電腦城重慶賽博項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告-在線瀏覽
2025-05-29 22:56本頁面
【正文】 激烈，其租金和出售率從2002年起不斷下滑，位于渝中區(qū)的高檔項(xiàng)目，從2001年到2005年租金下滑近30%。三、小結(jié)對(duì)于當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)，我們建議一分為二的看：（一）在政策的作用下，投資性物業(yè)市場(chǎng)處于一個(gè)盤整期，市場(chǎng)壓力比較大，這是任何一個(gè)投資性物業(yè)必須尊重和面對(duì)的客觀事實(shí)，在這樣的背景下，項(xiàng)目的操作思路和決策應(yīng)該適度保守。無論市場(chǎng)形勢(shì)如何變化，只要這兩個(gè)問題得到充分解決，其投資積極性就可以充分調(diào)動(dòng)。第二部分 嘉年華項(xiàng)目經(jīng)營業(yè)態(tài)定位一、定位背景（一）觀音橋步行街改造完成后，目標(biāo)是成為僅次于解放碑的重慶第二大商圈，從商業(yè)物業(yè)體量、進(jìn)場(chǎng)商家數(shù)量及實(shí)力，乃至江北區(qū)居民本身具有的消費(fèi)力等角度看，應(yīng)該完全具備實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的基礎(chǔ)條件。（三）本項(xiàng)目立面非常具有視覺沖擊力，時(shí)尚而大氣，可以毫不夸張的說，項(xiàng)目與金源酒店共同構(gòu)成了商圈內(nèi)的視覺焦點(diǎn)。值得關(guān)注的是泰興電腦城拿下江田的1—，開業(yè)后會(huì)對(duì)江北的數(shù)碼市場(chǎng)格局起到較強(qiáng)的沖擊作用。具體內(nèi)容和貴司當(dāng)前的經(jīng)營思路大致一致，即在招商過程中提高準(zhǔn)入門檻，引進(jìn)有一定品牌實(shí)力的經(jīng)營戶，賣場(chǎng)做得小而精，確立在中高端消費(fèi)市場(chǎng)的領(lǐng)袖地位。（二）輔助業(yè)種定位據(jù)貴司介紹，在這樣的定位思路條件下，消化嘉年華項(xiàng)目的兩個(gè)樓面規(guī)模比較適當(dāng)，其余樓面業(yè)種如何定位以更充分挖掘項(xiàng)目自身價(jià)值，應(yīng)該是本項(xiàng)目前期論證和探討的重點(diǎn)。（2）具備較大的經(jīng)營空間（包括營業(yè)額、利潤和附加值），具備一定的租金承受能力。（4）對(duì)聚集人氣有較強(qiáng)作用的業(yè)種優(yōu)先考慮。（2）總體來講，數(shù)碼產(chǎn)品消費(fèi)的主力軍是年輕市場(chǎng)一族，與本定位在消費(fèi)群體定位環(huán)節(jié)趨同。（4）從消費(fèi)心理上看，講究時(shí)尚的年輕人畢竟經(jīng)濟(jì)能力相對(duì)有限，以實(shí)惠的價(jià)格購買到他們中意的品牌服飾，對(duì)他們來講是非常理想的消費(fèi)選擇。北京燕莎的折扣店經(jīng)營非常成功，在重慶，邦威休閑服在沙坪壩開設(shè)了一個(gè)專門的折扣店，經(jīng)營效果也比較好，都證明這種思路是可行的。（7）現(xiàn)計(jì)劃按一個(gè)樓面的體量進(jìn)行功能規(guī)劃，分為名牌服飾和休閑運(yùn)動(dòng)服飾兩個(gè)折扣區(qū)，未能消化的部分可以面向戶外用品、茶餐廳、咖啡屋等業(yè)種進(jìn)行招商，應(yīng)該可以達(dá)到完全的招商率。（2）如果能引進(jìn)一家有一定品牌知名度的KTV，將使項(xiàng)目的時(shí)尚形象進(jìn)一步豐滿，經(jīng)營功能進(jìn)一步完善。關(guān)于負(fù)一樓的操作意見負(fù)一樓當(dāng)前定位為女人街，已經(jīng)分零銷售給投資戶，由于進(jìn)場(chǎng)商家缺乏號(hào)召力，經(jīng)營管理水平也非常有限，目前經(jīng)營狀況不甚理想。