【正文】 積有所減少，但項目的品質(zhì)得以保證，聯(lián)體別墅為主的產(chǎn)品組合也最大程度上表現(xiàn)了產(chǎn)品的稀缺性，提升了各類型物業(yè)的售價，而且由于面積的減少，建安成本相應減少了約 8%，整體項目投資成本回報率提升了 ，達到了 %，創(chuàng)造了較好的經(jīng)濟效益。 小高層、 TH彼此無互補效應，價格較難有突破 TH： 11000 元 /㎡ 小高層：臨水景觀物業(yè)，并且處于比較純粹的 TH社區(qū)，具有良好的品質(zhì)，售價可達7500元 /㎡ 以上。 本方案兩種物業(yè)搭配較方案一稍好，小高層對 TH 品質(zhì)有干擾 ，但也能倚靠 TH適當提升價位出售，市場風險介于方案一、三之間。 本方案兩種物業(yè)搭配較好，單排小高層對 TH 品質(zhì)干擾小，并也能倚靠 TH 以理想價位出售，市場風險小。小高層借助不到TH 社區(qū)的品質(zhì)提升效應（尤其是中間一排），銷售壓力較大；同時 TH的銷售也因品質(zhì)受太多小高層存在的降低而影響去化，項目發(fā)展風險性較大。 投資、營銷和設計等相關(guān)部門配合編制了五個初步方案，從盈利和營銷等角度進行了綜合分析，最終公司決定犧牲少量容積率選擇了最優(yōu)的方案三，從后來本項目的實際銷售情況來看也驗證了我們當時的判斷是準確的。 本項目容積率為 ，首期開發(fā)南地塊為容積率 的純聯(lián)體別墅社區(qū)，北地塊確定由南向北開發(fā)聯(lián)體別墅和小高層相結(jié)合的混合社區(qū)，一方面為盡可能做足容積率，另一方面也可以充分 利用地塊北界景觀河道和市政公園的自然資源。 項目付款條件相對較為優(yōu)越，可 以在 9個月內(nèi)分 3次付清，且本項目由市政道路自然分隔成南北兩個地塊，可以根據(jù)付款情況分別辦理用地手續(xù)，保證了已付地價部分地塊的及時開發(fā)。 2020 年市場的波動給 項目的銷售帶來的巨大的挑戰(zhàn)，公司充分利用項目的稀缺性，依靠精準的市場定位和戶型創(chuàng)新，克服了種種困難，勇于摸高，引領(lǐng)了市場。通過對市場需 求變化的分析，我們認識到國內(nèi)住宅市場消費需求已出現(xiàn)較大分化，隨著國家經(jīng)濟快速發(fā)展，富裕階層已漸成規(guī)模，中高端別墅項目市場前景良好。從實際競爭情況，雖然本項目有 9 家單位參加拍賣，但經(jīng)過 17 輪競價（每輪競價幅度大都為100～ 400萬元），我司就以較為適合的價格獲得該項目，競爭不算特別激烈。 項目發(fā)展后期， 市區(qū)房地產(chǎn)市場有所恢復，住宅交易逐漸活躍，成交量快速增加，商品預售價格延續(xù)了小幅提升平穩(wěn)發(fā)展的狀態(tài)。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 2 0 0 1 2 0 0 7 年蘇州全市房地產(chǎn)投資開發(fā)情況1 4 5 7 . 7 6257638444600505857008 4 9 . 5 1 16001440160011297 9 9 . 15 5 7 . 34 6 7 . 1 41 0 7 . 3 41 7 7 . 9 43 3 4 . 3 25654 7 0 . 7 44206 8 . 6 2010002020300040005000600070002020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年萬平方米0100200300400500600億元商品房施工面積 商品房竣工面積 房地產(chǎn)投資額 全市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展宏觀指標 從 市區(qū)的商品住宅預售情況來看， 2020年下半年以來，由于信貸緊縮、“國八條”等宏觀調(diào)控措施的出臺，促使市場觀望氣氛逐漸形成， 市區(qū)商品住宅的預售量在 2020年出現(xiàn)較大幅度的回落，但預售價格保持平穩(wěn)上升。 20202020 年 城市居民人均可支配收入和人均消費支出統(tǒng)計 從 全市房地產(chǎn)投資開發(fā)的情況看， 2020 年以來， 房地產(chǎn)開發(fā)進入掀起了一個新的熱潮，商品房施工面積、竣工面積、房地產(chǎn)投資額等主要指標均呈現(xiàn)快速增長態(tài)勢。具體見下圖。 17602080280234504027482057966665759986620100020203000400050006000700080009000100002020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年億元0 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %2 5 . 0 %3 0 . 0 %3 5 . 0 %4 0 . 0 %G D P （ 億元 ） 增速 20202020年 全市 GDP及增速（ 2020后為預測值） 項目發(fā)展期間，人民收入基 本與 GDP同步增長。 從經(jīng)濟總量變化來看， 全市 GDP在 2020年～ 2020 年三年間增長了 40%，第三2 0 0 2 2 0 0 7 年蘇州市及市區(qū)戶籍人口情況2605 8 3 . 8 6 5 9 0 . 9 7 5 9 8 . 8 56 0 6 . 2 2 6246 1 5 . 62 2 9 . 82 2 4 . 5 32 2 0 . 7 52 1 6 . 8 72 1 2 . 40100200300400500600700萬人全市 5 8 3 . 8 6 5 9 0 . 9 7 5 9 8 . 8 5 6 0 6 . 2 2 6 1 5 . 6 624市區(qū) 2 1 2 . 4 2 1 6 . 8 7 2 2 0 . 7 5 2 2 4 . 5 3 2 2 9 . 8 2602020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年蘇州市及市區(qū)戶籍人口 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，所占比重按照每年 ，經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量不斷提高。根據(jù)統(tǒng)計結(jié)果，2020～ 2020年 全市戶籍人口增加了 ，其中市區(qū)增加了 。 