【正文】 均價(jià)2160元/ m2。老店也有不少進(jìn)了摩爾。浪高凱悅約10余萬平方米，作為主力店的百盛已于年初開張。云鼎；江北有龍湖 　　事實(shí)上，這種現(xiàn)象不僅僅在沙區(qū)上演。在商鋪投資和開發(fā)方面，交通便利、人流易達(dá)的地方無疑是最重要的，周邊商業(yè)是否已經(jīng)或者預(yù)期成熟，周邊是否有重要的顧客來源也是考察商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的重要因素。但只有工程到了具備竣工備案條件后，銀行才會(huì)放款。無論投資者自營、出租，還是轉(zhuǎn)手出售，所面臨的最大問題將是“時(shí)間”問題，也就是商戶通常說的“養(yǎng)店鋪的時(shí)間”。一般來說，投資住宅的回報(bào)率為10％左右，而投資住宅商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)率則高達(dá)15％至17％，投資購買商鋪大約6至10年即可收回成本。成功的商鋪開發(fā)會(huì)帶動(dòng)社區(qū)其他物業(yè)的銷售，社區(qū)其他物業(yè)的銷售也會(huì)促進(jìn)商鋪的開發(fā)，這會(huì)給市場帶來更好的良性循環(huán)，會(huì)逼迫開發(fā)商更重視包括商業(yè)物業(yè)在內(nèi)的物業(yè)形態(tài)、物業(yè)格局?！蔽覀円婚_始也沒有想到商鋪會(huì)這么好賣。許多開發(fā)商在項(xiàng)目前期進(jìn)行整體規(guī)劃時(shí)就聘請(qǐng)專業(yè)公司從建筑結(jié)構(gòu)、主題定位、消費(fèi)人群定位、行業(yè)組合、店鋪劃分、銷售模式等方面進(jìn)行詳細(xì)策劃，力求將項(xiàng)目完美的推向市場。 位于亞運(yùn)村以東的“歐陸經(jīng)典”，出售面積為20000平方米，售價(jià)為每平方米1300021000元，而位于朝陽門外的老番街，有4000平方米的商業(yè)地產(chǎn)面積，平均售價(jià)為25000元／平方米，目前這兩個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)地產(chǎn)也基本售謦。 在功能設(shè)定上則結(jié)合小區(qū)業(yè)主的消費(fèi)檔次、消費(fèi)需求、消費(fèi)心理、生活習(xí)慣而設(shè)定。而在大規(guī)模的城市改造拆遷中，又有大量的臨街商鋪被拆除，經(jīng)營者急需找到新的經(jīng)營場地，從而導(dǎo)致需求的進(jìn)一步擴(kuò)大；另外，商鋪?zhàn)匀粺崞饋?。商業(yè)地產(chǎn)快速升溫不是偶然 2003年，新型業(yè)態(tài)的店鋪總數(shù)己達(dá)5100家，年零售額達(dá)到270多億元。而一樓不臨街的位置鋪面銷售一般，銷售率一般在60~85%左右?！　≈型虡I(yè)廣場、越港商業(yè)中心和解放路綜合樓臨街鋪面主營化妝品、小飾物、皮革和箱包?！　|門是目前深圳規(guī)模最大、商鋪?zhàn)蠲芗?、商品種類最齊全的商業(yè)旺區(qū)。 六、目標(biāo)客戶定位 投資客戶定位 ?廣安區(qū)，廣安周邊地區(qū)的商業(yè)（散戶）投資商； ?重慶、成都商業(yè)地產(chǎn)投資者； ?重慶、成都、國內(nèi)及外商經(jīng)營零售商。主題商業(yè)為男人世界（以深圳男人世界為樣板）。具體規(guī)劃為：兩層半為商業(yè)項(xiàng)目，四層為住宅項(xiàng)目。南坪漁洞道路的拓寬及馬桑溪大橋、魚洞長江大橋的建設(shè)，將全面完善巴南區(qū)的交通網(wǎng)絡(luò)，這些都將對(duì)區(qū)域帶來較大的改變。 　　概況：大渡口在區(qū)位上遠(yuǎn)離其它主城區(qū)，并在交通配套、商業(yè)發(fā)展等方面稍遜于其它主城區(qū)的發(fā)展，因此大渡口區(qū)在市民心目中的印象相對(duì)淡薄，但隨著該區(qū)域房地產(chǎn)的火熱開發(fā)，昔日不顯山露水的大渡口已逐漸在主城的開發(fā)中爭得一席之位，其對(duì)外區(qū)購房客戶的吸引力也在逐步加強(qiáng)，顯示出較強(qiáng)的發(fā)展勁頭，未來大渡口的樓市發(fā)展將更為全面。