【正文】 推廣目標：通過利益引導建立客戶圈層，同時樹立項目形象 技術(shù)要點：線上建立品牌形象，線下通過渠道拓展客源 營銷手段： 大眾媒體－－建立品牌影響力 小眾營銷－－建立有效推廣渠道 區(qū)域直銷－－針對性挖掘客源 活動營銷－－配合銷售實現(xiàn)爆破 09年 5 6 7 8 9 10 11 形式：活動開盤 目的：通過開盤形成一次良好的去化，從而形成良好的市場口碑，為以后的進一步去化打好基礎(chǔ)； 技術(shù)要點：鉆石卡、金卡與銀卡的客戶的區(qū)別對待，要保證深度意向客戶選房成功率。同時將開盤營造成一個小型 party，加深來訪客戶的價值認同。 2022年 1011月 開盤 目的： 建立知名度 主力媒體： 《 新聞晨報 》 ：上班族主流閱讀的新聞類媒體，群體主要為中青年。 《 新民晚報 》 ：訂購為主的家庭閱讀新聞類媒體，群體年齡較新聞晨報略長 專業(yè)雜志 《 上海樓市 》 、 《 租售情報 》 作為專業(yè)樓市雜志，覆蓋面較廣，可在強銷期重點投放； 2022年 1011月 媒體配合 09年 5 6 7 8 9 10 11 09年 5 6 7 8 9 10 11 12 目的：圈層、聚到拓展 銀聯(lián)信用卡 /證券 /移動 /百貨公司客戶平臺 購買銀聯(lián)信用卡、證券公司大戶、移動公司月消費 500元以上、百貨公司 VIP客戶資料，定向發(fā)送項目短信或 DM資料； 新聞財經(jīng)媒體 開盤階段，在 《 財經(jīng) 》 、 《 三聯(lián)生活周刊 》 、《 鳳凰周刊 》 、 《 一周財經(jīng)周刊 》 等雜志上選擇性投放平面廣告； 辦公樓分眾電視 針對商務(wù)人群，可在實景呈現(xiàn)后，投放樓宇分眾廣告，進行項目實景宣傳。 2022年 1012月 小眾營銷 09年 5 6 7 8 9 10 11 12 目的：配合銷售，實現(xiàn)爆破 活動一：老帶新優(yōu)惠促銷 老帶新優(yōu)惠細則 當老客戶成功介紹新客戶購房，新客戶可獲得購房總額 %的優(yōu)惠 , 同時，老客戶多次介紹新客戶成功購房，老客戶可累積積分。積分可在兌換商場 (超市 )購物卡老客戶可憑積分兌換商場 (超市 )購物卡。 目的：配合銷售，實現(xiàn)爆破 活動二： 1新年感恩回饋 活動主題：把握春機 限時搶購 12月推出每周一套或多套顯示搶購活動，限定時間，緊緊地抓住客戶愛看熱鬧、愛占便宜的心理特點，通過獨特的道具及實施手段來強烈地刺激顧客的感官，從而保持現(xiàn)場火爆的氣氛 2022年 1012月 活動營銷 階段三：項目的強銷期 預(yù)計 2022年 12月至 2022年 2月 主要目的： 疊加蓄水與強銷（第三波推出） 推廣目標： 強化產(chǎn)品的品質(zhì)特征，將生活方式與產(chǎn)品特征相聯(lián)系并具像化； 技術(shù)要點： 線上通過產(chǎn)品細節(jié)強化品質(zhì)，線下通過長線的客戶維護帶動口碑； 加強對前期積累客戶的回訪，及時通告銷售信息； 對聯(lián)排客戶展開新一輪的蓄水、排摸，制定策略，實現(xiàn)強銷； 根據(jù)銷售情況，調(diào)整后期策略。 10年 12 1 2 目的： 通過品質(zhì)體驗，爭奪更多的市場份額； 客戶購買的關(guān)鍵因素不僅僅在產(chǎn)品、服務(wù)，更多的是整體的購買體驗和感受。因此，在房產(chǎn)購買中產(chǎn)品及我們所描述的生活方式的價值實現(xiàn)度是爭奪置業(yè)者的關(guān)鍵所在。 