【正文】 推廣目標：通過利益引導建立客戶圈層，同時樹立項目形象 技術要點：線上建立品牌形象，線下通過渠道拓展客源 營銷手段： 大眾媒體－－建立品牌影響力 小眾營銷－－建立有效推廣渠道 區(qū)域直銷－－針對性挖掘客源 活動營銷－－配合銷售實現(xiàn)爆破 09年 5 6 7 8 9 10 11 形式：活動開盤 目的：通過開盤形成一次良好的去化，從而形成良好的市場口碑，為以后的進一步去化打好基礎； 技術要點：鉆石卡、金卡與銀卡的客戶的區(qū)別對待，要保證深度意向客戶選房成功率。同時將開盤營造成一個小型 party，加深來訪客戶的價值認同。 2022年 1011月 開盤 目的： 建立知名度 主力媒體： 《 新聞晨報 》 ：上班族主流閱讀的新聞類媒體，群體主要為中青年。 《 新民晚報 》 ：訂購為主的家庭閱讀新聞類媒體，群體年齡較新聞晨報略長 專業(yè)雜志 《 上海樓市 》 、 《 租售情報 》 作為專業(yè)樓市雜志，覆蓋面較廣，可在強銷期重點投放； 2022年 1011月 媒體配合 09年 5 6 7 8 9 10 11 09年 5 6 7 8 9 10 11 12 目的：圈層、聚到拓展 銀聯(lián)信用卡 /證券 /移動 /百貨公司客戶平臺 購買銀聯(lián)信用卡、證券公司大戶、移動公司月消費 500元以上、百貨公司 VIP客戶資料，定向發(fā)送項目短信或 DM資料； 新聞財經媒體 開盤階段，在 《 財經 》 、 《 三聯(lián)生活周刊 》 、《 鳳凰周刊 》 、 《 一周財經周刊 》 等雜志上選擇性投放平面廣告； 辦公樓分眾電視 針對商務人群，可在實景呈現(xiàn)后，投放樓宇分眾廣告，進行項目實景宣傳。 2022年 1012月 小眾營銷 09年 5 6 7 8 9 10 11 12 目的：配合銷售，實現(xiàn)爆破 活動一：老帶新優(yōu)惠促銷 老帶新優(yōu)惠細則 當老客戶成功介紹新客戶購房，新客戶可獲得購房總額 %的優(yōu)惠 , 同時，老客戶多次介紹新客戶成功購房，老客戶可累積積分。積分可在兌換商場 (超市 )購物卡老客戶可憑積分兌換商場 (超市 )購物卡。 目的：配合銷售，實現(xiàn)爆破 活動二： 1新年感恩回饋 活動主題：把握春機 限時搶購 12月推出每周一套或多套顯示搶購活動，限定時間，緊緊地抓住客戶愛看熱鬧、愛占便宜的心理特點，通過獨特的道具及實施手段來強烈地刺激顧客的感官，從而保持現(xiàn)場火爆的氣氛 2022年 1012月 活動營銷 階段三：項目的強銷期 預計 2022年 12月至 2022年 2月 主要目的： 疊加蓄水與強銷（第三波推出） 推廣目標： 強化產品的品質特征，將生活方式與產品特征相聯(lián)系并具像化； 技術要點： 線上通過產品細節(jié)強化品質，線下通過長線的客戶維護帶動口碑； 加強對前期積累客戶的回訪，及時通告銷售信息； 對聯(lián)排客戶展開新一輪的蓄水、排摸，制定策略，實現(xiàn)強銷； 根據(jù)銷售情況，調整后期策略。 10年 12 1 2 目的： 通過品質體驗，爭奪更多的市場份額； 客戶購買的關鍵因素不僅僅在產品、服務，更多的是整體的購買體驗和感受。因此，在房產購買中產品及我們所描述的生活方式的價值實現(xiàn)度是爭奪置業(yè)者的關鍵所在。 