【正文】 此外，高層建筑低層化，不僅是一種設(shè)計(jì)的創(chuàng)新，而且具有影響鄰里的社會(huì)價(jià)值， 一般地說(shuō)，高層建筑不能像多層一樣享受綠地，也少了鄰居相互交流的機(jī)會(huì)。華府卻完全的突破了傳統(tǒng)，是深圳房地產(chǎn)歷史上的一次重大突破。但土地轉(zhuǎn)讓合同中明確有高低層面積比例限制（低層住宅面積只可占總面積的 15%）和建筑物 75米限高條款，我們打破常規(guī)，大膽思維，在規(guī)劃局組織的正式規(guī)劃評(píng)標(biāo)前先后出具了近 10個(gè)突破規(guī)劃指標(biāo)而又富于創(chuàng)造力的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，最終的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案終于達(dá)成了開發(fā)商 政府 市民三贏的完美局面，創(chuàng)新而又獨(dú)特的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案最終獲得了政府部門的認(rèn)可和審批，使香蜜湖項(xiàng)目具備為公司贏得了巨大的利益條件。香蜜湖 1號(hào)的設(shè)計(jì)從規(guī)劃結(jié)構(gòu)開始，到建筑空間序列、景觀空間序列、室內(nèi)空間序列、建筑立面的韻律和尺度 ...所有的創(chuàng)意構(gòu)思都通過(guò)儀式感的營(yíng)造而展開。例如：超出常規(guī)的大面寬設(shè)計(jì)、奢侈的雙內(nèi)庭園設(shè)計(jì)、獨(dú)創(chuàng)聯(lián)排別墅南北通透的客廳設(shè)計(jì)、客廳 餐廳 半地下娛樂廳的互動(dòng)空 間設(shè)置、引入室內(nèi)空間的游泳池、中空客廳及雙主人套房、雙地下車位設(shè)置等等，都營(yíng)造出一個(gè)極為獨(dú)特而華麗的居住空間。而且，由于地下室的獨(dú)特設(shè)計(jì)，可通過(guò)在地下室與室外泳池間設(shè)置玻璃隔斷，將室外花園和游泳池的景觀引入地下空間，使業(yè)主坐在地下室就能欣賞到游泳池的水景，因此徹底顛覆了以往一切聯(lián)排別墅 設(shè)計(jì)，通過(guò)泳池貫穿三重院落空間，令客戶能體驗(yàn)到融入自然的感覺。 (2) 高層 居住模式的創(chuàng)新一直香蜜湖 1號(hào)高層單位策劃的核心內(nèi)容，我們將綠地搬到空中，獨(dú)辟蹊徑的提出“高層住宅別墅化”的居住模式。如入戶花園 與客廳的空中四合院。此外，通過(guò)“入戶式電梯設(shè)計(jì)”贈(zèng)送雙層高半室外花園的手法，使傳統(tǒng)意義上的公共電梯廳變成了住戶私有的“前花園”，增添了住戶的尊貴感受。而由客廳、餐廳、書房三房環(huán)抱的雙層高“空中庭院”就為住戶提供了一個(gè)表現(xiàn)自我，實(shí)現(xiàn)自我的舞臺(tái)。 高層戶內(nèi)的空中四合院 4. 立面設(shè)計(jì)（彰顯尊崇的高貴、典雅風(fēng)格） 香蜜湖 1號(hào)別墅的立面設(shè)計(jì)完全不同于目前市場(chǎng)上流行的設(shè)計(jì)，是聯(lián)排別墅立面設(shè)計(jì)上的重大創(chuàng)新。此外高層的立面設(shè)計(jì)采用現(xiàn)代風(fēng)格，講求建筑的簡(jiǎn)潔和挺拔，突出都市感。通過(guò)合理高效的利用各種材料的不同特質(zhì)，結(jié)合獨(dú)特的立面造型設(shè)計(jì)，充分表現(xiàn)出了建筑物卓而不凡的高貴氣質(zhì)。立面大面積為略暖的象牙白，局部為赭石、深黑綠等有所跳躍。 (3) 立面設(shè)計(jì)創(chuàng)新 別墅的立面設(shè)計(jì)充分體現(xiàn)了高貴、典雅的新古典主義風(fēng)格。立面上較少線條和裝飾，將飄窗、陽(yáng)臺(tái)和空調(diào)百頁(yè)等功能構(gòu)件作為外立面主要構(gòu) 成元素。