【正文】 1 棟 11 層小高層 錦 房 集 團 .匯錦住房、順錦置業(yè) 19000 172 71112 2490 屋頂設(shè)有公共屋頂花園 12 西財駿苑 光華村街 西 三環(huán)路內(nèi) 小高層 大一房地產(chǎn) 48000 3973 2780 起 中庭花園及景觀噴泉 13 現(xiàn)代空間 撫琴西路 西 二環(huán)路內(nèi) 小高層 干道綜合開發(fā)總公司 45109 2280 起 全精裝小戶型 14 凱蒂陽光 玉華村 10號 南 一環(huán)內(nèi) 小高層 藍光和駿實業(yè) 16000 3252 3800 起 傳統(tǒng)居住區(qū)域，有深厚的文化底蘊和居住傳統(tǒng) 底層架空 北美酒店式公寓 15 雙楠所有陽光 大石西路 西 三環(huán)路內(nèi) 小高層 天祥房產(chǎn) 〖中海而小戶型項目是小高層電梯公寓中的主要類型，據(jù)統(tǒng)計 2020 年成都市房地產(chǎn)市場新開工和目前仍在銷售的小戶項目有近 50 個，這是一個不小的數(shù)字，可以說 2020 年的成都刮起了一股小戶型旋風(fēng)。 C 電梯公寓建筑形態(tài)分布 目前在成都市房地產(chǎn)市場電梯公寓主要有小高層電梯公寓和高層電梯公寓兩種。城西在傳統(tǒng)上有“上風(fēng)上水”之說，特別是財大、金沙片區(qū)開發(fā)商利用 濃郁人文優(yōu)勢、優(yōu)美的地理環(huán)境，開發(fā)了大小項目幾十個，形成了一個居住人口達 40萬的中高檔社區(qū)。其次是市中心、城東和城北，三者分別占 16%、 10%、 7%的比率。 項目分布分析 A 成都市電梯公寓環(huán)域分布情況 成都市電梯公寓環(huán)域分布情況% %%%%%%%%%%%%%%市中心 目前，成都市電梯公寓的分主要布在二三環(huán)之間，其占總量的 %；其次是一二環(huán)之間，占 %；另外市中心（府河內(nèi)）和一環(huán)內(nèi)分布量差不多，分別為 %和 % B 成都市電梯公寓方位分布情況 〖中海 1. 6 成都市電梯公寓發(fā)展?fàn)顩r 由于本項目物業(yè)形態(tài)是以電梯公寓為主，在此我們對成都市的電梯公寓的發(fā)展?fàn)顩r作簡單的分析。 I 九眼橋附近存在商業(yè)覆蓋空白點 從區(qū)域商業(yè)分布來看，目前區(qū)域內(nèi)擁有包括科華北路一線、致民路一線、以及宏濟中路一線等幾個商業(yè)帶，但這幾個商業(yè)帶無論業(yè)態(tài)構(gòu)成還是規(guī)模都不具備較大的消費輻射范圍。 〖中海但隨著舊城改造規(guī)模的擴大，土地供應(yīng)量（ 規(guī)模）及大環(huán)境大為改善，吸引了大量知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進入，目前該區(qū)域房地產(chǎn)項目正在向規(guī)?；蜕鐓^(qū)化發(fā)展。 E 小戶型有較高的市場接受度，并受到市場追捧 由于臨近市中心商業(yè)中心區(qū)域，同時片區(qū)內(nèi)商業(yè)、商務(wù)辦公聚集，又有川大校園經(jīng)濟圈支撐，小戶型在該區(qū)域擁有龐大的市場，從新近開盤的櫻花假日、棕北國際以及南府錦等項目來看，小戶型受到市場追捧，銷售形勢看好。而項目所在區(qū)域，城南和城東恰以府南河為界。 C 沿河區(qū)域正在成為住宅開發(fā)熱點地區(qū) 從去年蓮花低洼區(qū)改造、萬達河濱印象入駐開始， 目前該區(qū)域府南河沿線已聚集了包括中海、新加坡吉寶、華潤、深長城等多家大型房地產(chǎn)企業(yè)的多個房地產(chǎn)項目入駐，在這一帶動力影響下，該區(qū)域正在成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點地區(qū)。