【正文】 來自 “上海房地產(chǎn)交易中心 ”的數(shù)據(jù)顯示， 111 月崇明批準(zhǔn)預(yù)售面積僅為 ，預(yù)售登記面積為 萬方，供求關(guān)系比為 1： ，市場供求平衡。此后直至 2020 年的十?dāng)?shù)年間，崇明建設(shè)了 150 萬平方米的住宅，其中很大一部分是非商品房性質(zhì)的公房。長江隧橋建成后，將從根本上改變崇明島交通不便的狀況，為崇明島房地產(chǎn)等其他產(chǎn)業(yè)開發(fā)創(chuàng)造條件，同時(shí)，提升了上海的輻射能力，促進(jìn)長三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)一體化、均衡化發(fā)展。 對本案的啟示： 本案所設(shè)計(jì)的產(chǎn)品空間尺度應(yīng)偏向于類別墅市場接受 度較高產(chǎn)品，以保證本案產(chǎn)品熱銷市場。 2 0 0 4 年3 季度類別墅單套面積分布結(jié)構(gòu)%%%%160 以下 160200 200260 260 以上單位：平方米 /套 三季度全市類別墅成交主力面積段為 160260 平方米，相對于獨(dú)棟別墅 300400 平方米在戶型上雖顯得緊湊，但功能上與 其相當(dāng)，基本都帶有花園和露臺，如合生城邦其 174 平方米的聯(lián)排別墅具有了獨(dú)棟別墅都有的一切功能，不僅有南北花園和露臺，還帶半地下室的室內(nèi)車庫和室外停車位，最大限度地滿足了客戶的多種需求。其中，成交總價(jià) 300 萬元以上的比例雖僅占 %，但成交總價(jià)最高的御華名苑達(dá)到了 1393 萬元，成為全市類別墅單套總價(jià)最高的樓盤。 200 4年3季度類別墅總價(jià)分布結(jié)構(gòu)%%%% %%1 0 0 以下 100150 150200 200250 250300 3 0 0 以上 2020 年三季度，全市類別墅主力成交單價(jià)為50008000 元 /平方米，占總成交量的比重為 %，主要分布在松江新城板塊、嘉定 老城區(qū)板塊和閔行 馬橋江川板塊。 而從板塊分布來看， 2020年三季度，全市有成交的類別樓盤分布于全市的 26 個(gè)板塊，其中，松江新城板塊成交最為活躍，成交量占全市的 %，占三季度松江區(qū)域類別墅總成交量的 %。 一、區(qū)域板塊分布 2020 年三季度，全市有成交的類別墅 分布于全市的 12 個(gè)區(qū)，集中分布于松江、南匯、嘉定、閔行等外圍區(qū)域。 崇明島自然資源豐富，生態(tài)森林、農(nóng)莊、灘涂，雖然目前別墅開發(fā)尚未啟動，但它是一片適合開發(fā)別墅的熱土，未來，渡假型別墅和經(jīng)濟(jì)型別墅將會成為崇明房地產(chǎn)的一道風(fēng)景線。競爭相對激烈的將是供給量較多的中端別墅市場。另外，雖然銀行通過對加大豪華住宅首付款比例等手段 抑制別墅價(jià)格上升，但預(yù)計(jì)別墅價(jià)格在未來幾年里仍會呈穩(wěn)步上升趨勢。另外，市區(qū)中高檔公寓房價(jià)大幅上漲的壓力，城市交通立體網(wǎng)絡(luò)的完善也刺激了別墅需求放量。 2020 年上海 GDP 增幅繼續(xù)保持 10%以上的速度，人均 GDP 超過 5000美元；上海吸引了大量外來資金和高收入人群，保證了別墅的消費(fèi)需求。隨著辦公型、旅游型別墅及分時(shí)度假型等多種別墅形態(tài)更多地走向市場，將一定程度上刺激別墅消費(fèi)。各區(qū)域別墅分布情況如下：閔行 26%，松江 28%，浦東新區(qū) 11%，青浦 15%，南匯 13%，其它區(qū)域（市中心、嘉定、奉賢、南匯等地區(qū)）共 7%。而本案所處的崇明縣目前別墅市場空白，未來供應(yīng)量將會有所增加，有望形成上海東北角的別墅區(qū)域。 