【正文】 陳村 花卉 北窖 家用電器、鋼材 大良 汔車、家用電器 、涂料 容桂 家用電器 倫教 木工機械 龍江 家具配件 樂從 家居、鋼材 杏壇 塑膠、家用電器 番禺 /綜合百貨、建材、家電 南海、佛山 /建材、綜合百貨、陶瓷、布匹 東莞 /家具、電子配件、服裝 順德 /家具及配件、木工機械、汽車 五、市場調(diào)查匯總表 專業(yè)市場 （ 1） 珠江三角洲地區(qū) 區(qū)域 市場名稱 經(jīng)營范圍 經(jīng)營規(guī)劃 招商條件 評價 番禺區(qū)105 國道鐘村路段 雄峰商城 8 大行業(yè)規(guī)劃裝飾材料、家具、布藝、廚衛(wèi)潔具、家用五金、家居工藝品。 *1— 3 年免租 1 個月 。 售價： 3680 元 /平方米（均價）， 40 年產(chǎn)權， 5 成 10 年按揭。 順德市325 國道樂從路段 樂從國際家私城 有 家 具 經(jīng) 營 為主，配套裝飾精品 廣東省指定最值得參觀旅游、購物景點： 建筑面積 20 多萬平方米，共分 9 座商場，數(shù)千廠商，是全國最具規(guī)模的專業(yè)家私，裝飾精品批發(fā)中心。 總占地 10 萬平主米，并不斷擴大開發(fā)倉儲貨運配套設施完善。停車場、倉儲、商務、飲食、娛樂、配套完善，首層租金 90元 /平方米 /月，升至 350 元 /平方米 /月，合同期 1 年， 3 個月租 金作押金，管理費 元 /平方米。 ? 各區(qū)域?qū)I(yè)市場規(guī)模不斷擴大，專業(yè)性強，市場需求及市場份額不斷擴散。 ? 注重市場的品牌形象及開業(yè)后的宣傳推廣計劃。 八、投資群體分析 目標招商群體分析 * 投資目的 —— 為獲取較高的投資回報為主，包括投資者、經(jīng)銷商、生產(chǎn)企業(yè)。 廣 告 刊 登 頻 率 高 ， 推 廣 力 度 大 45% 廣告版面大，有氣勢 35% 廣告創(chuàng)意獨特，對品牌及企業(yè)認可 20% * 房地產(chǎn)信息渠道的選擇 0%20%40%60%系列1 60% 20% 10% 10%報紙 朋友介紹 電視 現(xiàn)場 九、專業(yè)市場經(jīng)營者及品牌企業(yè)調(diào)研總結 * 品牌企 業(yè)對項目的認知分析 A、 專業(yè)市場的經(jīng)營規(guī)劃應以市場需求為導向，提供完善的服務配套設施，創(chuàng)造良好的經(jīng)營環(huán)境，才能吸納大型品牌企業(yè)的進駐經(jīng)營。從零散經(jīng)營發(fā)展至整體經(jīng)營是專業(yè)市場的發(fā)展趨勢。 東樂路 —— 富麗華大廈 共三層商場，每層 20xx 多平方米；價格（售價）：首層 ——2300— 2500 元 /平方米；二層 60007000 元 /平方米 整層租售。 1信德商業(yè)城 1東康路：建材市場街鋪 大型集市式臨時商業(yè)城， 租金：70— 80 元 /平方米 主要經(jīng)營中、低檔日用商品為主。 規(guī)模優(yōu)勢： 項目總長 公里，占地 18 萬平方米，總建筑面積 22 萬平方米，將形成大型的綜合性專業(yè)市場。 招商范圍狹小，客戶層面較高，投資門檻較高。 已售鋪位 1011 122124 223227 325329 40340 41741 427 111 20 212 30 30 38 31 313 4 向南 23 間 — 96% 向北 5 間 — 19% 向南 5 間 — 17% 向北 7 間 — 20% 南向 11 間 — 1% 北向 2 間 — 17% 南向 5 間 — 38% 北向 — 0% 101119 20120 223 30 322 40140 41 419 1 20 210 30 310 40140 40 409 向南 19 間 — 90% 向北 6 間 — 26% 向南 22 間 — 9% 向北 4 間 — 20% 南向 — 0% 北向 2 間 — 20% 南向 2 間 — 20% 北向 5 間 — 56% B 區(qū) 2 座 103120 2172 232 30 30 323 423 10 109 208 30 310 401 向南 18 間 — 90% 向北 5 間 — 23% 向南 3 間 — 13% 向北 1 間 — 4% 南向 2 間 — 22% 北向 1 間 — 10% 南向 2 間 — 20% 北向 11 間 — 9% B 區(qū) 3 座 10110 110121 20120 208210 301 4 1 203 303 40 40 410 南向 19 間 — 90% 北向 6 間 — 76% 南向 1 間 — 5% 北向無一售出 南向 — 0% 北向 1 間 — 10% 南向 1 間 — 10% 北向 3 間 — 30% B 區(qū) 4 座 10110 11311 10510 121 20 21421 22 223 324 4 1 210 308 4 南向 11 間 — 52% 北向 51 間 — 22% 南向 5 間 — 22% 北向無一售出 南向 — 0% 北向 1 間 — 10% 南向 11 間 — 10% 北向 — 0% B 區(qū) 5 座 103 2 301 4 全座銷售率 南向 1 間 — 5% 北向無 售出 南向 1 間 — 5% 北向無一售出 0% B 座 6 座 111118 220 320 419 108 209 3 40 40 405 南向 8 間 — 45% 北向 1 間 — 1% 南向 1 間 — 5% 北向 1 間 — 5% 南向 1 間 — 13% 北向 1 間 — 11% 南向 — 0% 北向 3 間 — 33% 三、順德商業(yè)城銷售分析 項目性質(zhì) 銷售 租賃 商鋪： 首層 — 6 萬多平方米 1700 間 二層 — 6 萬多平方米 35%約（ 500 多間） 億元 0% 住宅： 3 層 8 萬多平 方米 — 385 套 4 層 100 套 35% — 億元 0% （ 1）商鋪價格：首層均價 13000 元 /平方米（南向）。 客戶來源：順德市本地居民及周邊地區(qū)，銷售范圍狹小，客戶層面較高。 ? 傳統(tǒng)專業(yè)市場的行業(yè)競爭日趨激烈，未能適應市場 未來發(fā)展需求。 順德企業(yè)市場需求 順德 —— 以制造業(yè)為經(jīng)濟支柱為主的生產(chǎn)與加工基地，各類品牌企分布在 12 個鎮(zhèn)區(qū)，產(chǎn)品主要以外地市場為主，已建成較成熟完善的銷售網(wǎng)絡，但缺乏一個集中的產(chǎn)品展示中心，特別是中、小型企業(yè)希望通過一個商品的集中展示舞臺，通過物流和信息平臺的建立，為產(chǎn)品拓展更廣闊的銷售空間，建立起強大的銷售網(wǎng)絡，全面發(fā)展。 （ 2） 銷售部署 以全盤開放推售方式進行， 70%位置較優(yōu)越的商鋪被認購，造成北向及中間位置商鋪大量積壓，影響中、后期銷售進程。 四、 項目推廣工作安排建議 發(fā)展商 項目發(fā)展目標 —— 將形成以品牌產(chǎn)品展示推廣及名優(yōu)產(chǎn)品銷售的多功能現(xiàn)代綜合性商 業(yè)城。 首、二層功能定位建議。并在檔次及形象、功能等綜合素質(zhì)上全面提升，吸引更廣泛的投資層面，招商經(jīng)營范圍擴展至全國及海外地區(qū)。 ? 強化項目地塊發(fā)展前景及新城區(qū)的發(fā)展前景。 我們建議以優(yōu)惠的招商措施吸納大型零售業(yè)進駐，借助其品牌效應及知名度，帶動整體商場銷售。 ? 實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。 二層 以品牌企業(yè)產(chǎn)品展示推廣為主 項目推廣策略 —— 項目的招商及經(jīng)營，主要通過銷售推廣及廣告宣傳推廣方式進行 （ 1）銷售推廣策略 由于目前項目現(xiàn)時銷售體系及銷售價格的制定未盡完善，投資客戶缺乏信心，影響整體營銷部署及 項目經(jīng)營，現(xiàn)制定以下具體建議： A—— 擴大招商范圍。 F—— 制定合理的價格策略 配合各階段的推廣部署，分階段推售商場商鋪，并靈活調(diào)控價格，制定多樣化的付款方式或促銷策略，全面迎合各層面買家需求。 在制定總體營銷部署時，劃分各階段銷售目標，運用相應促銷策略，并采用招商與銷售同步進行，全 面成功推售項目。 建議在目前應及時采取銷售及招商同步進行，全力保障商城在20xx 年 3 月底開業(yè)時，全場達至旺場經(jīng)營，增強投資信心。 B—— 制定優(yōu)惠的招商經(jīng)營促銷策略 針對品牌企業(yè)專門制定優(yōu)惠的招商經(jīng)營促銷策略，安排專人負責跟蹤談，并以最直接有效的形式進行項目推廣。 在確定各區(qū)域功能規(guī)劃時，將吸納品牌企業(yè)進駐經(jīng)營并發(fā)揮其品牌效應 ，同時考慮本地市場需求及本地品牌企業(yè)優(yōu)勢，快速回籠資金，降低投資成本風險，形成綜合性功能規(guī)劃，進行招商經(jīng)營達至全城旺銷。 ? 擴大經(jīng)營招商范圍，搶占市場空白份額。 ? 強化項目的價格升值空間，并以專業(yè)市場進行價格類比，突出項目發(fā)展優(yōu)勢。 我們認為由于項目的 規(guī)模及地段優(yōu)勢，奠定了項目良好的發(fā)展規(guī)劃基礎，主要在以下方在呈現(xiàn)： A—— 以綜合性產(chǎn)品進行經(jīng)營規(guī)劃，面向全國及海外市場。 建立銷售體系。 B—— 以“會展經(jīng)濟”形式舉行順德名優(yōu)產(chǎn)品及品牌產(chǎn)品博覽交易會和展示推廣活動，全面推動項目經(jīng)營 發(fā)展，增強市場凝聚力，屆時公司將憑藉多年與品牌企業(yè)建立的友好合作關系，共同推動項目發(fā)展。 （ 4）促銷策略 未有形成極具投資吸引力的招商策略，各層面買家的投資積極性未能充分調(diào)動。 （ A） 為品牌企業(yè)提供一個名優(yōu)產(chǎn)品展示與銷售的舞臺。 B、綜合性商城 —— 經(jīng)營范圍面向全國各