【正文】 入住形成的良好口碑得到提升，對項目的市場價值產(chǎn)生積極的推動。從實(shí)際銷售結(jié)果看，銷售周期與節(jié)奏符 合發(fā)展計劃，銷售價格從首批次推售 4,900元 /㎡ 到最后一批次均價為 6,500元 /㎡ ，項目整體成交均價 5,309元 /㎡ ，成交價格比定位價格高出 900元 /㎡ ，主要原因?yàn)椋? ? 定位期間與銷售期間的市場環(huán)境不同：定位時期高層住宅是 “三低產(chǎn)品”即低價位、低品質(zhì)、低市場接受度。從客戶購房心理反饋， 生存型客戶注重戶型的功能性、實(shí)用性，改善型客戶注重戶型的舒適性及房間設(shè)計細(xì)節(jié)，享受型客戶注重戶型的豪華與奢侈。 ? 大三房： 由于大三房面積近 150㎡ ，與 160㎡ 的四房單位在面積上沒有拉開 間隔，影響了客戶的選擇與判斷，因此大三房 去化速度最為緩慢。 ? 四房：分臨河單位和半臨河單位，全臨河單位由于其位置的唯一性與稀有性，銷售速度快于半臨河單位。原因如下： ? 小三房：房源數(shù)量少，功能齊全，經(jīng)濟(jì)實(shí)用，總價控制較好，且朝向最好，所以每批次一經(jīng)推出即銷售完畢，是 ****最暢銷的房型。在市場處于較理性消費(fèi)的情況下，這種推售房源的策略有利的促進(jìn)了銷售。比如：四房的推售每批次都會將四房中全臨河單位與半臨河單位搭配推售，通過合理的價差，引導(dǎo)不同承受力的需求四房的客戶。 ? 四批次推售時間 2021年 9月 四批次推售時，市場正處于新政影響后的恢復(fù)期，為保證開盤的 人氣與成交額，將客戶關(guān)注較多的商務(wù)公寓（ 1棟）打包推出，增加項目整體的關(guān)注度，同時又促成了成交。此時再推售與二批次剩余物業(yè)同質(zhì)性強(qiáng)的大三房與四房單位，預(yù)計開盤情況將不太理想。 ? 二批次推售時間 2021年 3月 ? 三批次推售時間 2021年 6月 從三批次儲客以來，恰逢 2021 年“國八條”新政出臺，市場觀望情緒較為嚴(yán)重。 10 月正式啟動住宅的客戶儲備。 2. 項目戶型定位與實(shí)際情況對比表 戶型分類 定位面積范圍 （ ㎡ ） 套數(shù)比（％） 建成面積范 圍（ ㎡ ） 套數(shù)比（％） 二房二廳單衛(wèi) 大二房 85～ 95 25 8994 26 三房二廳雙衛(wèi) 小三房 110～ 120 40 10 112 46 11 大三房 140～ 150 30 145149 34 四 房三廳雙衛(wèi) 大四房 160～ 170 33 153163 28 復(fù)式單位 200～ 230 2 236 1 從上表可以看出：大三房的戶型比例實(shí)際建成后增加 4%，四房的戶型比例實(shí)際建成后減少 5%。下半年受 “ 國八 條 ” 等政策組合拳影響，消費(fèi)者變得較為理性，持幣觀望 的心態(tài)較為普遍 。 【項目營銷工作評估】 1. 項目定位與銷售階段市場變化情況 ? 2021年市場特征 2021 年成都房地產(chǎn)盡管受國家宏觀調(diào)控政策的影響，但依然持了健康發(fā)展態(tài)勢，呈現(xiàn)開發(fā)規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大、供需基本平衡、商品房銷售持續(xù)走旺、商品房空置率大幅下降、房價漲幅明顯 的特征。