【正文】 售時由于對租金與售價之間的關(guān)系未梳理清晰，過于偏重對利潤的追求， 銷售價格偏高，影響了銷售速度。****項目的物業(yè)管理費取費水平較為合理，客戶總體較為滿意，對銷售產(chǎn)生了積極的影響。月， 2F 4 元/㎡月，客戶反應(yīng)價格較貴，特別是雙車位物管費的收費標(biāo)準(zhǔn)，客戶反應(yīng)較強(qiáng)烈。? 車位：地下車位 75 元/個6. 物管費價格確定的檢討? 住宅：現(xiàn)行物管費 2 元/㎡? 價格策略：初期為建立熱銷的市場形象，塑造項目品牌，采取低開高走的策略；銷售中期，為 均衡速度與價格的關(guān)系，鞏固項目品牌，價格逐 漸提高；銷售后期，力爭利潤最大化，價格攀升到最高點。但隨著土地市場拍賣的規(guī)范，涌 現(xiàn)大量高品質(zhì)的高密度樓盤，高層 住宅成 為樓市的主流，因此高層住宅的價格也水漲船高。5. 銷售價格總結(jié)據(jù)項目發(fā)展策劃，高層住宅銷售目標(biāo)為 2022 年 12 月開盤，2022 年底完成 95％銷售，價格定位為均價 4,400 元/㎡。從房型、面積與實際銷售走勢角度對比分析：項目高層住宅小三房面積控制較好但房源配比過少；大三房源配比量過多且面積定位過大；兩房 單位房源與面積配比適中；四房房源配置合理但面積定位偏小，影響居住舒適性。四房單位在項目銷售中處于提升項目品質(zhì)形象的地位，銷售較為平穩(wěn)。? 兩房：總價低，投資與居住兩相宜，在項目銷售中處于拉動成交量的房型。4. 各戶型銷售速度情況25 / 55? 銷售期各房型的去化速度為：小三房〉兩房〉四房〉大三房。三房的推售同理，每批次都會將河景三房與園景三房搭配銷售。? 分批次確定推售范圍的總體原則：? 以房源優(yōu)劣搭配為原則，盡量保證房源由差到優(yōu)的推售秩序，既有利于實現(xiàn)項目價值的最大化，又可以保證一定時間內(nèi)的成交量。因此我們調(diào)整了推售范圍，將原 計劃最后批次推售的 90㎡7 棟，調(diào)整為本次推售， 滿足了市場的需要，又有效回避了政府宏觀調(diào)控的不利影響，完成了該批次推售的任務(wù)。在二批次物業(yè)剩余將近 200 套的情況下，三批次客戶儲備相當(dāng)不理想。 12 月第一次開盤，推售的節(jié)點比較 符合客戶的消費節(jié)奏， 時 機(jī)把握較好。3. 對住宅推售時機(jī)的思考? 住宅各批次推售時間：24 / 55? 首批次推售時間 2022 年 12 月項目八月亮相以來，項目形象基本建立后，即轉(zhuǎn)入商業(yè)的推廣及儲備，在 9 月商業(yè)開盤前，住宅基本處于自然 儲備的過程。? 2022 年市場特征2022 年市場恢復(fù)良好的發(fā)展態(tài)勢，項目處于尾盤銷售階段，立面呈現(xiàn)， 銷售速度得以提升。? 2022 年市場特征上半年商品房供給大規(guī)模放量，房地產(chǎn)市場競爭激烈；政府加大經(jīng)濟(jì)適用房力度建設(shè)，經(jīng)濟(jì) 適用房大規(guī)模放量；市場總體處于供求基本平衡或供略小于求的狀態(tài)，商品房價格漲幅回歸。5. 綜合評價*******作為成都公司第二個項目，比較成功的實現(xiàn)了市場定位和產(chǎn)品策劃階段決定的產(chǎn)品形態(tài)，并且在過 程中不斷的調(diào)整和持續(xù)創(chuàng)新，保證了產(chǎn)品的先進(jìn)性；同時由于前期策劃較為充分和較好的過程控制，成本及質(zhì)量都得到了雙贏的結(jié)果。