【正文】 墅本 新弘 筑愿 新弘 紅館 如果說深紅人生究竟是什么，那我們的項(xiàng)目將是最好的詮釋； 在這里，有成功人生開始的欣喜； 在這里，有你可以給家人實(shí)現(xiàn)的愿望； 紅館，集聚了你要的別墅，水和島帶來的是你對(duì)于生活品質(zhì)的要求； 紅館，是你事業(yè)如日中天的最好代表； 是你再邁向更大成就的里程碑。 并最終，完全的注重與周邊其他項(xiàng)目的區(qū)隔。 我們的核心產(chǎn)品訴求： 一樣的 生活品質(zhì) 不一樣的 市場(chǎng)價(jià)格 項(xiàng)目一期形象定位 深紅人生第一步 成家立業(yè)新愿景 案名發(fā)想原則 跳脫周邊項(xiàng)目已然設(shè)定的風(fēng)格套路； 擯棄通常套路上的著重建筑風(fēng)格描述歐式方向，例如達(dá)安圣芭芭，英郡雷丁、同潤加洲、歐風(fēng)麗景等； 以及同類型產(chǎn)品所慣用的檔次品質(zhì)感的描述，例如世襲領(lǐng)地，綠洲比華麗、雅仕軒等； 當(dāng)然也會(huì)避免同樣擁有水景資源的項(xiàng)目完全主打水岸居住的概念，例如麗水馨庭、云間水莊、綠洲香島等； 我們想要達(dá)到的是類似河谷 3號(hào)之類較為特殊的產(chǎn)品形態(tài)所營造的神秘感，以及萬科白馬花園所帶來的品牌形象感； 從而形成完全屬于本項(xiàng)目的獨(dú)特產(chǎn)品形象，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)上，為購買客層帶來一種全新的消費(fèi)導(dǎo)向。 建議停靠站點(diǎn) 本案 —— 巴比倫商業(yè)廣場(chǎng) —— 莘莊地鐵站 配套附加值的提升 健康關(guān)懷 設(shè)立社區(qū)醫(yī)療站； 與松江，或閔行某醫(yī)院聯(lián)手，開辟每年體檢服務(wù)； 與某知名健身俱樂部聯(lián)手 ,為業(yè)主辦理專屬健身卡 會(huì)所管家 邀請(qǐng)知名會(huì)所管理公司加盟，提升會(huì)所管理品質(zhì)，結(jié)合會(huì)所硬件設(shè)施的提升， 打造新閔板塊明星會(huì)所 縱深合圍 產(chǎn)品合圍 之 售樓處 外展處 路演 房展會(huì) 主陣地 次陣地 樣板段 過客平臺(tái) 現(xiàn)場(chǎng)平臺(tái) 新客戶平臺(tái) 促銷平臺(tái) 形象平臺(tái) 多陣地營銷，拓展宣傳平臺(tái) 縱深合圍 渠道合圍 之 外展處和看房車的設(shè)置 設(shè)置外展處（建議選擇徐家匯、莘莊或南方商城） 在主售樓處啟用前可以用于形象展示和客戶蓄水 便于接待暫時(shí)無自備車的上行階層 項(xiàng)目位于莘閔板塊 “ 最后一站 ” ，客戶由看房車帶往現(xiàn)場(chǎng)，有利于避開 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的層層攔截 縱深合圍 渠道合圍 之 傳播途徑 媒體名稱 針對(duì)客戶 短信平臺(tái) 老客戶 /蓄水客戶 小眾媒體 財(cái)經(jīng)類：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)、 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道、理財(cái)周刊等 時(shí)尚類：生活速遞、大都市 航機(jī)類：南方航空、中國之翼等 專向消費(fèi)群體 網(wǎng)絡(luò)媒體 搜房網(wǎng) 中、青年消費(fèi)群 