【正文】 地高收入職業(yè)經(jīng)理人 ……………………………………………………………… ..90 外來高收入職業(yè)經(jīng)理人 ……………………………………………………………… ..93 等自 由職業(yè)者 ………………………………………………………………………… ..95 投資客戶 ………………………………………………………………………… ..…… 97 五、本項(xiàng)目分析及定位 本項(xiàng)目 SWOT 分析 …………………………………………………… .. 本項(xiàng)目整體形象定位 …………………………………………………… . 本項(xiàng)目可能發(fā)展物業(yè)形態(tài)的目標(biāo)客戶定位 …………………………… . 目標(biāo)客戶職業(yè)分析 …………………………………………………………………… 目標(biāo)客戶來源地及比例分析 …………………… …………………………………… 目標(biāo)客戶家庭成員構(gòu)成分析 ………………………………………………………… 目標(biāo)客戶可承受總價范圍段及各自比例 …………………………………………… 目標(biāo)客戶可承受面積范圍段及各自比例 …………………………………………… 客戶特征描述 ………………………………………………………………………… 客戶行為習(xí)慣分析 …………………………………………………………………… 樓型（物業(yè)形態(tài)及配比）定位 ………………………………………… . 價格定位、分析與建議 …………… ………………………………… .… 戶型建議 ……………………………………………………………… .… 六、產(chǎn)品多方案配比建議 經(jīng)濟(jì)成本分析 ………………………………………………… .………… . 總體規(guī)劃分析 …………………………………………………………… .. 針對消費(fèi)群分析 ………………………………………………………… .. 分期發(fā)展規(guī)劃分析 ……………………………………………………… .. 銷售分期分析 …………………………………………………………… . 七、營銷概念主題與項(xiàng)目規(guī)劃概念的結(jié)合點(diǎn) 概念產(chǎn)生的背景 ………………………………………………………… . 概念主題的詮釋 …… ..…………………………………………………… 案名詮釋 …………………………………………………………… .…… . 一、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目地塊區(qū)位環(huán)境分析 07 號項(xiàng)目地塊位于蘇州新加坡工業(yè)園區(qū)金雞湖西南岸，東臨金雞湖，西接星港街，南靠機(jī)場路，北面垂柳路；可以說是近幾年來園區(qū)湖西的 稀有臨湖觀景板塊。 圖 1：蘇園（ 2020） 07 號地塊區(qū)位圖 周邊環(huán)境分析 07 號項(xiàng)目 地塊附近區(qū)域目前正處于大規(guī)模開發(fā)建設(shè)時期，周圍工地林立，僅 機(jī)場路一路之隔 即有 大湖 北面的水鄉(xiāng)鄰里中心也已落成，目前正在招商并擬定于今年 5 月 1 日開業(yè)。 交通方面：項(xiàng)目地塊區(qū)位交通便利發(fā)達(dá)，可達(dá)蘇城南北。 區(qū)域內(nèi)道路主要為四塊板結(jié)構(gòu)，其中星漢街和星港街以及機(jī)場路均為雙向六車道，其他如垂柳路、芙蓉街等均為雙向四車道，所有道路均路面狀況良好，通行順暢 ,出行十分便利。園區(qū)國土局該次共推出三宗地塊，總占地面積為 ㎡，起拍總價為 202860 萬元，成交總價為 210068 萬元，平均樓面價： 元 /㎡，平均漲幅： ％。 表 1：蘇園土掛 07 號地塊概況表 編號 地塊坐落 土地面積 用途 出讓 年限 （年 綠地 率 建筑 密度 容積率 起報總價 （萬元） 蘇園 土掛 2020/07 金雞湖西畔 星港街東 機(jī)場路北 (含０ .7 公頃幼兒園用地 ) 居住 70 ≥50% ≤25% ≤ （不含幼兒園用地） 103100 金雞湖西畔 垂柳路南 機(jī)場路北 居住 70 ≥45% ≤30% ≤ 金雞 湖西畔 垂柳路東 機(jī)場路北 居住 70 ≥45% ≤30% ≤ 表２：蘇園土掛 07 號地塊成交價格 編號 土地面積 （㎡） 容積率 起報樓面均價 （元／㎡） 成交樓面均價 （元／㎡） 成交總價 漲幅 蘇園 土掛 2020/07 ≤ 103100 0 ≤ ≤ 07 號地塊包括 3 個地塊，綜合容積率不超過 （不含幼兒園），并允許在 3 個地塊上綜合考慮布 置幼兒園。 