【正文】 區(qū)影音展示區(qū)休息區(qū)簽約、辦公區(qū)生活體驗(yàn)區(qū)售樓處二層除辦公、簽約以外，增設(shè)各項(xiàng)體驗(yàn)功能區(qū)，通過各項(xiàng)體驗(yàn)區(qū)，向客戶展示未來生活藍(lán)圖。為保證銷售進(jìn)度，若商鋪內(nèi)無法設(shè)立售樓處，則選用備用售樓處，在聯(lián)排別墅內(nèi)設(shè)立銷售中心。麗水馨庭 疊加 VS聯(lián)排聯(lián)排 VS聯(lián)排銷售體系展示體系麗水馨庭的高性價比是項(xiàng)目的核心優(yōu)勢，但在高性價比的背后，仍藏不住其產(chǎn)品上的缺陷，本案通過別墅生活展示，同時運(yùn)用人性化的銷售服務(wù)體系獲得市場認(rèn)同Competition.（ .....） Competition6090 ㎡ 公寓220 ㎡ 聯(lián)排180 ㎡ 聯(lián)排150170 ㎡ 公寓90 ㎡ 小聯(lián)排180200 ㎡ 聯(lián)排90120 ㎡ 公寓公寓疊加聯(lián)排雙拼Question5：營銷現(xiàn)場如何布置？Answer：營銷陣地的概念，不是單單的現(xiàn)場售樓處，是一個綜合營銷布局體系。CompetitionCompetition競爭對手 競爭格局 應(yīng)對體系 說明萬科白馬 公寓 VS公寓雙拼 VS聯(lián)排價格體系 萬科的公寓主力單價在 10000元左右，去除其裝修 1000元 /平方米，其總價價格高于本案，在主力市場的價值利益驅(qū)動下，運(yùn)用價格杠桿，贏得市場競爭。另外，由于競爭對手強(qiáng)且后續(xù)推案量大，因此本案在推案節(jié)奏上還要采取審時度勢、同中求異的錯位競爭策略。Question4：重重競爭下，本案的破冰之道是什么？Answer：本案最大的競爭力是公寓房的性價比和經(jīng)濟(jì)型別墅相對舒適的房型?？蛻糁饕性谏虾Ｎ鲄^(qū)的閔行、長寧、徐匯等區(qū)域。其主要關(guān)注因素是房產(chǎn)總價，周邊基本生活配套，以及是否可能配置來往莘莊地鐵站與小區(qū)的班車。其中公寓類產(chǎn)品與經(jīng)濟(jì)別墅類產(chǎn)品在客戶細(xì)分方面又有一定的差異。Question2：我們的目標(biāo)客戶在哪里？如何細(xì)分？Answer：概括地講，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶分為首次置業(yè)客戶和改善型客戶兩大類。水系景觀坡地景觀與水結(jié)合的坡地景觀建議采用兩種坡地景觀營造方式，一方面強(qiáng)調(diào)人與自然的和諧，另一方面通過坡地增加住戶的私密空間。.（ .....）項(xiàng)目以 “水 ”為基礎(chǔ)構(gòu)建社區(qū)大環(huán)境，以 “水 ”為依托創(chuàng)造私人居住空間， “溪 河 湖 ”從整體的角度理解水。一方面是由于周邊的主要競爭個案產(chǎn)品特色鮮明，百花齊放，樓盤若要脫穎而出靠的是自身的核心競爭力。市場的現(xiàn)狀：1. 09年初，剛性需求得到爆發(fā)性釋放，下半年走勢并不明朗；2. 新橋板塊在 09年的一波熱銷，給本案的后期入市帶來機(jī)遇，但同時我們將面臨多個項(xiàng)目的競爭，預(yù)計未來市場仍有較大供應(yīng)量，內(nèi)部市場競爭激烈；3. 本項(xiàng)目均好性較強(qiáng)，但特色并不鮮明，核心競爭力尚不明顯。造 從而達(dá)到百花齊放，各取所需的目的！形態(tài)上，本案是版塊內(nèi)比較典型的均好性綜合項(xiàng)目，產(chǎn)品看似豐富但難掩其中庸的設(shè)計定位路線。規(guī)避項(xiàng)目劣勢，避免項(xiàng)目威脅帶來的風(fēng)險；突破客戶對樓盤初有的評價標(biāo)準(zhǔn)，回避弱勢。規(guī)避項(xiàng)目劣勢，抓住市場機(jī)遇為核心策略；通過取勢制造市場熱點(diǎn)，通過強(qiáng)勢來回避弱勢。