【正文】 價走勢不會下跌，但增幅減速卻是必然的。盡管幅度很小，但如果政府根據(jù)調(diào)研結(jié)果發(fā)現(xiàn)第一次加息實際上并未達到預(yù)期效果（房地產(chǎn)熱并未降溫），相應(yīng)的于近期實行再次加息。同時由于本次加息幅度僅僅 ％，對購房消費行為并不形成較大的影響。實力不濟的炒房者的短期投機行為將受到一定程度的遏制。 同時，目前房地產(chǎn)市場中的投資性比例已經(jīng)很高，而短期投機性需求更是占了絕大多數(shù)。 點評： ① 加息針對需求層面 目標(biāo)減少房地產(chǎn)投機活動 本次經(jīng)濟過熱的根源可以歸咎于房地產(chǎn)，而房地產(chǎn)過熱可以部分歸因于利率過低，過低的利率導(dǎo)致一些城市的大量消費者進入購房行列。 當(dāng)然對于不同性質(zhì)的開發(fā)企業(yè)，加息影響也各有不同，對于大型、品牌企業(yè)，由于 2020 年的金融控制以來，即開辟了多元的融資渠道，因此在項目現(xiàn)金流方面比較寬松，而那些中小 型企業(yè)則無異于雪上加霜。但是貸款無上限的政策卻給開發(fā)商以可以貸款的希望。 但并非說購房者因此就沒有任何反應(yīng)，經(jīng)歷了將近 9 年的連續(xù)降息后，可以預(yù)期未來整體金融政策很可能會進入一個加息周期，因此，購房者盡管對本 次加息反應(yīng)不大，但卻在心理上不希望看見連續(xù)加息的現(xiàn)象，那樣的話，還貸的壓力就會驟然加大。 ③ 對購房者：心理影響大于實際 考慮到加息對整體的房價影響僅僅為 2％左右，與同期的房價波動動輒 8％、 10％相比實在是小巫見大巫。根據(jù)這個機制，我們可以發(fā)現(xiàn)如果加息幅度為 ％（大多數(shù)貸款應(yīng)該都在五年期以上），消費者的購買力約下降 2％左右。 上海總體的購買力 19982020 數(shù)據(jù)來源：上海市歷年統(tǒng)計年鑒 二、近期政策分析 政策一： 10 月 28 日，央行出臺加息政策 影響分析 ① 對房地產(chǎn)市場：交易情 況波瀾不驚 根據(jù)我司近期對房地產(chǎn)成交量的跟蹤分析，自從28 號加息政策公布以來，上海全市的房地產(chǎn)無論是成交量還是成交價都未出現(xiàn)較大的變化，保持著平穩(wěn)的走勢，市場對加息政策的反響并不熱烈。 良好的經(jīng)濟環(huán)境，將吸引更多的投資者看好崇明，投資崇明，帶動區(qū)域經(jīng)濟循環(huán)發(fā)展。 近年來，在上海市整體經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的大環(huán)境之下，崇明島的發(fā)展也不甘落后。 崇明規(guī)劃的五大功能區(qū)的發(fā)展將依附于上海整體大環(huán)境的發(fā)展，上海成為國際中心，才能保證崇明未來的可能性，崇明是對上海城市功能的補充，上海是崇明賴以發(fā)展的大樹。 （二）市場分析 第一章 上海房地產(chǎn)宏觀大勢 一、上海整體投資環(huán)境分析 國際大都市背景下的城市新格局 從 2020 年－ 2020 年的五年是上海加快建設(shè)國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易、航運中心重要時期，在全球化背景下的區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，既融合又競爭的態(tài)勢更加明顯，上海作為區(qū)域經(jīng)濟的龍頭，要更好地服務(wù)于長江三角洲乃至全國，首先必須繼續(xù)保持自身在區(qū)域競爭中的優(yōu)勢。 本案處于五大功能分區(qū)的崇南分區(qū)，規(guī)劃為 “田園城市化中心城區(qū) ”，又處于老城區(qū)和新城區(qū)交界處，將是崇明島未來最為集中的人口城市化地區(qū)和產(chǎn)業(yè)布局園區(qū)，未來大量人口導(dǎo)入，對于本案的客戶定位具有指導(dǎo)作用。 