【正文】 投資信心。第四部分 關(guān)于項(xiàng)目的競爭力評估及提升辦法一、與其他投資性物業(yè)競爭力對比分析（一）其他投資性物業(yè)調(diào)查其它投資性物業(yè)調(diào)查列表（見后附）小結(jié)（1）總體來看，入市較早的幾個項(xiàng)目（比如金沙國際、鉆酷等）銷售業(yè)績好于后期入市的幾個項(xiàng)目，從另一個側(cè)面反映了市場整體形勢在近兩年趨向嚴(yán)峻。價格修正建議目前我們認(rèn)為嘉年華位于江北商圈核心地段，折扣店及其他相關(guān)業(yè)種鋪位銷售價格應(yīng)略高于目前市場在售產(chǎn)權(quán)式商鋪 (其它產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售價格見后附調(diào)查表)，（建筑面積）、整體比其他產(chǎn)權(quán)式商鋪價格幅度也不宜高過一倍，沙坪壩賽博定價宜在兩者之間。舉例說，一個鋪位月租金為400元/平方米、年租金為4800元/平方米，正常來說售價應(yīng)該達(dá)到62000元/平方米左右。（4）市場上當(dāng)前分零銷售的產(chǎn)權(quán)式商鋪，1樓建筑面積價格最高在2—3萬元/平方米，由于賽博的品牌優(yōu)勢已經(jīng)物業(yè)良好的經(jīng)營狀況，價格相對較高是完全合理的，但是我們建議高出的幅度不宜太大。（2）進(jìn)一步考慮，如果由于市場競爭的需要，商場格局需要進(jìn)行一定的調(diào)整以改善購物環(huán)境，那么投資戶高價購買的專柜可能一夜之間變成了過道，其心理落差必將非常巨大。根據(jù)對嘉年華項(xiàng)目整體定位的初步設(shè)想，折扣店及其他相關(guān)業(yè)種和KTV樓層價格可以稍微略高于同類商業(yè)價格。在定價過程中，專柜建筑面積暫以5平方米計(jì)算，鋪面建筑面積暫以30平方米計(jì)算，公攤按40%計(jì)算。以沙坪壩某物業(yè)為例，整體出租給一個商家，每平方米月租金35元、年租金420元，如果以年租金13倍即5460元/平方米的價格出售，每年的租金收入差不多與其承諾付給投資戶的回報(bào)相當(dāng)；但是在實(shí)際銷售中，租金收入與其承諾給投資戶的8%年回報(bào)有非常大的差距，這意味著每年必須投入相當(dāng)資金以填補(bǔ)這一缺口，這完全是一種融資手段，如果開發(fā)商企業(yè)資金鏈斷裂，投資戶的回報(bào)就成為一紙空談，投資戶的投資安全性無法得到充分保證。三、定價方法對于在經(jīng)營的商業(yè)物業(yè)而言，根據(jù)租金水平計(jì)算售價比較客觀：在目前的投資市場上，大部分投資性物業(yè)回報(bào)在8%左右，高于銀行存款利息三倍，事實(shí)證明這一回報(bào)比例投資者是能夠接受的，他們將在13年左右收回所投入的全部資金并獲得物業(yè)資產(chǎn)，從而正常講，物業(yè)售價應(yīng)該是年租金的13倍左右。管理公司通過向經(jīng)營商家收取較高標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營（物業(yè)）管理費(fèi)的方式獲利。因此建議在適當(dāng)調(diào)低回報(bào)率、設(shè)定長年限租約承諾，比如6%、10年。三、四樓業(yè)態(tài)定位初步考慮為折扣店及其他相關(guān)業(yè)種經(jīng)營，通過包裝應(yīng)該可以讓投資戶感受到比較好的經(jīng)營前景，但是其對安全性的顧慮仍然存在，因此建議提供一定年限的租約承諾，初步考慮以5年、8%較為適宜。嘉年華項(xiàng)目計(jì)劃不承諾返租，只與投資戶簽定代理經(jīng)營協(xié)議，并收取一定比例的管理費(fèi)。其他通過討論貴司及我方均認(rèn)為對項(xiàng)目形象、命名及推廣主題都有再定位的必要性，由于時間原因，目前考慮尚不成熟，如能正式建立合作關(guān)系，我方將與廣告單位配合系統(tǒng)的提出相關(guān)建議。