【正文】 地，東南亞及海外地區(qū)。 第三部分：營銷策劃推廣方案 一、 前言 五、總體策劃思路 二、項(xiàng)目市場分析 市場定位及項(xiàng)目形象 專業(yè)市場概況 項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢 投資客戶群體 經(jīng)營規(guī)劃建議 企業(yè)市場需求 首、二層功能定位 經(jīng)營發(fā)展方向 項(xiàng)目推廣策略 三、存在問題分析 （ 1）銷售推廣策略 銷售策略 （ 2）建立銷售體系 總體規(guī)劃 （ 3）廣告宣傳推廣策略 四、項(xiàng)目推廣工作安排 銷售目標(biāo) 發(fā)展商 凌峻策劃推廣公司 一、 前言 凌峻廣告 —— 憑借 200 多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功操作，積累了豐富的市場營銷策劃推廣經(jīng)驗(yàn)，以敬業(yè)專業(yè)的工作精神及理念，專門組織商場營銷策劃人員對 項(xiàng)目及專業(yè)市場、目標(biāo)投資群體進(jìn)行了詳盡的市場調(diào)研及分析總結(jié)。 （ 3）首層：（最小面積） 45 平方米 （最大面積） 160 平方米（雙向門面商鋪）。 家電及涂料市場未有形成專業(yè)性市場。 W—— 項(xiàng)目劣勢 缺少政府職能支持。 按揭：五成十五年， 50 年產(chǎn)權(quán)。 商鋪面積：首層 —— 40— 50 平方米 /間；夾層： 30 余平方米 /間。 對項(xiàng)目未有認(rèn)知，對項(xiàng)目面向社會招商形式有所保留。 C、 市場知名度及影響力將決定專業(yè)市場的持續(xù)擴(kuò)大發(fā)展性。 0% 20% 40% 60% 80%生產(chǎn)企業(yè)經(jīng)銷商投資者 * 投資顧慮因素 —— 以經(jīng)營規(guī)劃及配套、投資經(jīng)營前景、產(chǎn)權(quán)、開業(yè)時(shí)間、投資承諾為顧慮因素。 七、市場需求分析及趨勢預(yù)測 順德目前以家具、涂料、家用電器為主要經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，已形成強(qiáng)大的銷 售網(wǎng)絡(luò)，產(chǎn)品以外地銷售為主。 ? 專業(yè) 市場的產(chǎn)品科技含量較低，偽劣產(chǎn)品充斥市場。 樂從 —— 順家私城、宏海家私城；倫教 —— 國際木工機(jī)械城；大良 —— 汽車市場。 東莞 —— 富民時(shí)裝城 /電子展覽城 /家具城 西樵 —— 布匹批發(fā)市場 南海 —— 陶瓷裝飾材料市場 /綜合百貨日用品市場 /塑料市場 番禺 —— 易發(fā)電器城 中山 —— 燈飾批發(fā)市場 廣州專業(yè)市場 電器 —— 海印電器城，西場電器城 布匹 —— 海印布匹總匯，中大布匹市場 精品、玩具、文體用品 —— 廣州國際玩具中心，誼園文體批發(fā)市場 汽車 —— 廣東汽車城、華南汽車市場 汽車配件 —— 廣源汽配城、恒福路汽配市場 電訊 —— 陵園西電訊城 海味、副食品 —— 一德路海味副食品批發(fā)市場 家具 —— 香江家私城、金海馬家私城、市內(nèi)各主要商場均有設(shè)之。 由 94 年開業(yè)至今，樂從鎮(zhèn)已形成一百萬平方米家具展區(qū)，具強(qiáng)大的品牌效應(yīng)，覆蓋國、內(nèi)外地區(qū)，由于專業(yè)性以家具經(jīng)營為主，對項(xiàng)目整體影響較少，其經(jīng)營規(guī)劃和招商策略有可取之處。 *于 20xx 年 10 月試業(yè)，開業(yè)后經(jīng)營冷淡。 *正處于招商階段，將于20xx 年 1 月下旬開業(yè)。占地 萬平方米，商鋪面積 30萬平方米， 8 座商廈，1 幢商務(wù)中心、銀行，1 幢美食中心， 萬平方米噴泉廣場，經(jīng)營配套規(guī)劃完美。 