項(xiàng)目周邊區(qū)域規(guī)劃 07 號地塊位于星港街以東，機(jī)場路以北，東北面緊靠金雞湖，綜合容積率為 ；該地塊建筑面積達(dá) 萬㎡，約和 400 畝，產(chǎn)品類型豐富，規(guī)模大，是園區(qū)近幾年內(nèi)少見的大地塊，未來此類規(guī)模（特別是湖西）的地塊將越來越少。 (1)未來商業(yè)休閑功能逐漸顯現(xiàn)： ① 周邊擁有臨湖生態(tài)公園、景觀帶 “李公堤 ”、水鄉(xiāng)鄰里中心 （目前正在火熱招商）。城邦優(yōu)客公寓內(nèi)也 已建成 2 萬㎡大型 Shopping Mall (2)未來居住集中區(qū)功能初現(xiàn)輪廓： ① 南面是已開發(fā)樓盤 “高爾夫花園 ”， “大湖 蘇州地理環(huán)境優(yōu)越， 位于長江三角洲中部。55′121176。47′32176。 蘇州全市地勢低平，平原占總面積的 54%，平均海拔 4 米左右，東南部地勢低洼，西南部多小山丘。 蘇州區(qū)位 優(yōu)勢明顯，交通十分便利，京杭大運(yùn)河縱貫?zāi)媳?，京滬鐵路、滬寧高速公路橫穿東西，是 31 20 318 國道的交匯處，蘇州到上海虹橋機(jī)場有直達(dá)快車干線。 蘇州是我國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的城市之一，古城東西兩側(cè)工業(yè)區(qū)體現(xiàn)了目前現(xiàn)代中國最先進(jìn)的技術(shù)產(chǎn)業(yè)和管理水平。大運(yùn)河北接無錫，南抵杭州。周敬王六年 (前 514)，吳王闔閭命伍子胥在今蘇州城址建都城。三國時屬吳國。隋開皇九年(589)，始名蘇州。幾經(jīng)破壞又重建，元至元十三年(1276)，為平江路治。明洪武元年 (1368)為蘇州府治。辛亥革命后，省會西遷，廢蘇州府，并長洲、元和、吳縣為吳縣。 目前蘇州市轄 5 縣市、 8 區(qū)， 5 縣市分別為：張家港、常 熟、太倉、昆山、吳江； 8 區(qū)分別為 平江、金閶、滄浪、虎丘、吳中和相城區(qū)以及蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州新區(qū)。 蘇州市面積、市區(qū)面積、人口、市區(qū)人口及 居民構(gòu)成特點(diǎn) ． ． ． ． ． ． (1)蘇州市面積目前為 平方公里，市區(qū)面積 1730 平方公里 目前，蘇州市全市共有 125 個鎮(zhèn)，面積 8848 平方公里，市區(qū)面積 1730 平方公里，建成區(qū)面積 平方公里，古城區(qū) 14 平方公里。原先吳縣市城區(qū)，即昔日的吳國中心，被冠名吳中區(qū)；撤市建區(qū)讓蘇州市區(qū)面積比 老城區(qū)擴(kuò)大了約 3 倍左右。 (2)2020 年末蘇州市戶籍人口 6073101 人，其中市區(qū)常住人口 2251522 人 2020 年蘇州全市出生 43595 人，出生率為 ‰ ，人口自然增長率為 ‰ 。 (3)蘇州市居民年齡、民族等構(gòu)成特點(diǎn) 蘇州人口目前平均壽命已達(dá) 75 歲 (市區(qū) 77 歲 )。 目前， 蘇州人口的民族構(gòu)成以漢族為主 (約占總?cè)丝诘?99． 9％ )，兼有回、蒙古、維吾爾、苗等 41 個少數(shù)民族，少數(shù)民族中回族人數(shù)最多。蘇州現(xiàn)有人口總數(shù)已超過 930 萬人，其中 蘇州本地人口約 600 萬，外來人口 333 萬左右。 圖 2： 2020 年 12 月蘇州 GDP 量三大 產(chǎn)業(yè)比例構(gòu)成圖 (單位：元 ) %%%第二產(chǎn)業(yè)：26913400第三產(chǎn)業(yè)：12563200第一產(chǎn)業(yè)：768600 從第三產(chǎn)業(yè)的 GDP 比重看，遠(yuǎn)沒有達(dá)到發(fā)達(dá)城市第三產(chǎn)業(yè)占 70%以上比重的指標(biāo)要求，因此，蘇州目前還是一個處于發(fā)展階段中的新型工貿(mào)城市，第三產(chǎn)業(yè)（服務(wù)業(yè)）的發(fā)展還有廣大的市場契機(jī)，也必定會因此而存在巨大需求，而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)尤其是高端物業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。 