項(xiàng)目整體功能描述在上述的業(yè)種組合條件下，項(xiàng)目將成為一個屬于城市年輕一族的時尚地帶，有吃、有玩，有良好的氛圍，還有大量超值的商品帶來的驚喜。在前期的討論中，貴司表示可以考慮與小業(yè)主協(xié)調(diào)、獲取該樓面經(jīng)營權(quán)，并將其功能改造為美食城，使整個商業(yè)部分功能更加協(xié)調(diào)。（3）我們認(rèn)為，根據(jù)項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群的年齡水平和收入狀況，類似好樂迪檔次的品牌較為適宜。量販?zhǔn)終TV（5F）（1）目前觀音橋商圈的KTV經(jīng)營水平不高，對于其他品牌商家來說，預(yù)留出了比較明顯的搶灘空間。（6）名牌服裝和休閑運(yùn)動服飾在目標(biāo)消費(fèi)群環(huán)節(jié)并不完全重疊，但相互之間不沖突，考慮將其組合在項(xiàng)目內(nèi)主要目的是更多的消化物業(yè)面積，并使折扣店的商品種類更加豐富，增強(qiáng)經(jīng)營中的競爭力。（5）從商家的角度看，將換季、下架，或是缺碼并且該款式不計(jì)劃再生產(chǎn)的服裝打折銷售，可以有效降低庫存并加快資金流通速度，安排在專門的折扣店銷售又可以維護(hù)品牌形象，也是一種理想的經(jīng)營方式。（3）以折扣店作為主題，項(xiàng)目經(jīng)營過程中形象及功能定位非常鮮明，應(yīng)該可以吸引相當(dāng)數(shù)量年輕時尚一族，在淘寶心態(tài)的驅(qū)使下向本項(xiàng)目聚集，在經(jīng)營競爭中居于一個比較主動的地位。名牌及運(yùn)動休閑服裝折扣店（4F）（1）項(xiàng)目周邊環(huán)境及物業(yè)自身形象非常適宜定位業(yè)種的經(jīng)營。（3）經(jīng)營單位易于小面積分零、或是經(jīng)營穩(wěn)定性強(qiáng)，便于物業(yè)銷售變現(xiàn)的業(yè)種優(yōu)先考慮。關(guān)于輔助業(yè)種的選擇標(biāo)準(zhǔn)（1）與數(shù)碼產(chǎn)品針對同一目標(biāo)消費(fèi)市場，以便在經(jīng)營過程中能夠?qū)崿F(xiàn)良性互動。而通過我們觀察，這也是數(shù)碼市場上最具有經(jīng)營價值的部分。因此，我們認(rèn)為以精品定位在競爭中實(shí)現(xiàn)差異化應(yīng)該是有效的市場策略。二、項(xiàng)目業(yè)種定位方向分析（一）數(shù)碼市場（2F）依托觀音橋商圈的平臺和江北區(qū)的消費(fèi)力，數(shù)碼產(chǎn)品的經(jīng)營前景不容置疑，我們認(rèn)為，項(xiàng)目適當(dāng)控制規(guī)模，定位為數(shù)碼精品市場比較客觀：目前江北已經(jīng)開業(yè)的數(shù)碼賣場是中環(huán)電腦城，規(guī)模、經(jīng)營水平及效果都非常一般，規(guī)劃中的萬鵬電腦城估計(jì)也基本上與其在同一水平線上，不會構(gòu)成大的競爭沖擊。（二）從商圈格局看，目前最繁華的地段是陽光城一帶，在方寸之地云集了包括茂業(yè)、華聯(lián)、遠(yuǎn)東百貨在內(nèi)的眾多商家，人流和商氣最旺；而本項(xiàng)目與金源酒店正對，面前是觀音橋商圈最具形象效果的中心廣場，口岸條件也非常優(yōu)越，在商圈內(nèi)絕對不可復(fù)制。因此，真正優(yōu)質(zhì)的投資性物業(yè)，仍然可以做到逆市飄紅，畢竟正如前文提及的，對于如何使手里的閑錢增值，消費(fèi)者從來沒有停止過思考和嘗試。（二）對投資者來說，關(guān)心的問題是永遠(yuǎn)不變的：安全性和收益。再如帶租約銷售的產(chǎn)權(quán)式商鋪，相當(dāng)部分目前經(jīng)營狀況不甚理想，投資者普遍擔(dān)心在開發(fā)商承諾的返租年限內(nèi)，能否按時足額獲得回報(bào)。1999年—2003年，在重慶房地產(chǎn)行業(yè)快速