樓宇視頻 聚眾傳媒 分眾傳媒 徐匯、長寧寫字樓 （甲級(jí)、乙級(jí)） 其他 電信帳單、信用卡帳單等 （消費(fèi)額度達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)） 定量消費(fèi)群體 多通路傳播，直達(dá)目標(biāo)受眾 縱深合圍 渠道合圍 之 異業(yè)結(jié)盟，凸現(xiàn)居住價(jià)值 房車聯(lián)展： 利用售樓處門前開闊場(chǎng)地舉辦車展 房車互動(dòng)促進(jìn)住宅銷售 購房買車優(yōu)惠，房車夢(mèng)想當(dāng)場(chǎng)實(shí)現(xiàn) 家裝論壇： 在售樓處舉辦家裝論壇和綠色家裝展 本案的綠色住宅指標(biāo)做為衡量健康家裝的標(biāo)準(zhǔn) 通過論壇引發(fā)客戶對(duì)于綠色健康生活方式的認(rèn)同 縱深合圍 情境合圍 之 Question8：樓盤形象上，如何不落下風(fēng)又能有自身鮮明個(gè)性？ Answer：還是要充分理解自身產(chǎn)品，明確目標(biāo)客戶真正需求，提出合適可行的形象定位概念。因此，在房產(chǎn)購買中產(chǎn)品及我們所描述的生活方式的價(jià)值實(shí)現(xiàn)度是爭(zhēng)奪置業(yè)者的關(guān)鍵所在。 目的：配合銷售，實(shí)現(xiàn)爆破 活動(dòng)二： 1新年感恩回饋 活動(dòng)主題：把握春機(jī) 限時(shí)搶購 12月推出每周一套或多套顯示搶購活動(dòng)，限定時(shí)間，緊緊地抓住客戶愛看熱鬧、愛占便宜的心理特點(diǎn)，通過獨(dú)特的道具及實(shí)施手段來強(qiáng)烈地刺激顧客的感官，從而保持現(xiàn)場(chǎng)火爆的氣氛 2022年 1012月 活動(dòng)營銷 階段三：項(xiàng)目的強(qiáng)銷期 預(yù)計(jì) 2022年 12月至 2022年 2月 主要目的： 疊加蓄水與強(qiáng)銷（第三波推出） 推廣目標(biāo)： 強(qiáng)化產(chǎn)品的品質(zhì)特征，將生活方式與產(chǎn)品特征相聯(lián)系并具像化； 技術(shù)要點(diǎn)： 線上通過產(chǎn)品細(xì)節(jié)強(qiáng)化品質(zhì)，線下通過長線的客戶維護(hù)帶動(dòng)口碑； 加強(qiáng)對(duì)前期積累客戶的回訪，及時(shí)通告銷售信息； 對(duì)聯(lián)排客戶展開新一輪的蓄水、排摸，制定策略，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)銷； 根據(jù)銷售情況，調(diào)整后期策略。 2022年 1012月 小眾營銷 09年 5 6 7 8 9 10 11 12 目的：配合銷售，實(shí)現(xiàn)爆破 活動(dòng)一：老帶新優(yōu)惠促銷 老帶新優(yōu)惠細(xì)則 當(dāng)老客戶成功介紹新客戶購房，新客戶可獲得購房總額 %的優(yōu)惠 , 同時(shí)，老客戶多次介紹新客戶成功購房，老客戶可累積積分。 2022年 1011月 開盤 目的： 建立知名度 主力媒體： 《 新聞晨報(bào) 》 ：上班族主流閱讀的新聞?lì)惷襟w，群體主要為中青年。 