11年 顧客在樓盤中體會產(chǎn)品 顧客在樓盤中體會生活 2022年 12月 2022年 2月 品質(zhì)體驗 09年 10年 12 1 2 目的： 通過活動，強化生活品質(zhì) 活動主題：愜意生活 品位春天 活動內(nèi)容：放生活動 寵物派對 11年 寵物派對 放 生 活 動 2022年 12月 2022年 2月 活動營銷 09年 階段四：項目的持續(xù)期 預(yù)計 2022年 3月至 2022年 12月 主要目的：消化剩余房源、及后期新房源蓄水 時間原則：利用假日與小活動，營造階段性的小熱點 技術(shù)要點：注意成交客戶的以老帶新的作用，充分利用已成交客戶的口碑營銷，為新房源蓄水 10年 1 2 3 12 目的： 為二期營銷做準備 推廣主題：滿足您對品質(zhì)生活的所有想象！ 2022年 3月 12月 客戶維護 +細節(jié)展示 客戶維護 縱深合圍 總價合圍 情境合圍 產(chǎn)品合圍 渠道合圍 PRICE PRODUCT PLACE Person’s Passion 產(chǎn)品類型豐富多樣：疊加、聯(lián)體、雙拼別墅、公寓 有天有地有湖的生態(tài)環(huán)境 現(xiàn)代歐式的建筑風格 戶戶有景，步行景異的景觀規(guī)劃 戶型面積控制合理，附加值高 完善的會所功能 贏得客戶認同的產(chǎn)品保健因子 縱深合圍 產(chǎn)品合圍 之 競爭獎勵因子 1—— 通過綠色生態(tài)健康主題實現(xiàn)品牌溢價 ? 是天地湖的健康住宅項目 ? 達到多項綠色健康住宅指標 ? 擁有多項綠色健康材料技術(shù) ? 防潮指標 ——地下室 ? 防蚊指標 ——防蚊植物的選取與水系的規(guī)劃 ? 節(jié)能指標 ——建筑立面 ? …… 縱深合圍 產(chǎn)品合圍 之 競爭獎勵因子 2——通過高贈送實現(xiàn)高性價比 ?送地下室（地下車庫） ?送花園及露臺 ?送庭院（聯(lián)體別墅） ?送庭院果樹（葡萄樹等） 每戶贈送一棵果樹 樹苗成本： 100元 /棵左右 成熟期： 3年左右 聘請園林公司定期維護 縱深合圍 產(chǎn)品合圍 之 社區(qū)巴士 社區(qū)巴士可方便屋主的家屬和保姆。 建議?？空军c 本案 —— 巴比倫商業(yè)廣場 —— 莘莊地鐵站 配套附加值的提升 健康關(guān)懷 設(shè)立社區(qū)醫(yī)療站； 與松江，或閔行某醫(yī)院聯(lián)手，開辟每年體檢服務(wù)； 與某知名健身俱樂部聯(lián)手 ,為業(yè)主辦理專屬健身卡 會所管家 邀請知名會所管理公司加盟，提升會所管理品質(zhì)，結(jié)合會所硬件設(shè)施的提升， 打造新閔板塊明星會所 縱深合圍 產(chǎn)品合圍 之 售樓處 外展處 路演 房展會 主陣地 次陣地 樣板段 過客平臺 現(xiàn)場平臺 新客戶平臺 促銷平臺 形象平臺 多陣地營銷，拓展宣傳平臺 縱深合圍 渠道合圍 之 外展處和看房車的設(shè)置 設(shè)置外展處（建議選擇徐家匯、莘莊或南方商城） 在主售樓處啟用前可以用于形象展示和客戶蓄水 便于接待暫時無自備車的上行階層 項目位于莘閔板塊 “ 最后一站 ” ，客戶由看房車帶往現(xiàn)場，有利于避開 競爭對手的層層攔截 縱深合圍 渠道合圍 之 傳播途徑 媒體名稱 針對客戶 短信平臺 老客戶 /蓄水客戶 小眾媒體 財經(jīng)類：經(jīng)濟觀察報、 21世紀經(jīng)濟報道、理財周刊等 時尚類：生活速遞、大都市 