由于位置突出，特別對(duì)臨湖 3棟塔樓的空調(diào)位百頁(yè)做了特殊處理，將普通的橫向百頁(yè)換成了豎向的矩管和穿孔板，并且每 4層對(duì)換一次，最終效果簡(jiǎn)潔而又不失豐富，別有趣味，成為臨河立面的一個(gè)亮點(diǎn)。 道路的人性化設(shè)計(jì)，高層部分道路 采用人車完全分流， TH和獨(dú)立別墅采用半人車分流形式，大部分車行道可同時(shí)工人車通行，道路線型做到自然式，做到降低道路行駛車輛速度，減少減速器的使用。 深圳中海香蜜湖 1號(hào)項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 6. 室內(nèi)裝修設(shè)計(jì) 香蜜湖 1號(hào)室內(nèi)設(shè)計(jì)由香港著名設(shè)計(jì)師梁志天先生承擔(dān)。設(shè)計(jì)還充分考慮了各空間的流動(dòng)性、開揚(yáng)性與 完整性，并結(jié)合體現(xiàn)優(yōu)雅、平和的“典雅主義”建筑風(fēng)格及注重內(nèi)外空間交流、彰顯尊貴的園林風(fēng)格，集中體現(xiàn)頂級(jí)豪宅的悠閑與舒適。①加強(qiáng)與設(shè)計(jì)單位的合作與管理，充分利用其優(yōu)秀資源為我司服務(wù)，如具有必需完整的裝修施工圖外的家私、燈具、潔具、五金等選型工作，委托飾品采購(gòu)工作等。 (2) 分判模式的意義 在合約定標(biāo)前對(duì)設(shè)計(jì)單位提供的所有裝修材料進(jìn)行詢價(jià)工作、將結(jié)果反饋合約部，針對(duì)合約準(zhǔn)確定判施工單位及成本控制具有重要作用。 深圳中海香蜜湖 1號(hào)項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 (二 ) 建筑設(shè)計(jì)的成本控制 設(shè)計(jì)費(fèi)用控制措施如下 : 1. 選好設(shè)計(jì)人員，加強(qiáng)施工圖設(shè)計(jì)階段的控制 匹配好設(shè)計(jì)人員 ，做好結(jié)構(gòu)計(jì)算參數(shù)選取，確定結(jié)構(gòu)計(jì)算結(jié)果的合理性及具體 結(jié)構(gòu) 構(gòu)件的斷面和配筋；定期與設(shè)計(jì)人員進(jìn)行交流，灌輸成本控制的理念，并在任務(wù)書中明確了設(shè)計(jì)關(guān)鍵點(diǎn)，將成本控制根據(jù)設(shè)計(jì)過(guò)程階段完成。 2. 施工階段變更的嚴(yán)格控制 對(duì)于施工單位提出的與成本有關(guān)的變更 ，一般用最經(jīng)濟(jì)的施工方式或施工技術(shù)予以解決，對(duì)材料代換的變更要求在保證結(jié)構(gòu)安全和質(zhì)量的情況下由設(shè)計(jì)單位確認(rèn)；對(duì)其他專業(yè)提出的與結(jié)構(gòu)有關(guān)的變更，要充分協(xié)商，力求最經(jīng)濟(jì)合理；對(duì)因設(shè)計(jì)錯(cuò)誤造成的變更，積極做好有關(guān)記錄，以利于設(shè)計(jì)費(fèi)用結(jié)算時(shí)的索賠。后來(lái)通過(guò)豎向立桿進(jìn)行圍合、封閉，但對(duì)最初的設(shè)計(jì)效果還是有一定破壞。 2. 項(xiàng)目的景觀泳池底部為坡面，在二次設(shè)計(jì)時(shí)未考慮此條件，最低處沒有設(shè)置排水口，造成在清潔水池時(shí)總有一部分水排不干凈，因此景觀專業(yè)設(shè)計(jì)在提交設(shè)計(jì)條件時(shí)不僅要說(shuō)明景觀效果，還要有預(yù)見性的提出可能發(fā)生的問(wèn)題，當(dāng)專業(yè)水景公司完成二次設(shè)計(jì)圖紙后，還要對(duì)景觀師做充分的效果說(shuō)明。 4. 會(huì)所、大堂空調(diào)制冷效果不佳。 