【正文】 利潤最大與銷售速度的平衡。于是 在綜合分析市場狀況與客戶積蓄情況下，順勢而為，項目于 2020年 10月 25日推出第一批 34套別墅單位，當天售罄，實現(xiàn)了利潤最大與銷售速度的平衡。 三、 項目銷售時機 分析 推售時機的選擇上，以 TH先行，因其開發(fā)周期短，可先發(fā)售、早回籠資金，保證后續(xù)開發(fā)；同時先以 TH入市樹立起品牌形象與項目勢能，隨后發(fā)售高層，當 價值已經(jīng)深深打動客戶， 價格上借勢而發(fā)、水到渠成，從而實現(xiàn)整體效益的最大化。對于土地供應的緊縮，直接導致高檔房屋產(chǎn)品供應數(shù)量的減少，而在需求持續(xù)增長的要求下，市場必然會將房價推向一個更高點。這種緊縮的政策一方面削弱銀行對外的放貸能力，加大了開發(fā)商向銀行融資的難度，另一方面也使一些經(jīng)濟勢力較弱的開發(fā)商在豪宅項目開發(fā)中困難重重，故豪宅的供應量減少，呈現(xiàn)出“物以稀為貴”的特征，所以價格的上揚已是必然，此時也充分 的顯現(xiàn)出巨大的投資價值。截止到 2020 年 3 月20日，除 1華旭 8B、 1華旭 24B兩套單位因整體可售面積超出規(guī)劃指標無法銷售以及 2華日 25B、 3華升 24B兩套單位未出售，共計四套單位外，其余單位已全部售罄，具體銷售資料如下： 從上表中得出，截止到 2020年 3月 20日，一期的銷售率為 100%，二期為 %，總體銷售率為 %；如果不考慮無法銷售的兩套單位因素，二期實際的銷售率為%，整體的銷售率為 %。本項目設計新風量按每人每小時 30 立方米設（或每小時房深圳中海香蜜湖 1號項目后評估報告 第 12 頁 共 27 頁 間換氣 ）計，香蜜湖 1號采用多主機式，主機一般安裝在衛(wèi)生間，采用進口電機，噪音僅 38分貝，可以連續(xù) 24小時運轉(zhuǎn) 15 年，保證在不開窗的情況下，室內(nèi)的空氣也能保持清新舒適。同時，為了保證室內(nèi)新鮮的空氣流通，打造健康人居生活，本項目創(chuàng)新采用了動力新風換氣系統(tǒng)。采用本設備將泳池水蒸氣進行收集（減少了水蒸氣，解決了室內(nèi)結露問題），對水蒸氣的熱量進行回收，用收集的熱量對泳池進行加熱，同時熱泵對空氣進行調(diào)節(jié)，利用臭氧消毒技術對泳池水進行消毒，不但可以一攬子解決以上問題，而運行成本也僅為池水電加熱的 26％。 (四 ) 室內(nèi)泳池熱泵系統(tǒng)，香蜜湖 1號作為高檔小區(qū)，室內(nèi)恒溫泳池必不可少，恒溫泳池除了進行循環(huán)水處理外，還需注意解決四個問題， ① 室內(nèi)結露； ② 室內(nèi)氯氣味； ③ 加熱池水的運行成本； ④ 室內(nèi)的空氣調(diào)節(jié)（新風和溫度）。住戶可以通過編程確定每個開關的控制的燈具，達到一鍵控制情景燈光的目的。該系統(tǒng)采用目前世界上最先進、應用最廣泛的總線控制技術。設計與對講系統(tǒng)實現(xiàn)聯(lián)動功能，確保訪客來訪時達到。故建議在立面方案階段同時進行泛光照明設計，在燈具的選擇、設置的位置方面綜合考慮，通過立面和燈具的適當調(diào)整保證立面的完整性和夜間效果。 9. 泛光照明能保證項目的夜間效果，對項目形象和銷售均有積極意義。另大面積水池的防水設計方案需切實可行。 5. 避免因設計不滿足規(guī)范或規(guī)劃要求而影響驗收 6. 作為高端的鏟平，在設計上應該充分而細致的考慮客戶個性華要求，如風水和景觀遮擋等問題。設計要滿足各種要求，其前提條件就是要相關部門將要求在設計前期提清楚，在施工、銷售、驗收等階段再提出的要求，或者難以實施，或者會引起成本的追加，都是要 在今后的項目中得以改進的。 2. 