【正文】 套，銷售率達(dá)到 100%。 3. 營(yíng)銷管理評(píng)估 位于蘇勝路與星湖街交接處的金姬墩 內(nèi)，屬于金雞湖八景之一的金姬墩是沿湖唯一低密度住宅區(qū)。 另外通過(guò)同政府的積極溝通，我們延遲支付了第二期土地款，并通過(guò)快速銷售、滾動(dòng)開發(fā)、嚴(yán)格建安費(fèi)用支付 等方式加快了資金運(yùn)轉(zhuǎn)，減少了資金占用，對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率的提高和回收期的縮短產(chǎn)生了積極作用。這一方面是公司剛剛進(jìn)入 市場(chǎng)，沒(méi)有可參 照的成本數(shù)據(jù)，周邊兄弟公司當(dāng)時(shí)也沒(méi)有該類物業(yè)，因而造成我們成本預(yù)估不足，建安成本實(shí)際值比估計(jì)值高出了 30%；另一方面，隨著市場(chǎng)的變化，在定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，我們?cè)诮ㄖ?biāo)準(zhǔn)上有一定提高，建筑經(jīng)濟(jì)指標(biāo)也與可研階段有較大變化，這也是造成成本超標(biāo)的原因之一；此外，供電工程等因材料價(jià)格快速上漲造成單項(xiàng)成本超出較多。 由于項(xiàng)目的稀缺性強(qiáng)，產(chǎn)品品質(zhì)較高，銷售初期即得到了市場(chǎng)的充分肯定，幾次開盤的當(dāng)日銷售率都在 90%以上，加之項(xiàng)目強(qiáng)銷期為 房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇期，項(xiàng)目?jī)r(jià)格逐漸提升，銷售總收入比預(yù)計(jì)值增加了 6000多萬(wàn)，利潤(rùn)增加了 1550萬(wàn)。 整體比較，雖然可售面積有所減少，但項(xiàng)目的品質(zhì)得以保證，聯(lián)體別墅為主的產(chǎn)品組合也最大程度上表現(xiàn)了產(chǎn)品的稀缺性，提升了各類型物業(yè)的售價(jià)，而且由于面積的減少，建安成本相應(yīng)減少了約 8%，整體項(xiàng)目投資成本回報(bào)率提升了 ，達(dá)到了 %，創(chuàng)造了較好的經(jīng)濟(jì)效益。 小高層、 TH彼此無(wú)互補(bǔ)效應(yīng)，價(jià)格較難有突破 TH： 11000 元 /㎡ 小高層：臨水景觀物業(yè)，并且處于比較純粹的 TH社區(qū)，具有良好的品質(zhì)，售價(jià)可達(dá)7500元 /㎡ 以上。 本方案兩種物業(yè)搭配較方案一稍好，小高層對(duì) TH 品質(zhì) 有干擾，但也能倚靠 TH適當(dāng)提升價(jià)位出售，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)介于方案一、三之間。 本方案兩種物業(yè)搭配較好，單排小高層對(duì) TH 品質(zhì)干擾小，并也能倚靠 TH 以理想價(jià)位出售，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)小。小高層借助不到TH 社區(qū)的品質(zhì)提升效應(yīng)（尤其是中間一排），銷售壓力較大；同時(shí) TH的銷售也因品質(zhì)受太多小高層存在的降低而影響去化，項(xiàng)目發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)性較大。 投資、營(yíng)銷和設(shè)計(jì)等相關(guān)部門配合編制了五個(gè)初步方案，從盈利和營(yíng)銷等角度進(jìn)行了綜合分析，最終公司決定犧牲少量容積率選擇了最優(yōu)的方案三，從后來(lái)本項(xiàng)目的實(shí)際銷售情況來(lái)看也驗(yàn)證了我們當(dāng)時(shí)的判斷是準(zhǔn)確的。 本項(xiàng)目容積率為 ，首期開發(fā)南地塊為容積率 的純聯(lián)體別墅社區(qū)，北地塊確定由南向北開發(fā)聯(lián)體別墅和小高層相結(jié)合的混合社區(qū)，一方面為盡可能做足容積率，另一方面也可 以充分利用地塊北界景觀河道和市政公園的自然資源。 項(xiàng)目付款條件相對(duì)較為優(yōu) 越，可以在 9個(gè)月內(nèi)分 3次付清，且本項(xiàng)目由市政道路自然分隔成南北兩個(gè)地塊，可以根據(jù)付款情況分別辦理用地手續(xù)，保證了已付地價(jià)部分地塊的及時(shí)開發(fā)。 2020 年市場(chǎng)的波動(dòng)給 項(xiàng)目的銷售帶來(lái)的巨大的挑戰(zhàn)，公司充分利用項(xiàng)目的稀缺性，依靠精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位和戶型創(chuàng)新，克服了種種困難，勇于摸高，引領(lǐng)了市場(chǎng)。通過(guò)對(duì) 市場(chǎng)需求變化的分析，我們認(rèn)識(shí)到國(guó)內(nèi)住宅市場(chǎng)消費(fèi)需求已出現(xiàn)較大分化，隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，富裕階層已漸成規(guī)模，中高端別墅項(xiàng)目市場(chǎng)前景良好。從實(shí)際競(jìng)爭(zhēng)情況，雖然本項(xiàng)目有 9 家單位參加拍賣，但經(jīng)過(guò) 17 輪競(jìng)價(jià)（每輪競(jìng)價(jià)幅度大都為100～ 400萬(wàn)元），我司就以較為適合的價(jià)格獲得該項(xiàng)目，競(jìng)爭(zhēng)不算特別激烈。 