【正文】 因素綜合分析在蘇州近幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)分析后可以看出，蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)再次啟動(dòng)后，需求方面主要有四方面力量：首先，是蘇州本地的為改善居住質(zhì)量的大批中高端消費(fèi)者，他們屬于自發(fā)性購(gòu)房；其次，是因城市建設(shè)拆遷而產(chǎn)生的大量強(qiáng)制性購(gòu)房；再次，是本地和外來(lái)居民為解決居住問題產(chǎn)生的購(gòu)房，最后，是本地和外來(lái)的炒房族的投資或投機(jī)性購(gòu)房。這說(shuō)明就目前而言，住宅用地的漲幅不大，基本維持在去年年底的價(jià)格，土地價(jià)格（開發(fā)總成本中重要的組成部分）的穩(wěn)定將導(dǎo)致未來(lái)的商品房?jī)r(jià)格漲幅趨緩，未來(lái)商品房?jī)r(jià)格趨于平穩(wěn)。2005年10月舉行的蘇州市區(qū)第二次土地賣會(huì)表現(xiàn)出一個(gè)趨勢(shì)：宗地價(jià)格與周邊同類地塊的價(jià)格基本持平，開發(fā)商沒有將土地的未來(lái)預(yù)期考慮在內(nèi)。由于商業(yè)用途的地塊對(duì)自身產(chǎn)品價(jià)值的影響很大，所以具有商業(yè)用途的地塊明顯受到眾開發(fā)商的追捧，成為蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)的又一發(fā)展亮點(diǎn)。(2)從蘇州市區(qū)的出讓情況可以看出在蘇州市成熟區(qū)域推不出大中型地塊，而大中型地塊集中在區(qū)域發(fā)展及配套設(shè)施一般的區(qū)域。％，％，相比之下今年開發(fā)商對(duì)園區(qū)土地的關(guān)注程度明顯下降。從今年土地拍賣現(xiàn)場(chǎng)的情況可以了解到，開發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度不是很高，甚至出現(xiàn)開發(fā)商在競(jìng)價(jià)過程中沒有遇到任何競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手而以底價(jià)成交的情況。而對(duì)低密度項(xiàng)目的獲取也開始轉(zhuǎn)為理性態(tài)度，04年包括04年前拿地的盲目追漲心理已逐漸淡化，園區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)走向分化、理性和穩(wěn)定的局面。據(jù)我司資料統(tǒng)計(jì)，2005年蘇州市共舉行公開土地拍賣會(huì)四次（市區(qū)、工業(yè)園區(qū)各兩次），出讓土地32宗，出讓面積：1723106㎡，出讓總價(jià)：。加上該區(qū)域由于各方面已經(jīng)成熟，商品房推出體量也非常稀少，少數(shù)樓盤一經(jīng)推出，短期內(nèi)即可銷售一空，因此，也是受國(guó)家宏觀政策調(diào)控影響最小的區(qū)域版塊。大型開發(fā)企業(yè)的不斷加入，必然會(huì)成為新年樓市的熱點(diǎn)。(2) 2006年下半年蘇州樓市熱度區(qū)域——吳中區(qū)2005年蘇州土地儲(chǔ)備中心的掛牌、拍賣出讓地塊，主要集中在吳中區(qū)、相城區(qū)。(1) 2006年蘇州樓市趨于平穩(wěn)，局部區(qū)域樓盤價(jià)格下降兩個(gè)方面：一方面，蘇州樓市競(jìng)爭(zhēng)激烈，區(qū)域價(jià)格相差不是很大，消費(fèi)客戶處于持幣觀望狀態(tài)，以選擇交通、配套服務(wù)設(shè)施等因素齊全品質(zhì)高的小區(qū)為首選，消費(fèi)更為理性。由于目前市場(chǎng)業(yè)已形成的供大于求和錯(cuò)誤的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，決定了蘇州的房?jī)r(jià)不可能再度爆漲。而從2005年開始，上述四方面的需求已經(jīng)得到較好的釋放，蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)完全由供小于求向供大于求轉(zhuǎn)變、由賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變——這直接決定了蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)必然要發(fā)生調(diào)整。