【正文】 20年 1月推出第三批別墅單位，推售價(jià)格再次遞增情況下，計(jì)劃在 6月高層推售時(shí)別墅消化至 90％左右。 高層： /㎡ 地下車位 250元 /個(gè)月。 聯(lián)排別墅： /㎡ 雙車位，免車位管理費(fèi)，業(yè)主比較滿意。由于所定價(jià)格超出政府指導(dǎo)價(jià)，雖業(yè)主在簽署深圳市房地產(chǎn)買賣合同時(shí)未對合同內(nèi)物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)價(jià)產(chǎn)生異議，但為避免后期因收取物業(yè)管費(fèi)所產(chǎn)生投訴，在入伙階段又與業(yè) 主簽訂了《管理費(fèi)收取知會函》， 95%以上業(yè)主表示認(rèn)可并簽字確認(rèn)。 六、 物業(yè)管理和管理費(fèi)價(jià)格確定檢討 (一 ) 客戶品牌的建設(shè) 中海物業(yè)為配合頂級豪宅“香蜜湖 1號”推出升級產(chǎn)品中海“深藍(lán)”物業(yè)服務(wù)：中?！吧钏{(lán)”物業(yè)對業(yè)主提供五星級服務(wù)，業(yè)主私人助理崗位更是深藍(lán)組 織結(jié)構(gòu)中的重要組成部分，它的引入使得深藍(lán)物管區(qū)別于以往傳統(tǒng)物業(yè)管理模式，是中海物業(yè)升級服務(wù)產(chǎn)品的重要標(biāo)志及特色亮點(diǎn)之一。進(jìn)入 2020年 3月，高層平面價(jià)格大幅上調(diào)，超過當(dāng)初別墅發(fā)售時(shí)價(jià)格。 在前期 TH 單位蓄積的品牌形象勢能與社區(qū)價(jià)值的驅(qū)動下，后期高層價(jià)格水到渠成， 扶搖直上 ，實(shí)現(xiàn)了 令人矚目的價(jià)格空間，項(xiàng)目整體效益達(dá)到最大化。 本 項(xiàng)目 別墅價(jià)格區(qū)間的確定通過與深圳別墅市場同期可類比的同質(zhì)近質(zhì)產(chǎn)品相比較的方法（而非傳統(tǒng)的市場比較法），并綜合當(dāng)時(shí)深圳房價(jià)整體增長趨勢、雙拼產(chǎn)品屬于市場非常稀缺的壟斷產(chǎn)品，且客戶的需求略大于產(chǎn)品供應(yīng)等溢價(jià)因素進(jìn)行價(jià)格修正，最終得出項(xiàng)目的價(jià)格區(qū)間。 左右，總的價(jià)格區(qū)間跨度不大。 之間，聯(lián)排在 11,000— 17,500元 /m178。 之間，洋房在 12,000 元 /m178。 五、 預(yù)期銷售價(jià)格與實(shí)際價(jià)格的對比分析 (一 ) 根據(jù)項(xiàng)目前期營銷策劃報(bào)告中對區(qū)域供應(yīng)價(jià)格的分析：香蜜湖片區(qū)豪宅 2020 年左右的小高層均價(jià)區(qū)間在 8,200— 10,000元 /m178。 因香蜜湖產(chǎn)品設(shè)計(jì)中戶型設(shè)計(jì)中創(chuàng)新點(diǎn)較多，查丈的邊緣地帶也相對較多，如部分戶型超過雙層高的部分也 記入面積，從而出現(xiàn)了竣工查丈面積普遍高于定位時(shí)面積區(qū)間的情況。本項(xiàng)目旨在打造一個(gè)臨湖純大戶型高尚社區(qū)，也有必要人為地提高置業(yè)門檻。 (三 ) 車位的發(fā)售時(shí)機(jī) 鑒于深圳市 07 年上半年出現(xiàn)幾起高端項(xiàng)目入伙后車位銷售遭業(yè)主聯(lián)合抵制而最終未能事先銷售的案例，為避免業(yè)主入伙后聯(lián)合干擾車位銷售，于是在高層集中入伙前，對外發(fā)售車位，采取統(tǒng)一通知，先到先得的方式，規(guī)避了風(fēng)險(xiǎn)。并把握住 2020 年 5－ 6月份黃金銷售期，于 7月完成了高層平面單位 100％銷售的目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)了利潤最大與銷售速度的平衡。