【正文】 ................ 66 地塊周邊相鄰關(guān)系 ................................................................................ 67 地塊附近商業(yè)與配套設(shè)施 ..................................................................... 67 地塊附近景觀分析 ................................................................................ 70 地塊優(yōu)劣勢分析 .................................................................................... 70 第二章 項目 SWOT分析 ............................................................................ 72 第一部分 市場篇 （一）區(qū)位分析 第一章 大上海 崇明位于上海東北角，與上海其他城區(qū)的聯(lián)系被長江隔斷，上海市中心及其他城 區(qū)對崇明的輻射能力微小，崇明的發(fā)展相對比較封閉，是個 區(qū)域性市場 。 上海整體環(huán)境的改善對崇明的未來發(fā)展思路起到了指導(dǎo)性作用，將帶動崇明經(jīng)濟發(fā)展，帶動各產(chǎn)業(yè)發(fā)展。島上水潔風(fēng)清土凈，是上海最具潛在戰(zhàn)略意義的發(fā)展空間之一。到 2020 年，將崇明基本建設(shè)成為以優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境為品牌，以聞名的游樂度假為主導(dǎo)，以發(fā)達(dá)的清潔生產(chǎn)為支撐，成為國內(nèi)領(lǐng)先、國際一流的人類生態(tài)環(huán)境與生態(tài)活動示范島區(qū)，同時 也是上海連接長江三角洲和沿海大通道的北翼紐帶，這將為本案提供一個良好的外圍環(huán)境。全島面積 1225 平方公里，東西長 80公里，南北寬 13 至 18公里。 90%以上的土地標(biāo)高（以吳淞標(biāo)高 0 米為參照）在 米至 米 之間。09′30〃至121176。27′00〃至 31176。島上水土潔凈，空氣清新，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，居民平均壽命 歲。公元 618年（唐朝武德元年），長江口外海面上東沙西沙兩島開始出露，至明末清初，始連成一個崇明大島。公元705 年（唐朝神龍元年），在西沙設(shè)鎮(zhèn)，取名為崇明（ “崇 ”為高， “明 ”為海闊天 空， “崇明 ”意為高出水面而又平坦寬闊的明凈平地）。公元 1277 年（元朝至元十四年）升為崇明州，隸揚州路。民國時期，先后隸屬江蘇南通、松 江。 1958 年 12 月 1 日起改隸上海市，目前是上海十九個區(qū)縣中唯一的縣?？h政府所在地城橋鎮(zhèn)是全縣的政治、經(jīng)濟和文化中心。 2020 年底全島戶籍人口總數(shù)為 萬人，人口自然增長率已連續(xù) 9年保持負(fù)增長。 ③ 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 第一產(chǎn)業(yè)： 崇明是上海市重要的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)區(qū)，土地資源得天獨厚，全縣大力發(fā)展農(nóng)林結(jié)合、農(nóng)牧結(jié)合、糧經(jīng)結(jié)合、種養(yǎng)結(jié)合，穩(wěn)糧、擴經(jīng)、增林，農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整不斷推進(jìn)。 