格林威治城〗營銷策劃報告 18 A 舊城改造以及水井坊、香格里拉入駐帶動區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展 受舊城改造規(guī)劃影響，到今年底致民路及水井坊兩個片區(qū)將完成總面積超過 26 萬平方米的拆遷量，總投資額達到 6 個億；同時水井坊、香格里拉項目方案的確定將使片區(qū)商業(yè)和居住還擊大為改善，進一步促進區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 建筑成本的上漲直接導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本的上升，最終反映在商品房銷售價格的提升上。 2020 年，我國還進口鋼材 2449 萬噸、進口鋼坯 460 萬噸，成為全球鋼材第一大進口國，按我國目前經(jīng)濟建設(shè)發(fā)展需求，鋼材價格將還很難下跌。 e 建筑主材價格上漲拉動房地產(chǎn)成本上升 2020 年 11 月，全國鋼材開始漲價以來，價格直線上漲，從每噸從 2300 到 3300 元，漲價高達 1000 元，漲幅達 30%，創(chuàng)歷年鋼材漲價之最。 目前市內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)土地來源主要來自舊城改造和拆遷，土地總供應(yīng)量十分有限，且土地成本高昂，分布零散，地塊狀況復(fù)雜。 d 市區(qū)土地資源的稀缺導(dǎo)致房價不斷上揚 國土資源管理體制將實施重大改革，省級以下實行垂直管理體制，將會使土地的放量和供給受到控制，市區(qū)的郊區(qū)的土地供應(yīng)量會相互匹配，既有利于土地市場宏觀調(diào)控，也使房價會保持在一定的水平。在這一方面置信已作出了一些有效的嘗試。品牌本身的價值正在逐漸顯現(xiàn)，品牌的整合競爭力已逐漸成為市場的有效競爭手段。 隨著成都房地產(chǎn)競爭日趨激烈，品牌在房地產(chǎn)市場中的地位將越來越明顯。從最早的華新國際、深萬科到近年來的華潤 置地、深長城等等品牌發(fā)展商，上海綠地、長江實業(yè)亦于今年正式進入成都，上海城開等知名企業(yè)亦在成都做前期市場調(diào)研，積極吸納土地。 c 外來品牌發(fā)展商拉動項目品質(zhì)上升 近年來，隨著西部開發(fā)進程的逐步深入，越來越多的外地知名開發(fā)商進入成都從事房地 〖中海 2020 年是成都市舊 城改造力度最大的一年，在 2020 年中，舊城改造將進一步深入，改造的范圍繼續(xù)擴大，城市的舊城改造為城區(qū)帶來巨大的購買需求，為房地產(chǎn)發(fā)展帶來的巨大的需求動力，將進一步加快樓市房價上漲的速度。國民經(jīng)濟的持續(xù)高速發(fā)展，居民收入水平逐步上升， 2020 年成都城市居民人均可支配收入達 9641 元，比去年同期增長 %。 2020 年全市土地購置面積 萬平米，與去年相比下降了 %，預(yù)計今年成都市樓市的開發(fā)規(guī)模會平穩(wěn)發(fā)展。 成都城西北樓市逐步升溫 與城中、城東、城南、城西四區(qū)域樓市相比，成都城北樓市顯然沒有那么風(fēng)光，但眾多的專業(yè)市場卻使城北的消費能力不可小視。 三環(huán)和外環(huán)附近開發(fā)活躍在三環(huán)外甚至外環(huán)周圍經(jīng)濟型別墅（類別墅）表現(xiàn)活躍。格林威治城〗營銷策劃報告 16 別墅開發(fā)大盤趨勢明顯 經(jīng)濟型別墅（類別墅）活躍三環(huán)外、別墅開發(fā)區(qū)域外延、有很好景觀資源的近郊豪宅型純別墅價格走高等等，都將是 2020 成都別墅開發(fā)的必然走向。