排疊高 8 　 　疊加 F4 地上 4層地下 1層 我PART 4項(xiàng)目認(rèn)知總用地面積 19847㎡地上總建筑面積 234200㎡容積率 建筑占地面積 44320㎡地下建筑面積 49600㎡綠化率 36%建筑密度 25%總戶數(shù) 1860.（ .....）名稱 層數(shù) 高度（ m）建筑面積（㎡） 套數(shù)二房二廳一衛(wèi)三房二廳一衛(wèi)四房二廳二衛(wèi)公寓 A1 地上 18層地下 1層 102 34 68 　公寓 A2 地上 18層地下 1層 106 104 　 2公寓 A4 地上 18層地下 1層 126 90 36 　　 　 　 334 套均面積 　聯(lián)排 T1 地上 3層地下 1層 6 　 　聯(lián)排 T2 地上 3層地下 1層 6 　 　聯(lián)排 T3 地上 3層地下 1層 6 　 　聯(lián)排 T4 地上 3層地下 1層 6 　 　聯(lián)排 D1 地上 3層地下 1層 4 　 　聯(lián)排 D2 地上 3層地下 1層 4 　 　聯(lián)排 D3 地上 3層地下 1層 4 　 　聯(lián)排 D4 地上 3層地下 1層 4 　 　合計 　 　 40 套均面積 180220 疊加 F1 地上 4層地下 1層 12 　 　疊加 F2 地上 4層地下 1層 2023年 11月 35 48172510 15143 2023年 1月 13 26705428 13019 推 84套付意向金享受 送基礎(chǔ)改建費(fèi)用 3000元日期 銷售套數(shù) 銷售面積 銷售金額 銷售均價 平均面積 主力總價2023年 3月 4 9350917 12333 .（ .....）河谷 3號 ——A 戶型A戶型：地上建筑米面積為 90㎡.（ .....）河谷 3號 ——B 戶型B1戶型：地上建筑米面積為 90㎡B2戶型：地上建筑米面積為 90㎡達(dá)安河谷三號銷售情況推案節(jié)奏促銷手段.產(chǎn)品創(chuàng)新 在目前市場競爭愈加激烈的背景下，一期銷售一空證明了產(chǎn)品高附加值是致勝的途徑之一。餐廳）附加值 送地下室、閣樓、露臺、車位、花園配套 新橋鎮(zhèn)配套設(shè)施、小區(qū) 網(wǎng)球場 。容積率 產(chǎn)品形式 獨(dú)棟（ 6套）、聯(lián)排（ 187套）、雙拼（ 236套）單價 13000（聯(lián)排）主力面積 290～ 350（獨(dú)棟）； 100～ 250（聯(lián)排）； 180～ 260（雙拼）總價 130萬～ 325萬（聯(lián)排）外立面 地中海風(fēng)格景觀 樹林、河流、島嶼、瀑布和小品 2023年 5月 10 13633144 7610 2023年 7月 27 35724796 7868 2023年 9月 1 3168400 13191 2023年 11月 114 202330752 10779 2023年 1月 15 28101224 10786 2023年 3月 11 20972088 11092 2023年 5月 40 70876104 10801 2023年 7月 9 15605101 10059 2023年 9月 11 18874960 9822 2023年 11月 23 40389516 9951 2023年 1月 11 19202376 9968 內(nèi)部會所麗水馨庭傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)別墅產(chǎn)品大眾實(shí)惠型.（ .....）麗水馨庭房型 —— 聯(lián)排別墅地下室一層二層 三層建筑面積 173183㎡麗水馨庭 —— 雙拼別墅地下室 一層二層三層建筑面積 244㎡地下室 一層二層 三層建筑面積 240㎡日期 銷售套數(shù) 銷售面積 銷售金額 銷售均價 平均面積 主力總價2023年 3月 1 1706148 9871 健身房 。~200萬外立面 現(xiàn)代風(fēng)格景觀 貫穿南北的天然河道景觀會所 5000平方米（室內(nèi)泳池 。 