項(xiàng)目發(fā)展后期， 市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)有所恢復(fù)，住宅交易逐漸活躍，成交量快速增加，商品預(yù)售價(jià)格延續(xù)了小幅提升平穩(wěn)發(fā)展的狀態(tài)。 2 0 0 1 2 0 0 7 年蘇州全市房地產(chǎn)投資開發(fā)情況1 4 5 7 . 7 6257638444600505857008 4 9 . 5 1 16001440160011297 9 9 . 15 5 7 . 34 6 7 . 1 41 0 7 . 3 41 7 7 . 9 43 3 4 . 3 25654 7 0 . 7 44206 8 . 6 2010002020300040005000600070002020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年萬(wàn)平方米0100200300400500600億元商品房施工面積 商品房竣工面積 房地產(chǎn)投資額 全市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展宏觀指標(biāo) 從 市區(qū)的商品住宅預(yù)售情況來(lái)看， 2020年下半年以來(lái)，由于信貸緊縮、“國(guó)八條”等宏觀調(diào)控措施的出臺(tái)，促使市場(chǎng)觀望氣氛逐漸形成， 市區(qū)商品住宅的預(yù)售量在 2020年出現(xiàn)較大幅度的回落，但預(yù)售價(jià)格保持平穩(wěn)上升。 20202020 年 城市居民人均可支配收入和人均消費(fèi)支出統(tǒng)計(jì) 從 全市房地產(chǎn)投資開發(fā)的情況看， 2020 年以來(lái)， 房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入掀起了一個(gè)新的熱潮，商品房施工面積、竣工面積、房地產(chǎn)投資額等主要指標(biāo)均呈現(xiàn)快 速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。具體見下圖。 17602080280234504027482057966665759986620100020203000400050006000700080009000100002020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年億元0 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %2 5 . 0 %3 0 . 0 %3 5 . 0 %4 0 . 0 %G D P （ 億元 ） 增速 20202020年 全市 GDP及增速（ 2020后為預(yù)測(cè)值） 項(xiàng)目發(fā)展期間，人民收入基 本與 GDP同步增長(zhǎng)。 從經(jīng)濟(jì)總量變化來(lái)看， 全市 GDP在 2020年～ 2020 年三年間增長(zhǎng)了 40%，第三2 0 0 2 2 0 0 7 年蘇州市及市區(qū)戶籍人口情況2605 8 3 . 8 6 5 9 0 . 9 7 5 9 8 . 8 56 0 6 . 2 2 6246 1 5 . 62 2 9 . 82 2 4 . 5 32 2 0 . 7 52 1 6 . 8 72 1 2 . 40100200300400500600700萬(wàn)人全市 5 8 3 . 8 6 5 9 0 . 9 7 5 9 8 . 8 5 6 0 6 . 2 2 6 1 5 . 6 624市區(qū) 2 1 2 . 4 2 1 6 . 8 7 2 2 0 . 7 5 2 2 4 . 5 3 2 2 9 . 8 2602020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年蘇州市及市區(qū)戶籍人口 產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，所占比重按照每年 ，經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量不斷提高。根據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果，2020～ 2020年 全市戶籍人口增加了 ，其中市區(qū)增加了 。 項(xiàng)目開發(fā)期間 吸引了大量人口的進(jìn)入，宏觀經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)快速發(fā)展勢(shì)頭，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化調(diào)整，經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量提高，為項(xiàng)目的開發(fā)提供了良好的宏觀環(huán)境。項(xiàng)目發(fā)展主要進(jìn)度節(jié)點(diǎn)如下： 取得土地使用權(quán)時(shí)間： 04年 4月 12日 規(guī)劃方案評(píng)審及規(guī)劃招標(biāo)時(shí)間： 04年 12月 15日 擴(kuò) 初設(shè)計(jì)出圖時(shí)間： 05年 3月 15日 施工圖出圖時(shí)間： 05年 6月 1日 建設(shè)工程規(guī)劃許可證取得時(shí)間： 05年 6月 24日 建筑工程施工許可證取得時(shí)間： 05年 6月 24日 基 礎(chǔ) 開工時(shí)間： 05年 4月 8日 主體開工時(shí)間： 05年 6月 8日 首次開盤時(shí)間： 05年 8月 27日 竣工驗(yàn)收備案時(shí)間： 05年 12月 30日 入伙時(shí)間： 06年 4月 15日 項(xiàng)目于 2020年 11月獲地， 2020年 8月一期預(yù)售， 2020年底項(xiàng)目一期 竣工驗(yàn)收 ， 2020年 4月項(xiàng)目二期入伙，整體項(xiàng)目開發(fā)完成。