【正文】 深圳市華強北路新世紀酒店 1001— 1008 室 電話： 3264624 3214820 郵編： 518028 39 五 造勢手法策劃 由于南山商業(yè)市場已經(jīng)被“東方巴黎”等小鋪位分割銷售的做法搞壞了市場，客戶對此種銷售方法已基本失去信心，如果本商場希望銷售成功的話，就一定要從“根”上解決掉問題 即能否使商場真正開起來并進而做旺，這樣才能從根本上消除買家顧慮，確保其利益。 證明：以承諾的方式展現(xiàn)。氣派大堂，開間方正實用，電梯、 扶梯、觀光梯數(shù)量充足，照度充足，空調(diào)舒適 等，完全不同于以往裝飾市場黑、亂、臟的購 物 環(huán)境，必將吸引客戶一而再，再而三的回頭 光顧，增加生意機會。 * 為什么要選我們： A 南山區(qū)核心位置，沃樂瑪商圈 B 南油大道旁，昭示力強勁 C 20000 萬平方米超大規(guī)模 D 主題化商場經(jīng)營 深圳市華強北路新世紀酒店 1001— 1008 室 電話： 3264624 3214820 郵編： 518028 31 主題推廣核心方案 所謂主題推廣核心方案，就是從租客戶最終做生意的角度出發(fā)，以租客的現(xiàn)實需要為前提條件，以租客的消費心理為價值取向，以租客的審美情趣作參照比例，以租客容易接受的方式，采用理性訴求與感性渲染相結合的方式去打動客戶的表現(xiàn)核心。 五 商場商業(yè)經(jīng)營管理建議 * 高薪聘請金麗家居廣場的總經(jīng)理或副總來本商場任總經(jīng)理，負責全面的經(jīng)營管理工作，以快速增加管 理經(jīng)驗及借鑒完善管理機制。如：某知名品牌的木地板商家想租一層，為了提升本商場檔次及增加品牌號召力，就可放寬條件滿足其要求，但是此種情況應嚴格控制，否則會影響整個商場的經(jīng)營分區(qū)狀況，造成混亂。鋪位面積主要為 20 平米、 40 平米兩種。 企業(yè) ()大量管理資料下載 深圳市華強北路新世紀酒店 1001— 1008 室 電話： 3264624 3214820 郵編： 518028 香江裝飾城 ：位于梅園路，共一層，面積約 3500 平方米，經(jīng)營品種齊全，生意不錯，獨立收銀。 三 同類主題市場調(diào)研 * 八卦嶺片區(qū)典型可比商場調(diào)研 居家裝飾城 ：開業(yè)時間較長， 已開一、二、三期，其中一、二期位于八卦路，為 2 棟相臨廠房，均為 2 層，每層面積約 1400平方米，生意甚是紅火。而商業(yè)用房面積達 40000M2以上的南油購物公園將把南城購物廣場以南的姊妹購物城、家樂福、海雅百貨、萬豪商業(yè)城、人人樂購物廣場、沃爾瑪、籌建中的天虹商場等聯(lián)成一片，形成一個完整的商業(yè)圈，南山商業(yè)文化中心規(guī)劃中的面積為 287500M2 的商業(yè)用房的全面建成將使南山商業(yè)圈真正與東門、華強北三足鼎立、強勢互動。 項目名稱 位置 商場面積 （ M2） 入伙時期 經(jīng)營項目 南城購物廣場 南新路 30000 百貨精品 展望西部 電子時代廣場 南油大道與學府路16639 電腦、通訊、辦公自動化、音響企業(yè) ()大量管理資料下載 深圳市華強北路新世紀酒店 1001— 1008 室 電話： 3264624 3214820 郵編： 518028 交界處 器材 蘇豪 名廈商場 桃園路 /南新路 2000 深圳秭妹購物城 桃園路 5000 服裝及女性產(chǎn)品 南貿(mào)市場 桃園路 8283 小商品批發(fā)、肉菜市場 倉前錦福苑裙樓 南新路 /學府路 5000 萬豪商業(yè)城 南油大道 15000 家居廣場 南油金暉家居廣場 南油大道 10000 電腦、音像、通訊器材、家電、臺灣高檔家具 東方巴黎時裝交易廣場 內(nèi)環(huán)路 /南山 14478 尚未開業(yè) 女兒國南山分店 桃園路 /南新路 3000 女性及兒童用品 女人世界南山分店 桃園路 /南新路 3600 女性及兒童用品 沃爾瑪蛇口分店 南油大道 /內(nèi)環(huán)路 3000 百貨超市 海雅百貨 南油大道 /濱海大道 35000 百貨商場 6 南山商業(yè)商業(yè)特征分析 * 檔次低、規(guī)模小，經(jīng)營品種不全 這也是造成以往南山商業(yè)氣氛平淡的一個重要原因。 吸引 港人購物 羅湖區(qū)已成為港人置業(yè)和購物的理想?yún)^(qū)域，已成為不爭的事實。 街鋪始終受市場鐘愛 與上述情況不同，街鋪產(chǎn)權獨立，受其他干擾因素少，客流量僅受街道人流的影響，生意好做長久，租金穩(wěn)定。 發(fā)展商為了盡快銷售鋪位，常常將鋪位劃分過細、過小，以減少鋪位總值，降低置業(yè)門檻，擴大購買層面。隨著南山本地商業(yè)需求與日遞增，南山商貿(mào)物業(yè)在近兩年來呈現(xiàn)出一派旺銷景象。 