30020752023年 1月 19 42473052 11932 2023年 3月 26 64332660 13510 2023年 5月 3 6623488 12023 2023年 7月 17 52041340 16010 2023年 9月 9 25137388 14776 2023年 11月 4 12148651 16081 2023年 1月 3 10415206 16331 匯總 779 768225161 別墅房日期 銷售套數(shù) 銷售面積 銷售金額 銷售均價 平均面積 主力總價2023年 3月 3 7742744 13416 2023年 2月 31 28318828 11167 2023年 4月 32 32773066 12488 2023年 6月 51 51387124 11475 2023年 8月 61 53694830 10699 2023年 10月 36 39877588 10522 2023年 12月 58 68483976 9996 2023年 2月 13 16982162 9990 .推 222套推 60套.白馬花園在產(chǎn)品、配套、特色、理念任何單獨(dú)一項(xiàng)并不出眾，但綜合實(shí)力是萬科樓盤最具優(yōu)勢的競爭力。便民居住措施216。工地開放日216。后期營銷方式216。成品化安裝216。品牌供應(yīng)商216。一兆韋德健身會所216。嚴(yán)謹(jǐn)?shù)脑O(shè)計規(guī)劃216。90平米 3房設(shè)計216。該產(chǎn)品從上海、北京、無錫、天津一路走來，受到所在城市年輕人的熱烈追捧。“螞蟻工房 ”把 “螞蟻 ”引申為熱情、積極、樂觀、兼具智慧和遠(yuǎn)見的年輕人群落； “工房 ”則指一個坐擁城市稀有資源的個性、時尚、自由的白領(lǐng)自治區(qū)。89㎡ 幼稚園：松江岳陽幼兒園 室外泳池附加值 送地下室、閣樓、露臺、車位（ 1~2）、花園賣點(diǎn) 品牌號召力、以復(fù)合、多元的居住空間，體打造了現(xiàn)代 “自然、和諧、生態(tài)、健康 ”的低密度水景社區(qū) 棋牌室 。（ 3房）；150~250㎡ （聯(lián)排）總價 240~400萬（獨(dú)棟）外立面 德式 （ 2房）； 80～ 146（ 1房）； 70～ 110（公寓帶裝修） 16000元 /㎡ （聯(lián)排）主力面積 50～ 60白馬花園 規(guī)模 38萬平方米（整盤）開發(fā)商 萬科 新橋板塊公寓房后期供應(yīng)量下降，公寓房價與經(jīng)濟(jì)別墅房價約有 50%價差，目前供應(yīng)主要以綜合性社區(qū)為主且競爭激烈。216。英郡雷丁、麗水馨庭、河谷 3號于 08年底至 09年初的集中上市帶動了新橋別墅市場的一波銷售小高潮。公寓房價格也由此兩個大盤所帶動，平穩(wěn)上升，目前公寓均價穩(wěn)定在 9400元左右。萬科白馬花園于 08年 6兩月分別推出了精裝公寓房；綠洲香島于 08年 10月推出大批公寓房這兩個項(xiàng)目占新橋公寓房市場的絕大部分，從成交數(shù)據(jù)顯示兩項(xiàng)目推案去化率均較高，市場反應(yīng)良好。區(qū)域板塊劃分新站路新橋區(qū)域市場基本可分為：u近莘莊板塊 —— 屬于早期莘莊開發(fā)延伸區(qū)域，以公寓及經(jīng)濟(jì)別墅為主；u明中路沿線板塊 —— 當(dāng)前新橋板塊主戰(zhàn)場，眾多知名開發(fā)商云集；u新橋鎮(zhèn)板塊 —— 以新橋本地客源為主，產(chǎn)品以中低端公寓為主。 4萬 2023年 11月 聯(lián)排 16000英郡雷丁 20萬 2023年 11月 聯(lián)排 15000海派青城 14萬 2023年 10月 多層、小高層 8000榮盛陽光 8萬 2023年 1月 小高層 7500區(qū)域競爭市場版塊內(nèi) 08年之后開盤的新樓盤占到全區(qū)域的48%；別墅項(xiàng)目占 74%；其中 08年后啟動項(xiàng)目中別墅項(xiàng)目占 73%。23萬㎡項(xiàng)目名稱 規(guī)模 ㎡ 開盤時