【正文】 地，東南亞及海外地區(qū)。 第三部分：營(yíng)銷策劃推廣方案 一、 前言 五、總體策劃思路 二、項(xiàng)目市場(chǎng)分析 市場(chǎng)定位及項(xiàng)目形象 專業(yè)市場(chǎng)概況 項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢(shì) 投資客戶群體 經(jīng)營(yíng)規(guī)劃建議 企業(yè)市場(chǎng)需求 首、二層功能定位 經(jīng)營(yíng)發(fā)展方向 項(xiàng)目推廣策略 三、存在問(wèn)題分析 （ 1）銷售推廣策略 銷售策略 （ 2）建立銷售體系 總體規(guī)劃 （ 3）廣告宣傳推廣策略 四、項(xiàng)目推廣工作安排 銷售目標(biāo) 發(fā)展商 凌峻策劃推廣公司 一、 前言 凌峻廣告 —— 憑借 200 多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功操作，積累了豐富的市場(chǎng)營(yíng)銷策劃推廣經(jīng)驗(yàn)，以敬業(yè)專業(yè)的工作精神及理念，專門組織商場(chǎng)營(yíng)銷策劃人員對(duì) 項(xiàng)目及專業(yè)市場(chǎng)、目標(biāo)投資群體進(jìn)行了詳盡的市場(chǎng)調(diào)研及分析總結(jié)。 （ 3）首層：（最小面積） 45 平方米 （最大面積） 160 平方米（雙向門面商鋪）。 家電及涂料市場(chǎng)未有形成專業(yè)性市場(chǎng)。 W—— 項(xiàng)目劣勢(shì) 缺少政府職能支持。 按揭：五成十五年， 50 年產(chǎn)權(quán)。 商鋪面積：首層 —— 40— 50 平方米 /間；夾層： 30 余平方米 /間。 對(duì)項(xiàng)目未有認(rèn)知，對(duì)項(xiàng)目面向社會(huì)招商形式有所保留。 C、 市場(chǎng)知名度及影響力將決定專業(yè)市場(chǎng)的持續(xù)擴(kuò)大發(fā)展性。 0% 20% 40% 60% 80%生產(chǎn)企業(yè)經(jīng)銷商投資者 * 投資顧慮因素 —— 以經(jīng)營(yíng)規(guī)劃及配套、投資經(jīng)營(yíng)前景、產(chǎn)權(quán)、開(kāi)業(yè)時(shí)間、投資承諾為顧慮因素。 七、市場(chǎng)需求分析及趨勢(shì)預(yù)測(cè) 順德目前以家具、涂料、家用電器為主要經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，已形成強(qiáng)大的銷 售網(wǎng)絡(luò)，產(chǎn)品以外地銷售為主。 ? 專業(yè) 市場(chǎng)的產(chǎn)品科技含量較低，偽劣產(chǎn)品充斥市場(chǎng)。 樂(lè)從 —— 順家私城、宏海家私城；倫教 —— 國(guó)際木工機(jī)械城；大良 —— 汽車市場(chǎng)。 東莞 —— 富民時(shí)裝城 /電子展覽城 /家具城 西樵 —— 布匹批發(fā)市場(chǎng) 南海 —— 陶瓷裝飾材料市場(chǎng) /綜合百貨日用品市場(chǎng) /塑料市場(chǎng) 番禺 —— 易發(fā)電器城 中山 —— 燈飾批發(fā)市場(chǎng) 廣州專業(yè)市場(chǎng) 電器 —— 海印電器城，西場(chǎng)電器城 布匹 —— 海印布匹總匯，中大布匹市場(chǎng) 精品、玩具、文體用品 —— 廣州國(guó)際玩具中心，誼園文體批發(fā)市場(chǎng) 汽車 —— 廣東汽車城、華南汽車市場(chǎng) 汽車配件 —— 廣源汽配城、恒福路汽配市場(chǎng) 電訊 —— 陵園西電訊城 海味、副食品 —— 一德路海味副食品批發(fā)市場(chǎng) 家具 —— 香江家私城、金海馬家私城、市內(nèi)各主要商場(chǎng)均有設(shè)之。 由 94 年開(kāi)業(yè)至今，樂(lè)從鎮(zhèn)已形成一百萬(wàn)平方米家具展區(qū)，具強(qiáng)大的品牌效應(yīng)，覆蓋國(guó)、內(nèi)外地區(qū)，由于專業(yè)性以家具經(jīng)營(yíng)為主，對(duì)項(xiàng)目整體影響較少，其經(jīng)營(yíng)規(guī)劃和招商策略有可取之處。 *于 20xx 年 10 月試業(yè)，開(kāi)業(yè)后經(jīng)營(yíng)冷淡。 *正處于招商階段，將于20xx 年 1 月下旬開(kāi)業(yè)。占地 萬(wàn)平方米，商鋪面積 30萬(wàn)平方米， 8 座商廈，1 幢商務(wù)中心、銀行，1 幢美食中心， 萬(wàn)平方米噴泉廣場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)配套規(guī)劃完美。 