航機類：南方航空、中國之翼等 專向消費群體 網(wǎng)絡(luò)媒體 搜房網(wǎng) 中、青年消費群 樓宇視頻 聚眾傳媒 分眾傳媒 徐匯、長寧寫字樓 （甲級、乙級） 其他 電信帳單、信用卡帳單等 （消費額度達到一定標準） 定量消費群體 多通路傳播，直達目標受眾 縱深合圍 渠道合圍 之 異業(yè)結(jié)盟，凸現(xiàn)居住價值 房車聯(lián)展： 利用售樓處門前開闊場地舉辦車展 房車互動促進住宅銷售 購房買車優(yōu)惠，房車夢想當場實現(xiàn) 家裝論壇： 在售樓處舉辦家裝論壇和綠色家裝展 本案的綠色住宅指標做為衡量健康家裝的標準 通過論壇引發(fā)客戶對于綠色健康生活方式的認同 縱深合圍 情境合圍 之 Question8：樓盤形象上，如何不落下風又能有自身鮮明個性？ Answer：還是要充分理解自身產(chǎn)品，明確目標客戶真正需求，提出合適可行的形象定位概念。 新 橋 客 戶 競爭對手的客戶訴求策略： 從產(chǎn)品特色與價格形成核心訴求 核心訴求 90平米別墅 高附加值 河谷 3號 萬科白馬 核心訴求 萬科品牌 綜合實力 麗水馨庭 核心訴求 經(jīng)濟別墅 向往居住別墅，但資金不是很充裕的年青一族 信任萬科實力，喜歡萬科產(chǎn)品的忠實客戶 對價格有所考慮，比較注重性價比的客戶 本案 ？ 符合項目的核心訴求 核心訴求 … … 從競爭對手的客戶訴求 策略來看，河谷 3號利 用自身項目的特點，放 大客戶需求中的某幾類 需求，從而形成競爭上 的差異化，而麗水馨庭 由于產(chǎn)品特色有限，則 模糊差異，通過總價杠 桿形成客戶導向，萬科 則是利用其傳統(tǒng)的綜合 優(yōu)勢形成鮮明的市場競 爭力，由此我們看到不 同的產(chǎn)品分別對應(yīng)不同 的客戶需求，競爭對手 核心訴求的切入點非常 明確。 我們的核心產(chǎn)品訴求： 一樣的 生活品質(zhì) 不一樣的 市場價格 項目一期形象定位 深紅人生第一步 成家立業(yè)新愿景 案名發(fā)想原則 跳脫周邊項目已然設(shè)定的風格套路； 擯棄通常套路上的著重建筑風格描述歐式方向，例如達安圣芭芭，英郡雷丁、同潤加洲、歐風麗景等； 以及同類型產(chǎn)品所慣用的檔次品質(zhì)感的描述，例如世襲領(lǐng)地，綠洲比華麗、雅仕軒等； 當然也會避免同樣擁有水景資源的項目完全主打水岸居住的概念，例如麗水馨庭、云間水莊、綠洲香島等； 我們想要達到的是類似河谷 3號之類較為特殊的產(chǎn)品形態(tài)所營造的神秘感，以及萬科白馬花園所帶來的品牌形象感； 從而形成完全屬于本項目的獨特產(chǎn)品形象，在競爭激烈的當?shù)厥袌錾?，為購買客層帶來一種全新的消費導向。 案名推導詳述 以產(chǎn)品為原點，篩選出項目的優(yōu)勢賣點，在體現(xiàn)品質(zhì)的景觀規(guī)劃以及建筑設(shè)計中提煉精髓所在， 以購買者為指向，分析出這類人群的關(guān)注重點，在細分的消費習慣中找尋契合他們消費心理的關(guān)鍵所在。 并最終，完全的注重與周邊其他項目的區(qū)隔。 主推案名 新弘 紅館 如果說深紅人生究竟是什么，那我們的項目將是最好的詮釋； 在這里，有成功人生開始的欣喜； 在這里，有你可以給家人實現(xiàn)的愿望； 紅館，集聚了你要的別墅，水和島帶來的是你對于生活品質(zhì)的要求； 紅館，是你事業(yè)如日中天的最好代表； 是你再邁向更大成就的里程碑。 輔推案名 新弘 筑愿 新弘 紅墅林 新弘 墅本 新弘 紅頂 The End .