對本案的啟示： 上海國際大都市地位的確立，將使整個上 海與國際市場接觸更加緊密，崇明作為西太平洋沿岸中點、上海北翼的長江口，這對于崇明未來打開外貿(mào)市場的可性行具有深遠意義；未來將引領(lǐng)崇明的住宅客戶群體朝中高檔化、國際化轉(zhuǎn)型。 二是開發(fā)環(huán)湖觀光、私家游艇等項目，有選擇地發(fā)展濱湖高檔別墅和度假休閑區(qū)。規(guī)劃崇西分 區(qū)將建成為生態(tài)景湖區(qū)和比照 “東方的日內(nèi)瓦 ”的大型國際會議、辦公區(qū)和環(huán)湖度假區(qū)。 三是調(diào)整優(yōu)化工業(yè)園區(qū)布局，化大力氣關(guān)閉全島高污染的 “五小 ”企業(yè)，加強崇明工業(yè)園區(qū)各分區(qū)對勞動密集型、農(nóng)副加工型和高科技型的企業(yè)承接作用，提供相當(dāng)數(shù)量的就業(yè)崗位，同時，創(chuàng)建上海首家國家級清潔生產(chǎn)示范區(qū)和海洋產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新基地，為經(jīng)濟發(fā)展提供新的增長點。主要項目包括： 一是啟動崇明新城和堡、廟、新、向等四個中心鎮(zhèn)片區(qū)建設(shè)，擴大中心城鎮(zhèn)規(guī)模，將全島較分散的居民點人口、產(chǎn)業(yè)向此地帶集中，推進崇明城市化的質(zhì)量和水平，同時也為全島山河重整、置換土地提供了重要的騰挪空間。 四、崇南分區(qū)（田園城市化中心城區(qū)） 崇南分區(qū)是全島的政治、經(jīng)濟和文化中心，是人口和城鎮(zhèn)稠密區(qū)及產(chǎn)業(yè)的集中區(qū)，呈帶狀分布，對全島經(jīng)濟和社會的空間輻射效果強大。主要工作包括： 一是對島域北岸沿線新墾區(qū)土地進行整理和儲備，協(xié)調(diào)對農(nóng)場和江蘇部分行政區(qū)的關(guān)系，積極論證啟東大橋選址和沿海高速公路、沿海鐵路的走向，控制分散、零星的土地批 租和開發(fā)行為。 三、崇北分區(qū)（主題樂園區(qū)與有機生態(tài)農(nóng)業(yè)展示區(qū)） 崇北分區(qū)是全島土地成本最為低廉的地區(qū)，滬崇蘇高速公路穿越，土地增值空間較大，是崇明戰(zhàn)略性開發(fā)的重要棋子之一。 二是大力發(fā)展休閑度假、旅游接待、會議會展和休療養(yǎng)基地建設(shè)，積極推進國際高等教育、研發(fā)公司總部的選址布點建設(shè)，并可培育一批牧場莊園和農(nóng)場莊園，形成高起點的生態(tài)型產(chǎn)業(yè)格局。 規(guī)劃崇中分區(qū)將建成為全島的中央森林區(qū)和生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)，最集中的森林休閑、度假療養(yǎng)區(qū)和國際性的高等教育、研創(chuàng)總部區(qū) 。 三是按照國際生態(tài)社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)上海實業(yè)生態(tài)度假園區(qū)和陳家鎮(zhèn)生態(tài)示范鎮(zhèn)，以旅游度假、科教研發(fā)、會議會展功能為依 托，并推進有機農(nóng)業(yè)、循環(huán)工業(yè)和清潔能源，成為全國生態(tài)化社區(qū)建設(shè)的試點窗口和國際性的科教博覽基地。主要項目包括： 一是辟建東灘國際濕地觀光公園、候鳥觀賞保護區(qū)等崇明標(biāo)志性的原生態(tài)景觀區(qū)，開發(fā)建設(shè)生態(tài)旅游和生態(tài)博覽區(qū)。 一、崇東分區(qū)（大通道景區(qū)與生態(tài)示范、休閑運動區(qū)） 崇東分區(qū)是崇明生態(tài)島未來的門戶地區(qū)之一，是全國沿海大通道的生態(tài)窗口展示地區(qū)，也是崇明生態(tài)島通達性最高的地區(qū)之一。 