小黃圃高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū) 北窖工業(yè)圈 均安鎮(zhèn)工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū) 富安工業(yè)區(qū) 大良鎮(zhèn)南區(qū) —— 大型專業(yè)市場(chǎng) /綜合商廈 /9萬(wàn)平方米的市通中心（陸運(yùn)港） /世紀(jì)小學(xué) 龍江鎮(zhèn)大壩工業(yè)區(qū) 倫教鎮(zhèn)工業(yè)區(qū) 樂(lè)從工業(yè)園 桂洲鎮(zhèn)工業(yè)新區(qū) 1陳村鎮(zhèn)工業(yè)區(qū) 1杏壇鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)區(qū) 1德勝工業(yè)園 三、投資政策 順德市 —— 現(xiàn)代化試點(diǎn)城市 1999 年 7 月，廣東省委、省政府確定順德為率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化試點(diǎn)城市，賦予順德特殊的改革試驗(yàn)權(quán)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)管理權(quán)。擁有先進(jìn)的通訊網(wǎng)絡(luò)，開(kāi)通了信息高速公路。金融、保險(xiǎn)、房地產(chǎn)、旅游、中介服務(wù)等同步發(fā)展，蒸蒸日上。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 —— 順德作為新興的工業(yè)城市，以輕工制造為主，多種經(jīng)濟(jì)成份并存。 ： ； :； 群： 順德國(guó)際商業(yè)城 營(yíng)銷策劃推廣方案 廣州凌峻房地產(chǎn)策劃推廣機(jī)構(gòu) 第一部分：市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 第二部分：項(xiàng)目分析 第三部分：營(yíng)銷策劃推廣方案 第一部分：市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 ? 研究方法：定點(diǎn)調(diào)查，抽樣調(diào)查，電話訪談，資訊搜集。 服務(wù)設(shè)施 —— 星級(jí)酒店及購(gòu)物中心，文娛康體設(shè)施遍布城鄉(xiāng)，并擁有高爾夫球場(chǎng)和國(guó)際學(xué)校，各種配套 設(shè)施日臻完善。 （ 2）第三產(chǎn)業(yè)概況 樂(lè)從家具城、陳村花卉世界、倫教木工機(jī)械城等聞名全國(guó)的專業(yè)市場(chǎng) ，與各種農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和百貨商場(chǎng)等構(gòu)成了多種類、多功能、多層次的覆蓋城鄉(xiāng)、輻射國(guó)內(nèi)外的商業(yè)市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)。還有容奇港、北窖港兩個(gè)進(jìn)航香港轉(zhuǎn)口世界的集裝箱貨運(yùn)碼頭。區(qū)內(nèi)西北面順?lè)?、太平兩山聳立，東南面德勝、桂畔兩河。 創(chuàng)南中國(guó)第一高級(jí)專業(yè)商城。 *名優(yōu)品牌首年免租 5個(gè)月 ,租金 3 年不變。 折扣優(yōu)惠：一次性： 92 折 按揭： 9 9*首期開(kāi)發(fā) 600 個(gè)商鋪，已被內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 50%。停車場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)、商務(wù)、飲食、娛樂(lè)、配套完善， 首層租金 90 元 /平方米 /月，升至 350 元 /平方米 /月，合同期 1 年 ， 3 個(gè)月租金作押金，管理費(fèi) 元 /平方米。 租金： 70— 100 元 /平方米/月 集資費(fèi)： 10001500 元 /平方米 /月 保證金： 3 個(gè)月租金 管理費(fèi)： — 5 元 /平方米 /月 開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)時(shí)間較長(zhǎng)久，已形成一定經(jīng)營(yíng)規(guī)模，經(jīng)營(yíng)范圍輻射全省及國(guó)內(nèi)西北各大城市，對(duì)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)影響 較少，其單一經(jīng)營(yíng)性強(qiáng)。由 94年開(kāi)業(yè)至今，樂(lè)從鎮(zhèn)已形成一百萬(wàn)平方米家具展區(qū)，具強(qiáng)大的品牌效 應(yīng)，覆蓋國(guó)、內(nèi)外地區(qū)，由于專業(yè)性以家具經(jīng)營(yíng)為主，對(duì)項(xiàng)目整體影響較少，其經(jīng)營(yíng)規(guī)劃和招商策略有可取之處。 ? 