【正文】 時有效的解決現(xiàn)場的設(shè)計問題。同時需配合相關(guān)專業(yè)設(shè)計院對該項目的市政、電信、燃氣等設(shè)計進行配合。 ? 在施工圖設(shè)計階段，與營銷進行配合，對平面設(shè)計進行了深度優(yōu)化，同時在設(shè)計院的技術(shù)措施、成本控制等方面也進行把控。 各階段與相關(guān)部門協(xié)調(diào)配合 ? 在前期設(shè)計階段，與相關(guān)業(yè)務(wù)部門進行充分的溝通，充分的理解項目的市場定位及投資分析的基礎(chǔ)上，進行了多輪的規(guī)劃方案論證及平面分析，做好平面自身功能設(shè)計的同時也達到了對住宅的最小影響以及對項目面積、品質(zhì)的最大化。圖紙相對比較完善，無較大疏漏項。這部分調(diào)整是為保證項目于新的時期在各方面保持較新的理念及較高的檔次，最終目的及效果是有益的。在期間由于規(guī)劃高度調(diào)整及后期立面設(shè)計調(diào)整，進行了各專業(yè)的施工圖改動。 項目實施過程設(shè)計管理工作總結(jié) ? 本項目的 絕對設(shè)計周期約 1 年的時間，可以說是比較正常，并有一定時間進行調(diào)整，但在設(shè)計上為非常規(guī)程序進行的。 ? 景觀語匯與建筑語匯在設(shè)計上得以呼應(yīng)，從材料的選擇、顏色的平衡、尺度的規(guī)矩、線條的碰撞上都有機的將建筑與景觀充分的結(jié)合。 ? 景觀設(shè)計： ? 寫字樓的環(huán)境將面對城市的街區(qū)，景觀設(shè)計嚴(yán)格遵循了寫字樓建筑的景觀特點，嚴(yán)謹、簡約。 ? 本項目選擇了整體基調(diào)灰色的國產(chǎn)夜里雪石材， 彰顯莊重與大氣。 ? 裝修設(shè)計： ? 裝修的設(shè)計主題：“莊重、大氣、生態(tài)、親和”。 ? 到位的細部處理：冷卻塔的百葉遮擋、東立面窗線條較密以緩和與住宅對面的影響、柱子以人的視點出發(fā)細部金屬與石材的搭配處理都體現(xiàn)設(shè)計師對建筑細節(jié)的重視，使得該建筑面積高度雖有限，但仍可以“精致”成為金融街的亮點。 金融街周邊項目調(diào)研情況如下： 物業(yè)名稱 使用率 投資廣場 70% 中證大廈 70% 盈泰商務(wù)中心 70% 中化大廈 70% 凱旋大廈 71% 恒華國際大廈 70% 北京中海地產(chǎn)大廈項目后評估報告 第 18 頁 共 42 頁 月壇大廈 70% 平安大廈 65% 百盛二期 66% ? 立面設(shè)計： ? 現(xiàn)代古典風(fēng)格：以現(xiàn)代古典風(fēng)格去作立面處理，以表現(xiàn)其先進和高雅并重的身份及個性，同時與凱旋住宅及周圍環(huán)境達到整體的一致性。 核心筒位于建筑中心，避免占用采光面；將主要的設(shè)備房間或管井設(shè)置在一側(cè)，另一邊的走廊就完全可以利用為辦公空間。 ? 可塑性強的標(biāo)準(zhǔn)層辦公空間： 米柱網(wǎng)、 米的層高的框架結(jié)構(gòu)，管線的預(yù)留、空調(diào)的二次設(shè)計使內(nèi) 部空間的多樣成為可能。 ? 高標(biāo)準(zhǔn)的電梯配置： 4 部高檔次的進口奧的斯電梯。 ? 平面設(shè)計及功能： ? 嚴(yán)謹、莊重、大氣的入口空間：首層大堂為兩層 米通高的共享空間，約600 平米，結(jié)合弧形的石材片墻與弧形的玻璃幕，創(chuàng)造出通透氣派的空間。從原有的對外銷售到自有物業(yè)持有經(jīng)營的方式轉(zhuǎn)變，項目的整體定位有較大提升，這對后續(xù)北京中海地產(chǎn)大廈項目后評估報告 第 17 頁 共 42 頁 的整單出租也起到了較大的硬件支撐。 ? 在前期方案反復(fù)過程中，對以下幾個主要技術(shù)進行了論證：結(jié)構(gòu)體系論證、層高論證、空調(diào)論證、電梯論證、柱網(wǎng)與車位關(guān)系的論證、使用率的論證等等。