2020 年，別墅均價(jià)繼續(xù)上升，單價(jià)集中于 10000－ 20200 元 /平方米，而豪宅別墅總價(jià)均在 1000 萬以上，比如上海紫園、海源別墅、佘山月湖山莊、佘山高爾夫別墅、檀宮等。 三、價(jià)格分析 從 2020 年上海別墅單價(jià)來看，絕大多數(shù)集中在1000020200 元的中高價(jià)格段，占據(jù)了 55％的比重，另外三個(gè)價(jià)格段比例相當(dāng) 。根據(jù)一項(xiàng)調(diào)查，目前別墅消費(fèi)群體中，上海籍占 %，國內(nèi)其他地區(qū)為 25%，港、澳、臺同胞則為 30%，余下則為其他國家人士。 這也就是說，目前別墅市場的需求不足主要體現(xiàn)在中檔別墅市場上。這就造成供應(yīng)和需求的結(jié)構(gòu)性失衡。結(jié)構(gòu)失衡如同市區(qū)高價(jià)公寓的大量供應(yīng)擠壓著中低價(jià)房的生存空間一樣，別墅項(xiàng)目追求高端化的傾向，正在導(dǎo)致市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的逐步失衡。 然而，高價(jià)化似 乎并未帶來品質(zhì)的飛躍。 200 3年 上海別墅總價(jià)分布圖18%35%27%16%4%150 萬以下 150300萬 300600萬6001000萬 100 0萬 以上 別墅追求高端化的傾向?qū)е鹿?yīng)結(jié)構(gòu)逐步失衡 2020 年統(tǒng)計(jì)在內(nèi)的 76 個(gè)別墅項(xiàng)目中，其中總價(jià)為 150 萬至 300 萬元的中檔別墅供應(yīng)量最大，約占總供應(yīng)量的 35%；其次為總價(jià)在 300萬至 600 萬元的別墅，占到 27%， 100 萬元以下的經(jīng)濟(jì)類別墅和總價(jià)在600 萬元以上的高檔或豪華別墅分別為 18%和 20%。 20202020年別 墅供給類型對比圖68%21%11%73%11%16%0%10%20%30%40%50%60%70%80%獨(dú)立別墅 雙拼別墅 聯(lián)排別墅2020年 2020年 別墅供給結(jié)構(gòu)分析 獨(dú)立別墅占據(jù)絕對比例 雙拼項(xiàng)目比重有所降低 在經(jīng)濟(jì)實(shí)力允許的情況下，獨(dú)立別墅是實(shí)現(xiàn)別墅生活，詮釋自由生活的首選；而雙拼和聯(lián)排別墅，因?yàn)槠溥m中的價(jià)格，也受到市場的青睞。 2020 年別墅供應(yīng)又掀起新的一輪供應(yīng)高潮，全年批準(zhǔn)預(yù)售總量超過 160 萬平米，較 2020 年全年增長50 萬平方米，漲幅為 45％。 皇都花園一期 2020/2020年 上海別墅批準(zhǔn)預(yù)售量500000750000100000012500001500000175000020200002020年 2020年 類別墅熱銷市場 2020 年和 2020 年，上海類別墅熱銷市場，陽光歐洲城、合生城邦、金地格林春曉、康橋半島等樓盤憑借其優(yōu)質(zhì)品質(zhì)和合理的性價(jià)比得到市場認(rèn)可，并通過項(xiàng)目成功塑造了開發(fā)商企業(yè)品牌。 第三個(gè)層面上，別墅的產(chǎn)品形態(tài)比較純，整個(gè)小區(qū)的生活層次比較統(tǒng)一，很少出現(xiàn)聯(lián)排、雙拼、獨(dú)幢規(guī)劃在一起。 在第二個(gè)層面上，近郊別墅區(qū)的純度也增強(qiáng)了，在一個(gè)別墅小區(qū)內(nèi)既規(guī)劃別墅又規(guī)劃普通住宅的現(xiàn)象在減少。 近郊別墅小區(qū)的別墅純度提高 近郊新開發(fā)的別墅小區(qū)別墅純度也在提高。