2020 年末，全縣耕地面積為 萬畝，比 2020 年增加 %，完成農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元，比 2020 年增加 %。 2020 年，實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 億元，比 2020年增長 %，全年完成工業(yè)銷售產(chǎn)值 億元，比2020 年增長 %，全縣獨立核算工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤 億元，比 2020 年增長 %。 ④ 旅游業(yè) 崇明島自然環(huán)境潔凈優(yōu)美，島上水土潔凈，空氣清新，氣候宜人，景色秀麗，風(fēng)光旖旎，生態(tài)環(huán)境良好?，F(xiàn)已形成東平國家森林公園、東灘濕地、中南部文化旅游區(qū)、中部前衛(wèi)村的 “農(nóng)家樂 ”、東部瀛東村 的 “漁家樂 ”、西部綠港村的 “西沙風(fēng)情游 ”等旅游景觀區(qū)。全縣 有公交線路 35 條，線路長度 公里，全年運送旅客 萬人次。 2020 年水運旅客 萬人次，渡運車輛 萬輛次，比 2020 年增長 %。全縣有二級綜合醫(yī)院 3所，?？漆t(yī)院 4 所，鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院 14 所。根據(jù)崇明島域自南向北的地帶性規(guī)律，結(jié)合島域東西兩端的特色空間要求和道路布局特征，整個島域總體布局將形成五大功能分區(qū)。 規(guī)劃崇東分區(qū)將建設(shè)成為全島標(biāo)志性的生態(tài)示范區(qū)、科教博覽區(qū)和休閑運動區(qū)。 二是依托通達(dá)性，重點發(fā)展大流量的休閑運動功能，建設(shè)上海國際公共高爾夫中心、馬術(shù)活動中心，并作為上海奧林匹克公園布局預(yù)留地和迪斯尼樂園的備選地之一，成為上海健康戶外運動的重點地區(qū)。 二、崇中分區(qū)（中央森林區(qū)與休閑度假、教育研創(chuàng)區(qū)） 崇中分區(qū)是全島位置居中、面積最大的分區(qū)，是規(guī)劃的崇明森林分布的最集中地區(qū)，在全島起著核心地位的作用。主要項目包括： 一是擴大建林范圍，完善林業(yè)結(jié)構(gòu)，辟建一系列大面積的景觀森林群落，形成 4 個左右的國家森林公園，并將水系與林地有機結(jié)合，整體相互溝通，形成上海最大的公共森林游憩地區(qū)。 三是試點承包土地（含宅基地）使用權(quán)流轉(zhuǎn)和置換農(nóng)民身份、農(nóng)村居民點外遷與崇南地區(qū)的集中城市化戰(zhàn)略相互接軌，扎實推進(jìn) “三個集中 ”，真正做到 “山河重整 ”。規(guī)劃崇北分區(qū)確定為大型主題樂園、大型會展論壇、大型科教園區(qū)、大型體育場所的布局空間，可接收和分流上海、江蘇（華北）兩方面的人流，并作為全島有機生態(tài)農(nóng)業(yè)的發(fā)展展示區(qū)進(jìn)行控制。 二是對積極籌劃世界級主題樂園等四大類型項目的引進(jìn)，未雨綢繆，使之成為崇明旅游度假島的先發(fā)地區(qū)，并能全方位地帶動崇明經(jīng)濟的發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。 規(guī)劃崇南地區(qū)確定為全島田園式的城市化 中心城區(qū)，最為集中的人口城市化地區(qū)和產(chǎn)業(yè)布局園區(qū)，成為全島農(nóng)村城市化和農(nóng)民市民化的導(dǎo)入空間。 二是按照低密度的田園水城風(fēng)格和鏈狀相接的組團(tuán)城市形態(tài)，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)城鎮(zhèn)間的生態(tài)林地、交通網(wǎng)絡(luò)和市政基礎(chǔ)設(shè)施，高標(biāo)準(zhǔn)地建設(shè)好居民小區(qū)、教育醫(yī)療設(shè)施和社區(qū)文化設(shè)施，成為全島基本現(xiàn)代化進(jìn)程中的服務(wù)中心，規(guī)劃人口約 55 萬，占全島人口的2/3。 