為公司在配套報(bào)建、施工管理等方面都較好地積累了經(jīng)驗(yàn)、鍛煉了隊(duì)伍，同時(shí)在 市場(chǎng)建立了良好的品牌形象，為公司后期發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。 本項(xiàng)目基本與湖濱一號(hào)同期發(fā)展，為 公司分?jǐn)偭斯芾碣M(fèi)用和營(yíng)銷費(fèi)用等期間費(fèi)用，較好的發(fā)揮了規(guī)模優(yōu)勢(shì)。 在湖濱一號(hào)項(xiàng)目上的盈利壓力極大，且為爭(zhēng)取湖濱一號(hào)項(xiàng)目規(guī)劃條件突破，致使該項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度相對(duì)較慢。 金姬墩規(guī)劃圖 于 2020年 4月通過(guò)拍賣獲取在 第一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 —— 湖濱一號(hào)， 5月 正式組建成立。 本地塊所屬的金姬墩緊鄰園區(qū)湖東 CBD，其自身配套標(biāo)準(zhǔn)極高，整個(gè)金姬墩就像伸入金雞湖的一個(gè) ，其上主要以低密度高檔公務(wù)員小區(qū)為主，且配有市政公園和公共會(huì)所，而本項(xiàng)目用地是唯一商業(yè)出讓用地，具有較強(qiáng)的稀缺性。地塊占地 面積約 萬(wàn)平方米，容積率 。 【 】項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 后評(píng)估工作小組 二 ○○ 八年 四 月 目 錄 ............................................................................................................................................ 4 .................................................................................................................................. 4 景 .................................................................................................................................. 4 ........................................................................................................................... 4 .............................................................................................................................. 5 ........................................................................................ 5 宏觀環(huán)境 ........................................................................................................................ 5 房地產(chǎn)市場(chǎng) .................................................................................................................... 6 房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的影響 ........................................................................... 7 .................................................................................................................... 8 .................................................................... 8 ................................................................................... 10 3. 營(yíng)銷管理評(píng)估 ...................................................................................................................... 11 .........................................................................................................11 ..............