部分專業(yè)市場(chǎng)采用銷售與租賃同時(shí)進(jìn)行的方式經(jīng)營(yíng)，在開(kāi)業(yè)后缺乏長(zhǎng)久的市場(chǎng)推廣計(jì)劃，對(duì)后期經(jīng)營(yíng)發(fā)展缺乏持續(xù)性。 ? 注重培養(yǎng)濃厚的商業(yè)氛圍及增強(qiáng)市場(chǎng)凝聚力。 * 投資考慮因素 —— 以地段，投資經(jīng)營(yíng)前景、價(jià)格、項(xiàng)目規(guī)劃及配套、發(fā)展商實(shí)力為主要考慮因素。 B、 政府對(duì)項(xiàng)目的支持是專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的有力保障。 對(duì)項(xiàng)目有一定的了解，但對(duì)項(xiàng)目發(fā)展前景持觀望態(tài)度，項(xiàng)目的形象及定位模糊，未能有明確的主題經(jīng)營(yíng)方向。 新基一路：商鋪 價(jià)格：首層 —— 23000— 25000 元 /平方米；夾層： 1000 多元 /平方米。 售價(jià)：20xx0元 /平方米 租金： 150— 350 元 /平方米。 市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目具有區(qū)域市場(chǎng)獨(dú)創(chuàng)性，未有直接的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。 O—— 機(jī)會(huì) 市場(chǎng)需求空間廣闊，缺少綜合性專業(yè)市場(chǎng)。 均價(jià) 11800 元 /平方米（北向） （ 2）住宅價(jià)格： 180020xx 元 /平方米，均價(jià) 1700 元 /平方米 （ 3）折扣 —— 93（一次性） — 98 折（按揭）。 銷售價(jià)格及策略單一，缺乏投資靈活性及吸引力。 投資客戶群體 A、專業(yè)市場(chǎng) —— 以圍繞在廣州周邊地區(qū)的個(gè)體經(jīng)營(yíng)商戶及中、小型經(jīng)銷商戶，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)以滿足區(qū)域性需求為主。 順德國(guó)際商業(yè)城的經(jīng)營(yíng)發(fā)展方向 根據(jù)目前市場(chǎng)需求及綜合性商業(yè)城發(fā)展趨勢(shì)制定以下項(xiàng)目發(fā)展方向。 （ 3）付款方式 由于資金回籠原因，采用一次性及按揭付款方式，并要求在 7 天內(nèi)付清首期或總金額，阻緩客戶投資周期。 A—— 建議發(fā)展商以項(xiàng)目發(fā)展，是對(duì)順德市品牌企業(yè)的提升為目標(biāo)，以順德市政府達(dá)成友好合作發(fā)展協(xié)議， 發(fā)揮政府的職能重要性及參與性，增強(qiáng)投資信心及擴(kuò)大項(xiàng)目影響力。 銷售推廣策略（包括價(jià)格策略、促銷策略、市場(chǎng)拓展）。 項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢(shì) —— 項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃的超前性及創(chuàng)新性。 ? 借助品牌企業(yè)進(jìn)駐項(xiàng)目后，在人流、經(jīng)營(yíng)回報(bào)、品牌效應(yīng)、市場(chǎng)收益等因素的全面素質(zhì)提升，強(qiáng)化項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及特性。 例如：天河城的“吉之島” 中旅商業(yè)城的“百佳超市” 深圳的法國(guó)“家樂(lè)?！? 東莞的美國(guó)“沃爾瑪” 創(chuàng)建完善的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃具 體建議 —— 形成以品牌產(chǎn)品展示及名優(yōu)產(chǎn)品銷售的多功能綜合性商業(yè)城。 首、二層功能定位建議 —— 以品牌產(chǎn)品展示和名優(yōu)產(chǎn)品銷售為主。 首先針對(duì)順德幾個(gè)鎮(zhèn)區(qū)再擴(kuò)展珠江三角洲地區(qū)及廣東，全國(guó)市場(chǎng)進(jìn)行巡回展示推廣活動(dòng)，開(kāi)拓目標(biāo)投資群體。 （ 2）建立完善的銷售體系 實(shí)行專人負(fù)責(zé)銷售體系，統(tǒng)一銷售部署、統(tǒng)一銷售策略、統(tǒng)一銷售目標(biāo)、統(tǒng)一銷售行為。 （ 1）調(diào)整階段 20xx 年 1 月 — 2 月中旬 800— 1000 萬(wàn)元 （ 2）試銷階段 20xx 年 2 月下旬 — 4 月上旬 3000— 5000 萬(wàn)元 （ 3）持銷階段 20xx 年 4 月中旬 — 6 月上旬 — 1 億元 （ 4）強(qiáng)銷階段 20xx 年 6 月 — 7 月下旬 — 億元 （ 5）旺銷階段 20xx 年 8 月 — 9 月中旬 — 2 億元 （ 6）持銷階段 20xx 年 9 月下旬 — 12 月 億元