五、崇西分區(qū)（生態(tài)景湖區(qū)與環(huán)湖度假、國際會議辦公區(qū)） 崇西分區(qū)是崇明全島位置最遠(yuǎn)、水質(zhì)最好、環(huán)境幽靜的地區(qū)，明珠湖周邊分布有崇西水閘、邊灘水庫等一系列生態(tài)湖泊和東風(fēng)西沙等島外島，是崇明島自然風(fēng)光最為優(yōu)良的地區(qū)之一。主要項目包括： 一是依托明珠湖的開發(fā)，培育國際會議基地、論壇中心、會展中心、企業(yè)總部等商務(wù)功能，力爭成為未來上海作為世界級城市勢必大力發(fā)展的國際組織或跨國機構(gòu)集中地。 三是對崇西深水岸線和外島地區(qū)進(jìn)行戰(zhàn)略儲備，作為遠(yuǎn)期離岸型自由貿(mào)易區(qū)、港口物流集運區(qū)、大型娛樂賓館業(yè)發(fā)展備用地。 崇明島具有先天的生態(tài)景觀優(yōu)勢，未來將建成世界級城市的海上花園，高起點規(guī)劃將使崇明島的綜合優(yōu)勢更加明顯。 崇明島目前處于發(fā)展期，各項建設(shè)均朝良性方 向發(fā)展，本案未來具有較大的升值潛力。 在未來四年中，原有城市布局難以適應(yīng)生產(chǎn)力發(fā)展，城市發(fā)展的重心由中心城為主轉(zhuǎn)向 “內(nèi)外并重 ”，進(jìn) 行新一輪布局，從而吸引人們的經(jīng)濟活動、居住活動、娛樂、休閑甚至購物向郊區(qū)城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移和擴散，為房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展提供廣闊的空間。 宏觀經(jīng)濟持續(xù)向好，投資環(huán)境日趨完善 數(shù)據(jù)來源：上海市統(tǒng)計局 上海 2020 年提出的目標(biāo)是：國民經(jīng)濟繼續(xù)保持持續(xù)快速健康發(fā)展，國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長率繼續(xù)高于全國 2—3 個百分點，到 2020 年人均國內(nèi) 生產(chǎn)總值達(dá)到 10000 美元左右；基本建立與國際大都市功能相適應(yīng)的新型產(chǎn)業(yè)體系，經(jīng)濟運行質(zhì)量和效益明顯提高，綜合經(jīng)濟實力顯著增強。 2020 年，崇明縣的第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)均保持增長勢頭，相比2020 年，分別增長了 %、 %、 %。 45004901533758126329689275001000002020400060008000100002020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020上海歷年及未來5 年G D P 增長趨勢（單位：美元） % 居民收入穩(wěn)漲，總體購買力強勁 過去六年中，上海城鎮(zhèn)人口和農(nóng)村人口的可支配收入均保持快速的增長 ，在人口數(shù)量基本穩(wěn)定，每年略有增加的情況下，上?？傮w的購買力呈現(xiàn)比較快的增長態(tài)勢， 1998 年－ 2020 年的年平均增長率為％，到 2020 年總體購買力超過 1717 億元，再考慮到上海有接近 300 萬的流動人口 (旅游人口 )，因此實際購買力已經(jīng)超過現(xiàn)有的數(shù)據(jù)，上海各區(qū)域的市場消費能力將繼續(xù)保持強勁勢頭。 兩周（ 10 月 18日 ——11 月 1 日）以來房地產(chǎn)交易情況分析 ② 對房價：消費者可承受房價實際下跌 2％ 對于消費者而言，本次加息最終的反應(yīng)機制是加息將導(dǎo)致月還款額的增加，進(jìn)而導(dǎo)致購買力的下降。 