小黃圃高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 北窖工業(yè)圈 均安鎮(zhèn)工業(yè)開發(fā)區(qū) 富安工業(yè)區(qū) 大良鎮(zhèn)南區(qū) —— 大型專業(yè)市場 /綜合商廈 /9萬平方米的市通中心（陸運(yùn)港） /世紀(jì)小學(xué) 龍江鎮(zhèn)大壩工業(yè)區(qū) 倫教鎮(zhèn)工業(yè)區(qū) 樂從工業(yè)園 桂洲鎮(zhèn)工業(yè)新區(qū) 1陳村鎮(zhèn)工業(yè)區(qū) 1杏壇鎮(zhèn)開發(fā)區(qū) 1德勝工業(yè)園 三、投資政策 順德市 —— 現(xiàn)代化試點(diǎn)城市 1999 年 7 月，廣東省委、省政府確定順德為率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化試點(diǎn)城市，賦予順德特殊的改革試驗(yàn)權(quán)和社會經(jīng)濟(jì)管理權(quán)。擁有先進(jìn)的通訊網(wǎng)絡(luò)，開通了信息高速公路。金融、保險(xiǎn)、房地產(chǎn)、旅游、中介服務(wù)等同步發(fā)展，蒸蒸日上。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 —— 順德作為新興的工業(yè)城市，以輕工制造為主，多種經(jīng)濟(jì)成份并存。 ： ； :； 群： 順德國際商業(yè)城 營銷策劃推廣方案 廣州凌峻房地產(chǎn)策劃推廣機(jī)構(gòu) 第一部分：市場調(diào)研報(bào)告 第二部分：項(xiàng)目分析 第三部分：營銷策劃推廣方案 第一部分：市場調(diào)研報(bào)告 ? 研究方法：定點(diǎn)調(diào)查，抽樣調(diào)查，電話訪談，資訊搜集。 服務(wù)設(shè)施 —— 星級酒店及購物中心，文娛康體設(shè)施遍布城鄉(xiāng)，并擁有高爾夫球場和國際學(xué)校，各種配套 設(shè)施日臻完善。 （ 2）第三產(chǎn)業(yè)概況 樂從家具城、陳村花卉世界、倫教木工機(jī)械城等聞名全國的專業(yè)市場 ，與各種農(nóng)貿(mào)市場和百貨商場等構(gòu)成了多種類、多功能、多層次的覆蓋城鄉(xiāng)、輻射國內(nèi)外的商業(yè)市場網(wǎng)絡(luò)。還有容奇港、北窖港兩個(gè)進(jìn)航香港轉(zhuǎn)口世界的集裝箱貨運(yùn)碼頭。區(qū)內(nèi)西北面順峰、太平兩山聳立，東南面德勝、桂畔兩河。 創(chuàng)南中國第一高級專業(yè)商城。 *名優(yōu)品牌首年免租 5個(gè)月 ,租金 3 年不變。 折扣優(yōu)惠：一次性： 92 折 按揭： 9 9*首期開發(fā) 600 個(gè)商鋪，已被內(nèi)部認(rèn)購 50%。停車場、倉儲、商務(wù)、飲食、娛樂、配套完善， 首層租金 90 元 /平方米 /月，升至 350 元 /平方米 /月，合同期 1 年 ， 3 個(gè)月租金作押金，管理費(fèi) 元 /平方米。 租金： 70— 100 元 /平方米/月 集資費(fèi)： 10001500 元 /平方米 /月 保證金： 3 個(gè)月租金 管理費(fèi)： — 5 元 /平方米 /月 開業(yè)經(jīng)營時(shí)間較長久，已形成一定經(jīng)營規(guī)模，經(jīng)營范圍輻射全省及國內(nèi)西北各大城市，對項(xiàng)目競爭影響 較少，其單一經(jīng)營性強(qiáng)。由 94年開業(yè)至今，樂從鎮(zhèn)已形成一百萬平方米家具展區(qū)，具強(qiáng)大的品牌效 應(yīng)，覆蓋國、內(nèi)外地區(qū)，由于專業(yè)性以家具經(jīng)營為主，對項(xiàng)目整體影響較少，其經(jīng)營規(guī)劃和招商策略有可取之處。 ? 部分專業(yè)市場采用銷售與租賃同時(shí)進(jìn)行的方式經(jīng)營，在開業(yè)后缺乏長久的市場推廣計(jì)劃，對后期經(jīng)營發(fā)展缺乏持續(xù)性。 ? 