【正文】 深圳市華強(qiáng)北路新世紀(jì)酒店 1001— 1008 室 電話： 3264624 3214820 郵編： 518028 39 五 造勢(shì)手法策劃 由于南山商業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)被“東方巴黎”等小鋪位分割銷售的做法搞壞了市場(chǎng)，客戶對(duì)此種銷售方法已基本失去信心，如果本商場(chǎng)希望銷售成功的話，就一定要從“根”上解決掉問題 即能否使商場(chǎng)真正開起來(lái)并進(jìn)而做旺，這樣才能從根本上消除買家顧慮，確保其利益。 證明：以承諾的方式展現(xiàn)。氣派大堂，開間方正實(shí)用，電梯、 扶梯、觀光梯數(shù)量充足，照度充足，空調(diào)舒適 等，完全不同于以往裝飾市場(chǎng)黑、亂、臟的購(gòu) 物 環(huán)境，必將吸引客戶一而再，再而三的回頭 光顧，增加生意機(jī)會(huì)。 * 為什么要選我們： A 南山區(qū)核心位置，沃樂瑪商圈 B 南油大道旁，昭示力強(qiáng)勁 C 20000 萬(wàn)平方米超大規(guī)模 D 主題化商場(chǎng)經(jīng)營(yíng) 深圳市華強(qiáng)北路新世紀(jì)酒店 1001— 1008 室 電話： 3264624 3214820 郵編： 518028 31 主題推廣核心方案 所謂主題推廣核心方案，就是從租客戶最終做生意的角度出發(fā)，以租客的現(xiàn)實(shí)需要為前提條件，以租客的消費(fèi)心理為價(jià)值取向，以租客的審美情趣作參照比例，以租客容易接受的方式，采用理性訴求與感性渲染相結(jié)合的方式去打動(dòng)客戶的表現(xiàn)核心。 五 商場(chǎng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理建議 * 高薪聘請(qǐng)金麗家居廣場(chǎng)的總經(jīng)理或副總來(lái)本商場(chǎng)任總經(jīng)理，負(fù)責(zé)全面的經(jīng)營(yíng)管理工作，以快速增加管 理經(jīng)驗(yàn)及借鑒完善管理機(jī)制。如：某知名品牌的木地板商家想租一層，為了提升本商場(chǎng)檔次及增加品牌號(hào)召力，就可放寬條件滿足其要求，但是此種情況應(yīng)嚴(yán)格控制，否則會(huì)影響整個(gè)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)分區(qū)狀況，造成混亂。鋪位面積主要為 20 平米、 40 平米兩種。 企業(yè) ()大量管理資料下載 深圳市華強(qiáng)北路新世紀(jì)酒店 1001— 1008 室 電話： 3264624 3214820 郵編： 518028 香江裝飾城 ：位于梅園路，共一層，面積約 3500 平方米，經(jīng)營(yíng)品種齊全，生意不錯(cuò)，獨(dú)立收銀。 三 同類主題市場(chǎng)調(diào)研 * 八卦嶺片區(qū)典型可比商場(chǎng)調(diào)研 居家裝飾城 ：開業(yè)時(shí)間較長(zhǎng)， 已開一、二、三期，其中一、二期位于八卦路，為 2 棟相臨廠房，均為 2 層，每層面積約 1400平方米，生意甚是紅火。而商業(yè)用房面積達(dá) 40000M2以上的南油購(gòu)物公園將把南城購(gòu)物廣場(chǎng)以南的姊妹購(gòu)物城、家樂福、海雅百貨、萬(wàn)豪商業(yè)城、人人樂購(gòu)物廣場(chǎng)、沃爾瑪、籌建中的天虹商場(chǎng)等聯(lián)成一片，形成一個(gè)完整的商業(yè)圈，南山商業(yè)文化中心規(guī)劃中的面積為 287500M2 的商業(yè)用房的全面建成將使南山商業(yè)圈真正與東門、華強(qiáng)北三足鼎立、強(qiáng)勢(shì)互動(dòng)。 