第二章 崇明未來的五大功能區(qū) 崇明未來的發(fā)展，將順應(yīng)世界城市化發(fā)展新階段中日益顯現(xiàn)的生態(tài)化趨勢，圍繞上海建設(shè)世界級城市和生態(tài)型城市的目標(biāo)，立 足于拓展上海城市發(fā)展新的空間和發(fā)掘新的經(jīng)濟增長點，彌補上海城市提升品質(zhì)之需，探索崇明可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略之路。 ⑥ 教育醫(yī)療配套設(shè)施 崇明縣現(xiàn)有中學(xué) 38 所（包括高中 12 所）、小學(xué)36 所、職業(yè)學(xué)校 3 所（其中國家級重點職校 1 所）和中等專業(yè)技術(shù)學(xué)校 3 所。 崇明至上海的過江交通已非常便捷，島上有南門、新河、堡鎮(zhèn) 3 個港口通航上海的吳淞、寶楊路、石洞口碼頭，每日進出航班約 220 個，南門港平均 20分鐘左右就有一班船發(fā)出，高速船至寶楊路僅需 40分鐘左 右，南門至石洞口車客渡航線已實行 24 小時通航。 ⑤ 交通運輸 崇明全縣公路總長 公里（不包括鄉(xiāng)村公路），其中一級公路 公里，二級公路 公里，三級公路 公里，四級公路 公里。 2020 年已成為上海地區(qū)第一個被國家環(huán)?？偩终矫膰壹壣鷳B(tài)示范區(qū)，是療養(yǎng)、度假、旅游的理想之地，具有發(fā)展海島旅游的天然條件。 第三產(chǎn)業(yè)： 近年，崇明第三產(chǎn)業(yè)有了較快發(fā)展， 2020 年第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %，占全縣國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達到了 %。 第二產(chǎn)業(yè)： 經(jīng)過 20 多年穩(wěn)步發(fā)展，崇明的工業(yè)已形成金屬制品、電氣機械、紡織服裝、船舶修造、生物醫(yī)藥、現(xiàn)代通信、輕工化工、食品、建材等較為齊全的工業(yè)門類。以發(fā)展優(yōu)質(zhì)大米、河蟹、白山羊、特色蔬菜、林果花五大類重點產(chǎn)品為抓手，進一步突出科技、設(shè)施 、信息與市場建設(shè)，追求優(yōu)質(zhì)、高效、生態(tài)，推動農(nóng)業(yè)生產(chǎn)全面發(fā)展。民族以漢族為主，另有蒙古族、回族、滿族、壯族、白族、彝族、朝鮮族、維吾爾族、布依族、哈尼族、土家族、藏族等少數(shù)民族。島上還有 4 個市屬國營農(nóng)場、 2 個軍墾農(nóng)場，上海實業(yè)集團公司在島上建有一個現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)。 現(xiàn)狀： 崇明縣是崇明島上的行政主體，目前轄有 13 個鎮(zhèn)和 1 個鄉(xiāng)。解放后，隸屬江蘇南通專區(qū)。公元 1396 年（明朝洪武二年）由州為縣，先隸揚州路，后隸蘇州府，兼隸太倉州。公元 1222 年（南宋嘉定十五年）設(shè)天賜鹽場，隸通州。公元 696 年（唐朝萬歲通天元年）初，始有人在島上居住。 ② 歷史與現(xiàn)狀 歷史： 崇明島成陸已有 1300 多年歷史。51′15〃，地處北亞熱帶，氣候溫和濕潤，年平均氣溫 ℃ ，日照充足，雨水充沛，四季分明。54′00〃，北緯 31176。 島嶼地 理位置 在東經(jīng) 121176。島上地勢平坦，無山崗丘陵，西北部和中部稍高，西南部和東部略低。 區(qū)域概況 ① 地理環(huán)境 崇明島位于上海東北角，三面環(huán)江，一面臨海，西接長江，東瀕東海，南與浦東新區(qū)、寶山區(qū)及江蘇省太倉市隔水相望，北與江蘇省海門市、啟東市一衣帶水。 