11年 顧客在樓盤中體會產品 顧客在樓盤中體會生活 2022年 12月 2022年 2月 品質體驗 09年 10年 12 1 2 目的： 通過活動，強化生活品質 活動主題：愜意生活 品位春天 活動內容：放生活動 寵物派對 11年 寵物派對 放 生 活 動 2022年 12月 2022年 2月 活動營銷 09年 階段四：項目的持續(xù)期 預計 2022年 3月至 2022年 12月 主要目的：消化剩余房源、及后期新房源蓄水 時間原則：利用假日與小活動，營造階段性的小熱點 技術要點：注意成交客戶的以老帶新的作用，充分利用已成交客戶的口碑營銷，為新房源蓄水 10年 1 2 3 12 目的： 為二期營銷做準備 推廣主題：滿足您對品質生活的所有想象！ 2022年 3月 12月 客戶維護 +細節(jié)展示 客戶維護 縱深合圍 總價合圍 情境合圍 產品合圍 渠道合圍 PRICE PRODUCT PLACE Person’s Passion 產品類型豐富多樣：疊加、聯(lián)體、雙拼別墅、公寓 有天有地有湖的生態(tài)環(huán)境 現(xiàn)代歐式的建筑風格 戶戶有景，步行景異的景觀規(guī)劃 戶型面積控制合理，附加值高 完善的會所功能 贏得客戶認同的產品保健因子 縱深合圍 產品合圍 之 競爭獎勵因子 1—— 通過綠色生態(tài)健康主題實現(xiàn)品牌溢價 ? 是天地湖的健康住宅項目 ? 達到多項綠色健康住宅指標 ? 擁有多項綠色健康材料技術 ? 防潮指標 ——地下室 ? 防蚊指標 ——防蚊植物的選取與水系的規(guī)劃 ? 節(jié)能指標 ——建筑立面 ? …… 縱深合圍 產品合圍 之 競爭獎勵因子 2——通過高贈送實現(xiàn)高性價比 ?送地下室（地下車庫） ?送花園及露臺 ?送庭院（聯(lián)體別墅） ?送庭院果樹（葡萄樹等） 每戶贈送一棵果樹 樹苗成本： 100元 /棵左右 成熟期： 3年左右 聘請園林公司定期維護 縱深合圍 產品合圍 之 社區(qū)巴士 社區(qū)巴士可方便屋主的家屬和保姆。 建議?？空军c 本案 —— 巴比倫商業(yè)廣場 —— 莘莊地鐵站 配套附加值的提升 健康關懷 設立社區(qū)醫(yī)療站； 與松江，或閔行某醫(yī)院聯(lián)手，開辟每年體檢服務； 與某知名健身俱樂部聯(lián)手 ,為業(yè)主辦理專屬健身卡 會所管家 邀請知名會所管理公司加盟，提升會所管理品質，結合會所硬件設施的提升， 打造新閔板塊明星會所 縱深合圍 產品合圍 之 售樓處 外展處 路演 房展會 主陣地 次陣地 樣板段 過客平臺 現(xiàn)場平臺 新客戶平臺 促銷平臺 形象平臺 多陣地營銷，拓展宣傳平臺 縱深合圍 渠道合圍 之 外展處和看房車的設置 設置外展處（建議選擇徐家匯、莘莊或南方商城） 在主售樓處啟用前可以用于形象展示和客戶蓄水 便于接待暫時無自備車的上行階層 項目位于莘閔板塊 “ 最后一站 ” ，客戶由看房車帶往現(xiàn)場，有利于避開 競爭對手的層層攔截 縱深合圍 渠道合圍 之 傳播途徑 媒體名稱 針對客戶 短信平臺 老客戶 /蓄水客戶 小眾媒體 財經類：經濟觀察報、 21世紀經濟報道、理財周刊等 時尚類：生活速遞、大都市 