所有機電用房設(shè)機械送排風(fēng)系統(tǒng)。 ? 通風(fēng)系統(tǒng)： ? 車庫通風(fēng)： B1/B2/B3 車庫每層配置送、排風(fēng)機各一臺（品牌：亞太），送排風(fēng)機兼作火災(zāi)時消防排煙補風(fēng)機。 風(fēng)量： 520M3/H ? 新風(fēng)系統(tǒng)： ? 從 B1 /F8 新風(fēng)管道引入新風(fēng)經(jīng)新風(fēng)機組處理后通過復(fù)合風(fēng)管（品牌：德州亞太）引入各層辦公區(qū)域，辦公區(qū) 域人員新風(fēng)標(biāo)準(zhǔn)高達 50 M3/H/人。 風(fēng)量： 680M3/H YGFC03CC3HXXL(R)F。 ? 型號： YGFC04CC3HXXL(R)F。 設(shè)備參數(shù)： B2 新風(fēng)機組型號： YSMS15H6RXB 功率： ,風(fēng)量： 15000M3/H YSMS20H6RXB 功率： ,風(fēng)量： 20220M3/H F2 空調(diào)機組型號： YSM2550*70HVCCR 功率： 11KW,風(fēng)量： 32022M3/H 北京中海地產(chǎn)大廈項目后評估報告 第 16 頁 共 42 頁 F8 新風(fēng)機組型號： YSMS30H6RXB 功率： 15KW, 風(fēng)量： 30000M3/H YSMS30H6RXB 功率： 15KW,風(fēng)量： 30000M3/H ? 冷卻塔兩臺：（品牌：馬利） 設(shè)備參數(shù)：型號： SCG100SCGG250 , 功率： ? 供暖系統(tǒng)： ? 采暖熱水供回水管從 一期預(yù)留管線接入，其換熱器，循環(huán)泵均位于一期熱力站。 功率： 22KW ? 冷凍水循環(huán)泵：型號： MMG180L448E2。 ? 制冷系統(tǒng)： ? B3 冷凍機房：冷凍機兩臺（品牌：約克），冷凍水循環(huán)泵三臺、冷卻水循環(huán)泵兩臺（品牌：格蘭富） ? 冷凍機組：型號： YSDBCAS35CHE。 ? 雨水系統(tǒng)： ? 雨水系統(tǒng)采用內(nèi)外排水系統(tǒng)，屋面雨水匯集后排至室外。重力排水立管管材采用螺旋硬聚氯乙烯管，水平干管采用硬聚氯乙烯管。 ? 排水系統(tǒng)： ? F1F7 層排水系統(tǒng)從 B1 層直接引出戶外接市政排水管網(wǎng)。 ? 生活熱水系統(tǒng)： ? 高、低區(qū)生活熱水供回水管道均從一期預(yù)留管線接入， 24 小時供水。清潔間拖 布池龍頭 1 個，立式盆 1 個首層殘疾人衛(wèi)生間 坐便 1 個，立式盆 1 個 。設(shè)備參數(shù)：型號： Y2A90L2。 ? 給水系統(tǒng)： ? 自來水系統(tǒng)：低區(qū)自來水由寫字樓西測市政自來水管線直接引入。 ? 安防報警系統(tǒng)：首層設(shè)紅外幕簾報警探測器、二至七層樓梯間設(shè)紅外雙鑒探測器，每層配備緊急報警按鈕。 ? 停車場管理系統(tǒng)：地下車庫設(shè)停車場管理系統(tǒng)，內(nèi)部車輛采用 IC 卡方式進出，外部車輛采用臨時發(fā)票機方式。 ? 有線電視系統(tǒng)：地下一層弱電豎井設(shè)有電視信號放大器，地上每層弱電豎井設(shè)有線電視分配器。 ? 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)：監(jiān)控中心設(shè)在地下一層弱電中控室，電梯轎箱、電梯前室、主要出入口、地下停車場等位置設(shè)有監(jiān) 視攝像機，圖象傳輸至監(jiān)視中心硬盤錄像機，通過矩陣主機顯示在電視墻上，部分攝像機可進行云臺控制。系統(tǒng)布線遵循國際標(biāo)準(zhǔn) EIA/TIA568A，光纖數(shù)據(jù)主干，超 5 類水平電纜，星形網(wǎng)絡(luò)拓撲結(jié)構(gòu)，真正使用戶獨享 100M 網(wǎng)絡(luò)帶寬，提供高速接入 Inter 服務(wù) (HSIA)。