建筑、園林及結構和水電在項目設計過程中，互提條件的時間應明確并要合理，如地下室的圖紙已出，綠化和園建圖仍未完成，之后提出有大型喬木和較多的園建結構，造成頂板和梁配筋重新出圖。 5. 根據(jù)規(guī)劃設計，提前進行土方回填和分層碾 壓處理，控制了場地的沉降，保證了后期園建和管線的質(zhì)量。 3. 苗木進場由設計師和地盤工程師共同填寫苗木質(zhì)量驗收單，對冠幅、胸徑、高度等進行驗收并簽署意見。 五、 本項目設計管理方面突出經(jīng)驗和教訓 (一 ) 項目設計管理突出經(jīng)驗 1. 設計突破規(guī)劃報建的限高要求。本項目車行主入口（小區(qū)主入口）道路指引埋地燈經(jīng)常損壞，更換了 4 次，也不能杜絕，最后將該處燈光被迫取消。根據(jù)現(xiàn)場測量和研究，主要原因如下： ① 建筑設計未考慮空間的閉合，會所有幾處過渡空間采用露天方式處理，但是與室內(nèi)沒有隔離措施；② 裝修設計過分追求效果，修改了風口位置和形狀，不能滿足空調(diào)系統(tǒng)要求； ③ 施工后，風道沒有及時清理，有殘留垃圾堵塞風道； ④ 主機位置安裝在通風不暢的地方，影響制冷效果； ⑤ 由于會所兼作售樓處，存在開盤人流大，通道不關閉等情況，建議冷量應該做足。 3. 高層戶型中，設計按計算負荷量進行集中空調(diào)的選用，業(yè)主如選用更大功率的集中空調(diào)預留位置空間不夠。因此在今后的項目中若采用無邊界泳池，應仔細考慮溢水邊界的細節(jié)處理，使泳池既安全又兼有最佳的景觀效果。 (三 ) 售后使用情況 1. 無邊界景觀泳池存在封閉管的問題，特別是泳池北側(cè)的溢水效果，在滿足了基本的使用功能后，難以兼顧景觀效果。與項目結構專業(yè)負責人將結構 30多個計算參數(shù)一一核對，保證計算參數(shù)與結構的類型和實際相匹配；認真核對荷載的取值和輸入情況，及時糾正一些取值過大的部位，在保證安全的前提下達到經(jīng)濟性最好；在施工圖的設計中，加強中間過程的控制檢查，對中間成果模板平面圖、配筋 圖進行審核，將發(fā)現(xiàn)的問題提出并修改，之后再按新的要求進行大面積出圖。如香蜜湖會所恒溫泳池馬賽克及室外連廊地面石材，在保證同樣效果的情況下節(jié)約 80萬；高層高文安設計公司提供的 1000元 /M2的墻紙，合約定標前進行替換，在保證同樣效果的情況下節(jié)約 30萬。 ② 加強與施工單位的合作與管理，充分利用其優(yōu)秀現(xiàn)場管理經(jīng)驗為我司服務，如優(yōu)秀的施工 單位具有豐富的現(xiàn)場管理經(jīng)驗，從裝修進度計劃、質(zhì)量把控、材料的利用、成品保護等都管理較好、即使細部的收口都會提出良好的建議及解決的辦法。 在裝修效果的控制方面，我們主要采用以下兩種方式： (1) 單位選擇對效果的貢獻 選擇 優(yōu)秀的設計單位與施工單位，加強與之合作，充分利用外部資源，為我司在本項目運作及裝修施工現(xiàn)場管理力度較弱的情況下提供了保障。梁先生遵循“城市中央，尊貴府邸”的項目開發(fā)理念，對“品位”與“尊貴”主題進行有針對性的深化與細化，深圳中海香蜜湖 1號項目后評估報告 第 9 頁 共 27 頁 在設計時，注重對品位、尊貴的社區(qū)氛圍及休閑、浪漫的文化氣息的渲染，體現(xiàn)了高品位、高素質(zhì)的現(xiàn)代豪宅生活方式。道路兩側(cè)考慮車行景觀的需要，設置苗木達到綠樹成蔭的效果。 5. 景觀設計 香蜜湖 1號的景觀設計特點為：整體環(huán)境設計中重視整體場景的營造；保證戶戶有景，并且住宅間距較大，有開闊感整體環(huán)境采用扇形結構，使景觀達到均好性；花園綠地均勻分布于每個組團中，保證每戶獲得優(yōu)美的外部景觀。在轉(zhuǎn)角處的飄窗增強了塔樓 的精致，并充分利用飄窗下空的凹進形成豐富的光影變化。 