于是在綜合分析市場狀況與客戶積蓄情況下，順勢而為，項(xiàng)目于 2020年 10月 25日推出第一批 34套別墅單位，當(dāng)天售罄，實(shí)現(xiàn)了利潤最大與銷售速度的平衡。 三、 項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)分析 推售時(shí)機(jī)的選擇上，以 TH先行，因其開發(fā)周期短，可先發(fā)售、早回籠資金，保證后續(xù)開發(fā)；同時(shí)先以 TH入市樹立起品牌形象與項(xiàng)目勢能，隨后發(fā)售高層，當(dāng) 價(jià)值已經(jīng)深深打動客戶， 價(jià)格上借勢而發(fā)、水到渠成，從而實(shí)現(xiàn)整體效益的最大化。對于土地供應(yīng)的緊縮，直接導(dǎo)致高檔房屋產(chǎn)品供應(yīng)數(shù)量的減少，而在需求持續(xù)增長的要求下，市場必然會將房價(jià)推向一個(gè)更高點(diǎn)。這種緊縮的政策一方面削弱銀行對外的放貸能力，加大了開發(fā)商向銀行融資的難度，另一方面也使一些經(jīng)濟(jì)勢力較弱的開發(fā)商在豪宅項(xiàng)目開發(fā)中困難重重，故豪宅的供應(yīng)量減少，呈現(xiàn)出“物以稀為貴”的特征，所 以價(jià)格的上揚(yáng)已是必然，此時(shí)也充分的顯現(xiàn)出巨大的投資價(jià)值。截止到 2020 年 3 月20日，除 1華旭 8B、 1華旭 24B兩套單位因整體可售面積超出規(guī)劃指標(biāo)無法銷售以及 2華日 25B、 3華升 24B兩套單位未出售，共計(jì)四套單位外，其余單 位已全部售罄，具體銷售資料如下： 從上表中得出，截止到 2020年 3月 20日，一期的銷售率為 100%，二期為 %，總體銷售率為 %；如果不考慮無法銷售的兩套單位因素，二期實(shí)際的銷售率為%，整體的銷售率為 %。本項(xiàng)目設(shè)計(jì)新風(fēng)量按每人每小時(shí) 30 立方米設(shè)（或每小時(shí)房間換氣 ）計(jì)，香蜜湖 1號采用多主機(jī)式，主機(jī)一般安裝在衛(wèi)生間，采用進(jìn)口電機(jī)，噪音僅 38分貝，可以連續(xù) 24小時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn) 15 年，保證在不開窗的情況下，室內(nèi)的空氣也能保持清新舒適。同時(shí)，為了保證室內(nèi)新鮮的空氣流通，打造健康人居生活，本項(xiàng)目創(chuàng)新采 用了動力新風(fēng)換氣系統(tǒng)。采用本設(shè)備將泳池水蒸氣進(jìn)行收集（減少了水蒸氣，解決了室內(nèi)結(jié)露問題），對水蒸氣的熱量進(jìn)行回收，用收集的熱量對泳池進(jìn)行加熱，同時(shí)熱泵對空氣進(jìn)行調(diào)節(jié)，利用臭氧消毒技術(shù)對泳池水進(jìn)行消毒，不但可以一攬子解決以上問題，而運(yùn)行成本也僅為池水電加熱的 26％。 (四 ) 室內(nèi)泳池?zé)岜孟到y(tǒng)，香蜜湖 1號作為高檔小區(qū)，室內(nèi)恒溫泳池必不可少，恒溫泳池除了進(jìn)行循環(huán)水處理外，還需注意解決四個(gè)問題，①室內(nèi)結(jié)露；②室內(nèi)氯氣味；③加熱池水的運(yùn)行成本；④室內(nèi)的空氣調(diào)節(jié)（ 新風(fēng)和溫度）。住戶可以通過編程確定每個(gè)開關(guān)的控制的燈具，達(dá)到一鍵控制情景燈光的目的。該系統(tǒng)采用目前世界上最先進(jìn)、應(yīng)用最廣泛的總線控制 技術(shù)。設(shè)計(jì)與對講系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)聯(lián)動功能，確保訪客來訪時(shí)達(dá)到。故建議在立面方案階段同時(shí)進(jìn)行泛光照明設(shè)計(jì)，在燈具的選擇、設(shè)置的位置方面綜合考慮，通過立面和燈具的適當(dāng)調(diào)整保證立面的完整性和夜間效果。 