設(shè)有電涌保護系統(tǒng)，確保用電設(shè)備不受過電壓及電磁干擾的侵害。地下車庫和機房照北京中海地產(chǎn)大廈項目后評估報告 第 14 頁 共 42 頁 明為電子鎮(zhèn)流器熒光燈，各層衛(wèi)生間、地下車庫、首層大堂由 ABB IBUS 智能照明系統(tǒng)控制。 ? 動力照明系統(tǒng)：地上每層設(shè)置一臺照明總配電柜（設(shè)計容量為 120KW，可根據(jù)需要擴容，配有計量裝置）和一臺應(yīng)急照明配電箱。轎箱凈高 2700mm，開門尺寸1200mmX2400mm。 ? 地下三層墻群漆采用耐擦洗涂料，品牌為立邦和多 樂士品牌。 ? 地下車庫： ? 地下三層車庫地面采用環(huán)氧砂漿做法，總厚度為 。 ? 出租區(qū)域：走廊及辦公區(qū)地面為水泥地面，預(yù)留 5CM 的地面做法，可實施網(wǎng)絡(luò)地板。 ? 衛(wèi)生間：墻面地面為洞石，頂棚為石膏板吊頂。地上電梯廳地面為夜里雪石材，地下電梯廳地面為高檔?；u。頂棚為 2 厚白色鋁合金吊頂。 中空玻璃光熱性能資料表 玻璃配置 可見光 太陽光 陽光總透 遮陽系數(shù) u 值 北京中海地產(chǎn)大廈項目后評估報告 第 13 頁 共 42 頁 透射率％ 反射率％ 透射率％ 反射率％ 過（ g） (.) W/ 6LOWE+12A+6 76 12 33 22 25 10LOWE+12A+10 72 10 29 20 21 ? 公共部分： ? 大堂：墻面地面采用夜里雪石材，光面、機刨、水洗三種面層處理方式。 ? 型材價格為 24 元 /KG，氟碳噴涂費用為 95 元 /平米，外立面石材價格為 795 元 /平米。玻璃幕墻為 10+12A+10 節(jié)能低輻射 LOWE玻璃，隔熱斷橋鋁合金型材， 3 厚氟碳噴涂鋁裝飾板，西側(cè)、東側(cè)采用固定鋁板遮陽系統(tǒng)。 項目的建筑標(biāo)準(zhǔn) ? 結(jié)構(gòu)體系：基礎(chǔ)選型選用筏板基礎(chǔ)形式；主體結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)。 2022 年 2 月，根據(jù)集團意見重新委托香港興業(yè)進行立面設(shè)計； 2022 年 3 月 18 日，取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證（立面為老立面）。 2022 年 8 月中聯(lián)環(huán)建文建筑設(shè)計有限公司根據(jù)人居所初步設(shè)計圖紙和說明進行施工圖設(shè)計。 【項目規(guī)劃設(shè)計工作評估】 項目完成情況介紹 項目實景 照片 ? 時間節(jié)點： 2022 年 4 月：為配合項目住宅的開發(fā)對寫字樓地塊進行相關(guān)設(shè)計準(zhǔn)備工作；邀請興業(yè)建筑師（國際）有限公司、美國海波建筑設(shè)計事務(wù)所、王董國際有限公北京中海地產(chǎn)大廈項目后評估報告 第 12 頁 共 42 頁 司等三家境外設(shè)計公司對該項目建筑做了設(shè)計投標(biāo)。 ? 因此，在今后的土地儲備中，應(yīng)適當(dāng)增加北京市場寫字樓項目的儲備，尤其應(yīng)當(dāng)著眼于發(fā)展速度較快、政策扶持力度較大、核心區(qū)域并具有較大的投資前景的商業(yè)項目的土地儲備。尤其是其處在金融街商圈，政府對這一區(qū)域的扶持力度逐漸加大， 金融街作為中國金融管理中心，在吸引外資金融機構(gòu)方面具有較大優(yōu)勢。 經(jīng)驗總結(jié) ? 對項目發(fā)展前景和未來市場的準(zhǔn)確判斷 ? 