從供應(yīng)看，2004年前蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)明顯偏小，土地巨大的供應(yīng)量并沒有傳導(dǎo)到樓盤供應(yīng)上來(lái)，結(jié)果導(dǎo)致有效供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于市場(chǎng)需求。樓市促銷的效果顯而易見，月成交套數(shù)和成交面積較上三個(gè)月有了30％左右的增幅。部分樓盤開發(fā)商干脆將項(xiàng)目做出“封盤不賣”的舉措，解散銷售隊(duì)伍，關(guān)閉售樓處，市場(chǎng)異常慘淡。大多項(xiàng)目也紛紛下調(diào)價(jià)格，跌幅300元～500元/㎡不等。蘇州房地產(chǎn)自此正式進(jìn)入市場(chǎng)疲軟期，市場(chǎng)形勢(shì)再次慘淡。 2005年5月，國(guó)家七部委在一個(gè)月內(nèi)先后連續(xù)兩次頒布《意見》，確定6月1日起，針對(duì)144㎡以上非普通住宅加征2%營(yíng)業(yè)稅，這些使得本來(lái)就局勢(shì)微妙的蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)再次蒙上陰影。去年5月初，當(dāng)諸多房地產(chǎn)開發(fā)商還在盤算著如何爭(zhēng)取利潤(rùn)最大化時(shí)，人民銀行關(guān)于停止發(fā)放貸款、嚴(yán)格金融放貸審批的政策接踵而至，蘇州部分開發(fā)商敏感的意識(shí)到，市場(chǎng)即將發(fā)生變化，迅速地做出了調(diào)整。 2005年年初，國(guó)家的關(guān)于宏觀調(diào)控的風(fēng)聲愈演愈烈，業(yè)內(nèi)專家人士也有全面分析，指出2005年蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)發(fā)生巨大的變化，但蘇州的房地產(chǎn)界尤其是很多開發(fā)商并沒有重視這個(gè)問題。(3)第三階段：2005年１月～2006年2月2005年整年蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)呈小“Ｖ”字態(tài)勢(shì)發(fā)展2005年春節(jié)前后，蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)再次抬頭，蘇州各大在售樓盤在春節(jié)長(zhǎng)假期間迎來(lái)了05年的開門紅，在05年上半年，蘇州房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)顯著增加，多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入正式銷售階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)形成了比較集中放量的強(qiáng)供期。一”黃金周后，市場(chǎng)略有回暖趨勢(shì)。在政策面、市場(chǎng)面的雙重壓力下，市場(chǎng)漸漸步入調(diào)整期，2004年5～8月蘇州市場(chǎng)表現(xiàn)一般，樓盤銷售速度放緩，局部市場(chǎng)出現(xiàn)降價(jià)折扣現(xiàn)象，樓盤銷售中加大了廣告、促銷力度，但市場(chǎng)觀望態(tài)度明顯。銀行貸款緊縮政策直接減少了市場(chǎng)上投資者購(gòu)房的比重，同時(shí)也削弱了消費(fèi)者的支付能力，最終影響了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)信心；基本投資的壓縮削弱了房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力；土地政策方面先后出臺(tái)的11號(hào)令、39。 商業(yè)個(gè)案開發(fā)量相對(duì)稀少，投資者把目光投向了住宅產(chǎn)品(2)第二階段：2004年6月～2005年1月宏觀調(diào)控政策沖擊市場(chǎng)，市場(chǎng)逐漸進(jìn)入調(diào)整由于房?jī)r(jià)的一路飚升，開發(fā)商為追求利潤(rùn)更大化，引發(fā)了新一輪的土地進(jìn)行儲(chǔ)備競(jìng)爭(zhēng)，短期內(nèi)市場(chǎng)出現(xiàn)購(gòu)房者無(wú)房可買，整個(gè)市場(chǎng)供小于求的局面；調(diào)整土地開發(fā)量成為了該階段階段房產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)。 