此外高層的立面設計采用現(xiàn)代風格，講求建筑的簡潔和挺拔，突出都市感。避免了大面積冷色調(diào)和較強的大面積色彩對比，色彩關系顯得沉穩(wěn)、典雅、大氣、尊貴。 (2) 立面色彩設計創(chuàng)新 建筑群整體色調(diào)設計為中性偏暖，微弱對比。 (1) 立面材料設計創(chuàng)新 深圳中海香蜜湖 1號項目后評估報告 第 8 頁 共 27 頁 為表達建筑尊貴、豪華的特點，我們在門廊和一些立面重點部位選用了高檔的啡點金麻及橄欖綠花崗巖突出建筑的厚重感，在建筑的中下部位采用了造型獨特、質(zhì)感較為厚重的擠壓粗面磚（目前在深圳住宅設計中首次使用），建筑上部采用織面外墻漆，屋頂也開創(chuàng)性地采用了有別于普通別墅屋頂?shù)乃{灰色日本 T型平瓦（目前在深圳住宅設計中首次使用），鋁合金門窗選用了深銀灰色氟碳噴涂窗框和透明中空玻璃，達到了強烈的對比效果。建筑立面造型獨特，比例完美，色彩和諧，材料對比恰到好處，充分體現(xiàn)了項目應具備的高貴、典雅的新古典主義風格，贏得了客戶和同行的交 口稱贊。在此可植竹種樹，點綴花草，品茗對弈，找回久違的中式合院的感受，其強烈的私密性、專屬感正好符合中國人一貫內(nèi)斂的氣質(zhì)，成為整座宅院的精神統(tǒng)領。而在戶型的空間布局上，采取了多空間可組合性原則，以空間的設計創(chuàng)新徹底改變了常規(guī)上圍繞客廳進行流線組織的居住模式，創(chuàng)造出一個充滿趣味流動的室內(nèi)居住空間。在設計過程中 ，我司合理的利用面積查丈規(guī)則，運用雙層高入戶花園、雙層高陽臺、等房寬落地凸窗、一般凸窗、頂層坡屋頂?shù)确绞?，盡可能多設計不計建筑面積或計一半建筑面積的空間形式，使贈送面積和建筑面積的比例達到 1:6,為業(yè)主帶來了更多的實惠和升值空間。讓住戶享受到尊貴的別墅般居住感受，為用地日益緊張的城市中心區(qū)高層住宅的設計創(chuàng)新提供了富于價值的有益嘗試。而在贈送面積方面，通過地下室、花園、凸窗、露臺等形式，使建筑面積和贈送面積的比例達到近 1： 1，而個別戶型買 300㎡最多可獲贈額外約 500㎡的使用面積，這樣一來給業(yè)主帶來了更多的實惠，同時，也帶來了價值提升的空間。此外，通過底層空間的獨特設計，業(yè)主入伙后可進行改造，如 TH半地下室層高不足 ，不計建筑面積，業(yè)主可下挖 60cm，改造后層高可達 ，可根據(jù)需要裝修成休閑娛樂室、健身房、家庭影院等等，給予業(yè)主充足的想象和自主設計空間。 3. 建筑戶型設計 (1) 別墅 別墅的戶型設計通過居住空間的創(chuàng)新使客戶對理想居家生活的冀盼得到了升華。 (2) 儀式感的營造 根據(jù)對客戶心理的分析，我們認為尊貴空間的核心體現(xiàn)在于儀式感的營造：在到達一個目的空間之前，按軸線分層次設置若干過渡空間，每 經(jīng)過一個過渡空間，客戶對目的空間的心理期許值就提升一級，從而使空間的豪華感演繹到極致。 2. 規(guī)劃方案設計 (1) 打破常規(guī) ，突出重點 在規(guī)劃之初，我們根據(jù)營銷策劃的市場定位提出了應爭取規(guī)劃盡量多的TOWNHOUASE，以為公司創(chuàng)造最大的利潤。但在這深圳中海香蜜湖 1號項目后評估報告 第 6 頁 共 27 頁 個問題上，香蜜湖 1號居住模式的創(chuàng)新使高層住戶享受到尊貴的別墅般居住感受，為用地日益緊張的城市中心區(qū)高層住宅的設計創(chuàng)新提供了富有價值的有益嘗試。將綠化從地上搬到了高空，獨辟蹊徑的提出了“高層住宅的別墅化”居住模式：獨特的南北通透電梯廳設計，采用了“入戶式電梯設置”，同時在高層的電梯出口處設計了大面積的雙層高半室外花園，使電梯廳同時兼顧了前花園的功能。