對(duì)此我方建議持謹(jǐn)慎態(tài)度，原因在于雖然目前經(jīng)營狀況不佳，小業(yè)主收益狀況不理想，但是一旦有知名商家接受，小業(yè)主期望值將在瞬間大幅度提高，并不斷提出單純從自身利益出發(fā)考慮的收益要求，在經(jīng)營過程中有可能遭遇很大的阻力，并且負(fù)一樓是否納入整體經(jīng)營，對(duì)項(xiàng)目的定位應(yīng)該不會(huì)造成根本的影響，因此綜合考慮我們建議暫時(shí)不爭(zhēng)取負(fù)一樓的經(jīng)營權(quán)。從經(jīng)營的角度看，項(xiàng)目的業(yè)種定位應(yīng)該具有相當(dāng)?shù)目刹僮餍?。第三部? 項(xiàng)目定價(jià)一、項(xiàng)目銷售條件石橋鋪賽博計(jì)劃進(jìn)行返租銷售，回報(bào)率為8%，在簽定買賣合同時(shí)，從首付款中一次性扣除房款之16%，其后10年投資戶將穩(wěn)定獲取其應(yīng)有回報(bào)。二、關(guān)于嘉年華項(xiàng)目銷售條件的補(bǔ)充建議（一）關(guān)于銷售條件的補(bǔ)充建議我們建議，對(duì)嘉年華項(xiàng)目各樓層應(yīng)分別給予不同的銷售政策： 二樓為賽博經(jīng)營，項(xiàng)目口岸優(yōu)勢(shì)比較突出，賽博的品牌實(shí)力應(yīng)該可以取得客戶的信任，僅簽定較為長期的經(jīng)營合同、不承諾返租銷售應(yīng)該也可以推進(jìn)，并且石橋鋪賽博B區(qū)也有過成功經(jīng)驗(yàn)。 五樓業(yè)態(tài)定位為KTV，投資戶整體購買的可能性較小，同時(shí)娛樂類行業(yè)經(jīng)營業(yè)績起伏也比較大，如果沒有較長年限的返租支持，分零銷售難度很大。（二）關(guān)于嘉年華項(xiàng)目經(jīng)營的補(bǔ)充意見項(xiàng)目業(yè)態(tài)比較多，經(jīng)營管理水平對(duì)項(xiàng)目整體的市場(chǎng)前景有非常明顯的影響，建議聘請(qǐng)其他城市有類似經(jīng)驗(yàn)（管理年輕時(shí)尚消費(fèi)綜合性商業(yè)物業(yè)）的商業(yè)管理公司進(jìn)行經(jīng)營。管理公司介入時(shí)間盡可能提前，對(duì)項(xiàng)目的鋪位劃分、招商都可以提出一些參考性意見，并且其品牌對(duì)項(xiàng)目銷售也可以起到積極作用。在當(dāng)前的市場(chǎng)上，一部分發(fā)展商為了解決資金的缺口，往往采用補(bǔ)貼回報(bào)提高售價(jià)的操作辦法。四、 項(xiàng)目定價(jià)（一）定價(jià)說明：我司對(duì)于賽博數(shù)碼賣場(chǎng)的租金價(jià)格調(diào)查數(shù)據(jù)應(yīng)該說還不十分充分，在規(guī)范定價(jià)過程中還必須進(jìn)行修正，因此，本方案主要針對(duì)的是定價(jià)計(jì)算的原則及方法。石橋鋪賽博A館建議修正價(jià)格二層專柜平均租金套面400600元/月/㎡建筑面積：㎡承諾12年8%/年回報(bào)建面240360元/月/㎡售價(jià)套面㎡建面㎡鋪面平均租金套面200350元/月/㎡建面120210元/月/㎡售價(jià)套面㎡建面㎡三層專柜平均租金套面300400元/月/㎡建筑面積：㎡承諾12年8%/年回報(bào)建面180240元/月/㎡售價(jià)套面㎡建面㎡鋪面平均租金套面150270元/月/㎡建面90160元/月/㎡售價(jià)套面㎡建面㎡二層總金額：——4737＝——三層總金額：——4365＝——總銷金額：27492萬——36594萬，因此其定價(jià)參照石橋鋪賽博A館的價(jià)格體系來定，但因其不承諾回報(bào)的銷售方式，建議其銷售價(jià)格略低于石橋鋪賽博A館可比樓層。嘉年華建議修正價(jià)格二層專柜平均租金套面400600元/月/㎡建筑面積：㎡不承諾回報(bào)建面240360元/月/㎡售價(jià)套面㎡售價(jià)建面㎡鋪面平均租金
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