【正文】 05060第一季度 第二季度 第三季度 第四季度2020年 2020年 注： 2020 年起成都市住宅空置統(tǒng)計面積為空置一年以上住宅面積（ 2020 年以前為空置總面積） 2020 年住宅空置面積 (空置一年及一年以上 ) 萬㎡。 2020 年一季度住宅空置 萬平米，同比下降 %。 2020 年一季度辦公用房空置面積 萬 ㎡， 同期增長 %。格林威治城〗營銷策劃報告 10 2 0 0 3 、2 0 0 4 年商業(yè)用房空置面積 05101520253035第一季度 第二季度 第三季度 第四季度2020年 2020年 注： 2020 年起成都市商業(yè)用房空置統(tǒng)計面積為空置一年以上商業(yè)用房面積（ 2020 年以前為空置總面積） 2020 年商業(yè)用房空置面積 (空置一年及一年以上 )達 萬㎡，與去年同期相比下降%。 房地產(chǎn)銷售價格 從 2020 年成都住宅銷售價格對銷售情況的影響來分析 ，總體購買趨勢還是集中在1800—2700 元 /㎡和 2700—3600 元 /㎡這個區(qū)間段里，這一區(qū)間銷售的面積量占總銷售量的%，價格一旦突破 3600 元 /㎡，它的銷售抗力就相當大。房價上漲一是成本推動，二是需求拉動，三是房屋自身品質(zhì)的提高。而大規(guī)模的舊城拆遷改造、成都市政府鼓勵購房消費政策的實施、城市化進程的加快以及居民收入水平的提高等所帶來的巨大消費需求，最終都體現(xiàn)在居民購房能力的增強上和購房的實際行動中。格林威治城〗營銷策劃報告 11 價格范圍 1800 以下 18002700 27003600 36005000 5000 以上 銷售面積 (m2) 占總銷售面積 (%) % % % % % 市區(qū)樓市發(fā)展統(tǒng)計 城東開發(fā)面積強勁增長，城南開發(fā)土地面積進一步萎縮 2020 年市區(qū)土地開發(fā)面積 萬平米，同比增長 %。城南 的開發(fā)面積有進一步萎縮的趨勢，同比減少 %。 市區(qū)商品房供銷狀況 A、分物業(yè)供銷狀況 市區(qū)新建商品房銷售旺盛，總量供求平衡 據(jù)成都市房管局數(shù)據(jù)： 2020 年市區(qū)共批準預(yù)售項目 260 個，總計面 積為 萬平米，同比增長 %；共銷售商品房 萬平米，同比增長 %。供求狀況的相對平衡也說明當前我市市區(qū)的房地產(chǎn)市場供需兩旺的一個基本格局已經(jīng)形成，市場步入一個良性發(fā)展的軌道。這種情況說明目前成都 市市區(qū)的住宅供應(yīng)較為不足，產(chǎn)生 〖中海 市區(qū)商業(yè)用房供略過于求 2020 年市區(qū)商業(yè)用房供應(yīng)面積達 萬平米，同比增長 %，而銷售面積為 萬平米同比增長 %，有 20 余萬的商業(yè)用房待銷售，但這仍屬于合理范圍之內(nèi)。辦公用房的供求狀況較為平衡， 2020 年供應(yīng)狀況為 萬平米，而銷售量為 萬平米，供求狀況較為平衡。 B、分方位供銷狀況 各方 位整體供求平衡，住宅供應(yīng)全面不足 2020 年成都市區(qū)的商品房各方位在總量上供銷基本平衡。城南和城西的供應(yīng)缺口約為 20 萬平米，城北的供應(yīng)缺口約為 15 萬平米。但可以看到一個明顯的趨勢就是城東的辦公用房供應(yīng)加快，全年城東供應(yīng)辦公用房達到 萬平米，同 比增幅達到 %。 由于城東、城南副中心發(fā)展的規(guī)劃已步入實施階段，而且三年以后成都市委、市政府、市人大、區(qū)政府等近 70 各部門將搬遷到城南副中心，錦江區(qū)區(qū)委、區(qū)人大、區(qū)政府等相關(guān)錦 〖中海因此，商業(yè)物業(yè)的市場前景非?？春?，良好預(yù)期促成了商業(yè)物業(yè)的大量供給。 C、份環(huán)域供銷狀況 一至二環(huán)路商品房總量供應(yīng)嚴重不足，二至三環(huán)供應(yīng)出現(xiàn)缺口 2020 年 12 環(huán)的商品房總體供應(yīng)量為 萬平米，同比下降了 %，而銷售量達到 萬平米，供銷缺口為 萬平米，供銷缺口較大。