在九宮廟板塊，這里先后出現(xiàn)了如新城明珠、春暉花園、天辰華府等項(xiàng)目，目前該區(qū)域誕生的金色世紀(jì)、秋實(shí)小區(qū)、遠(yuǎn)景天下等項(xiàng)目顯示著該區(qū)域樓市發(fā)展的后勁。 另外，這里的開發(fā)重點(diǎn)還將向西部二郎科技園周邊轉(zhuǎn)移，高新區(qū)不僅是本市科技產(chǎn)業(yè)最集中的區(qū)域，同時(shí)也是房地產(chǎn)進(jìn)一步開發(fā)的崛起地，隨著二郎科技園各項(xiàng)配套設(shè)施的日趨完善，該區(qū)域有可能誕生出新的大項(xiàng)目，并得到市場的認(rèn)同，如天驕 　　業(yè)界分析：高新區(qū)購買力旺盛，商業(yè)發(fā)展將后來居上。酒吧一條街、興澳海底世界、800米觀景長廊、重慶美術(shù)館等30多個(gè)項(xiàng)目將陸續(xù)登陸?！　I(yè)界分析：魅力南濱筑巢以待。?品牌連鎖美食城：引進(jìn)全國品牌連鎖美食城，如中式、西式餐廳，為女人世界 配套，因?yàn)?有女人的地方，必定有男人相伴。?女人花店、禮品坊：選擇品牌禮品店、花店入駐，方便廣安女性禮尚往來。?女性鞋莊、皮具類：品質(zhì)為高、中檔，色彩、款式以國際潮流為基準(zhǔn)，品種講求琳瑯滿目。、規(guī)劃1000平方米健康休閑景觀平臺(tái)，作為休閑購物的景觀場所。四、星河商業(yè)城商業(yè)主題定位，用約8500平方的面積來規(guī)劃成完整的商業(yè)設(shè)施和6500平米的住宅功能配套，使商業(yè)步行街和商場有機(jī)地穿插在一起。 一般來講，商場的規(guī)模越大，它所能覆蓋的商圈范圍就越大，但商場單店的規(guī)模也并非越大越好，而是要受到一下因素的制約： ，其特點(diǎn)是采用開放式貨架經(jīng)營的方式，經(jīng)營品種主要是家庭日常必需品，通常毛利率較低，但顧客購物頻率高于其它業(yè)態(tài)的商場，因此客流量相對(duì)較高。招租：商場將場內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９癯鲎馀c實(shí)際用家，商場獲租金收益，鋪位或?qū)９竦膶?shí)際用家負(fù)責(zé)經(jīng)營，獲取經(jīng)營收益，承當(dāng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。如果商場所處的商圈內(nèi)擁有足夠數(shù)量的穩(wěn)定消費(fèi)群，而且周邊沒有過于強(qiáng)大的競爭對(duì)手，那么，采用大眾化的經(jīng)營定位，往往可以取得較為穩(wěn)定的收益，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)小很多。在這種競爭環(huán)境中，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目要在經(jīng)營上取得成功，必須根據(jù)自身的特點(diǎn)和競爭優(yōu)勢(shì)，選擇市場定位，集中力量針對(duì)某一特定的目標(biāo)市場開展經(jīng)營活動(dòng)，以求揚(yáng)長避短，避免在自己的弱勢(shì)市場上與強(qiáng)有力的競爭對(duì)手全面競爭，使手中資源得以集中，并發(fā)揮最大經(jīng)濟(jì)益。 商品定價(jià)體系 庫存/配送體系管理 品類/品牌/商戶組合 服務(wù)管理 促銷策略 品質(zhì)管理 形象推廣策略 信息系統(tǒng)和硬件設(shè)施管理 （如果采用招租的經(jīng)營方式，則部分內(nèi)容無需涉及） 旺場，取得持續(xù)經(jīng)營效益，塑造企業(yè)品牌。集中式賣場（商業(yè)地產(chǎn)式）按星河商業(yè)地塊的現(xiàn)狀，可建集中式商業(yè)賣場（）約8500平米，均價(jià)2000元/㎡，則門面總收入為1700萬元?？土髁康亩嗌贂?huì)直接影響商場的利潤。當(dāng)然，這種整改不是全盤照搬成功企業(yè)的模式，而必須用成功企業(yè)先進(jìn)模式和管理方法同星河商業(yè)城實(shí)際相結(jié)合走一條具有特色的整改途徑。 