筑風格反映一般。 項目名稱 主力戶型 主力戶型面積眾數(shù) 面積范圍（ ㎡ ） 金馬商城 二室二廳、三室二廳 120 ㎡ 95— 140㎡ 祥云莊園 二室二廳、三室二廳 95㎡ 68— 140㎡ 東方花園 二室二廳、三室二廳 120㎡ 70— 140㎡ 國泰名都 二室二廳、三室二廳 110㎡ 70220㎡ 浩天家園 二室二廳、三室二廳 120㎡ 82— 130㎡ 錦華錦繡園 二室二廳、三室二廳 110㎡ 80— 140㎡ 美林花園 三室二廳 139㎡ 13 138㎡ 盛泰莊園 二室二廳、三室二廳 120㎡ 80— 140㎡ 濱湖麗都 二室二廳、三室二廳 110 ㎡ 70— 142㎡ 暢和園 二室二廳 120㎡ 95— 127㎡ 三、戶型分析列表 戶型分析 ?120㎡左右的三室二廳、 80— 90㎡左右的二室二廳是供應市場上的主力戶型，這與開發(fā)商迎合當?shù)厣唐贩肯M者以居住改善型的需求為主有關； ?自住是大多數(shù)消費者的置業(yè)目的，超大或較小戶型市場反映平淡； ?戶型設計雖較實用，但明顯落后于主流市場的設計方向。 ?建筑以現(xiàn)代風格為主，外立面以面磚或涂料為主。 ?本地項目重視項目入口的設計，將項目入口做為項目賣點。 ?幼兒園和游泳池作為住宅項目配套在武城市場較為少見，這成為一個市場上的空白點。 六、營銷推廣分析 ?樓書等宣傳資料較為簡單，大多數(shù)宣傳資料采用單頁形式，折頁和宣傳冊較為少見。 ?售樓現(xiàn)場裝修一般，功能分區(qū)較為混亂，置業(yè)顧問專業(yè)素質、整體形象普遍一般。 地塊方正，住宅沿青龍河及升平廣場，拐角排開，住宅以西全部為商業(yè)，天際線較豐富。 金馬商城 開發(fā)商 德州天宇，山東東 海 總占地 89100㎡ 總建筑面積 18萬㎡（商業(yè) 10萬㎡，住宅 8萬㎡） 戶型面積范圍 95㎡ — 140 ㎡ 均價 住宅 2700元 / ㎡ 總戶數(shù) 住宅 800戶左右 容積率 綠化率 30% 停車位 地下停車位 1： 物業(yè)形態(tài) 小高層、高層。 戶型及銷售狀況 銷售房源 尚未取得預售證， 但已收部分首付 主力戶型面積 95— 120㎡，二室，三室 價格范圍 2400— 2800元 /㎡ 主打廣告語 都市地標，盡攬繁華 銷售率 尚未開盤 優(yōu)惠措施 現(xiàn)交首付二室優(yōu)惠1萬，三室優(yōu)惠 2萬 商業(yè)面積 40— 150㎡ 商業(yè)價格 4000元 /㎡ 6000元 /㎡ 綜合分析：項目規(guī)模較大，緊鄰升平廣場，配有大型商業(yè)，銀座有意進駐，對住宅物業(yè)價值大幅提升，戶型設計較新穎，有所創(chuàng)新，面積以中大戶型為主，地段優(yōu)良，但較嘈雜，不是很適合居住。 評價：項目規(guī)模較大，全部為多層，地段較好，臨振華路交通方便，但層高矮，室內較壓抑。 戶型及銷售狀況 剩余房源 220套左右 銷售房源 剩余東側部分房源，其余房源封盤 主力戶型面積 95— 120㎡，二室，三室 價格范圍 21002400元 /㎡ 銷售率 83% 優(yōu)惠措施 無優(yōu)惠 綜合分析：項目臨振華路，交通方便，戶型面積適中，東側有化工廠，有一定影響，層高較矮，室內較壓抑，內部園林景觀一般，產品品質沒有有效提升，區(qū)內配套簡單，生活配套有待完善。 評價：項目規(guī)模大，全部為多層產品，口碑差，建筑質量差，依然用樓板，銷售速度慢。 戶型及銷售狀況 推出房源 5月 18號，六期 288套房源及前期剩余房源。 主推戶型 外立面及建筑 三段式外立面，瓷磚到頂，土色和灰色為主，表現(xiàn)效果一般。 