航機類：南方航空、中國之翼等 專向消費群體 網絡媒體 搜房網 中、青年消費群 樓宇視頻 聚眾傳媒 分眾傳媒 徐匯、長寧寫字樓 （甲級、乙級） 其他 電信帳單、信用卡帳單等 （消費額度達到一定標準） 定量消費群體 多通路傳播，直達目標受眾 縱深合圍 渠道合圍 之 異業(yè)結盟，凸現(xiàn)居住價值 房車聯(lián)展： 利用售樓處門前開闊場地舉辦車展 房車互動促進住宅銷售 購房買車優(yōu)惠，房車夢想當場實現(xiàn) 家裝論壇： 在售樓處舉辦家裝論壇和綠色家裝展 本案的綠色住宅指標做為衡量健康家裝的標準 通過論壇引發(fā)客戶對于綠色健康生活方式的認同 縱深合圍 情境合圍 之 Question8：樓盤形象上，如何不落下風又能有自身鮮明個性？ Answer：還是要充分理解自身產品，明確目標客戶真正需求，提出合適可行的形象定位概念。 新 橋 客 戶 競爭對手的客戶訴求策略： 從產品特色與價格形成核心訴求 核心訴求 90平米別墅 高附加值 河谷 3號 萬科白馬 核心訴求 萬科品牌 綜合實力 麗水馨庭 核心訴求 經濟別墅 向往居住別墅，但資金不是很充裕的年青一族 信任萬科實力，喜歡萬科產品的忠實客戶 對價格有所考慮，比較注重性價比的客戶 本案 ？ 符合項目的核心訴求 核心訴求 … … 從競爭對手的客戶訴求 策略來看，河谷 3號利 用自身項目的特點，放 大客戶需求中的某幾類 需求，從而形成競爭上 的差異化，而麗水馨庭 由于產品特色有限，則 模糊差異，通過總價杠 桿形成客戶導向，萬科 則是利用其傳統(tǒng)的綜合 優(yōu)勢形成鮮明的市場競 爭力，由此我們看到不 同的產品分別對應不同 的客戶需求，競爭對手 核心訴求的切入點非常 明確。 我們的核心產品訴求： 一樣的 生活品質 不一樣的 市場價格 項目一期形象定位 深紅人生第一步 成家立業(yè)新愿景 案名發(fā)想原則 跳脫周邊項目已然設定的風格套路； 擯棄通常套路上的著重建筑風格描述歐式方向，例如達安圣芭芭，英郡雷丁、同潤加洲、歐風麗景等； 以及同類型產品所慣用的檔次品質感的描述，例如世襲領地，綠洲比華麗、雅仕軒等； 當然也會避免同樣擁有水景資源的項目完全主打水岸居住的概念，例如麗水馨庭、云間水莊、綠洲香島等； 我們想要達到的是類似河谷 3號之類較為特殊的產品形態(tài)所營造的神秘感，以及萬科白馬花園所帶來的品牌形象感； 從而形成完全屬于本項目的獨特產品形象，在競爭激烈的當?shù)厥袌錾?，為購買客層帶來一種全新的消費導向。 案名推導詳述 以產品為原點，篩選出項目的優(yōu)勢賣點，在體現(xiàn)品質的景觀規(guī)劃以及建筑設計中提煉精髓所在， 以購買者為指向，分析出這類人群的關注重點，在細分的消費習慣中找尋契合他們消費心理的關鍵所在。 并最終，完全的注重與周邊其他項目的區(qū)隔。 主推案名 新弘 紅館 如果說深紅人生究竟是什么，那我們的項目將是最好的詮釋； 在這里，有成功人生開始的欣喜； 在這里，有你可以給家人實現(xiàn)的愿望； 紅館，集聚了你要的別墅，水和島帶來的是你對于生活品質的要求； 紅館，是你事業(yè)如日中天的最好代表； 是你再邁向更大成就的里程碑。 輔推案名 新弘 筑愿 新弘 紅墅林 新弘 墅本 新弘 紅頂 The End .