賣方市場(chǎng)，供不應(yīng)求216。 滬寧沿線價(jià)格盆地現(xiàn)象，促使蘇州房?jī)r(jià)補(bǔ)漲216。自2001年開始，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)良好的大發(fā)展趨勢(shì)成為了蘇州市場(chǎng)迅速發(fā)展的良好基礎(chǔ)，加之被壓抑許久的旺盛市場(chǎng)需求，以及蘇州執(zhí)行土地拍賣的政策這些，都成為蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展的強(qiáng)力推動(dòng)因素。而相比04年同時(shí)段，蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)時(shí)的火爆程度足以蓋過長(zhǎng)三角地區(qū)的其他任何一個(gè)城市。 十月的2645套、十一月的3364套，樓市以一種再創(chuàng)新高的姿態(tài)往前走，但這次的前行中，卻呈現(xiàn)出一種成交量上升成交均價(jià)下降的趨勢(shì)，顯然，價(jià)格成了影響項(xiàng)目銷售速度的催化劑。多數(shù)售樓處門可羅雀，與數(shù)月前的繁華形成鮮明對(duì)照。 4月營(yíng)業(yè)稅的出臺(tái)，從根本上破滅了投資客短炒樓花的獲利美夢(mèng)，此后，蘇州樓市也像全國(guó)其它樓市一樣，進(jìn)入到一個(gè)以自住型業(yè)主為購(gòu)房主體的新住宅時(shí)代。雖然央行在這個(gè)月里提高了商業(yè)房貸利率，但這一旨在遏制短期炒房行為的政策，迎來(lái)的市場(chǎng)反應(yīng)卻頗具戲劇性，三月里，房?jī)r(jià)不降反升，成交面積和成交套數(shù)都達(dá)到了年度內(nèi)最高水平。同時(shí)，大力發(fā)展節(jié)能省地型、中小套型住房，鼓勵(lì)開發(fā)商開發(fā)建設(shè)普通商品住房，引導(dǎo)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房消費(fèi)。 ⑥6月發(fā)布《意見》蘇州市政府再度發(fā)布了《加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格實(shí)施意見》，明確了我市享受優(yōu)惠政策普通商品住房的條件為：，單套建筑面積在144㎡以下。同時(shí)，增加中低收入家庭的住房供應(yīng)。嚴(yán)格將經(jīng)濟(jì)適用住房套型面積控制在小套型60㎡左右、中套型80㎡左右。 ④5月嚴(yán)控利潤(rùn)5月26日，建設(shè)部發(fā)布了關(guān)于貫徹《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》的通知，要求各地要認(rèn)真貫徹《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和管理，落實(shí)項(xiàng)目用地，落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。 ③4月征收營(yíng)業(yè)稅4月30日，建設(shè)部等七部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》，加大了對(duì)投機(jī)性和投資性購(gòu)房等房地產(chǎn)交易行為的調(diào)控力度。2005年的土地政策以“嚴(yán)”字當(dāng)頭拉開序幕。很明顯，自上而下、從中央到地方，今年政策出臺(tái)之密集、力度之大前所未有，可以說(shuō)貫穿于2005年全年的調(diào)控政策，改變了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的“慣性”。全部建成后，園區(qū)將提供36萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位。