第四，靈活利用各種 設(shè)計控制手段，比如可以讓**設(shè)計師 在本地待上個 3～4 天，進(jìn)行封閉式設(shè)計，大幅提高 設(shè)計交流的效率，從而加速重大節(jié)點的設(shè)計進(jìn)程。首先，合同要理清楚，理仔細(xì)，明確工作計劃及相關(guān)控制措施；第二，在設(shè)計過程中，要充分利用好各個重要的控制節(jié)點（本地匯報與交流），做好各項會議準(zhǔn)備——比如提前進(jìn)行內(nèi)部商討， 統(tǒng)一意見；準(zhǔn)備好足夠的材料樣板等——保證會議進(jìn)程快，質(zhì)量高，并且形成會議紀(jì)要嚴(yán)格控制設(shè)計單位下一步工作進(jìn)程和設(shè)計重點，確保沒有遺漏。但是，現(xiàn)在常用的**（香港）公司進(jìn)行方案、立面 設(shè)計與本地公司進(jìn)行主體施工圖設(shè)計的模式，仍有相似之處。應(yīng)該提前準(zhǔn)備景觀設(shè)計工作，保 證在施工圖完成后 1 個月內(nèi)，完成景 觀方案設(shè)計定稿工作，落實道路、水景、堆坡和大型 喬木的位置，確保各項工作的開展。主體施工圖完成了，而景觀總 平方案沒有確定，模型和樓書的制作都很困難，并影響推廣效果。 為了不影響對設(shè)計質(zhì) 量的控制， 應(yīng)該利用已有的經(jīng)驗，早做工作安排，將部分二裝工作提前到方案深化 階段開始進(jìn)行，并且通 過建立標(biāo)準(zhǔn)二裝設(shè)計資料庫，合理選 用成熟的設(shè)計和工藝， 縮 短二裝設(shè)計的周期，適 應(yīng)緊張的開發(fā)節(jié)奏。但實際上，商家為了經(jīng)營需要需進(jìn)行二裝和大量利用外墻做戶外廣告，最后外立面被破壞殆盡，真有點 “勞民傷財”。? 可供借鑒的實例——商業(yè)外立面設(shè)計********商業(yè)外立面在設(shè)計之初更多的考慮為提高項目檔次和在商家不進(jìn)行裝修情況下的外立面效果，故大量使用石才和玻璃幕墻，造價很高。最后采用將墻體切角的辦法來處理。架空層的設(shè)計，為底層的單元大堂的設(shè)計帶來了很大的空間， 單元大堂個個都高大開敞，突出了樓盤的檔次。此問題暴露了設(shè)計師對材料的把握不足和細(xì)部處理考慮不深的弱點，今后的設(shè)計工作中，應(yīng)該不斷積累設(shè)計經(jīng)驗，熟 練掌握材料的特性和施工方法，提高景 觀硬鋪的設(shè)計質(zhì)量。施工完后發(fā)現(xiàn)呈現(xiàn)效果檔次不高，而且由于洗米石與花崗巖硬鋪的交接沒有作好處理，邊沿參差不平，效果很差。? 有待改進(jìn)的實例 2——中心廣場的洗米石*******園區(qū)的中心景點，是由噴泉疊水、 喬木植栽和地面硬鋪拼花共同組成的。此問題暴露了設(shè)計師對業(yè)主心態(tài)把握不足的弱點。但是， 業(yè)主入住后，大多抱怨冷媒管太長，耗電量大的缺點，最后不得不將空調(diào)位調(diào)整到臥室窗下。此方法解決了冷凝水排放的難題，但是，如果要檢修立管，勢必破壞室內(nèi)裝修， 為今后物管留下 隱憂。4. 有待改進(jìn)和可供借鑒的的方面? 有待改進(jìn)的實例 1——空調(diào)外機(jī)位在******的 5～7 號樓的空調(diào)位設(shè)計中，為了減少空調(diào)位對外立面的不利影響，達(dá)到外立面“ 簡潔、精致”的目的，將部分臥室的空調(diào)位從窗下調(diào)整到生活陽臺。