下表假定申請貸款為 50萬元，利率為 ％（加息后），那么在新的利息條件下的月供變化如下： 貸款年限 10 年 15 年 20 年 25 年 30 年 原月供 現(xiàn)月供 月供增加 增加比例 ％ ％ ％ ％ ％ 從上表可看出，本輪加 息導(dǎo)致的購買力下降的最大幅度也僅為 3％，考慮到五年以內(nèi)貸款利率較低，及并非所有人都是貸足 30 年等因素，綜合估計大約在 2％左右。同時由于購房者實際對于加息早就有了一定的心理準(zhǔn)備，因此，可以說本次加息可能帶來的影響被提前消化了。 就不同目的的購房者而言，加息的最直接影響各有不同，如表所示： 類別 影響分析 備注 住宅類 自住類 高檔 購房者的月供還貸額敏感度不高，影響不大 一次付清比例增多 中檔 對于月供敏感度較高，影響較大， 經(jīng)濟適用房 對于月供敏感度很高，影響很大， 重新考慮購買面積 非自住類 投資者 融資成本上升，投資利潤下降 投機者 融資成本上升，價格預(yù)期抬高 非住宅類 商業(yè)、辦公 加息對商辦的影響遠(yuǎn) 大于住宅類 ④ 對開發(fā)商：加息影響各有異同 通過對業(yè)內(nèi)開發(fā)商的了解，我們發(fā)現(xiàn)，雖然開發(fā)商由于加息導(dǎo)致開發(fā)貸款利率上漲，土地儲備的成本增加，從而面臨更大資金回籠壓力。根據(jù)我們所了解到的信息反饋，部分開發(fā)商由于資金鏈的緊張，甚至向地下錢莊或是信托機構(gòu)融資，融資利率高達(dá) 12％甚至 20％。行業(yè)的優(yōu)勝劣汰法則將會殘酷地考驗每一個業(yè)內(nèi)開發(fā)（投資）商。出于培養(yǎng)居民消費熱情考慮，因此自從去年以來，無論是控制土地還是壓縮信貸主要都是針對供應(yīng)方即開發(fā)商，但卻沒有從根本上改變消費者的購房熱情，或者說房地產(chǎn)熱并沒有改變，從而在需求持續(xù)高漲的環(huán)境下，其調(diào)控結(jié)果是房屋供應(yīng)增速快速下降，房價照升不誤，而加息，不僅 能夠從根源上調(diào)整房地產(chǎn)過熱的現(xiàn)實，也讓政府的宏觀調(diào)控由以往行政的方式向市場化的方式改變。銀行貸款利息的提高使得這部分投機者的還貸壓力進(jìn)一步增加，特別是對 “以租養(yǎng)房 ”的投資型客戶影響較大，而對于比較高端的、有其他固定收入的投資者影響相對較小。 ② 本次加息象征意義大于實際，再度加息影響巨大 無論是土地解禁后的配套政策出臺還是加息，宏觀調(diào)控政策都并非針對老百姓，其主要目的還是 對宏觀經(jīng)濟進(jìn)行調(diào)控，以壓制當(dāng)前經(jīng)濟過熱的局面，同時可以抑制物價，最終受惠的將還是老百姓。但卻使我們利率由以往下降的通道轉(zhuǎn)變?yōu)樯仙耐ǖ馈t無論（第二次）加息的幅度是多少，消費者的消費信心以及開發(fā)商的投資信心都將會受到極大的影響，市場的前景將會看淡。 加息所帶來的影響，也將在崇明房地產(chǎn)市場出現(xiàn)，就目前的微幅調(diào)整，對購房者產(chǎn)生的影響不大，但將會小幅度增加一次性付款客戶比例。該《細(xì)則》規(guī)定：（一）儲備擬依法征收后實行出讓的原農(nóng)村集體所有土地的，市土地儲備中心與區(qū)縣土地儲備機構(gòu)所占比例各為50%；（二）儲備第（一）項以外土地的，市土地儲備中心所占比例為 30%，區(qū)縣土地儲備機構(gòu)所占比例為70%。加上此前政府已經(jīng)出臺的《上海市土地儲備辦法》與《上海市建設(shè)項目審批用地規(guī)?？刂乒芾碓囆修k法》，今后上海的土地儲備體系將更趨完善。上海出臺土地儲備辦法的目的就是要增強政府對土地市場的調(diào)控力度， 加大政府對土地供應(yīng)源頭的控制。 崇明土地資源儲備量大，該政策的出臺，將對崇明的土地資源管理有指導(dǎo)作用。該系統(tǒng)除了免費掛牌二手房房源，直接受理買賣雙方過戶外，另一個突出亮點是將銀行引入，為客戶直接辦理按揭貸款，并對款項進(jìn)行監(jiān)管 。 點評： 一手房網(wǎng)上交易已經(jīng)運行了大半年，從目前來