9. 泛光照明能保證項(xiàng)目的夜間效果，對項(xiàng)目形象和銷售均有積極意義。另大面積水池的防水設(shè)計(jì)方案需切實(shí)可行。 5. 避免因設(shè)計(jì)不滿足規(guī)范或規(guī)劃要求而影響驗(yàn)收 6. 作為高端的鏟平，在設(shè)計(jì)上應(yīng)該充分而細(xì)致的考慮客戶個(gè)性華要求，如風(fēng)水和景觀遮擋等問題。設(shè)計(jì)要滿足各種要求，其前提條件就是要相關(guān)部門將要求在設(shè)計(jì)前期提清楚，在施工、銷售、驗(yàn)收等階段再提出的要求，或者難以實(shí) 施，或者會引起成本的追加，都是要在今后的項(xiàng)目中得以改進(jìn)的。 2. 建筑、園林及結(jié)構(gòu)和水電在項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程中，互提條件的時(shí)間應(yīng)明確并要合理，如地下室的圖紙已出，綠化和園建圖仍未完成，之后提出有大型喬木和較多的園建結(jié)構(gòu)，造成頂板和梁配筋重新出圖。 5. 根據(jù)規(guī) 劃設(shè)計(jì)，提前進(jìn)行土方回填和分層碾壓處理，控制了場地的沉降，保證了后期園建和管線的質(zhì)量。 3. 苗木進(jìn)場由設(shè)計(jì)師和地盤工程師共同填寫苗木質(zhì)量驗(yàn)收單，對冠幅、胸徑、高度等進(jìn)行驗(yàn)收并簽署意見。 五、 本項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理方面突出經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn) (一 ) 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理突出經(jīng)驗(yàn) 1. 設(shè)計(jì)突破規(guī)劃報(bào)建的限高要求。本項(xiàng)目車行主入口（小區(qū)主入口）道路指引埋地?zé)艚?jīng)常損壞，更換了 4 次，也不能杜絕， 最后將該處燈光被迫取消。根據(jù)現(xiàn)場測量和研究，主要原因如下：①建筑設(shè)計(jì)未考慮空間的閉合，會所有幾處過渡空間采用露天方式處理，但是與室內(nèi)沒有隔離措施；②裝修設(shè)計(jì)過分追求效果，修改了風(fēng)口位置和形狀，不能滿足空調(diào)系統(tǒng)要求；③施工后，風(fēng)道沒有及時(shí)清理，有殘留垃圾堵塞風(fēng)道；④主機(jī)位置安裝在通風(fēng)不暢的地方，影響制冷效果；⑤由于會所兼作售樓處，存在開盤人流大，通道不關(guān)閉等情況，建議冷量應(yīng)該做足。 3. 高層戶型中，設(shè)計(jì)按計(jì)算負(fù)荷量進(jìn)行集中空調(diào)的選用，業(yè)主如選用更大功率的集中空調(diào)預(yù)留位置空間不夠。因此在今后的項(xiàng)目中若采用無邊界泳池，應(yīng)仔細(xì)考慮溢水邊界的細(xì)節(jié)處理，使泳池既安全又兼有最佳的景觀效果。 (三 ) 售后使用情況 1. 無邊界景觀泳池存在封閉管的問題，特別是泳池北側(cè)的溢水效果，在滿足了基本的使用功能后，難以兼顧景觀 效果。與項(xiàng)目結(jié)構(gòu)專業(yè)負(fù)責(zé)人將結(jié)構(gòu) 30多個(gè)計(jì)算參數(shù)一一核對，保證計(jì)算參數(shù)與結(jié)構(gòu)的類型和實(shí)際相匹配；認(rèn)真核對荷載的取值和輸入情況，及時(shí)糾正一些取值過大的部位，在保證安全的前提下達(dá)到經(jīng)濟(jì)性最好；在施工圖的設(shè)計(jì)中，加強(qiáng)中間過程的控制 檢查，對中間成果模板平面圖、配筋圖進(jìn)行審核，將發(fā)現(xiàn)的問題提出并修改，之后再按新的要求進(jìn)行大面積出圖。