居住空間的創(chuàng)新營造使客戶對理想居家生活的冀盼得到了升華。 四、 項目設計過程管理回顧與實施完成情況 (一 ) 建筑設計過程回顧 1. 產(chǎn)品 策劃理念 —— 城市中央，生態(tài)府邸 “ 回歸 自然，回歸生態(tài)”的空間構思，也充分體現(xiàn)了創(chuàng)新的居住模式給客戶帶來的居住心理 提升 。各戶型僅設置集中空調(diào)超級多聯(lián) 系統(tǒng)，且小區(qū)大堂、電梯均設有空調(diào)，滿足住戶舒適度要求。 (四 ) 排水系統(tǒng)設計：排水立管均采用球墨鑄鐵管，減少了流水噪音對住戶的影響。住戶室內(nèi)和小區(qū)公共區(qū)域均設有無線 WAP，小區(qū)住戶可以在小區(qū)內(nèi)無障礙無線上網(wǎng)。 三、 項目機電配置標準 (一 ) 強電設計：在小區(qū)負荷中心設兩個變配電室，通過放射狀敷設電纜給各棟住宅供電，為了保證住戶使用大功率電器，每戶均設置三相電源，采用 TNS接地系統(tǒng)。 (五 ) 公共部分為精裝修交付標準，主要建筑材料如下： 單元大堂：地面：石材； 墻面：仿石墻磚；頂棚：石膏板造型吊頂。 (三 ) 門窗： TH采用阿魯克系統(tǒng)門窗，高層采用家裝式鋁合金高檔門窗，玻璃選用 lowe雙層中空透明玻璃。 二、 項目的建筑標準 (一 ) 結構形式：基礎選型選用預應力管樁，主體結構 TH 和多層采用短肢墻結構，高 層采用框肢剪力墻結構。 【項目規(guī)劃設計工作評估】 一、 項目設計情況的介紹 本項目方案由柏濤建 筑設計有限公司設計，立面由香港興業(yè)建筑師事務所設計，施工圖由 深圳市電子院設計有限公司 設計，園林景觀由新加坡柏景規(guī)劃建筑與景觀設計有限公司設計，水景工藝由深圳市極水實業(yè)有限公司設計。 四、 投資經(jīng)驗總結 (一 ) 在地段選擇上，香蜜湖 1號地塊出讓時，政府出讓價就高于普通地價，加之競爭商家實力較強，競價異常激烈，導致土地獲取成本非常高，樓面地價高于周圍樓盤的銷售單價 ，但是公司通過充分的市場調(diào)研，科學的判斷了該土地的市場價值，特別是在中心區(qū)西移過程中，特區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)土地日益減少，而本項目所處地塊更是位于深圳市高檔住宅區(qū)“香蜜湖”片區(qū)，且是容積率為 ，具有不可比擬的稀缺性。交地情況比較理想。 土地費用均已全部按時履約支付，投資合同履約良好。由于關內(nèi)土地資源日益減少，新增供給已不能滿足市場需求，關內(nèi)土地供應的減少，凸顯了香蜜湖一號地塊的投資價值。與此同時，特區(qū)外房價上漲快于特區(qū)內(nèi)房價上漲，特區(qū)內(nèi)外房價差距正在縮小，一定程度推動了房價上漲。其主要原因有：一是隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，居民收入不斷提高，但土地資源短缺，人口快速增加，導致供需矛盾加大。 (五 ) 項目在工程管理方 面，率先實踐了矩陣式的獨立項目管理模式和總包管理模式。 (三 ) 香蜜湖 1號的設計著重體現(xiàn)“新豪宅”的特色，并將“絕版府邸，尊貴人生”的設計理念深入規(guī)劃、戶型、立面、室內(nèi)、環(huán)境設計和物料使用等方面。 四、 項目綜合評估 (一 ) 本項目是深圳特區(qū)內(nèi)罕有的低密度超高檔住宅小區(qū)，位處深圳的中心位置，兼有湖景、林木的自然風光和度假 村的悠閑暇逸，是都市中極為難得的自然與繁華兼得的片區(qū)，地理位置顯赫，景觀條件優(yōu)越。 雙 拼、聯(lián)排、疊加別墅均設有雙車位，高層住宅 部分 設