【正文】 套，銷售率達到 100%。 3. 營銷管理評估 位于蘇勝路與星湖街交接處的金姬墩 內，屬于金雞湖八景之一的金姬墩是沿湖唯一低密度住宅區(qū)。 另外通過同政府的積極溝通，我們延遲支付了第二期土地款，并通過快速銷售、滾動開發(fā)、嚴格建安費用支付 等方式加快了資金運轉，減少了資金占用，對項目內部收益率的提高和回收期的縮短產生了積極作用。這一方面是公司剛剛進入 市場，沒有可參 照的成本數據，周邊兄弟公司當時也沒有該類物業(yè)，因而造成我們成本預估不足，建安成本實際值比估計值高出了 30%；另一方面，隨著市場的變化，在定位和規(guī)劃設計階段，我們在建筑標準上有一定提高，建筑經濟指標也與可研階段有較大變化，這也是造成成本超標的原因之一；此外，供電工程等因材料價格快速上漲造成單項成本超出較多。 由于項目的稀缺性強，產品品質較高，銷售初期即得到了市場的充分肯定，幾次開盤的當日銷售率都在 90%以上，加之項目強銷期為 房地產市場的復蘇期，項目價格逐漸提升，銷售總收入比預計值增加了 6000多萬，利潤增加了 1550萬。 整體比較，雖然可售面積有所減少，但項目的品質得以保證，聯體別墅為主的產品組合也最大程度上表現了產品的稀缺性，提升了各類型物業(yè)的售價，而且由于面積的減少，建安成本相應減少了約 8%，整體項目投資成本回報率提升了 ，達到了 %，創(chuàng)造了較好的經濟效益。 小高層、 TH彼此無互補效應，價格較難有突破 TH： 11000 元 /㎡ 小高層：臨水景觀物業(yè)，并且處于比較純粹的 TH社區(qū)，具有良好的品質，售價可達7500元 /㎡ 以上。 本方案兩種物業(yè)搭配較方案一稍好，小高層對 TH 品質 有干擾，但也能倚靠 TH適當提升價位出售，市場風險介于方案一、三之間。 本方案兩種物業(yè)搭配較好，單排小高層對 TH 品質干擾小，并也能倚靠 TH 以理想價位出售，市場風險小。小高層借助不到TH 社區(qū)的品質提升效應（尤其是中間一排），銷售壓力較大；同時 TH的銷售也因品質受太多小高層存在的降低而影響去化，項目發(fā)展風險性較大。 投資、營銷和設計等相關部門配合編制了五個初步方案，從盈利和營銷等角度進行了綜合分析，最終公司決定犧牲少量容積率選擇了最優(yōu)的方案三，從后來本項目的實際銷售情況來看也驗證了我們當時的判斷是準確的。 本項目容積率為 ，首期開發(fā)南地塊為容積率 的純聯體別墅社區(qū)，北地塊確定由南向北開發(fā)聯體別墅和小高層相結合的混合社區(qū)，一方面為盡可能做足容積率，另一方面也可 以充分利用地塊北界景觀河道和市政公園的自然資源。 項目付款條件相對較為優(yōu) 越，可以在 9個月內分 3次付清，且本項目由市政道路自然分隔成南北兩個地塊，可以根據付款情況分別辦理用地手續(xù)，保證了已付地價部分地塊的及時開發(fā)。 2020 年市場的波動給 項目的銷售帶來的巨大的挑戰(zhàn)，公司充分利用項目的稀缺性，依靠精準的市場定位和戶型創(chuàng)新，克服了種種困難，勇于摸高，引領了市場。通過對 市場需求變化的分析，我們認識到國內住宅市場消費需求已出現較大分化，隨著國家經濟快速發(fā)展，富裕階層已漸成規(guī)模，中高端別墅項目市場前景良好。從實際競爭情況，雖然本項目有 9 家單位參加拍賣，但經過 17 輪競價（每輪競價幅度大都為100～ 400萬元），我司就以較為適合的價格獲得該項目，競爭不算特別激烈。 項目發(fā)展后期， 市區(qū)房地產市場有所恢復，住宅交易逐漸活躍，成交量快速增加，商品預售價格延續(xù)了小幅提升平穩(wěn)發(fā)展的狀態(tài)。 2 0 0 1 2 0 0 7 年蘇州全市房地產投資開發(fā)情況1 4 5 7 . 7 6257638444600505857008 4 9 . 5 1 16001440160011297 9 9 . 15 5 7 . 34 6 7 . 1 41 0 7 . 3 41 7 7 . 9 43 3 4 . 3 25654 7 0 . 7 44206 8 . 6 2010002020300040005000600070002020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年萬平方米0100200300400500600億元商品房施工面積 商品房竣工面積 房地產投資額 全市房地產業(yè)發(fā)展宏觀指標 從 市區(qū)的商品住宅預售情況來看， 2020年下半年以來，由于信貸緊縮、“國八條”等宏觀調控措施的出臺，促使市場觀望氣氛逐漸形成， 市區(qū)商品住宅的預售量在 2020年出現較大幅度的回落，但預售價格保持平穩(wěn)上升。 20202020 年 城市居民人均可支配收入和人均消費支出統計 從 全市房地產投資開發(fā)的情況看， 2020 年以來， 房地產開發(fā)進入掀起了一個新的熱潮，商品房施工面積、竣工面積、房地產投資額等主要指標均呈現快 速增長態(tài)勢。具體見下圖。 17602080280234504027482057966665759986620100020203000400050006000700080009000100002020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年億元0 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %2 5 . 0 %3 0 . 0 %3 5 . 0 %4 0 . 0 %G D P （ 億元 ） 增速 20202020年 全市 GDP及增速（ 2020后為預測值） 項目發(fā)展期間，人民收入基 本與 GDP同步增長。 從經濟總量變化來看， 全市 GDP在 2020年～ 2020 年三年間增長了 40%，第三2 0 0 2 2 0 0 7 年蘇州市及市區(qū)戶籍人口情況2605 8 3 . 8 6 5 9 0 . 9 7 5 9 8 . 8 56 0 6 . 2 2 6246 1 5 . 62 2 9 . 82 2 4 . 5 32 2 0 . 7 52 1 6 . 8 72 1 2 . 40100200300400500600700萬人全市 5 8 3 . 8 6 5 9 0 . 9 7 5 9 8 . 8 5 6 0 6 . 2 2 6 1 5 . 