住現(xiàn)代時尚的電梯公寓，將成為 2020 的一大潮流。但今非昔比，電梯公寓經(jīng)過多年的不懈推廣，成都人對電梯公寓的認知程度已經(jīng)有了極大改變， 2020 年電梯公寓的熱銷就足以證明這一點。 c 居住觀念改變，電梯公寓受寵 盡管電梯公寓作為一種新的住宅形式已經(jīng)出現(xiàn)多年，但成都人的慣有居住習(xí)慣使得電梯公寓的被接受程度較低。在這樣的地價狀況下，在成都市區(qū)，開發(fā)電梯公寓是大勢所趨。最近更是有一塊地起拍價就達到了 630 萬元。 隨著陽光土地政策的嚴格實施，國土供應(yīng)走上拍賣市場，國土供應(yīng)從緊，目前，成都許多拍賣地塊的成交價，遠遠高于開發(fā)商的心理價位，價格落差普遍在一到兩倍。新規(guī)中關(guān)于建筑容積率的相關(guān)規(guī)定表述明確，成都市中區(qū)到二環(huán)路 以內(nèi)，高層建筑的容積率可以達到 ，這比常規(guī)的高層建筑容積率不能超過 3~ 足足高出 15%，這意味著，在同樣面積的土地上，建筑高度將可以得更高。格林威治城〗營銷策劃報告 15 總銷售面積在三百萬平米以上，占整個成都市年銷售量的 1/5 還多。 郊區(qū)住宅成為房地產(chǎn)發(fā)展重心 2020 年，郊區(qū)住宅已經(jīng)撐起樓市“半邊天”，僅對外發(fā)售的上千畝的大盤就不少于 12 隔。而數(shù)據(jù)也反映出小戶型 70%的買家都是買來出租的但小戶型的出租價格不容樂觀。 1． 4 未 來市場的發(fā)展趨勢 小戶型競爭進入白熱化，區(qū)域重心向東偏移，開發(fā)逐步回落 市內(nèi)其他區(qū)域可供開發(fā)地塊越來越少，在政府的向東發(fā)展，城東的大規(guī)模拆遷工作，沙河片區(qū)的改造工程的影響下，城東反而將會成為開發(fā)小戶型的新戰(zhàn)場。商業(yè)用房的供應(yīng)主要集中在 23 環(huán)，共有 萬平 米面世，同比增長一倍左右，銷售了 萬平米，還有 18 萬平米有待市場進一步消化，但考慮到有的開發(fā)商對開發(fā)商對商業(yè)用房要保留一部分作為自己經(jīng)營，因此這部分存量應(yīng)仍然處在合理空間。 〖中海 2020 年成都市各區(qū)域商品房供求狀況一覽表 項 目 內(nèi)環(huán)以內(nèi) 內(nèi)環(huán)至一環(huán) 一環(huán)至二環(huán) 二環(huán)至三環(huán) 三環(huán)以外 住宅 供給 銷售 缺口 一環(huán)至三環(huán)住宅銷售保持旺盛 一環(huán)至三環(huán)全年住宅共銷售面積為 萬平米，占住宅總量的 ，住宅銷售 相當(dāng)旺盛。從這種情況看，成都房地產(chǎn)市場的明年、后年的房地產(chǎn)會進一步外拓，三環(huán)外區(qū)域?qū)⒊蔀橐粋€亮點投資區(qū)域。原因之一是目前市區(qū)一至二環(huán)內(nèi)的土地供應(yīng)已經(jīng)嚴重不足，可開發(fā)項目已經(jīng)越來越少。 附： 2020 市區(qū)各方位商品房供求狀況（單位：萬平米） 城東 城南 城西 城北 總體 供給 銷售 住宅 供給 銷售 辦公用房 供給 銷售 商業(yè)用房 供給 銷售 注：由于統(tǒng)計范圍 不同，數(shù)據(jù)與市區(qū)同郊區(qū)比例略有不同。格林威治城〗營銷策劃報告 13 江區(qū)政府部門也將進入城東副中心，城南、城東的各類基礎(chǔ)配套設(shè)施正逐步完善和建設(shè)當(dāng)中，商業(yè)氛圍將逐漸形成。城南的商業(yè)用房供應(yīng)很旺盛，全年有 萬平米商業(yè)用房面世，同比增長 %。 