與客服服務(wù)部、 銷售中心和地產(chǎn)服務(wù)部（物管公司）配合，及時處理 業(yè)主投訴問題。? 項目結(jié)利、入伙 階段與項目事務(wù)部、項目部配合，協(xié)助完成各項質(zhì)檢驗收工作。與項目部、合約部、物資部配合，完善二次裝修 設(shè)計 ，指導(dǎo)現(xiàn)場完成二裝樣板制作工作，并對樣板進(jìn)行優(yōu)化和確認(rèn)，保 證施工成果滿 足設(shè)計要求。? 施工階段與項目部配合，完善施工圖中的不足之處，提高 產(chǎn)品完成質(zhì)量。與 項目部配合，在施工圖設(shè)計階段，嚴(yán)格控制施工圖設(shè)計交底和過程圖審圖節(jié)點的管理質(zhì)量，確保施工圖設(shè)計質(zhì)量。與合約部、物資部配合，做好 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)制定工作，重點控制大量和大型 設(shè)備、材料的選擇，達(dá)到設(shè)計要求和成本控制的平衡。由于 營銷 和設(shè)計一起開展工作，可以 較好的彌補(bǔ)各自業(yè)務(wù)層面的不足，提高工作效率。3. 各階段與相關(guān)部門協(xié)調(diào)配合? 前期策劃階段與投資部、項目部配合，收集規(guī)劃條件、 場地條件、紅線圖、地形圖、市政管網(wǎng)圖等基礎(chǔ)資料，并要有準(zhǔn)確的 紅線圖電子文件；在拆遷完成和場地平整后實測場地標(biāo)高、周邊道路標(biāo)高，相鄰場地標(biāo) 高， 對總平設(shè)計提供準(zhǔn)確的基礎(chǔ)資料；對沒有完成的市政道路，一定要拿到準(zhǔn)確的道路高程（政府文件），避免因為資料不準(zhǔn)確，造成 場地標(biāo)高設(shè)計失誤。 進(jìn)一步，結(jié)合市場實例為各種戶型中增加賣點，如利用擴(kuò)大的落地窗成為陽光室（當(dāng)時可不計算面積），為小戶 型設(shè)計陽臺等；另一方面，將廚房、 衛(wèi)生間 （前區(qū)）和儲藏空間結(jié)合在一起，在很有限的空間中實現(xiàn)了比較完備的居住功能，特別對那些空間設(shè)計的亮點進(jìn)行突出和烘托，最后呈現(xiàn)的精裝房效果讓人滿意。在二裝設(shè)計工作和施工配合工作中，由于有 許多新的設(shè)計內(nèi)容以前沒有遇到過，再加上項目本身比較復(fù)雜，工作中容易出現(xiàn)遺漏或者延誤的情況，經(jīng)過該項目的積累，也為 之后項目的二裝設(shè)計 工作的計劃安排、 過程控制等積累了寶貴的經(jīng)驗， 進(jìn)一步完善了管理流程。? 裝飾設(shè)計裝飾設(shè)計以更好的展現(xiàn)建筑設(shè)計亮點為主要目標(biāo)，但是細(xì)節(jié)，特別是設(shè)備布置和空間節(jié)點的細(xì)節(jié)處理，對 成敗起著關(guān)鍵作用。? 環(huán)境空間架構(gòu)：本項目景觀設(shè)計分為三個層次：商業(yè)與城市臨界面空間、住宅空間（包括人行入口空間及臨河架空層）、屋頂綠化三個不同層次，三個層次的景觀設(shè)計綜合運用了多種設(shè)計手法，將三部分協(xié)調(diào)統(tǒng)一起來，形成從平面到立體空間的全方位園林體系。