07號(hào)項(xiàng)目地塊位于金雞湖畔的二區(qū)發(fā)展核心區(qū)域，其區(qū)域居住版塊也逐漸形成，07號(hào)地塊的優(yōu)越位置優(yōu)勢(shì)將隨著二期開發(fā)的配套而凸現(xiàn)價(jià)值——中央湖區(qū)高尚觀景版塊。②園區(qū)未來(lái)規(guī)劃圖16：蘇州工業(yè)園區(qū)二三期景觀規(guī)劃示意圖蘇州工業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃70平方公里，按照規(guī)劃，將建成一座60萬(wàn)人在這里居住工作的新型工業(yè)城市。十年來(lái)，在中央和省市的正確領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)過中新合作雙方的共同努力，蘇州工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和開發(fā)建設(shè)取得了令人矚目的成就。中新雙方財(cái)團(tuán)還共同出資組建了中新蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)有限公司（CSSD），具體負(fù)責(zé)成片土地開發(fā)建設(shè)。園區(qū)的目標(biāo)是：把蘇州工業(yè)園區(qū)建設(shè)成為具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的高科技工業(yè)園區(qū)和現(xiàn)代化、園林化、國(guó)際化的新城區(qū)。園區(qū)地處蘇州城東金雞湖畔，行政區(qū)域面積260平方公里，下轄四個(gè)鎮(zhèn)，總?cè)丝?3萬(wàn)。(2)蘇州工業(yè)園區(qū)規(guī)劃①園區(qū)簡(jiǎn)介蘇州工業(yè)園區(qū)是中國(guó)和新加坡政府間重要的合作項(xiàng)目。應(yīng)因地制宜，發(fā)揮各地優(yōu)勢(shì)，選準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，努力形成特色 沿滬青湖高速公路發(fā)展聯(lián)系軸——規(guī)劃沿軸城鎮(zhèn)進(jìn)一步加強(qiáng)與上海的溝通與聯(lián)系，呼應(yīng)蘇州臨滬浙產(chǎn)業(yè)帶的發(fā)展，注重提高城鎮(zhèn)建設(shè)的層次和品位，優(yōu)化城鎮(zhèn)的人居環(huán)境和空間景觀，多方面增強(qiáng)城鎮(zhèn)對(duì)人流、物流、信息流的集聚和牽引功能。它是蘇州的北部門戶、沿江地區(qū)的區(qū)域性中心，在蘇州市域的次中心城市中具有最強(qiáng)的綜合實(shí)力和最高等級(jí)、最完善的各類設(shè)施 吳江市區(qū)是蘇、滬、浙交界地區(qū)的絲綢之都，新興工貿(mào)城市昆山市區(qū)是蘇滬接壤地帶以外向型經(jīng)濟(jì)為主的工貿(mào)城市太倉(cāng)市區(qū)是港口、工業(yè)城市張家港市區(qū)是港口、工業(yè)城市④市域發(fā)展軸沿滬寧城鎮(zhèn)聚合軸——沿軸的發(fā)展以IT等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶為龍頭，大力優(yōu)化城市空間，努力提高產(chǎn)業(yè)和空間集聚度，成為我國(guó)引進(jìn)、消化、吸收國(guó)外先進(jìn)技術(shù)的重要基地和高新技術(shù)開發(fā)、傳播、擴(kuò)散的孵化基地沿太湖旅游休閑軸——沿太湖地區(qū)是蘇州生態(tài)環(huán)境和景觀最重要、最具特色的地區(qū)，以生態(tài)旅游為主要功能。—2005年社會(huì)消費(fèi)品零售總額及漲幅表10：2000—2005年蘇州市社會(huì)消費(fèi)品零售總額（單位：億元）及漲幅比較年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年社會(huì)消費(fèi)品348．17增長(zhǎng)幅度10．3％%%%%%圖12：2000—2005年蘇州市社會(huì)消費(fèi)品零售總額（單位：億元）及漲幅比較 2000—2005年蘇州市（全口徑）財(cái)政收入及財(cái)政支出總額表11：2000—2005年蘇州市財(cái)政收支主要指標(biāo)明細(xì)表年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年財(cái)政收入158．27585597地方一般預(yù)算收入72．