一至二環(huán)已經(jīng)成為供銷的主力環(huán)域，住宅供應(yīng)缺口達 萬平方米。 2020 年三環(huán)外的供應(yīng)面積達 萬平米，增幅達 %。而一至三環(huán)的住宅供應(yīng)量僅為 萬平米，相差約 177 萬平米，供應(yīng)量嚴重不足。格林威治城〗營銷策劃報告 14 三環(huán)內(nèi)辦公用房供應(yīng)旺盛，內(nèi)環(huán)至一環(huán)和二環(huán)至三環(huán)的商業(yè)用房供過于求 2020 年成都內(nèi)環(huán)以內(nèi)辦公用房批準預(yù)售面積為 萬平米，同比增長了 %，辦公用房的急劇膨脹源于成都市中區(qū)的 CBD 規(guī)劃建設(shè)以及一些交通要道的重新規(guī)劃建設(shè)實施中區(qū)的環(huán)境更加完善，去年也是近年來辦公用房增長最為迅速的一年，特別是市中心，這也是整體經(jīng)濟發(fā)展良好的一種表現(xiàn)，市場信心已經(jīng)逐步恢復(fù)。 附： 2020 年成都（小成都）各環(huán)域商品房供求狀況（單位：萬平米） 內(nèi)環(huán)以內(nèi) 內(nèi)環(huán)至一環(huán) 一環(huán)至二環(huán) 二環(huán)至三環(huán) 三環(huán)外 總體 供給 銷售 住宅 供給 銷售 辦公用房 供給 銷售 商業(yè)用房 供給 銷售 注：由于統(tǒng)計范圍不同，數(shù)據(jù)與市區(qū)同郊區(qū)比例略有不同。預(yù)計 2020 年，僅成都市二環(huán)路以內(nèi)，小戶型市場供應(yīng)量將不低于 70 萬 m2，整體開發(fā)面積將超過百萬平方米，加上潛在的小戶型市場總量可能將達到 150 萬 m2。目前一居室（ 3040m2）的租金大約在每月 400 至 800 元，如果租 給小型公司辦公且?guī)Ъ揖?，也不過 1000 元左右，租金還有繼續(xù)走低的趨勢。 〖中海 電梯公寓將逐漸被消費者所接受 a 新規(guī)出臺，鼓勵建高層 2020 年底，《成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》出臺，市場敏感人士從相關(guān)條例中可以讀出這樣一個信息：政府鼓勵開發(fā)商修建高層住宅。 b 地價漲幅不俗，電梯公寓開發(fā)趨熱 隨著成都市內(nèi)可供開發(fā)土地逐漸減少，開發(fā)量日漸萎縮，而市場需求依然保持旺盛，目前市內(nèi)（二環(huán)路）房地產(chǎn)開發(fā)土地來源主要來自舊城改造和拆遷，土地總供應(yīng)量十分有限，且土地成本高昂，分布零散，地塊狀況復(fù)雜，成片成規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)已不具備條件；隨著市內(nèi)城市改造，特別是城市交通系統(tǒng)和公共配套設(shè)施的改造，土地價值進一步提高，也導(dǎo)致市內(nèi)建筑 形態(tài)的進一步改變。尤其是市區(qū)地塊，原以為畝成交價在 200 萬元左右最高不超過 300 萬元的地塊，實際成交價卻達到 400萬 ~500 萬元，有的甚至接近 600 萬元。面對這樣高的地價，開發(fā)商別無選擇，只有開發(fā)電梯公寓，這樣才能保證項目的正常開發(fā)，也才能保證項目的品質(zhì)。隨著可供開 發(fā)的土地、特別是市區(qū)土地越來越少，土地價格也越來越高，這都決定了市區(qū)開發(fā)的主流必將是電梯公寓。根據(jù) 1997 年時的一份調(diào)查資料顯示，成都人對電梯公寓的接受程度相當?shù)停敢饩幼≡陔娞莨?nèi)的成都人不足 10%。再加上住宅消費新生代居住觀的改變，電梯公寓已經(jīng)開始 引領(lǐng)成都的居住時尚，并且這一大群人已經(jīng)成為住宅購買的中堅力量。 〖中海 2020 年的別墅項目首先表現(xiàn)在規(guī)模超常走大，小則 200 畝左右，大則上千畝。