項(xiàng)目名稱 位置 商場(chǎng)面積 （ M2） 入伙時(shí)期 經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目 南城購(gòu)物廣場(chǎng) 南新路 30000 百貨精品 展望西部 電子時(shí)代廣場(chǎng) 南油大道與學(xué)府路16639 電腦、通訊、辦公自動(dòng)化、音響企業(yè) ()大量管理資料下載 深圳市華強(qiáng)北路新世紀(jì)酒店 1001— 1008 室 電話： 3264624 3214820 郵編： 518028 交界處 器材 蘇豪 名廈商場(chǎng) 桃園路 /南新路 2000 深圳秭妹購(gòu)物城 桃園路 5000 服裝及女性產(chǎn)品 南貿(mào)市場(chǎng) 桃園路 8283 小商品批發(fā)、肉菜市場(chǎng) 倉(cāng)前錦福苑裙樓 南新路 /學(xué)府路 5000 萬(wàn)豪商業(yè)城 南油大道 15000 家居廣場(chǎng) 南油金暉家居廣場(chǎng) 南油大道 10000 電腦、音像、通訊器材、家電、臺(tái)灣高檔家具 東方巴黎時(shí)裝交易廣場(chǎng) 內(nèi)環(huán)路 /南山 14478 尚未開業(yè) 女兒國(guó)南山分店 桃園路 /南新路 3000 女性及兒童用品 女人世界南山分店 桃園路 /南新路 3600 女性及兒童用品 沃爾瑪蛇口分店 南油大道 /內(nèi)環(huán)路 3000 百貨超市 海雅百貨 南油大道 /濱海大道 35000 百貨商場(chǎng) 6 南山商業(yè)商業(yè)特征分析 * 檔次低、規(guī)模小，經(jīng)營(yíng)品種不全 這也是造成以往南山商業(yè)氣氛平淡的一個(gè)重要原因。 吸引 港人購(gòu)物 羅湖區(qū)已成為港人置業(yè)和購(gòu)物的理想?yún)^(qū)域，已成為不爭(zhēng)的事實(shí)。 街鋪始終受市場(chǎng)鐘愛 與上述情況不同，街鋪產(chǎn)權(quán)獨(dú)立，受其他干擾因素少，客流量?jī)H受街道人流的影響，生意好做長(zhǎng)久，租金穩(wěn)定。 發(fā)展商為了盡快銷售鋪位，常常將鋪位劃分過細(xì)、過小，以減少鋪位總值，降低置業(yè)門檻，擴(kuò)大購(gòu)買層面。隨著南山本地商業(yè)需求與日遞增，南山商貿(mào)物業(yè)在近兩年來(lái)呈現(xiàn)出一派旺銷景象。 登良路 業(yè)態(tài)以五金配件、汽車修理為主，裝飾材料也較發(fā)達(dá) 內(nèi)環(huán)路 不聚人氣，基本無(wú)商業(yè)，有東方巴黎在售 東濱路 商業(yè)繁榮，業(yè)態(tài)多樣 .隨著后海大批住宅興起，被眾商家看好 小結(jié) ：從上表看出，南油大道的商業(yè)目前檔次高，且較為集中，有形成“南山華強(qiáng)北”之勢(shì)。除了必要的日常用品外，購(gòu)買衣物、電腦、家電、家具等，南山均不是首選，甚至壓根兒就沒想到南山。 * 南山商業(yè)將向中高檔方向發(fā)展 濱海大道通車后，創(chuàng)世紀(jì)濱?；▓@、鴻瑞花園、招商海月花園、中海麗苑、海典居、海珠城等住宅區(qū)業(yè)主的大規(guī)模入住，加上科技園、深大片區(qū)原有中高收人階層的存在以及西部硅谷 、跨海深港大橋通車的宏偉藍(lán)圖，使商家不斷看好這里的中高檔市場(chǎng)。商品按家庭裝修工序呈遞進(jìn)式布局。為了更好的服務(wù)消費(fèi)者，除了電話訂貨、送貨上門、免費(fèi)修補(bǔ)等之外，海雅百貨還開設(shè)了購(gòu)物巴士，免費(fèi)接送顧客。 * 休閑設(shè)施： 于電梯附近或位置較寬松的地方 設(shè)置休閑椅，供購(gòu)物者休息之用。 第二條：租金偏高即使可以招滿并開業(yè)，但是商場(chǎng)很難長(zhǎng)久 興旺，因?yàn)樵谑袌?chǎng)還不成熟的情況下，高租金無(wú)疑使 商家生意難做，這無(wú)異于“殺雞取蛋”。 七 商場(chǎng)休閑廣場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 * 廣場(chǎng)地面為硬地，注意地面顏色搭 配，及圖案拼制；并種植少量觀賞樹木（高度適中，不能遮擋視線）以增加景觀和可識(shí)別性。 證明： * 區(qū)位地圖表現(xiàn)，開發(fā)樓盤環(huán)繞身旁，交通必達(dá)要地。 