第五，通過努力，確保設(shè)計費(fèi)用的按時支付。第三，根據(jù)實(shí)際情況，適當(dāng)調(diào)整工作節(jié)奏，避免出現(xiàn)一段緊、一段松的不良工作節(jié)奏，影響設(shè)計師工作積極性和設(shè)計成果的質(zhì)量。如何控制好 **公司的工作節(jié)奏是重點(diǎn)。 由于 **的主體設(shè)計單位是深圳的設(shè)計公司，溝通起來比較麻煩，在現(xiàn)在進(jìn)度緊張的成都中海 格林威治城 項目后評估報告 第 13 頁 共 29 頁 項目已經(jīng)不可能應(yīng)用。另外一方面，還會影響施工圖設(shè)計中地庫頂板的結(jié)構(gòu)設(shè)計，造成之后的修改。 同樣，景觀設(shè)計工作在項目節(jié)奏加快之后，往往成為影響項目營銷推廣的難點(diǎn)。 由于現(xiàn)在公司項目的進(jìn)度都比較緊張，就要求對原來的流程進(jìn)行靈活的調(diào)整，比如適當(dāng)?shù)暮喕?，或者壓縮 時間。商家未裝修經(jīng)營前，外立面效果很不錯，且非常有檔次。此問題反映了設(shè)計師對空間把握的不足，今后的設(shè)計工作中，應(yīng)該對重要的公共空間 —— 如電梯廳、公共走道等特別是裝修復(fù)雜的大堂空間 —— 進(jìn) 行仔細(xì)的推敲，結(jié)合設(shè)備專業(yè)，進(jìn)行局部的調(diào)整優(yōu)化，以滿足使用和美觀要求，減少公共空間的“瑕疵”。但是由于沒有作轉(zhuǎn)換，實(shí)際上大堂的平面組織是在住宅平面上進(jìn)行，難免出現(xiàn)一些“瓶頸”空間，本來在標(biāo)準(zhǔn)層不明顯的一些拐角，在單元大堂的大尺度空間中就顯得特別的狹小，再加上裝修石材厚度的影響，局部通道口尺寸只有 1,100mm左右。 ? 有待改進(jìn)的實(shí)例 3—— 電梯廳的瓶頸 ********塔樓的底層多數(shù)都做了架空的設(shè)計，為了節(jié)約成本，除了 1號樓和 2號樓下做了轉(zhuǎn)換層以外（其底層分別為商業(yè)和會館） ，其余塔樓直接將剪力墻的柱子落下。之后將洗米石調(diào)整為花崗石板，解決了問題。但是一開始，地面硬鋪邊緣的弧形帶子是做的洗米石。設(shè)計師在今后的設(shè)計中，要不斷積累經(jīng)驗(yàn)，在立面設(shè)計的同時就將空調(diào)外機(jī)位作為極重要（且敏感）的設(shè)計因素進(jìn)行充分考慮，滿足業(yè)主的使用要求，做到“人性化”的空調(diào)布置。 空 調(diào)位一直是我司樓盤考慮的比較周到的地方，在立面美觀、安裝方便、使用節(jié)能等方面都做了很多考慮，但是依然會有新的問題出現(xiàn)，多數(shù)是由于立面的原因而對部分空調(diào)位的設(shè)置采用了不盡合理或是不符合業(yè)主使用習(xí)慣的方式。其二，是冷媒管的架設(shè)，由于部分臥室與生活陽臺距離較遠(yuǎn)，冷媒管跨越了走廊和衛(wèi)生間（或儲藏室），現(xiàn)場采用在梁上留孔，業(yè)主裝修時采用吊頂隱藏冷媒管的方法。但是，此舉帶來了兩方面的難題：其一，是冷凝水的排放，現(xiàn)場采用了在墻體內(nèi)埋置冷凝水管（鋼管），在戶內(nèi)機(jī)位處預(yù)留套管接頭的方法。