評價：項目規(guī)模適中，周邊配套較齊全，但工期拖得較長，口碑較差，二期更因為拆遷問題遲遲不能開工。 戶型及銷售狀況 推出房源 一期 260套 銷售房源 230套 主力戶型面積 85— 140㎡，二室 — 三室 價格范圍 1748— 2600元 /㎡ 主打廣告語 武城府邸 中央社區(qū) 銷售率 一期 90% 入住時間 一期 10年 10月份 綜合分析：項目規(guī)模不大，周邊配套相對齊全，戶型設計較實用但太傳統(tǒng)，沒有創(chuàng)新，項目工期較長，有延期交房的現(xiàn)象出現(xiàn)，口碑差，二期產品更因為遲遲不能拆遷，沒法往前推進，造成不良影響，社區(qū)雖地段較好，但品質一般。 需求市場調查目的及方法說明 調研方法： 我們此次需求調研部分主要采取“大樣本調研”與深度訪談相結合的方法，以期真實地反映市場現(xiàn)實及潛在需求狀況。 說明： 實際調研所反映的結果只是當前的市場狀態(tài)，并且不排除人們對于一些敏感性 因素的回避性。 自然因素分析 本項調查是針對一年內有購買意向的人群進行的。 隨著社會生活水平的不斷提高，年輕人良好的職業(yè)前景以及收入水平 ,及未來成家立業(yè)的需求， 25－ 40歲人群成為住宅消費潛在的主力軍。但公司、企業(yè)普通員工、職員所占比例較大。由于被訪者 2050歲為主，加之傳統(tǒng)生活方式，夫婦三人和一家三代的家庭結構較為常見。這部分被訪者可以代表武城整體狀況 不同年齡、婚姻家庭情況、學歷與住房面積需求的對應關系分析，揭示出不同的家庭狀況是購房者選擇住宅面積的決定因素。因此，這部分供應減少了市場的有效需求。年輕人結婚買房也占了較大比例。 購買戶型選擇 三室兩廳最受消費者歡迎，其次是二室二廳，住宅舒適性開始受到消費者重視。 小高層高層產品的接受程度隨著供應市場產品檔次的提高也受到普遍認可 別墅和花園洋房由于受眾較小，所占比例較小。這也是在售項目普遍采用的配套設施。 武城房地產行業(yè)概況 典型項目分析 武城需求市場分析 武城縣整體概況 市場研究結論 第一部分 市場分析篇 市場研究結論 （ 二）供應市場中多層仍占主導位置，小高層高層比例較低，但小高層、高層產品供應量開始增多；供應市場三室二廳及二室二廳的戶型較為暢銷，受到改善居住型消費者的認同；項目景觀設計特色較少，景觀設計尚未得到真正重視。 （一）武城經濟發(fā)展還有較大空間，各類型的物業(yè)市場相對來說發(fā)展相對滯 后，在房地產開發(fā)時可以充分借鑒先行者的經驗和教訓。 市場研究結論 （四）被訪者 2050歲為主，加之傳統(tǒng)生活方式，夫婦三人和一家三代的家庭結構較為常見。這部分被訪者可以代表武城整體狀況；改善居住環(huán)境是目前購房的主要目的；三室兩廳最受消費者歡迎，其次是二室二廳，住宅舒適性開始受到消費者重視；多層產品仍是市場首選，小高層、高層也逐漸被接受。提高置業(yè)顧問專業(yè)素質，差異化服務將提高銷售效果。 ?價格有拉升空間，高品質產品市場前景較大。 ?營銷宣傳手段單一，銷售現(xiàn)場裝飾簡單，置業(yè)顧問素質一般。 ?相關配套較為缺乏，雙語幼兒園、游泳池等高端物業(yè)配套尚未在武城市場真正出現(xiàn)。 繼承市場熱點，把握市場機會 項目定位 項目規(guī)劃 產品建議 項目分析 項目指標及地塊現(xiàn)狀 項目周邊現(xiàn)狀分析 項目 SWOT分析 第二部分：項目定位及產品建議篇 項目特性 項目所處地屬于武城縣城區(qū)規(guī)劃的重要居住區(qū)域，南側緊鄰城市主干道 ——振華路，距狀元廣場僅一路之隔，北側為文化路，西側緊靠廣電大廈，與南北主干道 —— 古貝路相距 200米，東側為花園路