同時強(qiáng)調(diào)“GREENWICH” 的藝術(shù)氛圍，烘托樓 盤的都市形象；在17 / 55內(nèi)部空間的處理上注重步移景易、起落回環(huán)、小中 見大， 營造有景可賞、有景可游的居住環(huán)境空間。重點考慮商鋪的經(jīng)營需求，在立面設(shè)計中合理組織入口、櫥窗、店招位、空調(diào)位和公共設(shè)備等元素。? 立面設(shè)計特點：高層塔樓和臨河底商立面設(shè)計采用現(xiàn)代風(fēng)格，講求建筑的現(xiàn)代、簡潔和挺拔，突出建筑的都市感和 時代感。其中，少而精致的細(xì)節(jié)是“ 現(xiàn)代簡約 ”氣質(zhì)的最佳體現(xiàn)：立面上的裝 飾細(xì)節(jié)原本只是建筑必須的元素——窗檐，陽臺擋水，空 調(diào)百頁，連 接梁等——對其作一些適當(dāng)?shù)奶幚砗蛷?qiáng)化——凸出、凹進(jìn)、穿透 ——依賴光線的變化形成豐富的層次。? 立面設(shè)計? 立面設(shè)計有較大突破，將現(xiàn)代風(fēng)格和文化色彩結(jié)合到一起，當(dāng)時覺得有一些風(fēng)險，但是由于設(shè)計風(fēng)格是源于概念定位的，再加上設(shè)計和施工的仔細(xì)，最 終呈現(xiàn)的效果令人滿意。并接后與管理中心報警控制主機(jī)相連。? 廚衛(wèi)與設(shè)備：廚房面積在 6～7㎡，大小適用，長方形的平面便于布置曲尺型櫥柜，動線較短、空間利用較高，櫥柜 連續(xù)長度不應(yīng) 小于 2700mm，轉(zhuǎn)角部分布置煙道，廚房長邊靠餐廳，方便改造成開敞式廚房；主衛(wèi)面積 6㎡左右，短邊大于 1900mm，能較為緊湊的擺放四間套，或 擺放檔次 較高的三件套，浴缸能看到很好的景色。? 空間可延續(xù)性：室內(nèi)空間有一定的自由度，留有自行改造、組合空間的余地，如將主臥與小次臥貼鄰布置，便于打通成為套房；廚房長邊靠餐廳，方便改造成開敞式廚房等。? 完善住宅功能：設(shè)計如生活陽臺， 儲藏空間，衣帽間等多功能空間。? 彈性空間：戶型內(nèi)部的彈性設(shè)計，如采用大開間大跨度結(jié)構(gòu)，內(nèi)部房間可以自由隔斷、組合；戶型與戶型間的彈性設(shè)計，可平面橫向變化，如兩 戶打通后可15 / 55變成一戶。7 棟塔樓布置在 園區(qū)四周，形成較大面積的中心景園，小區(qū)圍 合而不封閉，提供了舒適的小區(qū)內(nèi)空間；商業(yè)布 置沿地塊周邊進(jìn)行設(shè)計，在太平南街開辟內(nèi)街， 擴(kuò)大商業(yè)面積，并增加商業(yè)的休 閑性，劃分 較 清晰的區(qū)域，便于經(jīng)營管理；并 結(jié)合入口設(shè)置小 戶型，形成“小戶型 +商業(yè)”的模式布置；公建配套 以不占用沿街商業(yè)的口岸用地為原則。? 規(guī)劃設(shè)計針對項目地價較高、物業(yè)綜合、用地 面積有限，商業(yè) 占地大、容積率高、 規(guī)劃限制多的 情況，在明確重點、合理分配、適當(dāng)組合、綜合平 衡的原則之下，在各棟塔樓的布局 設(shè)計中，重點 控制景觀、朝向、主導(dǎo)風(fēng) 向、 視野間距等幾個要素； 在景觀利用最大化的同時，兼顧景 觀的均好性，同 時協(xié)調(diào)景 觀和朝向關(guān)系。多元化成就了*******城市綜合體的新穎面貌和獨特氣質(zhì)。