蘇州市 2020—2020 年全市 GDP 及漲幅，其中房地產(chǎn)所占比例及漲幅 表 3： 2020—2020 年蘇州市地區(qū)生產(chǎn)總值 GDP（單位：萬元）及漲幅年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 元 15407123 17602805 20800000 28020200 34500000 40265200 漲幅 / % % % % % 圖 4： 2020—2020 年蘇州市 GDP（單位：萬元）柱狀圖 050000001000000015000000202000002500000030000000350000004000000045000000系列1 15407123 17602805 20800000 28020200 34500000 402652002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 圖 5： 2020—2020 年蘇州市 GDP 年漲幅折線圖 %%%%%%%%%系列1 % % % % %2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 蘇州市 2020—2020 年全市固定資產(chǎn)投資及漲幅，房地產(chǎn)開發(fā)所占比例及漲幅 表 4： 2020—2020 年蘇州市固定資產(chǎn)及房地產(chǎn)投資開發(fā)額（萬元）及漲幅 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 固定資產(chǎn)投資 5163400 5643300 8125054 14089329 14794634 17847349 增長額度 8． 7％ ％ % % % % 房 地產(chǎn)投資開發(fā) 599100 667700 1073363 1779403 3343200 4143300 圖 6： 2020—2020 年蘇州市固定資產(chǎn)投資額（單位：萬元）柱狀圖 （其中：系列 1：固定資產(chǎn)投資；系列 1：房地產(chǎn)投資開發(fā)） 05000000100000001500000020200000系列1 5163400 5643300 8125054 14089329 14794634 17847349系列2 599100 667700 1073363 1779403 3343200 41433002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 圖 7： 2020—2020 年蘇州市固定資產(chǎn)投資漲幅折線圖 %%%%%%%%%系列1 % % % % % %2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 上圖顯示： 2020 年蘇州固定資產(chǎn)投資額與 2020 年 相比， 增長了 %，也正是我國國家經(jīng)濟(jì)過熱的一年，國家在該年９月頒布了控制房地產(chǎn)開發(fā)的 121 文件，通過提高開發(fā)商和建筑商的自有資本金來調(diào)整經(jīng)濟(jì)過熱的局面，同時也正式開始對房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控。 表 6： 2020—2020 年蘇州市房地產(chǎn)市場施工竣工房屋面積比較（單位：萬 ㎡ ） 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 施工房屋面積 2576 4600 增長幅度 19． 9％ ％ ％ ％ ％ 10% 竣工房屋面積 1600 增長幅度 ％ ％ ％ ％ ％ ％ 住宅銷售面積 。 蘇州市 2020—2020 年人均 GDP 及漲幅、人均可支配收入及漲幅 圖 10：江蘇省 /蘇州市 2020—2020 年人均 GDP 及漲幅 010000202003000040000500006000070000 1 0 . 0 0 % 5 . 0 0 %0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %4 0 . 0 0 %江蘇省 11773 12922 14391 16796 20852 24330蘇州市 26692 30384 35733 47701 57610 54143蘇州漲幅 1 3 . 1 0 % 1 3 . 8 0 % 1 7 . 6 0 % 3 3 . 5 0 % 2 0 . 8 0 % 6 %2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 表 8：蘇州市 2020—2020 年人均 GDP 及漲幅 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 江蘇省 11773 12922 14391 16796 20852 24330 蘇州市 26692 30384 35733 47701 57610 54143 蘇州漲幅 % % % % % 6% 2020 年，蘇州人均 GDP 較 04 年有所下降，究其根本原因 ——外來人口增多，對促進(jìn)蘇州房地產(chǎn)