如香蜜湖會所恒溫泳池馬賽克及室外連廊地面石材，在保證同樣效果的情況下節(jié)約 80萬；高層高文安設(shè)計(jì)公司提供的 1000元 /M2的墻紙，合約定標(biāo)前進(jìn)行替換，在保證同樣效果的情況下節(jié)約 30萬。②加強(qiáng)與施工單位的合作與管理，充分利用其優(yōu)秀現(xiàn)場 管理經(jīng)驗(yàn)為我司服務(wù)，如優(yōu)秀的施工單位具有豐富的現(xiàn)場管理經(jīng)驗(yàn)，從裝修進(jìn)度計(jì)劃、質(zhì)量把控、材料的利用、成品保護(hù)等都管理較好、即使細(xì)部的收口都會提出良好的建議及解決的辦法。 在裝修效果的控制方面，我們主要采用以下兩種方式： (1) 單位選擇對效果的貢獻(xiàn) 選擇 優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位與施工單位，加強(qiáng)與之合作，充分利用外部資源，為我司在本項(xiàng)目運(yùn)作及裝修施工現(xiàn)場管理力度較弱的情況下提供了保障。梁先生遵循“城市中央，尊貴府邸”的項(xiàng)目開發(fā)理念，對“品位”與“尊貴”主題進(jìn)行有針對性的深化與細(xì)化，在設(shè)計(jì)時(shí)，注重對品位、尊貴的社區(qū)氛圍及休閑、浪漫的文化氣息的渲染，體現(xiàn)了高品位、高素質(zhì)的現(xiàn)代豪宅生活方式。道路兩側(cè)考慮車行景觀的需要，設(shè)置苗木達(dá)到綠樹成蔭的效果。 5. 景觀設(shè)計(jì) 香蜜湖 1號的景觀設(shè)計(jì)特點(diǎn)為：整體環(huán)境設(shè)計(jì)中重視整體場景的營造；保證戶戶有景，并且住宅間距較大，有開闊感整體環(huán)境采用扇形結(jié)構(gòu)，使景觀達(dá)到均好性；花園綠地均勻分布于每個(gè)組團(tuán)中，保證每戶獲得優(yōu)美的外部景觀。在轉(zhuǎn)角處的飄窗增強(qiáng)了塔樓的精致，并充分利用飄窗下空的凹進(jìn)形成豐富的光影變化。 此外高層的立面設(shè)計(jì)采用現(xiàn)代風(fēng)格，講求建筑的簡潔和挺拔，突出都市感。避免了大面積冷色調(diào)和較強(qiáng)的大面積色彩對比，色彩關(guān)系顯得沉穩(wěn)、典雅、大氣、尊貴。 (2) 立面色彩設(shè)計(jì)創(chuàng)新 建筑群整體色調(diào)設(shè)計(jì)為中性偏暖，微弱對比。 (1) 立面材料設(shè)計(jì)創(chuàng)新 為表達(dá)建筑尊貴、豪華的特點(diǎn)，我們在門廊和一些立面重點(diǎn)部位選用了高檔的啡點(diǎn)金麻及橄欖綠花崗巖突出建筑的厚重感，在建筑的中下部位采用了造型獨(dú)特、質(zhì)感較為厚重的擠壓粗面磚（目前在深圳住宅設(shè)計(jì)中首次使用），建筑上部采用織面外墻漆，屋頂也開創(chuàng)性地采用了有別于普通別墅屋頂?shù)乃{(lán)灰色日本 T型平瓦（目前在深圳住宅設(shè)計(jì)中首次使用），鋁合金門窗選用了深銀灰色氟碳噴涂窗框和透明中空玻璃，達(dá)到了強(qiáng)烈的對 比效果。建筑立面造型獨(dú)特，比例完美，色彩和諧，材料對比恰到好處，深圳中海香蜜湖 1號項(xiàng)目后評估報(bào)告 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 充分體現(xiàn)了項(xiàng)目應(yīng)具備的高貴、典雅的新古 典主義風(fēng)格，贏得了客戶和同行的交口稱贊。在此可植竹種樹，點(diǎn)綴花草，品茗對弈，找回久違的中式合院的感受，其強(qiáng)烈的私密性、專屬感正好符合中國人一貫內(nèi)斂的氣質(zhì)，成為整座宅院的精神統(tǒng)領(lǐng)。而在戶型的空間布局上，采取了多空間可組合性原則，以空間的設(shè)計(jì)創(chuàng)新徹底改變了常規(guī)上圍繞客廳進(jìn)行流線組織的居住模式，創(chuàng)造出一 個(gè)充滿趣味流動的室內(nèi)居住空間。