【正文】 上海新橋 新弘國際城營銷策劃報告 上篇： 市場研判篇 下篇： 營銷策略篇 后 市 ? PART 1 截止 3月初數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示： 上海商品房的正常年消費水平應(yīng)在 1500萬平方米以上，而去年成交量不足 1000萬平方米，相當于 2022年的一半，可見有相當部分剛性客戶由于整體市場環(huán)境的種種因素而暫時延緩了購房的打算。 上海樓市整體成交量約在 2876050㎡ 左右，其中 2月上海的商品住宅成交量是周周回升 ,總成交為 米 ,較 1月增加了 ,環(huán)比增幅 %,同時也超過了去年 11月房產(chǎn)新政實施首月、樓市初現(xiàn)恢復(fù)時的 。 2月上海商品住宅成交均價為 12056元 /平方米 ,環(huán)比下跌 % 。 2022年年初，上海樓市部分熱門板塊出現(xiàn)了明顯的“回暖”跡象。 事件回顧： 寶山地區(qū)：香逸灣 09年 11月 8日開盤，當日推出的 88套房源吸引 600多組購房客戶排隊搖號搶購，并在 1小時之內(nèi)全部售罄 當天簽訂定金合同，送 1％契稅； 3天內(nèi)簽訂預(yù)售合同，再送總房價 1％ 。 閘北大寧： 08年 12月 26日嘉寧薈開盤，活動當天即有300多組客戶到現(xiàn)場排隊購房；今年 2月 14日多組客戶連夜排隊購房，開盤當天售出 100余套。 浦東上南：今年 2月 26日開盤，金色里程售樓部每天爆滿，開盤當天推出的 72套房源在當天就銷售一空。 萬里板塊：今年 3月 7日開盤的“達安春之聲”，居然 3月 2日就有人來排隊， 5天 5夜的漫長等待后，推出的 100多套全裝修房源基本售罄。 ，并送 2~5萬元大禮包。 九亭板塊：今年 3月 7日北尚灣再次開盤，均價 8800元 /㎡ ， 當天可售房源即所剩無幾，其中需求最大的兩房僅剩 2套。 短暫反彈？ 樓市反轉(zhuǎn)？ OR ? 積壓了一年半的剛性需求有釋放要求； ? 上海多處板塊房價較之高點已經(jīng)有 2030%的價格回落，已接近部分客戶心理承受水平； ? 08年陸續(xù)出臺的救世政策在 09年 1月開始逐步顯現(xiàn)； ? 上海戶籍新政對于新上海人有一款“自有住房”要求； ? 目前熱銷樓盤無一例外地有大幅價格優(yōu)惠或強力促銷手段； ? 房價下探空間有限； ? … … ? 相當一部分剛性需求得到釋放解決； ? 房價不會出現(xiàn)太大的下探； ? 上半年樓市數(shù)據(jù)回暖前提下，下半年相關(guān)部門不會有進一步的政策松動，主要以市場自行調(diào)整為主； ? 09年下半年國際經(jīng)濟形勢可能出現(xiàn)進一步惡化，從而波及我國內(nèi)地樓市； ? 部分開發(fā)商的盲目判斷可能導致取消降價或促銷措施； ? … … VS 上半年形勢 下半年預(yù)測 新 橋， PART 2 新橋板塊演變 漕寶路 莘松公路 自 1993年萬科進軍七寶開始造鎮(zhèn)以來，七寶板塊便逐漸發(fā)展成一個大型的居住區(qū)，由于生活便利，配套交通齊全，房價相對低廉，迅速成為新上海人的聚集地。 莘莊板塊，地處外環(huán)外的地理位置按理說并不理想， 20世紀 90年代，莘莊已經(jīng)依托 1號線快速、便捷的交通優(yōu)勢脫穎而出，并逐漸發(fā)展成為上海西南角最為成熟的居住區(qū)，也成為房價最早突破萬元的外環(huán)外區(qū)域之一。 九亭距離閔行七寶僅一橋之隔，是松江離市區(qū)最近的居住區(qū)，最早是個農(nóng)業(yè)鎮(zhèn)，伴隨著七寶建設(shè)的日益飽和自從1997年房地產(chǎn)開發(fā)在這里起步，隨著地鐵 9號線的架設(shè)，房產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，被越來越多的人所熟知。 