做好資料收集工作，作為今后設(shè)計工作的參考。做好信息收集工作，便于提前做好資料準(zhǔn)備工作，避免臨時忙亂。提高二次裝修設(shè)計的圖紙完整性、準(zhǔn)確性，提高設(shè)計質(zhì)量，最好爭取在 主體施工圖完成一段時間（大約 2～ 3個月）后整體完成二裝圖紙的設(shè)計和樣板確認(rèn)工作，降低對現(xiàn)場進(jìn)度的影響。應(yīng)對施工圖交底做好充分準(zhǔn)備，留出合理看圖時間，并且用相關(guān)制度參與人員做出責(zé)任劃分和獎懲界定，保證施工圖交底質(zhì)量，減少邊施工，邊發(fā)現(xiàn)問題，邊修改的情況。 執(zhí)行規(guī)劃設(shè)計三級評審制度，逐步落實(shí)概念方案，規(guī)劃方案設(shè)計，立面方案設(shè)計，景觀方案設(shè)計等重要設(shè)計成果。產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)通過地區(qū)公司評審。 ? 圖紙設(shè)計階段 與營銷部配合，落實(shí)項目規(guī)模、住宅戶型區(qū)間、商業(yè)體量、商業(yè)分布等重要的設(shè)計要求。 與 營銷策劃部配合，成立項目調(diào)研和產(chǎn)品策劃小組，共同進(jìn)行市場調(diào)研和開展產(chǎn)品策劃工作，為市場定位提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。空間設(shè)計上的突出亮點(diǎn)和高端品 牌廚衛(wèi)器具是 **小戶型的最大賣點(diǎn)，通過 ****小戶型的實(shí)踐，在有限面積中實(shí)現(xiàn)比較完備的居住功能和做出空間亮點(diǎn)是精裝小戶型成功的根本，特別是廚衛(wèi)設(shè)備器具的選用。 ? 特色產(chǎn)品 —— 精裝小戶型公寓 “精裝酒店式小戶型”在市場定位之初就針對地理位置和樓盤規(guī)模、當(dāng)時的市場產(chǎn)品進(jìn)行了全 面仔細(xì)的考察和資料整理，形成了一套較完備的基礎(chǔ)資料，包括戶型、底商、成都中海 格林威治城 項目后評估報告 第 11 頁 共 29 頁 公共空間、立面、電梯、裝修檔次等；然后對這些基礎(chǔ)資料進(jìn)行分析，結(jié)合營銷戶型區(qū)間，對各個房間的開間、進(jìn)深尺寸進(jìn)行了詳細(xì)的設(shè)定和推敲。 ? 設(shè)計管理 **設(shè)計管理流程比較完善和成熟，由于項目的前期策劃時間和圖紙設(shè)計時間都比較長，所以都能夠按照公司制定的相關(guān)流程開展工作，并且各個節(jié)點(diǎn)控制都比較好。 ? 環(huán)境設(shè)計導(dǎo)則：整體性、系統(tǒng)性、生態(tài)性、尺度適應(yīng)性、多樣性、參與性、步行化、可滲透性、立體化。 ? 延續(xù)基地的文脈，強(qiáng)化社區(qū)與城市空間的關(guān)系，圍繞濱河 —— 簡約 ——GREENWICH—— **高端的整合概念，優(yōu)美靜謐的住宅 園林與休閑浪漫的商業(yè)環(huán)境相互輝映，共同營造具有濃郁文化風(fēng)情的社區(qū)環(huán)境。 ? 