5. 園林埋地?zé)艚?jīng)常損壞。分析原因主要是：①車輛壓擠造成活動(dòng)；②下雨積水引起燈具漏水損壞；③燈具發(fā)光發(fā)熱，易產(chǎn)生熱脹冷縮，發(fā)生漏水；④建議以后項(xiàng)目慎用埋地?zé)簟? 2. 出圖時(shí)間配合分判及施工節(jié)點(diǎn)并做大量二次深化設(shè)計(jì)，細(xì)化相關(guān)節(jié)點(diǎn) 。 深圳中海香蜜湖 1號(hào)項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 4. 香蜜湖裝修工程石材等盡量選擇大塊、規(guī)整，達(dá)到大氣豪華的效果，同時(shí)可努力尋找可替代的材料，以節(jié)約成本。 (二 ) 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理中吸取教訓(xùn) 1. 項(xiàng)目設(shè)計(jì)是由兩家單位完成，分別做方案和施工圖，在設(shè)計(jì)管理上存在較多的協(xié)調(diào)工作。 3. 設(shè)計(jì)輸入條件應(yīng)盡早提供完善。 4. 在前期設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)多部門配合，提前考慮物業(yè)用房的問(wèn)題，避免非法建筑。 7. 室外水景及泳池工程的設(shè)計(jì)不但要考慮建造成本，還要考慮運(yùn)行成本和管理效果，對(duì)于水景等新型技術(shù)，需認(rèn)真研究，并進(jìn)行成本分析，在今后的項(xiàng)目中在滿足環(huán)境效果的前提下盡量少做大面積的水景。 8. 阿魯克系統(tǒng)門窗外平開窗在歐洲很少采用，在 深圳較多采用，原設(shè)計(jì)沒有考慮限位，之后我司又作了一些改進(jìn)。但泛光燈具對(duì)建筑外立面的破壞較大。 六、 新技術(shù)的應(yīng)用 (一 ) 電梯智能刷卡系統(tǒng)，高層住戶考慮電梯開門直接入戶，采用智能卡識(shí)別住戶身份并控制電梯進(jìn)入住戶樓層。 (二 ) 智能燈光照明系統(tǒng)。傳感器（按鈕）與驅(qū)動(dòng)器之間用單根雙絞線連接（ DC24V控制電壓），可采取串接連接或菊花鏈?zhǔn)竭B接，每個(gè)智能元件之間都可互通信息。 (三 ) 高速道閘系統(tǒng)，本項(xiàng)目停車場(chǎng)采用了最先進(jìn)的高速道閘系統(tǒng)和車輛識(shí)別系統(tǒng)，住戶進(jìn)出小區(qū)不用停車開窗刷卡，直接進(jìn)入，盡顯尊貴身份 。此四個(gè)問(wèn)題彼此關(guān)聯(lián)，解決不好，將嚴(yán)重影響使用功能，本項(xiàng)目采用復(fù)合熱泵方式加臭氧消毒綜合解決，對(duì)以上問(wèn)題進(jìn)行復(fù)合處理。 深圳中海香蜜湖 1號(hào)項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 (五 ) 動(dòng)力新風(fēng)換氣系統(tǒng)，本項(xiàng)目為了保證安靜的居住環(huán)境，窗戶均采用了雙層夾膠玻璃。戶內(nèi)房間窗戶上端安裝防噪音氣孔，衛(wèi)生間、廚房等地方安裝的專業(yè)風(fēng)機(jī)，風(fēng)機(jī)通過(guò)管道和房間連接，利用風(fēng)機(jī)抽吸房間內(nèi)的空氣，使房間相對(duì)室外為負(fù)壓，來(lái)對(duì)房間空氣進(jìn)行更換。 【項(xiàng)目營(yíng)銷工作評(píng)估】 一、 項(xiàng)目各類物業(yè)銷售情況 (一 ) 住宅銷售情況 香蜜湖 1 號(hào)項(xiàng)目所推住宅單位累計(jì) 447套，沒有商鋪單位。 (二 ) 車位租賃情況 在車位方面，香蜜湖 1號(hào)高層車位共有 467個(gè)，其中包括：風(fēng)險(xiǎn)保留 24個(gè)、平層保留車位 9個(gè)、微型車位（不售） 5個(gè)，頂復(fù)贈(zèng)送車位 22個(gè)，車位具體租賃資料如下： 二、 與市場(chǎng)定位時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況對(duì)比分析 項(xiàng)目定位階段，央行上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率由 7%上調(diào)到 %；同時(shí)國(guó)務(wù)院下發(fā)通知，要求房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目（不包括經(jīng)濟(jì)適用房）資本金比例從 20%提高到 35%以上。同時(shí)，政府不斷加大宏觀調(diào)控土地市場(chǎng)的力度，項(xiàng)目 期數(shù) 開盤時(shí)間 推出套數(shù) 成交套數(shù) 成 交面積（㎡） 成交額 (元 ) 成交單價(jià)(元 ) 成交率 一期 129 129 44, 100% 二期 318 314 82, % 累計(jì) 447 443 126, % 地下層位 位數(shù) 租賃位數(shù) 臨定套數(shù) 臨定金額 (元 ) 租賃金額 (元 ) 租賃率 地下一層 353 134 3 % 地下二層 114 58 1 % 累計(jì) 467 192 4 % 深圳中海香蜜湖 1號(hào)項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 相繼出臺(tái)系列行政性措施，限制高檔商品房的土地供應(yīng)。 通過(guò)對(duì)與政策形勢(shì)分析把握，發(fā)現(xiàn)政策調(diào)控背后存在巨大的開發(fā)契機(jī)，同時(shí)結(jié)合我司經(jīng)濟(jì)實(shí)力與品牌知名度兩大優(yōu)勢(shì)，將此項(xiàng)目產(chǎn)品定位于開發(fā)以別墅為首的豪宅項(xiàng)目，是非常合理的，也是最能發(fā)揮本地塊所具稀缺資源的巨大潛力的，為我司在后期銷售期間所產(chǎn)生的空前盛世的震撼 ，寫下堅(jiān)實(shí)的一筆。 (一 ) 別墅的推售時(shí)機(jī) 2020 年上半年， 144 平方米以上的非普通商品住宅價(jià)格同比增長(zhǎng) ％，超過(guò)深圳市整體住宅價(jià)格同比上漲率 ％ ,二級(jí)市場(chǎng)豪 宅銷售形勢(shì)良好，客戶需求保持旺盛，并且價(jià)格堅(jiān)挺；且分析下半年市場(chǎng)供應(yīng)情況，項(xiàng)目雙拼及聯(lián)排別墅推出時(shí)市場(chǎng)沒有同類 產(chǎn)品供應(yīng)，沒有直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 (二 ) 高層及頂復(fù)的推售時(shí)機(jī) 2020 年下 半年至 2020 年上半年，香蜜湖 1號(hào)適應(yīng)市場(chǎng)需求及時(shí)調(diào)整銷售策略，根據(jù) 客戶 摸底情況制定長(zhǎng)線動(dòng)態(tài)價(jià)格。 07年上半年華府銷售 71套，下半年市場(chǎng)驟變，香蜜湖 1號(hào)頂復(fù)針對(duì)小眾目標(biāo)客戶低調(diào)推售，利用 頂復(fù)樣板房震撼開放，采取體驗(yàn)式營(yíng)銷策略，也取得了以較高均價(jià)售罄的銷售佳績(jī)。 