但為了提升小區(qū)的檔次，通過產(chǎn)品規(guī)劃來增加亮點(diǎn)，近兩年，上 海市比較流行在市區(qū)的普通項(xiàng)目中規(guī)劃少量的聯(lián)體別墅甚至是獨(dú)幢別墅，設(shè)計(jì)出拔高一個(gè)檔次的產(chǎn)品，以別出心裁的形式吸引消費(fèi)者，同時(shí)提高價(jià)格。這類豪宅在上海比較多見。都是上海市家喻戶曉的豪宅別墅區(qū)。 二是別墅板塊內(nèi)的單個(gè)豪宅別墅區(qū)。 一是豪宅別墅板塊，主要是佘山板塊。豪宅別墅的上升，反映出上海別墅產(chǎn)品逐漸做精的一個(gè)趨勢，同時(shí)也體現(xiàn)了上海作為國際化大都市對豪宅別墅的吸納程度。隨著上海市政道路的立體化，市區(qū)概念的擴(kuò)延，家庭轎車的普及化，別墅類獨(dú)院住宅成為上海富有的中產(chǎn)階層置業(yè)安家的新選擇。 第三章 上海別墅市場 從近十年上海別墅市場的發(fā)展來看，上海別墅市場有三次熱潮。由于受到今年 8月崇明越江通道工程可行性研究報(bào)告獲得批準(zhǔn)的利好影響，崇明作為上海一個(gè)新的開發(fā)熱點(diǎn)，值得大家關(guān)注，由此將帶動崇明的房地產(chǎn)市場，特別是其東部城橋鎮(zhèn)區(qū)域的發(fā)展。 預(yù)計(jì)本次公告地塊將于 12 年內(nèi)推向市場，受區(qū)位的影響，未來的房價(jià)將因結(jié)構(gòu)性調(diào)整，趨于平緩，甚至整體房價(jià)有可能走低，但是受現(xiàn)有的上海房產(chǎn)市場需求極其旺盛的影響，大多樓盤的價(jià)格還會繼續(xù)上揚(yáng)，未來上海房價(jià)有可能出現(xiàn)小幅上揚(yáng)。對于整個(gè)房產(chǎn)市場影響具體如下： ① 遠(yuǎn)郊區(qū)域相對集中，未來房價(jià)增幅趨緩 區(qū)域 土地面積 外環(huán)以外 中外之間 中內(nèi) 之間 147727 內(nèi)環(huán)以內(nèi) 23412 2 0 0 4 年3 號公告地塊區(qū)域面積、個(gè)數(shù)分布圖0100000202000300000400000500000600000寶山浦東嘉定青浦閔行楊浦崇明南匯松江長寧金山奉賢黃浦虹口0246810土地面積 土地個(gè)數(shù) 本次土地公告為 2020 年來首次住宅用地的供應(yīng)，土地供應(yīng)總量為 278 公頃；分布面廣，全市 19 個(gè)區(qū)縣中，共有 14 個(gè)有供應(yīng)量。 城區(qū)具體分布如下： 從市場土地供應(yīng)來看，今年前九個(gè)月土地供應(yīng)相對偏少， 10 月成為了今年新增供應(yīng)的高峰期， 593 萬平方米的新增土地基本集中在閔行、金山、嘉定、南匯等幾個(gè)外圍區(qū)域，土地供應(yīng)遠(yuǎn)郊化的進(jìn)程開始提速。 影響近年來上海房價(jià)走勢的主要原因有： ① 宏觀經(jīng)濟(jì)向好，使上海房地產(chǎn)價(jià)格走勢長期趨好 ② 城市建設(shè)，使上海的外部環(huán)境發(fā)生了質(zhì)的飛躍 ③ 需求拉動，使上海房地產(chǎn)進(jìn)入快速增長期 ④ 供應(yīng)市場由政府操控，尚不能滿足市場的巨大需求 ⑤ 一、二、三級市場趨向成熟、市場參與者逐漸成熟 崇明的房地產(chǎn)市場處于發(fā)展萌芽期，目前商品房價(jià)格約在 4000－ 6000 元 /平方米，部分樓盤已拉高至6800 元 /平方米 ，短期內(nèi)價(jià)格上漲空間不大。 數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心，上海市統(tǒng)計(jì)局 崇明目前的供應(yīng)量稀少，以動遷安置房為主，從上海的發(fā)展看崇明，隨著城市化進(jìn)程加快，市政建設(shè)加大，配套設(shè)備完善，加上崇明先天的生態(tài)環(huán)境，未來的崇明將會是上海的后花園，理想的生態(tài)居住地，供應(yīng)量將會打破原有的格局，成為上海的另一供應(yīng)大區(qū)。 