環(huán)境設(shè)計 ? ******的景觀設(shè)計以“現(xiàn)代簡約的北美風(fēng)格”為概念，以“濱水而居”、“與文為鄰”為目標(biāo)，融入大量親水元素，并與架空層景觀巧妙結(jié)合，演繹出清新自然的環(huán)境空間。商業(yè)街立面根據(jù)業(yè)態(tài)進(jìn)行整體考慮，講求細(xì)膩?zhàn)兓蜋n次感，突出商業(yè)建筑的休閑、體驗(yàn)特性。 ? 建筑立面配色原則： ******選用了延續(xù)城市文脈的白、灰、墨三色局部點(diǎn)綴黃色（提亮）的立面色彩，以及內(nèi)斂低調(diào)但富有層次的配色原則。 ? 糅合了強(qiáng)烈的都市現(xiàn)代感和濃郁的文化感 —— 塔樓體態(tài)挺拔，造型簡潔，突出現(xiàn)代建筑的美，點(diǎn)線面的構(gòu)成、明暗變化和材質(zhì)肌理的 Modern 感強(qiáng)烈；另一方面，塔樓頂部的造型構(gòu)架、立面的色彩對基地文脈具有一定的隱喻。戶內(nèi)及陽臺外窗防范報警，靠近裙樓一、二層及頂層住戶每戶在可開啟的門，窗上預(yù)留門磁，窗磁管路。 ? 家庭緊急求助報警：每戶客廳及主臥設(shè)置緊急求助按鈕各一個，與電話保持垂直，距地 。 ? 照度與隔聲：將客廳、主臥和觀景陽臺等重點(diǎn)房間布置 在臨河景觀面的同時，盡量將次臥、主衛(wèi)等房間朝向江景和園內(nèi)景色，爭取景觀、日照、降噪平衡最優(yōu)組合。 ? 生態(tài)空間：設(shè)計入戶花園、空中花園、生態(tài)小陽臺（花池）等，滿足人與自然親近的需要，成為戶內(nèi)與戶外、與室外的緩沖地帶。 ? 戶型平面“三進(jìn)式”布置：第一進(jìn)，入戶花園或玄關(guān)，緩沖空間和半公 共的多功能空間；第二進(jìn)，客廳、餐廳、廚房、客衛(wèi)，開放、交往空間；第三進(jìn)，臥室、書房、主衛(wèi)，私密空間；按空間私密性的增強(qiáng)遞進(jìn)布局。 ? 戶型設(shè)計 在規(guī)劃上依據(jù)江景景觀特點(diǎn)呈級差分布，以均好性，私密性和可變性為設(shè)計原則。 規(guī)劃為東部住宅區(qū)和西部商業(yè)區(qū)兩個區(qū) ,互不干擾，互利共生，并充分考慮項目分期開發(fā)的特性和要求。本項目的案名 —— ****就是取意 GREENWICHVILLAGE 的多元文化特質(zhì)。 項目包含多種物業(yè)形態(tài)：高層住宅，商務(wù)公寓，商業(yè)街，臨河商務(wù)樓，小戶型公寓以及會所。 2. 值得借鑒和推廣的經(jīng)驗(yàn) ? 概念設(shè)計 產(chǎn)品策劃加強(qiáng)與市場、政策的互動，進(jìn)行了充 分推敲。 ? 商務(wù)會館 功能：大堂，咖啡廳，臺球室，乒乓球室，健身房，室內(nèi)羽毛球館，室內(nèi)籃球館，室內(nèi)恒溫游泳池，室外游泳池。 【項目規(guī)劃設(shè)計工作評估】 1. 項目基本情況 ? 項目的建筑標(biāo)準(zhǔn) 住宅 商業(yè) 結(jié)構(gòu)體系 框支剪力墻 框架 墻體維護(hù)材料 空心磚 空心磚 外立面 釉面磚、金屬氟碳漆 花崗石材、鍍膜玻璃、鋁塑板 勾縫材料 水泥砂漿摻加聚合物 水泥砂漿摻加聚合物 外窗及玻璃 斷橋鋁合金型材，深灰色粉末噴涂表面，摩砂面 斷橋鋁合金型材，深灰色粉末噴涂表面，摩砂面 成都中海 格林威治城 項目后評估報告 第 8 頁 共 29 頁 入口大堂 墻面：石材、部分木作；地面：石材；頂棚：石膏吊頂，吊燈 標(biāo)準(zhǔn)層公共空間 墻面：?