【正文】 套，銷售率達(dá)到 100%。 3. 營銷管理評估 位于蘇勝路與星湖街交接處的金姬墩 內(nèi)，屬于金雞湖八景之一的金姬墩是沿湖唯一低密度住宅區(qū)。 另外通過同政府的積極溝通，我們延遲支付了第二期土地款，并通過快速銷售、滾動開發(fā)、嚴(yán)格建安費用支付 等方式加快了資金運(yùn)轉(zhuǎn)，減少了資金占用，對項目內(nèi)部收益率的提高和回收期的縮短產(chǎn)生了積極作用。這一方面是公司剛剛進(jìn)入 市場，沒有可參 照的成本數(shù)據(jù)，周邊兄弟公司當(dāng)時也沒有該類物業(yè)，因而造成我們成本預(yù)估不足，建安成本實際值比估計值高出了 30%；另一方面，隨著市場的變化，在定位和規(guī)劃設(shè)計階段，我們在建筑標(biāo)準(zhǔn)上有一定提高，建筑經(jīng)濟(jì)指標(biāo)也與可研階段有較大變化，這也是造成成本超標(biāo)的原因之一；此外，供電工程等因材料價格快速上漲造成單項成本超出較多。 由于項目的稀缺性強(qiáng)，產(chǎn)品品質(zhì)較高，銷售初期即得到了市場的充分肯定，幾次開盤的當(dāng)日銷售率都在 90%以上，加之項目強(qiáng)銷期為 房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇期，項目價格逐漸提升，銷售總收入比預(yù)計值增加了 6000多萬，利潤增加了 1550萬。 整體比較，雖然可售面積有所減少，但項目的品質(zhì)得以保證，聯(lián)體別墅為主的產(chǎn)品組合也最大程度上表現(xiàn)了產(chǎn)品的稀缺性，提升了各類型物業(yè)的售價，而且由于面積的減少，建安成本相應(yīng)減少了約 8%，整體項目投資成本回報率提升了 ，達(dá)到了 %，創(chuàng)造了較好的經(jīng)濟(jì)效益。 小高層、 TH彼此無互補(bǔ)效應(yīng)，價格較難有突破 TH： 11000 元 /㎡ 小高層：臨水景觀物業(yè)，并且處于比較純粹的 TH社區(qū)，具有良好的品質(zhì)，售價可達(dá)7500元 /㎡ 以上。 本方案兩種物業(yè)搭配較方案一稍好，小高層對 TH 品質(zhì) 有干擾，但也能倚靠 TH適當(dāng)提升價位出售，市場風(fēng)險介于方案一、三之間。 本方案兩種物業(yè)搭配較好，單排小高層對 TH 品質(zhì)干擾小，并也能倚靠 TH 以理想價位出售，市場風(fēng)險小。小高層借助不到TH 社區(qū)的品質(zhì)提升效應(yīng)（尤其是中間一排），銷售壓力較大；同時 TH的銷售也因品質(zhì)受太多小高層存在的降低而影響去化，項目發(fā)展風(fēng)險性較大。 投資、營銷和設(shè)計等相關(guān)部門配合編制了五個初步方案，從盈利和營銷等角度進(jìn)行了綜合分析，最終公司決定犧牲少量容積率選擇了最優(yōu)的方案三，從后來本項目的實際銷售情況來看也驗證了我們當(dāng)時的判斷是準(zhǔn)確的。 本項目容積率為 ，首期開發(fā)南地塊為容積率 的純聯(lián)體別墅社區(qū)，北地塊確定由南向北開發(fā)聯(lián)體別墅和小高層相結(jié)合的混合社區(qū)，一方面為盡可能做足容積率，另一方面也可 以充分利用地塊北界景觀河道和市政公園的自然資源。 項目付款條件相對較為優(yōu) 越，可以在 9個月內(nèi)分 3次付清，且本項目由市政道路自然分隔成南北兩個地塊，可以根據(jù)付款情況分別辦理用地手續(xù)，保證了已付地價部分地塊的及時開發(fā)。 2020 年市場的波動給 項目的銷售帶來的巨大的挑戰(zhàn)，公司充分利用項目的稀缺性，依靠精準(zhǔn)的市場定位和戶型創(chuàng)新，克服了種種困難，勇于摸高，引領(lǐng)了市場。通過對 市場需求變化的分析，我們認(rèn)識到國內(nèi)住宅市場消費需求已出現(xiàn)較大分化，隨著國家經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，富裕階層已漸成規(guī)模，中高端別墅項目市場前景良好。從實際競爭情況，雖然本項目有 9 家單位參加拍賣，但經(jīng)過 17 輪競價（每輪競價幅度大都為100～ 400萬元），我司就以較為適合的價格獲得該項目，競爭不算特別激烈。 項目發(fā)展后期， 市區(qū)房地產(chǎn)市場有所恢復(fù)，住宅交易逐漸活躍，成交量快速增加，商品預(yù)售價格延續(xù)了小幅提升平穩(wěn)發(fā)展的狀態(tài)。 2 0 0 1 2 0 0 7 年蘇州全市房地產(chǎn)投資開發(fā)情況1 4 5 7 . 7 6257638444600505857008 4 9 . 5 1 16001440160011297 9 9 . 15 5 7 . 34 6 7 . 1 41 0 7 . 3 41 7 7 . 9 43 3 4 . 3 25654 7 0 . 7 44206 8 . 6 2010002020300040005000600070002020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年萬平方米0100200300400500600億元商品房施工面積 商品房竣工面積 房地產(chǎn)投資額 全市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展宏觀指標(biāo) 從 市區(qū)的商品住宅預(yù)售情況來看， 2020年下半年以來，由于信貸緊縮、“國八條”等宏觀調(diào)控措施的出臺，促使市場觀望氣氛逐漸形成， 市區(qū)商品住宅的預(yù)售量在 2020年出現(xiàn)較大幅度的回落，但預(yù)售價格保持平穩(wěn)上升。 20202020 年 城市居民人均可支配收入和人均消費支出統(tǒng)計 從 全市房地產(chǎn)投資開發(fā)的情況看， 2020 年以來， 房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入掀起了一個新的熱潮，商品房施工面積、竣工面積、房地產(chǎn)投資額等主要指標(biāo)均呈現(xiàn)快 速增長態(tài)勢。具體見下圖。 17602080280234504027482057966665759986620100020203000400050006000700080009000100002020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年億元0 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %2 5 . 0 %3 0 . 0 %3 5 . 0 %4 0 . 0 %G D P （ 億元 ） 增速 20202020年 全市 GDP及增速（ 2020后為預(yù)測值） 項目發(fā)展期間，人民收入基 本與 GDP同步增長。 從經(jīng)濟(jì)總量變化來看， 全市 GDP在 2020年～ 2020 年三年間增長了 40%，第三2 0 0 2 2 0 0 7 年蘇州市及市區(qū)戶籍人口情況2605 8 3 . 8 6 5 9 0 . 9 7 5 9 8 . 8 56 0 6 . 2 2 6246 1 5 . 62 2 9 . 82 2 4 . 5 32 2 0 . 