四、 原定位與實(shí)際設(shè)計(jì)建設(shè)成果的對(duì)比分析 (一 ) 產(chǎn)品定位戶型、面積比 物業(yè)類型 戶型 面積 （ M2） 總面積（ M2） 面積比(%) TOWNHOUSE 5（ 6）房 3 廳 4 衛(wèi)＋儲(chǔ)藏室、工人房 280－ 420 38,740 31% 高層 3 房 2 廳 3 衛(wèi)：雙套房＋臥房 +工人房 170－ 180 87,760 5% 4房 2廳 3衛(wèi)：雙套房＋書房＋臥房＋家庭廳 +工人房 200230 22% 240－ 250 22% 5房 3廳 4衛(wèi) :雙套房＋書房＋臥房＋家庭廳 +工人房 260280 5% 頂層復(fù)式 280－ 350 5% 深圳中海香蜜湖 1號(hào)項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 純復(fù)式高層 復(fù)式（送前后陽(yáng)臺(tái)） 300320 10% 總計(jì) 約 500 套單位 126,500 100% (二 ) 產(chǎn)品實(shí)際建成戶型、面積比 綜合 兩者權(quán)衡，結(jié)合 不同規(guī)劃方案測(cè)算 比較后，香蜜湖 1號(hào)實(shí)際建 成戶型、面積配比如下： 戶型 面積區(qū)間 套數(shù) 套數(shù)比 面積比 高層 3 房 184 30 % % 4 房 238245 184 % % 5 房 291 48 % % 獨(dú)棟復(fù)式 327329 44 % % 頂層復(fù)式 342434 12 % % 低層 疊拼 297302 36 8% % 聯(lián)排 304377 81 18% % 雙拼 446 12 % % 合計(jì) —— 447 100% 100% (三 ) 小結(jié) 1. 從世紀(jì)村、天鵝堡二期二區(qū)、水榭花都等連續(xù)開發(fā)的項(xiàng)目來(lái)看，豪宅戶型面積在放大，房均面積的大小成為衡量豪宅的一個(gè)硬指標(biāo)。其中，平面四房報(bào)建面積區(qū)間為 238－ 245 平米，較之定位時(shí)四房 200－ 250平米，面積下限有大幅提高； TH類單位報(bào)建面積區(qū)間為 297－ 446 平米，與定位時(shí)的 TH類面積區(qū)間 280－ 420 平米相比也有攀升。 2. 較之定位報(bào)告中各類產(chǎn)品面積比： 4 房面積比略有降低， 5房面積比略有增加； TH與獨(dú)棟復(fù)式單位與定位規(guī)劃中面積比基本持平。 之間，多層在 8,400— 10,000元 /m178。 左右，水岸 TH 為 17,000— 18,000元 /m178。 之間，疊加在 9,80014,000元 /m178。 (二 ) 各類產(chǎn)品預(yù)期售價(jià)與實(shí)際售價(jià)對(duì)比分析 各類 產(chǎn)品 實(shí)際銷售價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)定位、策劃階段的價(jià)格預(yù)期，樹立了片區(qū)最高端樓盤標(biāo)桿。實(shí)際銷售過(guò)程中，根據(jù)對(duì)客戶心態(tài)的不斷摸查，實(shí)現(xiàn)了價(jià)深圳中海香蜜湖 1號(hào)項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 格的動(dòng)態(tài)攀升。 經(jīng)過(guò) 2020年、 2020年價(jià)格的大幅上漲，平面價(jià)格與別墅價(jià)格差距縮小。高層 20樓以上平面單位成交金額甚至超過(guò)別墅單位的成交金額。 (二 ) 物業(yè)管理費(fèi)的確定 香蜜湖 1號(hào)從項(xiàng)目的檔次和客戶的定位等方面均為高端，故在制定物業(yè)管理費(fèi)及相關(guān)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的思路，也同時(shí)推出中海物管升級(jí)版中海深藍(lán)為深圳中海地產(chǎn)頂極樓盤提供專署物管服務(wù)，并深入了解了客戶群的接受能力，適度拔高價(jià)格。具體價(jià)格如下： 雙拼別墅： /㎡ 雙車位，免車位管理費(fèi)，業(yè)主比較滿意。 疊加別墅： /㎡ 雙車位，免車位管理費(fèi)，業(yè)主比較滿意。 七、 項(xiàng)目計(jì)劃銷售期、速度與實(shí)際情況的對(duì)比分析 從