項目位于西 城區(qū)太平橋大街東側(cè)，距西單商業(yè)街 800 米；南距西長安街 500米；西側(cè)與北京金融街隔街相望，距內(nèi)城主干道西二環(huán) 700 米；東側(cè)與西城北京中海地產(chǎn)大廈項目后評估報告 第 11 頁 共 42 頁 區(qū)政府毗鄰，地理位置優(yōu)越，交通便利。 ? 項目總建筑面積為 24, 平方米，比可研 24, 平方米僅增加了 ％，可見項目總建筑面積和可研吻合較好。 ? 項目建設(shè)用地面積 4,753 平方米，和可研面積相同，實際可租面積 16,929 平方米，比可研報告增加 1, 平方米。 ? 規(guī)劃調(diào)整的結(jié)果 ? 項目最終調(diào)整后的指標(biāo)比較見下表所示： 項目原審定方案和現(xiàn)方案的對比表 原審定方案 后期調(diào)整 住宅 商業(yè) 住宅、商業(yè) 寫字樓 總建筑面積（ m2） 80,157 126, 101,702 24, 建筑面積 （ m2） 地上： 76,661 地下： 3,496 地上： 64,020 其中住宅： 61, 商業(yè)： 2, 地上： 15, 地上建筑面積總計： 79, 北京中海地產(chǎn)大廈項目后評估報告 第 10 頁 共 42 頁 地下： 37,682 地下： 8, 高度（米） 24 24 層數(shù) 9 11 其中： 地上 ，地下 3 7 其中： 地上 7，地下 3 層高（米） 停車位（個） 541 （其中地上 72，地下 469） 413 其中地上： 23，地下 390 155 其中 ： 地上 11，地下 144 ? 和原規(guī)劃方案相比，總建筑面積有了較大的提高，住宅（配套商業(yè)）面積減少，減少 12,641 平方米，寫字樓面積增 加 15,898 平方米，住宅層高為 米，品質(zhì)和業(yè)態(tài)較原方案更趨合理。 ? 2022 年 12 月 26 日取得的寫字樓的審定方案控高為 米，地上建筑規(guī)模為15, 平方米，用 15,898 平方米的寫字樓去替換 12,641 平方米的品質(zhì)不高的住宅，從各方面分析都是比較值得的，并且從最終的效果分析（見后文）中也得 到了驗證。 ? 后期調(diào)整和前期審定方案對比，居住面積減少 12,641 平方米，但是減少了東西向戶型，提高了項目的品質(zhì)。 ? 后期對住宅部分進行了調(diào)整，調(diào)整后住宅部分總建筑面積為 101,702 平方米，其中地上 64,020 平方米，地下 37,682 平方米，其中配套公建面積 1,800 平方米。 基于以上原因， 2022 年 1 月 8 日由興業(yè)公司（當(dāng)時的集團公司）和北京公司主要領(lǐng)導(dǎo)和骨干成員參與的 “ 中海豪庭 ” 工作會議上決定在項目的西北角設(shè)置寫字樓一座。我司曾經(jīng)進行過突破控高的努力，也曾經(jīng)向 70 米的控高進行過沖擊，結(jié)果由于種種限制條件，沒有能夠?qū)崿F(xiàn)。 ? 從當(dāng)時的 99 控規(guī)分析，金融街的寫字樓，普遍都是大體量、大規(guī)模的寫字樓。住宅主要服務(wù)于在該處進行商務(wù)辦公的地緣性客 戶（住宅項目的實際購買客群證明了這個判斷，在《中海凱旋住宅項目后評估》中已有論述）。 ? 金融街匯聚了中國幾乎所有的銀行、證券、保險等金融機構(gòu)的中國總部或北京總部；項目東側(cè)是西單地區(qū)，是北京傳統(tǒng)的商業(yè)中心，隨著西西工程的實施，商業(yè)中心的地位將更加顯著。 市場方面的原因 ? 根據(jù) 1993 年國務(wù)院批復(fù)的《北京城市總體規(guī)劃》，提出在西二環(huán)阜成門至復(fù)興門一帶建設(shè)國家級金融管理中心，集中安排國家級銀行總行和非銀行機構(gòu)總部，北京金融街應(yīng)運而生?！比绻凑丈厦娴囊?guī)劃條件進行設(shè)計，住宅層高只有 米；在不設(shè)置寫字樓的條件下，原方案為～ 9 層的板式小高層和多層，并且有較大比例（約 1/5 以上）的東西向戶型。 ? 二龍路