F、 專業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理 商場(chǎng)比住宅更需要售后服務(wù)，住宅沒有物業(yè)管理，最多會(huì) 跌價(jià)，商 場(chǎng)沒有專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，就是甩手掌柜不成事。 綜上分析：我司推薦名稱為： 集美堂 國(guó)際名店家居廣場(chǎng) 集美堂 家居新生活廣場(chǎng) 深圳市華強(qiáng)北路新世紀(jì)酒店 1001— 1008 室 電話： 3264624 3214820 郵編： 518028 36 二 階段推廣計(jì)劃時(shí)間表 階 段 日 期 工 作 內(nèi) 容 負(fù)責(zé)人 方案確定 1/15— 1/16 確定方案及廣告公司 世浩 /世方 資料 準(zhǔn)備期 1/17— 1/20 外立面設(shè)計(jì)，以便盡快進(jìn)行施工 廣告公司 /世方 世浩 /世方 廣告公司 /世方 世浩 世浩 /世 方 世方 印刷 /禮儀公司 世方 /廣告公司 廣告公司 1/17— 1/20 平面圖專業(yè)繪制 1/201/24 售樓處內(nèi)包裝文件設(shè)計(jì) 1/201/24 售樓處外包裝文件設(shè)計(jì) 1/161/20 聯(lián)絡(luò)裝飾協(xié)會(huì)、照明協(xié)會(huì)，成為會(huì)員，并邀請(qǐng)有關(guān)負(fù)責(zé)人講話 1/16— 1/20 聯(lián)絡(luò)天虹商場(chǎng)有關(guān)負(fù)責(zé)人講話 1/16— 1/20 聯(lián)絡(luò) 23 家知名品牌，發(fā)表對(duì)本商場(chǎng)贊賞觀點(diǎn) 1/20— 2/1 折頁(yè)設(shè)計(jì) 2/1— 2/5 印刷、制作完成 2/1— 2/8 商場(chǎng) VI手冊(cè)設(shè) 計(jì) 人員 1/16 銷售經(jīng)理到位 世方 世方 /世浩 1/20 銷售人員到位 1/16— 1/18 查家居零售商名錄、地址、電話、負(fù)責(zé)人 1/16— 1/20 打印文件，聯(lián)絡(luò)裝修公司，洽談商場(chǎng)招標(biāo)，及商家進(jìn)場(chǎng)意愿。 。 萬(wàn)豪 金麗家居廣場(chǎng) 1） 萬(wàn)豪沿用原名稱 2） 金麗展現(xiàn)商場(chǎng)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)形式，并蘊(yùn)含與金麗關(guān)聯(lián)聯(lián)想。 * 商場(chǎng)人流規(guī)劃圖 * 專設(shè)南山重點(diǎn)樓盤樣板間。 提供客戶利益：位處南山開發(fā)的核心位置，龍頭商家率先出擊，生 深圳市華強(qiáng)北路新世紀(jì)酒店 1001— 1008 室 電話： 3264624 3214820 郵編： 518028 32 意自然好做。 六 建筑外立面之裝飾、色彩修改建議 * 建議外立面掛一個(gè)醒目的大廣告牌，列明各層經(jīng)營(yíng)品種、功能分區(qū)等，形成良好的導(dǎo)示系統(tǒng)。 表一：各主 要可比商場(chǎng)租金價(jià)格比較表 名稱 樓層 金麗 （元 /M2） 香江 （元 /M2） 居家 （元 /M2） 金雅 （元 /M2） 金暉 （元 /M2） 達(dá)利 （元 /M2） 1F 120 158 130 8098 118138 100 2F 70 98 48 90 3F 45 88 58 4F 30 48 不詳 由上表：通過對(duì)主要可比商場(chǎng)租金的比較，本項(xiàng)目的最理性、市場(chǎng)可接受、風(fēng)險(xiǎn)性較小的一種租金價(jià)格制定如下： 1F 110 元 /M2 2F 90 元 /M2 3F 40 元 /M2 4F 35 元 /M2 * 按照年 8%回報(bào)率推算出的理論租金 按照公式：月租金 =銷售單價(jià) *8%/12 推算租金則 ： 深圳