上海商品房市場供應(yīng)連年創(chuàng)新高，總體供求趨于平衡 1997 年－ 2020 年，上海的商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積始終保持在 1400－ 1900 萬平方米相對穩(wěn)定的區(qū)間波動，從 2020 年開始進(jìn)入高速增長期，當(dāng)年突破 2500萬方之后， 2020 年再創(chuàng)新高，首次達(dá)到 3000 萬方以上，而今年 111 月批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬平方米，2020 年底仍有望達(dá)到 2500 萬平方米左右的體量。房地產(chǎn)投資每年保持在 900億左右，以防止新的投資過熱引發(fā)房地產(chǎn)泡沫。而 2020 年 111 月累計(jì)已實(shí)現(xiàn)投資額 億元，同比增長 %，這些數(shù)據(jù)清楚地表明了上海房地產(chǎn)市場正處在開發(fā)投資的高潮期。 相對于全市的房地產(chǎn)投資開發(fā)環(huán)境，崇明島房地產(chǎn)業(yè)還處于初級階段，拉動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動力還不足，未來幾年，房地產(chǎn)業(yè)將在崇明大力發(fā)展。 第二章 上海房地產(chǎn)市場 一、 商品房市場分析 房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè) 數(shù)據(jù)來源：上海市統(tǒng)計(jì)局 隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的深入推進(jìn)，上海房地產(chǎn)市場體系逐步建立，房地產(chǎn)業(yè)占國民經(jīng)濟(jì)的比重已從最初的 ％增加至 ％，實(shí)現(xiàn)了到 21 世紀(jì)初翻一番的既定目標(biāo)。因此，實(shí)行二手房網(wǎng)上交易公示勢在必行。 影響：二手房網(wǎng)上公示的推出，把 “自由化 ”狀態(tài)的二手房市場交易納入到一個(gè)公開公正公平的平臺，通過金融、財(cái)稅和交易管理等各種手段，各方的經(jīng)營行為將得到某種規(guī)范。 政策三：二手房網(wǎng)上公示將于今年推出 政策概要：從有關(guān)部門獲悉，上海二手房網(wǎng)上公示系統(tǒng)的技術(shù)構(gòu)架已經(jīng)基本完成，具體實(shí)施細(xì)節(jié)正在最后確定過程中，二手房網(wǎng)上公示將于今年正式推出。政府將通過土地儲備機(jī)構(gòu)存儲并按計(jì)劃交付供地的方式，對土地一級市場進(jìn)行調(diào)控，平衡近期和遠(yuǎn)期的用地需求。 點(diǎn)評： 儲備土地的主體應(yīng)當(dāng)是政府，而非開發(fā)商。 影響：《上海市土地儲備辦法實(shí)施細(xì)則》的出臺意味著上海將建立起了明確的市區(qū)兩級土地儲備體系，市政府對土地的控制力得到了增強(qiáng)，房地產(chǎn)開發(fā)商無限期“囤地”將受到有效限制。 政策二：限制囤地 滬土地儲備實(shí)施細(xì)則出臺 政策概要：近期，上海市房地局公布了《上海市土地儲備辦法實(shí)施細(xì)則》。 ③ 加息后房價(jià)走勢預(yù)期平穩(wěn) 考慮到各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策的逐步落實(shí)，以及隨后土地配套政策的出臺，無論是開發(fā)商還是消費(fèi)者對于政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的信心都明確無疑，受此影響，盡管在目前環(huán)境下整體房