登良路 業(yè)態(tài)以五金配件、汽車修理為主，裝飾材料也較發(fā)達 內(nèi)環(huán)路 不聚人氣，基本無商業(yè)，有東方巴黎在售 東濱路 商業(yè)繁榮，業(yè)態(tài)多樣 .隨著后海大批住宅興起，被眾商家看好 小結 ：從上表看出，南油大道的商業(yè)目前檔次高，且較為集中，有形成“南山華強北”之勢。除了必要的日常用品外，購買衣物、電腦、家電、家具等，南山均不是首選，甚至壓根兒就沒想到南山。 * 南山商業(yè)將向中高檔方向發(fā)展 濱海大道通車后，創(chuàng)世紀濱?；▓@、鴻瑞花園、招商海月花園、中海麗苑、海典居、海珠城等住宅區(qū)業(yè)主的大規(guī)模入住，加上科技園、深大片區(qū)原有中高收人階層的存在以及西部硅谷 、跨海深港大橋通車的宏偉藍圖，使商家不斷看好這里的中高檔市場。商品按家庭裝修工序呈遞進式布局。為了更好的服務消費者，除了電話訂貨、送貨上門、免費修補等之外，海雅百貨還開設了購物巴士，免費接送顧客。 * 休閑設施： 于電梯附近或位置較寬松的地方 設置休閑椅，供購物者休息之用。 第二條：租金偏高即使可以招滿并開業(yè)，但是商場很難長久 興旺，因為在市場還不成熟的情況下，高租金無疑使 商家生意難做，這無異于“殺雞取蛋”。 七 商場休閑廣場規(guī)劃設計建議 * 廣場地面為硬地，注意地面顏色搭 配，及圖案拼制；并種植少量觀賞樹木（高度適中，不能遮擋視線）以增加景觀和可識別性。 證明： * 區(qū)位地圖表現(xiàn)，開發(fā)樓盤環(huán)繞身旁，交通必達要地。 F、 專業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理 商場比住宅更需要售后服務，住宅沒有物業(yè)管理，最多會 跌價，商 場沒有專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理，就是甩手掌柜不成事。 綜上分析：我司推薦名稱為： 集美堂 國際名店家居廣場 集美堂 家居新生活廣場 深圳市華強北路新世紀酒店 1001— 1008 室 電話： 3264624 3214820 郵編： 518028 36 二 階段推廣計劃時間表 階 段 日 期 工 作 內(nèi) 容 負責人 方案確定 1/15— 1/16 確定方案及廣告公司 世浩 /世方 資料 準備期 1/17— 1/20 外立面設計，以便盡快進行施工 廣告公司 /世方 世浩 /世方 廣告公司 /世方 世浩 世浩 /世 方 世方 印刷 /禮儀公司 世方 /廣告公司 廣告公司 1/17— 1/20 平面圖專業(yè)繪制 1/201/24 售樓處內(nèi)包裝文件設計 1/201/24 售樓處外包裝文件設計 1/161/20 聯(lián)絡裝飾協(xié)會、照明協(xié)會，成為會員，并邀請有關負責人講話 1/16— 1/20 聯(lián)絡天虹商場有關負責人講話 1/16— 1/20 聯(lián)絡 23 家知名品牌，發(fā)表對本商場贊賞觀點 1/20— 2/1 折頁設計 2/1— 2/5 印刷、制作完成 2/1— 2/8 商場 VI手冊設 計 人員 1/16 銷售經(jīng)理到位 世方 世方 /世浩 1/20 銷售人員到位 1/16— 1/18 查家居零售商名錄、地址、電話、負責人 1/16— 1/20 打印文件，聯(lián)絡裝修公司，洽談商場招標，及商家進場意愿。 。 萬豪 金麗家居廣場 1） 萬豪沿用原名稱 2） 金麗展現(xiàn)商場內(nèi)部經(jīng)營形式，并蘊含與金麗關聯(lián)聯(lián)想。 * 商場人流規(guī)劃圖 * 專設南山重點樓盤樣板間。 提供客戶利益：位處南山開發(fā)的核心位置，龍頭商家率先出擊，生 深圳市華強北路新世紀酒店 1001— 1008 室 電話： 3264624 3214820 郵編： 518028 32 意自然好做。 六 建筑外立面之裝飾、色彩修改建議 * 建議外立面掛一個醒目的大廣告牌，列明各層經(jīng)營品種、功能分區(qū)等，形成良好的導示系統(tǒng)。 表一：各主 要可比商場租金價格比較表 名稱 樓層 金麗 （元 /M2） 香江 （元 /M2） 居家 （元 /M2） 金雅 （元 /M2） 金暉 （元 /M2） 達利 （元 /M2） 1F 120 158 130 8098 118138 100 2F 70 98 48 90 3F 45 88 58 4F 30 48 不詳 由上表：通過對主要可比商場租金的比較，本項目的最理性、市場可接受、風險性較小的一種租金價格制定如下： 1F 110 元 /M2 2F 90 元 /M2 3F 40 元 /M2 4F 35 元 /M2 * 按照年 8%回報率推算出的理論租金 按照公式：月租金 =銷售單價 *8%/12 推算租金則 ： 深圳