6 624市區(qū) 2 1 2 . 4 2 1 6 . 8 7 2 2 0 . 7 5 2 2 4 . 5 3 2 2 9 . 8 2602020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年蘇州市及市區(qū)戶籍人口 產業(yè)發(fā)展迅速，所占比重按照每年 ，經濟發(fā)展質量不斷提高。根據統計結果，2020～ 2020年 全市戶籍人口增加了 ，其中市區(qū)增加了 。 項目開發(fā)期間 吸引了大量人口的進入，宏觀經濟保持持續(xù)快速發(fā)展勢頭，經濟結構不斷優(yōu)化調整，經濟發(fā)展質量提高，為項目的開發(fā)提供了良好的宏觀環(huán)境。項目發(fā)展主要進度節(jié)點如下： 取得土地使用權時間： 04年 4月 12日 規(guī)劃方案評審及規(guī)劃招標時間： 04年 12月 15日 擴 初設計出圖時間： 05年 3月 15日 施工圖出圖時間： 05年 6月 1日 建設工程規(guī)劃許可證取得時間： 05年 6月 24日 建筑工程施工許可證取得時間： 05年 6月 24日 基 礎 開工時間： 05年 4月 8日 主體開工時間： 05年 6月 8日 首次開盤時間： 05年 8月 27日 竣工驗收備案時間： 05年 12月 30日 入伙時間： 06年 4月 15日 項目于 2020年 11月獲地， 2020年 8月一期預售， 2020年底項目一期 竣工驗收 ， 2020年 4月項目二期入伙，整體項目開發(fā)完成。為公司在配套報建、施工管理等方面都較好地積累了經驗、鍛煉了隊伍，同時在 市場建立了良好的品牌形象，為公司后期發(fā)展奠定了良好的基礎。 本項目基本與湖濱一號同期發(fā)展，為 公司分攤了管理費用和營銷費用等期間費用，較好的發(fā)揮了規(guī)模優(yōu)勢。 在湖濱一號項目上的盈利壓力極大，且為爭取湖濱一號項目規(guī)劃條件突破，致使該項目發(fā)展進度相對較慢。 金姬墩規(guī)劃圖 于 2020年 4月通過拍賣獲取在 第一房地產開發(fā)項目 —— 湖濱一號， 5月 正式組建成立。 本地塊所屬的金姬墩緊鄰園區(qū)湖東 CBD，其自身配套標準極高，整個金姬墩就像伸入金雞湖的一個 ，其上主要以低密度高檔公務員小區(qū)為主，且配有市政公園和公共會所，而本項目用地是唯一商業(yè)出讓用地，具有較強的稀缺性。地塊占地 面積約 萬平方米，容積率 。 【 】項目后評估報告 后評估工作小組 二 ○○ 八年 四 月 目 錄 ............................................................................................................................................ 4 .................................................................................................................................. 4 景 .................................................................................................................................. 4 ........................................................................................................................... 4 .............................................................................................................................. 5 ........................................................................................ 5 宏觀環(huán)境 ........................................................................................................................ 5 房地產市場 .................................................................................................................... 6 房地產市場形勢變化對項目發(fā)展的影響 ........................................................................... 7 .................................................................................................................... 8 .................................................................... 8 ................................................................................... 10 3. 營銷管理評估 ...................................................................................................................... 11 .........................................................................................................11 ..............