城東辦公用房供應(yīng)趨熱，城南商業(yè)用房供給旺盛 2020 年成都市區(qū)各方位的辦公用房整體上供應(yīng)較為平穩(wěn)，而目前辦公用房主要在市中心和城南。各方位的銷售量都穩(wěn)步增長，在供應(yīng)量上城東商品房供應(yīng)量的增幅很大，達到 %，除城東外，其他城區(qū)住宅的供銷狀況出現(xiàn)全面不足。 附： 2020 年各類物業(yè)供銷對比表 住宅 辦公用房 商業(yè)用房 總體 供給 銷售 供銷比 注：由于統(tǒng)計范圍不同，數(shù)據(jù)與市區(qū)同郊區(qū)比例略有不同。成都市的舊城改造和城市規(guī) 劃師商業(yè)務(wù)也紅火的主要原因，但在這種交替變遷的局面下，開發(fā)商需要保持清醒的頭腦進行理性投資。格林威治城〗營銷策劃報告 12 如此巨大供應(yīng)缺口的原因有以下幾點：一是市區(qū)土地供應(yīng)的嚴重缺乏，大盤住宅開發(fā)逐漸減少，并且由于土地資源的稀缺，開發(fā)商轉(zhuǎn)而開發(fā)利潤更高的寫字樓和商業(yè)物業(yè)；二是一批開發(fā)商轉(zhuǎn)移郊縣進行大盤開發(fā)；三是舊城改造帶來的強勁購買力；四是大批外地人選擇在成都進行房地產(chǎn)投資置業(yè)。 市區(qū)住宅供不應(yīng)求 住宅供應(yīng)的缺口進一步擴大， 2020 年住宅供應(yīng)面積（批準(zhǔn)預(yù)售）為 萬平米，同比增長 %；而銷售面積達到 萬平米，同比增長 %，供銷比為 ，供應(yīng)缺口達到 萬平米，缺口很大?？偭抗┣蠡酒胶猓╀N比為 ，供略小于求。 附： 2020 年市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)面積情況統(tǒng)計 開發(fā)土地面積（萬平米） 同比增長 城東 % 城南 % 城西 % 城北 % 合計 注：由于統(tǒng)計范圍不同，數(shù)據(jù)與市區(qū)同郊區(qū)比例略有不同。其中增幅最明顯的是城東，是去年開發(fā)量的 倍；開發(fā)面積最大的是城西，面積為 萬平米，同比微增 %。 2020 年成都住宅銷售價格狀況一覽表 銷售價格趨勢01002003001 8 0 0 以下1 8 0 0 —2 7 0 02 7 0 0 —3 6 0 03 6 0 0 —5 0 0 05 0 0 0 以上銷售面積 〖中海成本的推動主要體現(xiàn)在建筑材料漲價和土地實行公開拍賣后土地成本的提高導(dǎo)致開發(fā)成本的上升。 2020 年一季度成都市商品房均價 2332 元，每平米比去年同期上漲 108 元，增長 %。 2020 年一季度商業(yè)用房空置面積達 萬平米，同比增長 %。 C 商業(yè)用房空置面積 〖中海 B 辦公用房空置面積 200 200 4年 辦公用房空置面積891011第一季度 第二季度 第三季度 第四季度2020年 2020年 注： 2020 年起成都市辦公用房空置統(tǒng)計面積為空置一年以上辦公用房面積（ 2020 年以前為空置總面積） 2020 年辦公用房空置面積 (空置一年及一年以上 )達 萬㎡，與去年同期相比下降%。與去年同期相比上升 %。 A 住宅用房空置面積 〖中海 2020 年一季度空置房面積繼續(xù)下降，包括待銷、待租商品房在內(nèi)的空置房面積 萬平米，比同期下降 %，減少空置 萬平米，主要是受住宅空置 大幅下降 %的影響，住宅空置減少 萬平米，但寫字樓、商業(yè)營業(yè)用房空置繼續(xù)攀升，分別減少空置 萬平米、 萬平米，比同期分別增長 %、 %。 2020 年一季度商業(yè)用房銷售 萬平米，增長 %。格林威治城〗營銷策劃報告 8 2 0 0 3 年辦公用房銷售面積012345第一季度 第二季度 第三季度 第四季度2020年 2020 年辦公用房銷售面積