7 52 1 6 . 8 72 1 2 . 40100200300400500600700萬人全市 5 8 3 . 8 6 5 9 0 . 9 7 5 9 8 . 8 5 6 0 6 . 2 2 6 1 5 . 6 624市區(qū) 2 1 2 . 4 2 1 6 . 8 7 2 2 0 . 7 5 2 2 4 . 5 3 2 2 9 . 8 2602020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年蘇州市及市區(qū)戶籍人口 產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，所占比重按照每年 ，經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量不斷提高。根據(jù)統(tǒng)計結(jié)果，2020～ 2020年 全市戶籍人口增加了 ，其中市區(qū)增加了 。 項目開發(fā)期間 吸引了大量人口的進(jìn)入，宏觀經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)快速發(fā)展勢頭，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化調(diào)整，經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量提高，為項目的開發(fā)提供了良好的宏觀環(huán)境。項目發(fā)展主要進(jìn)度節(jié)點如下： 取得土地使用權(quán)時間： 04年 4月 12日 規(guī)劃方案評審及規(guī)劃招標(biāo)時間： 04年 12月 15日 擴(kuò) 初設(shè)計出圖時間： 05年 3月 15日 施工圖出圖時間： 05年 6月 1日 建設(shè)工程規(guī)劃許可證取得時間： 05年 6月 24日 建筑工程施工許可證取得時間： 05年 6月 24日 基 礎(chǔ) 開工時間： 05年 4月 8日 主體開工時間： 05年 6月 8日 首次開盤時間： 05年 8月 27日 竣工驗收備案時間： 05年 12月 30日 入伙時間： 06年 4月 15日 項目于 2020年 11月獲地， 2020年 8月一期預(yù)售， 2020年底項目一期 竣工驗收 ， 2020年 4月項目二期入伙，整體項目開發(fā)完成。為公司在配套報建、施工管理等方面都較好地積累了經(jīng)驗、鍛煉了隊伍，同時在 市場建立了良好的品牌形象，為公司后期發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。 本項目基本與湖濱一號同期發(fā)展，為 公司分?jǐn)偭斯芾碣M用和營銷費用等期間費用，較好的發(fā)揮了規(guī)模優(yōu)勢。 在湖濱一號項目上的盈利壓力極大，且為爭取湖濱一號項目規(guī)劃條件突破，致使該項目發(fā)展進(jìn)度相對較慢。 金姬墩規(guī)劃圖 于 2020年 4月通過拍賣獲取在 第一房地產(chǎn)開發(fā)項目 —— 湖濱一號， 5月 正式組建成立。 本地塊所屬的金姬墩緊鄰園區(qū)湖東 CBD，其自身配套標(biāo)準(zhǔn)極高，整個金姬墩就像伸入金雞湖的一個 ，其上主要以低密度高檔公務(wù)員小區(qū)為主，且配有市政公園和公共會所，而本項目用地是唯一商業(yè)出讓用地，具有較強(qiáng)的稀缺性。地塊占地 面積約 萬平方米，容積率 。 【 】項目后評估報告 后評估工作小組 二 ○○ 八年 四 月 目 錄 ............................................................................................................................................ 4 .................................................................................................................................. 4 景 .................................................................................................................................. 4 ........................................................................................................................... 4 .............................................................................................................................. 5 ........................................................................................ 5 宏觀環(huán)境 ........................................................................................................................ 5 房地產(chǎn)市場 .................................................................................................................... 6 房地產(chǎn)市場形勢變化對項目發(fā)展的影響 ........................................................................... 7 .................................................................................................................... 8 .................................................................... 8 ................................................................................... 10 3. 營銷管理評估 ...................................................................................................................... 11 .........................................................................................................11 ..............