新橋板塊從上世紀 90年代起開始開發(fā)，至今已經(jīng)形成上海最大的別墅聚集區(qū)之一。前期諸如綠洲比華利、桃花源等都以大面積獨立式別墅而聞名滬上，隨著區(qū)域開發(fā)度的飽和，新橋的住宅開發(fā)用地已是地稀價貴，容積率 1以內(nèi)的低密度住宅成為主流。 新橋板塊的崛起發(fā)展正如同九亭板塊一樣，是上海城市副中心發(fā)展連帶發(fā)展的區(qū)域，是階段性城市擴展的產(chǎn)物。 板塊分布 板塊分布顯示，以經(jīng)濟型別墅為主要產(chǎn)品方向的新橋板塊幾乎是離市區(qū)最近的別墅板塊。 價格 品質(zhì) 奧林匹克花園 貝沙灣 金豐藍庭 上海青年城 九城湖濱 春申麗園 好世鹿鳴苑 香樹麗舍 綠地藍海 碧林灣 萬源城 金領(lǐng)華庭 上海風景 古龍城 九歌花園 皇都花園 養(yǎng)生豪庭 萬科城花新園 萬兆東庭 華夏茗苑 招商雍華府 鉑客公寓 圣得莊園 合生城邦 天恒名城 天安豪園 天鴻公寓 板塊地位 英郡雷丁 海派青城 麗水馨庭 萬科白馬 河谷三號 從分類示意我們可以看到，目前新橋項目主要以經(jīng)濟型別墅為主。其總水平接近七寶、莘莊、古美、龍柏等區(qū)域，而新橋的公寓類產(chǎn)品競爭主要還是來自于臨近的九亭及顓橋板塊。 競 爭， PART 3 重點考察個案 萬科 白馬花園 達安 圣芭芭 \ 達安 河谷三號 沿海 麗水馨庭 上?？党? 綠洲香島花園 知己知彼，方能立于不敗之地 重 38萬㎡ 25萬㎡ 30萬㎡ 280萬㎡ 41萬㎡ 新弘國際國際城 23萬㎡ 項目名稱 規(guī)模 ㎡ 開盤時間 容積率 產(chǎn)品類型 價格元 /㎡ 歐風麗景 16萬 2022年 8月 小高層 6000 綠洲香島 50萬 2022年 3月 小高層 11000 綠洲長島 50萬 2022年 11月 1 多層 9000 上?？党? 280萬 2022年 5月 高層 8000 世襲領(lǐng)地 3萬 2022年 4月 獨棟 16000 雅仕軒 4萬 2022年 11月 獨棟、聯(lián)排 8000 淺水灣花園 19萬 2022年 6月 1日 獨棟、聯(lián)排 10000 伊莎士花園 25萬 2022年 3月 獨棟、聯(lián)排 16000 喬愛別墅 7萬 2022年 2月 獨棟 22022 心藝墅 10萬 2022年 3月 雙拼 15000 村上春墅 3萬 2022年 4月 獨棟、雙拼、聯(lián)排 7000 同潤加州 11萬 2022年 7月 1 多層、疊加、聯(lián)體 6500 云間水莊 6萬 2022年 4月 獨棟 15000 萬科白馬 38萬 2022年 1月 多層、聯(lián)體 17000 意境雅苑 8萬 2022年 11月 聯(lián)排、雙拼 13000 綠洲比華麗 3萬 2022年 2月 獨棟 4000萬 四季御庭 12萬 2022年 5月 獨棟 25000 麗水馨庭 30萬 2022年 1月 雙拼、聯(lián)排 14000 達安圣芭芭 17萬 2022年 10月 獨棟、聯(lián)排 13000 河谷 3號 4萬 2022年 11月 聯(lián)排 16000 英郡雷丁 20萬 2022年 11月 聯(lián)排 15000 海派青城 14萬 2022年 10月 多層、小高層 8000 榮盛陽光 8萬 2022年 1月 小高層 7500 區(qū)域競爭市場 版塊內(nèi) 08年之后開盤的新樓盤占到全區(qū)域的48%；別墅項目占 74%；其中 08年后啟動項目中別墅項目占 73%。 