渠道選擇 網(wǎng)站與客戶通訊錄的消息傳遞，同時(shí)配合活動(dòng)進(jìn)行一些大眾媒體的投放 文化體育活動(dòng) 小型座談會(huì) 2022年 910月 客戶維護(hù) 09年 5 6 7 8 9 10 11 12 形式：項(xiàng)目試水 目的：告知客戶房源價(jià)格與同時(shí)對(duì)客戶意向房源進(jìn)行排查與有效引導(dǎo) 技術(shù)要點(diǎn)：以實(shí)際展示方式將項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)、園林風(fēng)格及未來的生活方式對(duì)客戶不斷提醒，減少其對(duì)價(jià)格的抗拒心理，從而刷選誠意客戶，并對(duì)客戶的價(jià)格預(yù)期進(jìn)行摸底 2022年 910月 價(jià)格試水 階段二：項(xiàng)目的開盤期 預(yù)計(jì) 2022年 10月至 2022年 11月 主要目的：后期產(chǎn)品蓄水與開盤強(qiáng)銷 推廣目標(biāo)：通過利益引導(dǎo)建立客戶圈層，同時(shí)樹立項(xiàng)目形象 技術(shù)要點(diǎn)：線上建立品牌形象，線下通過渠道拓展客源 營銷手段： 大眾媒體－－建立品牌影響力 小眾營銷－－建立有效推廣渠道 區(qū)域直銷－－針對(duì)性挖掘客源 活動(dòng)營銷－－配合銷售實(shí)現(xiàn)爆破 09年 5 6 7 8 9 10 11 形式：活動(dòng)開盤 目的：通過開盤形成一次良好的去化，從而形成良好的市場(chǎng)口碑，為以后的進(jìn)一步去化打好基礎(chǔ)； 技術(shù)要點(diǎn)：鉆石卡、金卡與銀卡的客戶的區(qū)別對(duì)待，要保證深度意向客戶選房成功率。 2022年 7月 電話跟蹤 09年 5 6 7 8 9 10 11 12 形式：盛夏夜活動(dòng)召集 +VIP卡的認(rèn)購； 目的：固化已積累的客戶，為開盤做準(zhǔn)備； 技術(shù)要點(diǎn)：通過不斷的活動(dòng)，召集客戶，在客戶積累到一定程度后，利用某著名事件啟動(dòng)VIP卡的認(rèn)購，卡可以設(shè)置兩種，金卡與銀卡，分別設(shè)定兩種卡的折扣。 樣本段的開發(fā) 售樓處的投入使用 樣本房的投入 2022年 78月 現(xiàn)場(chǎng)開放 09年 5 6 7 8 9 10 11 12 形式：傳媒 +專業(yè)雜志 目的： 利用傳媒向定向群體進(jìn)行滲透； 同時(shí)利用專業(yè)雜志發(fā)表專業(yè)意見，形成意見領(lǐng)袖； 技術(shù)要點(diǎn)：與傳媒的接觸并不是簡(jiǎn)單地平面廣告的投入，而是要利用傳媒的關(guān)系網(wǎng)進(jìn)行圈層滲透，向特定客戶進(jìn)行產(chǎn)品推薦。 項(xiàng)目的網(wǎng)站建設(shè)中要尤其重視 Blog的功能 利用品牌聯(lián)合推薦會(huì)的契機(jī)與著名品牌進(jìn)行置入式營銷 2022年 6月 網(wǎng)站 +置入式營銷 09年 5 6 7 8 9 10 11 12 目的：構(gòu)建本項(xiàng)目在業(yè)內(nèi)與相關(guān)行業(yè)的影響力 表現(xiàn)內(nèi)容：搜房論壇等 技術(shù)要點(diǎn)：通過論壇形式，進(jìn)行未來郊區(qū)化居住理念的研討與開發(fā)商品牌的宣揚(yáng)，構(gòu)建在相關(guān)行業(yè)內(nèi)的影響力 2022年 6月 影響力構(gòu)建 09年 5 6 7 8 9 10 11 12 形式：現(xiàn)場(chǎng)開放 +業(yè)內(nèi)專業(yè)人士的提前聚集 對(duì)象：業(yè)內(nèi)人士 +電話登記客戶表現(xiàn)內(nèi)容：樣本段 +會(huì)所 +部分樣本房的開發(fā) 目的：現(xiàn)場(chǎng)接待功能的實(shí)現(xiàn)，開始客戶現(xiàn)場(chǎng)登記 技術(shù)要點(diǎn)：我們將邀請(qǐng)業(yè)內(nèi)人士提前參觀樣版段，從而形成業(yè)內(nèi)轟動(dòng)。 