項目開發(fā)期間 吸引了大量人口的進入，宏觀經(jīng)濟保持持續(xù)快速發(fā)展勢頭，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化調(diào)整，經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量提高，為項目的開發(fā)提供了良好的宏觀環(huán)境。項目發(fā)展主要進度節(jié)點如下： 取得土地使用權(quán)時間： 04年 4月 12日 規(guī)劃方案評審及規(guī)劃招標時間： 04年 12月 15日 擴 初設計出圖時間： 05年 3月 15日 施工圖出圖時間： 05年 6月 1日 建設工程規(guī)劃許可證取得時間： 05年 6月 24日 建筑工程施工許可證取得時間： 05年 6月 24日 基 礎 開工時間： 05年 4月 8日 主體開工時間： 05年 6月 8日 首次開盤時間： 05年 8月 27日 竣工驗收備案時間： 05年 12月 30日 入伙時間： 06年 4月 15日 項目于 2020年 11月獲地， 2020年 8月一期預售， 2020年底項目一期 竣工驗收 ， 2020年 4月項目二期入伙，整體項目開發(fā)完成。為公司在配套報建、施工管理等方面都較好地積累了經(jīng)驗、鍛煉了隊伍，同時在 市場建立了良好的品牌形象，為公司后期發(fā)展奠定了良好的基礎。 本項目基本與湖濱一號同期發(fā)展，為 公司分攤了管理費用和營銷費用等期間費用，較好的發(fā)揮了規(guī)模優(yōu)勢。 在湖濱一號項目上的盈利壓力極大，且為爭取湖濱一號項目規(guī)劃條件突破，致使該項目發(fā)展進度相對較慢。 金姬墩規(guī)劃圖 于 2020年 4月通過拍賣獲取在 第一房地產(chǎn)開發(fā)項目 —— 湖濱一號， 5月 正式組建成立。 本地塊所屬的金姬墩緊鄰園區(qū)湖東 CBD，其自身配套標準極高，整個金姬墩就像伸入金雞湖的一個 ，其上主要以低密度高檔公務員小區(qū)為主，且配有市政公園和公共會所，而本項目用地是唯一商業(yè)出讓用地，具有較強的稀缺性。地塊占地 面積約 萬平方米，容積率 。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 【 】項目后評估報告 后評估工作小組 二 ○○ 八年 四 月 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 目 錄 ............................................................................................................................................ 4 .................................................................................................................................. 4 景 .................................................................................................................................. 4 ........................................................................................................................... 4 .............................................................................................................................. 5 ........................................................................................ 5 宏觀環(huán)境 ........................................................................................................................ 5 房地產(chǎn)市場 .................................................................................................................... 6 房地產(chǎn)市場形勢變化對項目發(fā)展的影響 ........................................................................... 7 .................................................................................................................... 8 .................................................................... 8 ................................................................................... 10 3. 營銷管理評估 ...................................................................................................................... 11 .........................................................................................................11 ................................................................................... 12 售時機 ......................................................................................................................... 15 一期營銷計劃安排 ............................