延續(xù)了歷史文化底蘊(yùn)和人文氛圍，利用教育配套，針對客戶的文化特征，以 “文化融合”作為載體，推出 “多元文化，人文都市” 的主題，打造兼具深厚內(nèi)涵和現(xiàn)代氣質(zhì)的“人文大社區(qū)”；利用無遮擋臨江景觀面，在規(guī)劃、環(huán)境和產(chǎn)品設(shè)計中貫徹“景觀最大化”，打造“ 親水社區(qū)”、 “親水生活”；形成以高 層住宅為主體的多種中高檔精品物 業(yè)組 合的建筑綜合體。裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝修：石材、木作、地毯、木地板、玻璃裝飾、石膏吊頂?shù)?。精裝商務(wù)小戶型總 建筑面積為 5,㎡，甲供材料單方造價約 元/㎡。? 投資回收期投資回收期比原計劃略有提前，于 2022 年第 4 季度回收成本。其次，商業(yè)物業(yè)的規(guī)劃面積調(diào)整對銷售總收入的提高提供了部分貢獻(xiàn)，但住宅、農(nóng)貿(mào)市場以及車庫的面積調(diào)整對總體銷售收入為負(fù)效應(yīng)。今后應(yīng)進(jìn)一步在可研、規(guī)劃和銷售各階段加深對市場研究，客觀合理的評價當(dāng)?shù)厥袌龈魑飿I(yè)類型的市場容量及價格承受力，配置合理的物業(yè)類型面積比例，從而獲得項目整體開發(fā)銷售進(jìn)度的最優(yōu)化和收益的最大化。? 小結(jié)：（3,166 平方米）且住宅容積率面積減少（11,767 平方米），這種容積率面積變化差額主要體現(xiàn)在商業(yè)、農(nóng)貿(mào)市場及不可售面積的增加上。? 車庫部分實際建設(shè)面積面積為 25,068 平方米，與可研相比增加了 ％，但銷售面積的實際銷售率僅為 ％且實際銷售量尚未達(dá)到可研階段的標(biāo)準(zhǔn)（18,600 平方米），而銷售價格僅比可研提高了 ％，因此最終銷售成果非常不理想，實際銷售總收入僅為可研階段的 85％。? 農(nóng)貿(mào)市場實際建設(shè)面積為 4,256 平方米，與可研相比增加了 ％，實際銷售價格與可研相比巨幅增加，增幅達(dá)到 254％，但實際銷售面積（1,999 平方米）不甚理想，銷售率僅為 ％且尚未達(dá)到可研階段的預(yù)計銷售面積（3,000平方米），其原因主要有以下幾點：規(guī)模超出市場需求、實際銷售價格偏高、內(nèi)部配套設(shè)施設(shè)備不盡完善合理、周邊同類市場競爭激烈等。目前商業(yè)部分物業(yè)實際銷售價格和實際銷售面積均高于可研階段，說明市場對該類型物業(yè)具有一定的需求，該項指標(biāo)變動較為合理且可產(chǎn)生一定的超額收益。（此項分析中銷售數(shù)據(jù)為此次后評估截至日之“實際發(fā)生數(shù)據(jù)” ，而非“預(yù)計銷售情況”）銷售價格（元/平方米） 銷售面積（平方米）　 可研階段實際建設(shè)增幅可研階段實際建設(shè)實際銷售銷售率?？墒勖娣e 4,622 5,672 % 195,294 197,556 178,264 % 住宅 4,300 5,309 % 155,178 143,411 140,578 % 商業(yè)* 9,115 9,373 % 18,516 24,820 20,479 % 農(nóng)貿(mào)市場 3,600 12,746%3,000 4,256 1,999 % 車庫 9 10 % 18,600 25,