樣板段 圍墻 2022年 5月 樣板段建設(shè) 09年 5 6 7 8 9 10 11 12 形式：新橋片區(qū)的道旗 目的：強(qiáng)式截流來訪客戶 技術(shù)要點(diǎn)：大量投入，形成強(qiáng)式牽引，讓客戶一目了然，最大程度吸引市場(chǎng)眼球 九新路 新南路 明中路 場(chǎng)東路 春九路 場(chǎng)西路 明華路 陳春公路 新育路 月臺(tái)路 本項(xiàng)目 莘松公路高炮 莘松公路引導(dǎo)旗 廣告牌加強(qiáng)截流 導(dǎo)視系統(tǒng) 現(xiàn)場(chǎng)展示 2022年 6月 強(qiáng)勢(shì)占領(lǐng) 莘松路 中春路 09年 5 6 7 8 9 10 11 12 形式：網(wǎng)站 +置入式營銷 目的：利用網(wǎng)站與進(jìn)行客戶積累與項(xiàng)目推薦 技術(shù)要點(diǎn)： 網(wǎng)站中加入 Blog功能，以集團(tuán)負(fù)責(zé)人的名義，開始寫關(guān)于本項(xiàng)目的開發(fā)歷程的 Blog。主要完成模型、效果圖、家具配置圖、看板等的制作 尋找并確定戶外看板的位置 確定廣告方向，完成宣傳資料 完成前期銷售培訓(xùn) 09年 5 6 7 8 9 10 11 12 目的：建立本項(xiàng)目的品牌影響 內(nèi)容：廣告牌 +電話登記 技術(shù)要點(diǎn)：保持項(xiàng)目的神秘性， 從現(xiàn)有的廣告泛濫時(shí)代中脫穎而出。 時(shí)間原則：具備銷售功能的之前 5個(gè)月 技術(shù)要點(diǎn)：只涉及項(xiàng)目形象與品牌的導(dǎo)入，始終保持項(xiàng)目的高形象高品質(zhì)的姿態(tài)，不涉及項(xiàng)目產(chǎn)品的價(jià)值傳遞，從而使得項(xiàng)目形象與實(shí)際價(jià)格倒掛，保證項(xiàng)目開盤熱銷。 推案策略 策略一：通過明星產(chǎn)品樹立形象標(biāo)竿，帶動(dòng)羊群效應(yīng) 策略二：對(duì)與問題型產(chǎn)品暫緩慢推售的策略 策略三：對(duì)于價(jià)格標(biāo)桿產(chǎn)品采取快速消化，迅速回籠資金 的策略 推案計(jì)劃 第一批 公寓＋雙拼 334套 +6套 時(shí)間： 2022年 10月－ 2022年 11月 推案理由： －－通過雙拼產(chǎn)品樹立項(xiàng)目形象標(biāo)桿， 帶動(dòng)羊群效應(yīng) －－通過公寓產(chǎn)品樹立項(xiàng)目?jī)r(jià)格標(biāo)桿， 迅速回籠資金 第二批 雙拼 +聯(lián)排 +公寓（剩余） 10套 +18套 時(shí)間： 2022年 12月 2022年 2月 推案理由： －－避免前期聯(lián)排蓄水客戶的流失 －－加推雙拼，繼續(xù)樹立項(xiàng)目形象標(biāo)桿 第三批 疊加 40套 +尾盤 （雙拼、聯(lián)排、公寓） 時(shí)間： 2022年 35月 推案理由： －－通過尾盤產(chǎn)品逐步將客戶想疊加產(chǎn) 品擠壓 第一批別墅 聽覺動(dòng)起來 在樣板房中設(shè)置音樂房或結(jié)合樣板房設(shè)計(jì)風(fēng)格全程放一