隨著 2020 年底滬崇蘇越江通道的通車和中國沿海大通道崇明島橋地位的確立， 21世紀(jì)初的崇明將憑借特殊的島嶼格局、捷便的理想位置、良好的生態(tài)環(huán)境、廣闊的土地資源四大優(yōu)勢，在上海城市整體布局中發(fā)揮后發(fā)效應(yīng)，成為上海 21 世紀(jì)初期選擇的戰(zhàn)略重點地區(qū)之一。 二、世界級生態(tài)島 ―― 崇明 崇明：上海世界級城市的生態(tài)島區(qū)、 “海上花園 ” 崇明地處西太平洋沿岸中點、上海北翼的長江口，素有 “東海瀛洲、長江門戶 ”之稱，是中國的第三大島和全世界最大的 河口沖積島，面積 1225 平方公里，人口 64 萬。 十五期間，上海率先建設(shè) “一城九鎮(zhèn) ”（現(xiàn)已改為“三城八鎮(zhèn) ”），將崇明的 “堡鎮(zhèn) ”歸入為 “一城九鎮(zhèn) ”發(fā)展規(guī)劃中，近年又重新對崇明縣進行整體規(guī)劃，劃分為五大功能分區(qū)。崇明 一、 國際大都市 ―― 上海 上海作為國際型大都市對崇明縣的發(fā)展戰(zhàn)略具有指導(dǎo)性作用 進入新世紀(jì)后，上海建設(shè)西太平洋沿岸的世界級城市和國際金融、貿(mào)易、經(jīng)濟和航運中心之一的目標(biāo)日益清晰，城市功能和形態(tài)也進入了大 規(guī)模的拓展期，上海國際大都市地位的確立，將引導(dǎo)全市各城區(qū)引進外資，發(fā)展適合當(dāng)?shù)貐^(qū)域的產(chǎn)業(yè)體系，拉動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。 第一部分 市場篇 ..................................................................................................... 4 （一）區(qū)位分析 .................................................................................................... 4 第一章 大上海 崇明 ....................................................................................... 4 一、國際大都市 ―― 上海 ................................................................................. 4 二、世界級生態(tài)島 ―― 崇明 ............................................................................. 5 崇明：上海世界級城市的生態(tài)島區(qū)、 “海上花園 ”.................................. 5 區(qū)域概況 ................................................................................................. 6 第二章 崇明未來的五大功能區(qū) ................................................................. 10 一、崇東分區(qū)（大通道景區(qū)與生態(tài)示范、休閑運動區(qū)） .............................. 11 二、崇中分區(qū)（中央森林區(qū)與休閑度假、教育研創(chuàng)區(qū)） .............................. 12 三、崇北分區(qū)（主題樂園區(qū)與有機生態(tài)農(nóng)業(yè)展示區(qū)） .................................. 13 四、崇南分區(qū)（田園城市化中心城區(qū)） ..................