不過在產(chǎn)品上除了聯(lián)排別墅、雙拼、疊拼、上下僅為兩戶的躍層住宅外，小獨棟設(shè)計更受 歡迎，總價在五六十萬元左右的小獨棟別墅受城市中產(chǎn)階級的關(guān)注。在以下幾方面原因：舊城改造激活城西北樓市； 公共設(shè)施提升居住環(huán)境；區(qū)域成熟度不斷提升；城西北房產(chǎn)顯出升值潛力； 成都樓市開發(fā)規(guī)模平穩(wěn)、銷售價格平穩(wěn)增長預(yù)計漲幅達到 10% 成都市近年來樓市發(fā)展迅速，但由于城區(qū)可供開發(fā)的土地愈來愈稀缺以及國土局實施的嚴格的土地批租制度，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)的門檻逐步提 高，土地吸納難度逐步加大。 a 成都市國民經(jīng)濟的良性發(fā)展拉動成都地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展 近年來，成都國民經(jīng)濟全年市累計國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元、完成固定資產(chǎn)投資 億元，分別增長 13%和 %。逐步提高的居民可支配收入為商品房消費提供了經(jīng)濟保證。 b 成都樓市房價上漲空間較大 近來來，成都市房地產(chǎn)迅如發(fā)展，商品房銷售價格亦連年上漲，但比較全國平均水平，成都市的商品房銷售價格仍然處于較低的水平，上漲的空間較大。格林威治城〗營銷策劃報告 17 產(chǎn)開發(fā)。知名地產(chǎn)公司進入成都房地產(chǎn)市場，為成都帶來了先進的地產(chǎn)開發(fā)模式，整個行業(yè)對新都房地產(chǎn)市場認識不斷提高，帶來先進的小區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計、營銷觀念的逐步轉(zhuǎn)變，新型產(chǎn)品亦不斷出現(xiàn)。消費者已逐漸由對品牌認知過渡到對品牌的認同。成都地產(chǎn)業(yè)內(nèi)正在形成種積品牌開 發(fā)、經(jīng)營和管理為輸出導(dǎo)向的公司，他們利用他們先進的開發(fā)理念、豐富的項目運作經(jīng)驗及專業(yè)化的人才隊伍，以品牌輸出、團隊輸出的方式推動整個行業(yè)的發(fā)展。 外來發(fā)展上的強勢介入帶來地產(chǎn)業(yè)的品質(zhì)升級，亦必然促使商品房銷售價格的逐步上揚。 隨著成都市內(nèi)可供開發(fā)土地逐漸 減少，開發(fā)量日漸萎縮，而市場需求依然保持旺盛，供應(yīng)不足導(dǎo)致市內(nèi)房價將有所上漲。成片成規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)已不具備條件；隨著市內(nèi)城市改造，特別是城市交通系統(tǒng)和公共配套設(shè)施的改造，將使市中區(qū)的中心商業(yè)功能進一步加強；土地價值進一步提高，也導(dǎo)致房價將有可能進一步上揚。據(jù)了解， 2020 年，全國年產(chǎn)鋼 18155 萬噸，產(chǎn)銷率達到 103%，不僅當年生產(chǎn)的鋼材全部消費，還吃掉了以前余下的庫存?，F(xiàn)在由于建筑要求相當高，實行建筑責(zé)任終身制，推行環(huán)保建筑及新型建筑材料， 6 月 1 日起，又取消了粘土磚，都直接抬高了建筑的成本。 區(qū) 域市場特征 〖中海 B 區(qū)域住宅需求旺盛，市場供應(yīng)仍顯不足 該區(qū)域?qū)倬幼∶芗瘏^(qū)，區(qū)內(nèi)擁有川大及諸多企事業(yè)單位，隨著城市發(fā)展原有的舊式住宅無論在面積及功能上都不能滿足目前生活居住的需求，住宅市場需求日趨旺盛；但由于地處城東與城南的交界帶，房地產(chǎn)開發(fā)起步 較晚，供應(yīng)量有限，目前市場總體供應(yīng)量仍顯不足。 D 以府南河為界，東西兩岸房地產(chǎn)市場差異明顯 由于成都市住宅消費的地域性差異，城東和城南素有“窮人”和“富人”居住區(qū)之分。兩岸房地產(chǎn)項目無論在檔次、價格、消費群（包括消費群覆蓋 范圍）、區(qū)域配套等各方面均存在較大差距。 