；u、部分木作；地面：?；u； 頂棚： 石膏吊頂，筒燈 ? 小戶型精裝修標(biāo)準(zhǔn) 房間名稱 部 位 裝 修 標(biāo) 準(zhǔn) 客廳 地面 （強(qiáng)化）木地板 墻面 乳膠漆、木質(zhì)踢腳線 天花 乳膠漆，預(yù)留吊燈位 臥室 地面 （強(qiáng)化）木地板 墻面 乳膠漆；木質(zhì)踢腳線 天花 乳膠漆，預(yù)留吊燈位 衛(wèi)生間 地面 防滑地磚 墻面 瓷片 天花 鋁扣板吊頂 設(shè)備 盥洗盆及冷熱水龍頭、座便器、淋浴龍頭及花灑、化妝鏡、浴霸 廚房 地面 防滑地磚 墻面 瓷片 天花 鋁扣板吊頂，吸頂燈 設(shè)備 櫥柜，含不銹鋼水槽及水龍頭、嵌入式爐具、抽油煙 機(jī) 陽臺 地面 防滑地磚 天花 乳膠漆；吸頂燈 其他 戶內(nèi)門及門套帶鎖；熱水器 小戶型裝修成本分析 :****商務(wù)小戶型為精裝房，物資部通過集中采購，降低裝修成本。 今后需進(jìn)一步加強(qiáng)加深對各類型物業(yè)市場容量、價格及面積配比的研究，同時需在可研階段對車庫等物業(yè)類型的價格及銷售率進(jìn)行謹(jǐn)慎評估。 4. 項目綜合評價 ? 銷售收入 項目發(fā)展期內(nèi)成都市場雖受到國家宏觀調(diào)控政策的部分影響，但總體上仍保持快速發(fā)展、量價齊升的繁榮態(tài)勢，在此宏觀環(huán)境下，本項目各物業(yè)類型的實(shí)際銷售價格亦均不同程度的高于可研階段，此為銷售收入大幅提高的最為主要的因素。 。 ? 小結(jié)： （ 3,166平方米）且住宅容積率面積減少（ 11,767平方米），這種容積率面積變化差額主要體現(xiàn)在商業(yè)、農(nóng)貿(mào)市場及不可售面積的增加上。 ? 車庫部分實(shí)際建設(shè)面積面積為 25,068 平方米，與可研相比增加了 ％，但銷售面積的實(shí)際銷售率僅為 ％且實(shí)際銷售量尚未達(dá)到可研階段的標(biāo)準(zhǔn)（ 18,600 平方米），而銷售價格僅比可研提高了 ％，因此最終銷售成果非常不理想，實(shí)際銷售總收入僅為可研階段的 85％。 成都中海 格林威治城 項目后評估報告 第 7 頁 共 29 頁 ? 農(nóng)貿(mào)市場實(shí)際建設(shè)面積為 4,256平方米，與可研相比增加了 ％，實(shí)際銷售價格與可研相比巨幅增加，增幅達(dá)到 254％，但實(shí)際銷售面積（ 1,999平方米）不甚理想，銷售率僅為 ％且尚未達(dá)到可研階段的預(yù)計銷售面積（ 3,000平方米），其原因主要有以下幾點(diǎn)：規(guī)模超出市場需求、實(shí)際銷售價格偏高、內(nèi)部配套設(shè)施設(shè)備不盡完善合理、周邊同類市場競爭激烈等。目前商業(yè)部分物業(yè)實(shí)際銷售價格和實(shí)際銷售面積均高于可研階段，說明市場對該類型物業(yè)具有一定的需求，該項指標(biāo)變動較為合理且可產(chǎn)生一定的超額收益。 （此項分析中銷售數(shù)據(jù)為此次后評估截至日之“實(shí)際發(fā)生數(shù)據(jù)”，而非“預(yù)計銷售情況”） 銷售價格（元 /平方米） 銷售面積（平方米） 可研 階段 實(shí)際 建設(shè) 增幅 可研