注重培養(yǎng)濃厚的商業(yè)氛圍及增強(qiáng)市場凝聚力。 * 投資考慮因素 —— 以地段，投資經(jīng)營前景、價(jià)格、項(xiàng)目規(guī)劃及配套、發(fā)展商實(shí)力為主要考慮因素。 B、 政府對項(xiàng)目的支持是專業(yè)市場發(fā)展的有力保障。 對項(xiàng)目有一定的了解，但對項(xiàng)目發(fā)展前景持觀望態(tài)度，項(xiàng)目的形象及定位模糊，未能有明確的主題經(jīng)營方向。 新基一路：商鋪 價(jià)格：首層 —— 23000— 25000 元 /平方米；夾層： 1000 多元 /平方米。 售價(jià)：20xx0元 /平方米 租金： 150— 350 元 /平方米。 市場優(yōu)勢： 項(xiàng)目具有區(qū)域市場獨(dú)創(chuàng)性，未有直接的競爭項(xiàng)目。 O—— 機(jī)會 市場需求空間廣闊，缺少綜合性專業(yè)市場。 均價(jià) 11800 元 /平方米（北向） （ 2）住宅價(jià)格： 180020xx 元 /平方米，均價(jià) 1700 元 /平方米 （ 3）折扣 —— 93（一次性） — 98 折（按揭）。 銷售價(jià)格及策略單一，缺乏投資靈活性及吸引力。 投資客戶群體 A、專業(yè)市場 —— 以圍繞在廣州周邊地區(qū)的個(gè)體經(jīng)營商戶及中、小型經(jīng)銷商戶，經(jīng)營業(yè)務(wù)以滿足區(qū)域性需求為主。 順德國際商業(yè)城的經(jīng)營發(fā)展方向 根據(jù)目前市場需求及綜合性商業(yè)城發(fā)展趨勢制定以下項(xiàng)目發(fā)展方向。 （ 3）付款方式 由于資金回籠原因，采用一次性及按揭付款方式，并要求在 7 天內(nèi)付清首期或總金額，阻緩客戶投資周期。 A—— 建議發(fā)展商以項(xiàng)目發(fā)展，是對順德市品牌企業(yè)的提升為目標(biāo)，以順德市政府達(dá)成友好合作發(fā)展協(xié)議， 發(fā)揮政府的職能重要性及參與性，增強(qiáng)投資信心及擴(kuò)大項(xiàng)目影響力。 銷售推廣策略（包括價(jià)格策略、促銷策略、市場拓展）。 項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢 —— 項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃的超前性及創(chuàng)新性。 ? 借助品牌企業(yè)進(jìn)駐項(xiàng)目后，在人流、經(jīng)營回報(bào)、品牌效應(yīng)、市場收益等因素的全面素質(zhì)提升，強(qiáng)化項(xiàng)目優(yōu)勢及特性。 例如：天河城的“吉之島” 中旅商業(yè)城的“百佳超市” 深圳的法國“家樂?！? 東莞的美國“沃爾瑪” 創(chuàng)建完善的經(jīng)營規(guī)劃具 體建議 —— 形成以品牌產(chǎn)品展示及名優(yōu)產(chǎn)品銷售的多功能綜合性商業(yè)城。 首、二層功能定位建議 —— 以品牌產(chǎn)品展示和名優(yōu)產(chǎn)品銷售為主。 首先針對順德幾個(gè)鎮(zhèn)區(qū)再擴(kuò)展珠江三角洲地區(qū)及廣東，全國市場進(jìn)行巡回展示推廣活動，開拓目標(biāo)投資群體。 （ 2）建立完善的銷售體系 實(shí)行專人負(fù)責(zé)銷售體系，統(tǒng)一銷售部署、統(tǒng)一銷售策略、統(tǒng)一銷售目標(biāo)、統(tǒng)一銷售行為。 （ 1）調(diào)整階段 20xx 年 1 月 — 2 月中旬 800— 1000 萬元 （ 2）試銷階段 20xx 年 2 月下旬 — 4 月上旬 3000— 5000 萬元 （ 3）持銷階段 20xx 年 4 月中旬 — 6 月上旬 — 1 億元 （ 4）強(qiáng)銷階段 20xx 年 6 月 — 7 月下旬 — 億元 （ 5）旺銷階段 20xx 年 8 月 — 9 月中旬 — 2 億元 （ 6）持銷階段 20xx 年 9 月下旬 — 12 月 億元