5316．8圖13：2000—2005年蘇州市財(cái)政收支主要指標(biāo)柱狀明細(xì)圖(1)蘇州市城市規(guī)劃①規(guī)劃結(jié)構(gòu)：一個(gè)中心、五個(gè)副中心、十二個(gè)片區(qū)、四個(gè)發(fā)展軸圖14：蘇州市生態(tài)功能分區(qū)圖圖15：蘇州市城鎮(zhèn)空間網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃圖②一個(gè)中心：中心城市——蘇州都市區(qū)規(guī)劃以都市區(qū)的構(gòu)想培育蘇州中心城市——蘇州市區(qū)的發(fā)展，突破行政區(qū)劃的界限，以日常往返通勤范圍為主體，主要包含蘇州外環(huán)高速公路以內(nèi)和沿太湖的地區(qū)，核心是蘇州市區(qū)的建設(shè)用地，核心外圍保留大片的綠色開敞用地。—2005年人均GDP及漲幅、人均可支配收入及漲幅圖10：江蘇省/蘇州市2000—2005年人均GDP及漲幅表8：蘇州市2000—2005年人均GDP及漲幅年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年江蘇省117731292214391167962085224330蘇州市266923038435733477015761054143蘇州漲幅%%%%%6%2005年，蘇州人均GDP較04年有所下降，究其根本原因——外來(lái)人口增多，對(duì)促進(jìn)蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)的（尤其是二手房市場(chǎng)）活躍來(lái)說(shuō)，是個(gè)利好消息。表6： 2000—2005年蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)施工竣工房屋面積比較（單位：萬(wàn)㎡）年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年施工房屋面積25764600增長(zhǎng)幅度19．9％％％％ ％10%竣工房屋面積1600增長(zhǎng)幅度％％％％％％住宅銷售面積。—2005年全市GDP及漲幅，其中房地產(chǎn)所占比例及漲幅表3：2000—2005年蘇州市地區(qū)生產(chǎn)總值GDP（單位：萬(wàn)元）及漲幅年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年元154071231760280520800000280200003450000040265200漲幅/%%%%%圖4：2000—2005年蘇州市GDP（單位：萬(wàn)元）柱狀圖圖5：2000—2005年蘇州市GDP年漲幅折線圖—2005年全市固定資產(chǎn)投資及漲幅，房地產(chǎn)開發(fā)所占比例及漲幅表4： 2000—2005年蘇州市固定資產(chǎn)及房地產(chǎn)投資開發(fā)額（萬(wàn)元）及漲幅年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年固定資產(chǎn)投資516340056433008125054140893291479463417847349增長(zhǎng)額度8．7％％%%%%房地產(chǎn)投資開發(fā)5991006677001073363177940333432004143300圖6：2000—2005年蘇州市固定資產(chǎn)投資額（單位：萬(wàn)元）柱狀圖（其中：系列1：固定資產(chǎn)投資；系列1：房地產(chǎn)投資開發(fā)）圖7：2000—2005年蘇州市固定資產(chǎn)投資漲幅折線圖上圖顯示：2003年蘇州固定資產(chǎn)投資額與2002年相比，%，也正是我國(guó)國(guó)家經(jīng)濟(jì)過熱的一年，國(guó)家在該年９月頒布了控制房地產(chǎn)開發(fā)的121文件，通過提高開發(fā)商和建筑商的自有資本金來(lái)調(diào)整經(jīng)濟(jì)過熱的局面，同時(shí)也正式開始對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控。圖2：2005年12月蘇州GDP量三大產(chǎn)業(yè)比例構(gòu)成圖(單位：元)從第三產(chǎn)業(yè)的GDP比重看，遠(yuǎn)沒有達(dá)到發(fā)達(dá)城市第三產(chǎn)業(yè)占70%以上比重的指標(biāo)要求，因此，蘇州目前還是一個(gè)處于發(fā)展階段