F 已建項目規(guī)模普遍偏小，但有向規(guī)模化、社區(qū)化發(fā)展的趨勢 受區(qū)域整體環(huán)境及土地供應(yīng)影響，該區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)條件及受關(guān)注都相對不高，已建成的項目規(guī)模普遍偏小，如鴻喜花園、萊茵河畔、棕東小區(qū)等。 G 區(qū)域商業(yè)消費需求旺盛，商業(yè)配套仍顯不足 由于區(qū)域住宅密集，人口密度大，區(qū)域內(nèi)商業(yè)消費十分旺盛，但就目前該區(qū)域內(nèi)商業(yè)分布而言，僅科華北路、致民路、宏濟中路的商業(yè)配套，無論在規(guī)模、檔次，還是商業(yè)分布、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)上都不能滿足區(qū)域消費的要求。格林威治城〗營銷策劃報告 19 H 無商業(yè)核心節(jié)點，商業(yè)分布分散 目前該區(qū)域商業(yè)主要集中在沿街底商或群房內(nèi)，由于去缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，形成臨街自發(fā)商業(yè)為主的商業(yè)形態(tài)（除科華北路形成以好友多為中心的商業(yè)帶外） ，分布較為零散，缺乏核心商業(yè)，商業(yè)輻射力不強、凝聚力較差。隨著九眼橋區(qū)域太平南街商業(yè)帶的沒落（其商業(yè)帶本身也具有較強的校園商業(yè)傾向），九眼橋區(qū)域出現(xiàn)商業(yè)覆蓋空白點。 新開發(fā)以及目前正在發(fā)售項目中，經(jīng)統(tǒng)計電梯 公寓項目約占總數(shù)量的一半，在成都市三環(huán)內(nèi)可供開發(fā)土地的逐漸減少，以及高昂的土地價格，建筑成本的不斷增長，開發(fā)商為確保正常開發(fā)和保證開發(fā)品質(zhì)，開發(fā)電梯公寓就成為了一種廣為采用的一種途徑。格林威治城〗營銷策劃報告 20 成都市電梯公寓方位分布情況東10%中16%北7%西30%南37% 在方位分布上，城南和城西所開發(fā)的電梯公寓最多，城南占 37%，城西占 30%。 從電梯公寓的環(huán)域分布和方位分布來看，反映了目前成都市房地產(chǎn)開發(fā)的基本狀況：城南的棕南、棕北、桐梓林、紫荊小區(qū)、神仙樹是成都的“富人區(qū)”，在樓盤開發(fā)規(guī)模、規(guī)劃設(shè)計、樓盤品質(zhì)等方面都領(lǐng)先于市內(nèi)其他片區(qū)，區(qū)域內(nèi)配套完善，社區(qū)環(huán)境優(yōu)美，是目前成都公認的最成熟的社區(qū)之一。所以城南、城西二環(huán)路附近所開發(fā)的電梯公寓較多。就目前在售電梯公寓而言，小高層電梯公寓占比重較大，約占三分之二。尤其以打著校園經(jīng)濟的小戶型項目銷售 勢頭極好，比如：金沙時代城、海棠月色、凱蒂陽光、銅鑼灣、純真年代、太陽門、好望角商業(yè)文化廣場、美 麗人生、凱悅新城、櫻花假日等。格林威治城〗營銷策劃報告 21 小高層電梯公寓項目簡表 序號 樓盤名稱 位置 方位 項目類別 開發(fā)商 總建筑面積（㎡） 總戶數(shù)（戶） 面積區(qū)間（㎡） 出售價格（元 /㎡） 配套設(shè)施 賣點 定位 /倡導(dǎo)理念 1 駿翔南苑 火車南站 南 三環(huán)路內(nèi) 小高層 成都岷蜀房地產(chǎn) 79127 2080 起 緊鄰城南高檔社區(qū) 紫荊小區(qū) 、火車南站和西南地區(qū)最大的農(nóng)貿(mào)市場 與 錦繡 為鄰和 芳草地 相伴 2 新世界麗舍花園 西安中路 西一環(huán)內(nèi) 1 幢 12 層小高層 華能 /中拓 28000 382 3270 3145 起 3 柳堤苑 九里堤南路 北 二環(huán)路內(nèi) 小高層 鐵道部第二勘測設(shè)計院房地產(chǎn) 46198 1998 起 智能化居住型（兼商務(wù)）公寓 高品質(zhì)電梯公寓 4