在設(shè)計(jì)過程中，我司合理的利用面積查丈規(guī)則，運(yùn)用雙層高入戶花園、雙層高陽臺、等房寬落地凸窗、一般凸窗、頂層坡屋頂?shù)确绞?，盡可能多設(shè)計(jì)不計(jì)建筑面積或計(jì)一半建筑面積的空間形式，使贈送面積和建筑面積的比例達(dá)到 1:6,為業(yè)主帶來了更多的實(shí)惠和升值空間。讓住戶享受到尊貴的別墅般居住感受，為用地日益緊張的城市中心區(qū)高層住宅的設(shè)計(jì)創(chuàng)新提供了富于價(jià)值的有益嘗試。而在贈送面積方面，通過地下室、花園、凸窗、露臺等形式，使建筑面積和贈送面積的比例達(dá)到近 1： 1，而個(gè)別戶型買 300㎡最多可獲贈額外約 500㎡的使用面積，這樣一來給業(yè)主帶來了更多的實(shí)惠，同時(shí)，也帶來了價(jià)值提升的空間。此外，通過底層空間的獨(dú)特設(shè)計(jì)，業(yè)主入伙后可進(jìn)行改造，如 TH半地下室層高不足 ，不計(jì)建筑面積，業(yè)主可下挖 60cm，改造后層高可達(dá) ，可根據(jù)需要裝修成休閑娛樂深圳中海香蜜湖 1號項(xiàng)目后評估報(bào)告 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 室、健身房、家庭影院等等，給予業(yè)主充足的想象和自主設(shè)計(jì)空間。 3. 建筑戶型設(shè)計(jì) (1) 別墅 別墅的戶型設(shè)計(jì)通過居住空間的創(chuàng)新使客戶對理想居家生活的冀盼得到了升華。 (2) 儀式感的營造 根據(jù)對客戶心理的分析，我們認(rèn)為尊貴空間的核心體現(xiàn)在于儀式感的營造：在到達(dá)一個(gè)目的空間之前， 按軸線分層次設(shè)置若干過渡空間，每經(jīng)過一個(gè)過渡空間，客戶對目的空間的心理期許值就提升一級，從而使空間的豪華感演繹到極致。 2. 規(guī)劃方案設(shè)計(jì) (1) 打破常規(guī) ，突出重點(diǎn) 在規(guī)劃之初，我們根據(jù)營銷策劃的市場定位提出了應(yīng)爭取規(guī)劃盡量多的TOWNHOUASE，以為公司創(chuàng)造最大的利潤。但在這個(gè)問題上，香蜜湖 1號居住模式的創(chuàng)新使高層住戶享受到尊貴的別墅般居住感受，為用地日益緊張的城市中深圳中海香蜜湖 1號項(xiàng)目后評估報(bào)告 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 心區(qū)高層住宅的設(shè)計(jì)創(chuàng)新提供了富有價(jià)值的有益嘗試。將綠化從地上搬到了高空，獨(dú)辟蹊徑的提出了“高層住宅的別墅化”居住模式：獨(dú)特的南北通透電梯廳設(shè)計(jì)，采用了“入戶式電梯設(shè)置”，同時(shí)在高層的電梯出口處設(shè)計(jì)了大面積的雙層高半室外花園，使電梯廳同時(shí)兼顧了前花園的功能。居住空間的創(chuàng)新營造使客戶對理想居家生活的冀盼得到了升華。 四、 項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程管理回顧與實(shí)施完成情況 (一 ) 建筑設(shè)計(jì)過程回顧 1. 產(chǎn)品 策劃理念 —— 城市中央，生態(tài)府邸 “ 回歸 自然，回歸生態(tài)”的空間構(gòu)思，也充分體現(xiàn)了創(chuàng)新的居住模式給客戶帶來的居住心理 提升 。各戶型僅設(shè)置集中空調(diào)超級多聯(lián)系統(tǒng)，且小區(qū)大堂、電梯均設(shè)有空調(diào)，滿足住戶舒適度要求。 (四 ) 排水系統(tǒng)設(shè)計(jì)：排水立管均采用球墨鑄鐵管，減少了流水噪音對住戶的影響。住戶室內(nèi)和小區(qū)公共區(qū)域均設(shè)有無線 WAP，小區(qū)住戶可以在小區(qū)內(nèi)無障礙無線上網(wǎng)。 三、 項(xiàng)目機(jī)電配置標(biāo)準(zhǔn) (一 ) 強(qiáng)電設(shè)計(jì)：在