未來新橋板塊別墅類產(chǎn)品競爭激烈，公寓市場有較大的空間。 區(qū)域板塊劃分 新站路 新橋區(qū)域市場基本可分為： ?近莘莊板塊 —— 屬于早期莘莊開發(fā)延伸區(qū)域，以公寓及經(jīng)濟別墅為主； ?明中路沿線板塊 —— 當前新橋板塊主戰(zhàn)場，眾多知名開發(fā)商云集； ?新橋鎮(zhèn)板塊 —— 以新橋本地客源為主，產(chǎn)品以中低端公寓為主。 新橋鎮(zhèn) 莘松路 中春路 九新路 新南路 明中路 場東路 春九路 場西路 明華路 陳春公路 新育路 月臺路 淺水灣花園 村上春墅 世襲領(lǐng)地 華亭藝墅 雅仕軒 意境雅苑 同潤加州 云間水莊 綠洲香島 歐風麗景 綠洲比華麗 四季御庭 綠洲長島 英郡雷丁 伊莎士花園 同潤家園 海派青城 榮盛陽光 上?？党? 喬愛別墅 心藝墅 本項目 萬科白馬 達安圣芭芭 麗水馨庭 河谷 3號 萬科白馬 明中龍祥 明中路沿線 近莘莊 別墅平均成交均價：12580元 /㎡ 01000020220300004000050000600001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月2022年 2022年0202240006000800010000120221400016000公寓 成交量（㎡） 別墅 成交量（㎡）公寓 成交均價（元/ ㎡） 別墅 成交均價（元/ ㎡）公寓平均成交均價：750010000元 /㎡ ?公寓市場： ?萬科白馬花園于 08年 6兩月分別推出了精裝公寓房；綠洲香島于 08年 10月推出大批公寓房這兩個項目占新橋公寓房市場的絕大部分，從成交數(shù)據(jù)顯示兩項目推案去化率均較高，市場反應(yīng)良好。 ?公寓房價格也由此兩個大盤所帶動，平穩(wěn)上升，目前公寓均價穩(wěn)定在 9400元左右。 ?經(jīng)濟型別墅市場： ?英郡雷丁、麗水馨庭、河谷 3號于 08年底至 09年初的集中上市帶動了新橋別墅市場的一波銷售小高潮。直至 08年 12月銷售量已經(jīng)成為 08年最高峰。 ?由于近期所推別墅主要以經(jīng)濟型為主因此成交價格有所下降，目前新橋別墅平均成交價在 13000元左右。 新橋板塊公寓房后期供應(yīng)量下降，公寓房價與經(jīng)濟別墅房價約有 50%價差，目前供應(yīng)主要以綜合性社區(qū)為主且競爭激烈。 萬科 白馬花園 規(guī)模 38萬平方米（整盤） 開發(fā)商 萬科 容積率 產(chǎn)品形式 公寓（ 1635套）、聯(lián)排（ 322套） 單價 10000元 /㎡ （公寓帶裝修） 16000元 /㎡ （聯(lián)排） 主力面積 50～ 60 ㎡ （ 1房）； 70～ 110 ㎡ （ 2房）； 80～ 146 ㎡ （ 3房）；150~250㎡ （聯(lián)排） 總價 240~400萬（獨棟） 外立面 德式 景觀 水系景觀營造德式園林風格 會所 2022平方米； 棋牌室 。健身房 。室外泳池 附加值 送地下室、閣樓、露臺、車位（ 1~2）、花園 賣點 品牌號召力、以復(fù)合、多元的居住空間，體打造了現(xiàn)代“自然、和諧、生態(tài)、健康”的低密度水景社區(qū) 。 配套 中小學：莘莊中學、莘莊鎮(zhèn)小學、實驗小學 綜合商場：家樂福、華聯(lián)吉買盛、樂購、世紀聯(lián)華、農(nóng)工商超市、聯(lián)華超市 幼稚園：松江岳陽幼兒園 銀行：建行、光大銀行、農(nóng)行、中信銀行、農(nóng)村銀行、工行、招行、民生銀行、浦發(fā)銀行、中行 醫(yī)院：銀都社區(qū)門診、莘建社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、