廣安區(qū)典型商業(yè)（鋪）調(diào)查一覽表序號(hào)項(xiàng)目名稱開 發(fā) 商位 置總建面（m2）商業(yè)面積（m2）均價(jià)(元/m2)租賃價(jià)(元/m2)付款方式(租賃)主要單位結(jié)構(gòu)（劃分）租售率（％） 01浦東商業(yè)廣 場廣安浦東地產(chǎn)公司老城老百貨公司3400027161490022按年付大開間/3m178。價(jià)格特點(diǎn)： 現(xiàn)在售供應(yīng)項(xiàng)目售價(jià)在1800—10000元/㎡不等，4000元/㎡以下的在售項(xiàng)目占供應(yīng)總量50%左右，4000元/㎡占20%左右，6000—10000元/㎡占13%左右，10000元/㎡以上的占17%左右。濱江路、廣安區(qū)體育場通往奎閣大橋的圍合處，集廣安老城的商氣、人氣于一體。正面臨濱河廣場和渠江河，背面臨大東街，下通往城北汽車站，上是新南門。4門面面積： m178。4規(guī)劃地塊功能及優(yōu)勢(shì)：屬于一、二類商業(yè)用地。）4規(guī)劃地塊功能及優(yōu)勢(shì)： 屬于一、二類商業(yè)用地，望江臺(tái)花園門面單獨(dú)分隔，自主經(jīng)營。因此，我們須進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目板塊做出分析。城南7家，城北6家。打造為“星河商業(yè)中心”，更體現(xiàn)商業(yè)文化的背景超前作用。次核心競爭力廣安電力集團(tuán)品牌 四川廣安電力集團(tuán)為國有企業(yè)，在廣安有較高的品牌知名度，項(xiàng)目開發(fā)給投資者提供信心保障。4強(qiáng)調(diào)區(qū)域開發(fā)，經(jīng)商條件的成熟的優(yōu)勢(shì)以及項(xiàng)目自身產(chǎn)品、形象、突出項(xiàng)目在競爭中的優(yōu)勢(shì)地位。休閑商業(yè)價(jià)格空間受限。項(xiàng)目周圍有已建和再建的住宅區(qū)均為高尚居住區(qū)，為項(xiàng)目提供了優(yōu)質(zhì)客源。星河商業(yè)城項(xiàng)目依傍星河明苑，位于思源廣場南側(cè)，北接思源宮，西側(cè)與城市干道連接。其中一般投資商調(diào)查55個(gè)，有效樣本44個(gè)；商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目專項(xiàng)調(diào)查25份，有效樣本22份。項(xiàng)目所在地的消費(fèi)者心理和特征規(guī)劃設(shè)計(jì)方向。項(xiàng)目不在繁華商業(yè)區(qū)，應(yīng)引起設(shè)計(jì)定位的重視。目前大型的商業(yè)地產(chǎn)已近10家進(jìn)入該區(qū)，五年內(nèi)廣安城南將是一個(gè)現(xiàn)代化的商業(yè)城市。思源大道經(jīng)過項(xiàng)目并溝通城南與城北，其中公交車與的士車可交梭穿行。劣勢(shì)（W）目前區(qū)域配套不完善，區(qū)域環(huán)境較差，人氣不旺，購物休閑商業(yè)氛圍差。市區(qū)投資商對(duì)城南商業(yè)板塊的環(huán)境沒有足夠的認(rèn)識(shí)。 本項(xiàng)目在尊重主流投資者對(duì)產(chǎn)品需求的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)出新穎又實(shí)用的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品?！皬V安電力集團(tuán)”的企業(yè)品牌已經(jīng)成為一種實(shí)力的表現(xiàn)，產(chǎn)品的品牌只能依靠高水準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、高水平的樓宇設(shè)計(jì)、可靠的施工質(zhì)量、優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境、完善的配套服務(wù)設(shè)施、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理來構(gòu)筑。4產(chǎn)品價(jià)值從規(guī)劃、建筑形式、商業(yè)、住宅、配套等全面提升產(chǎn)品價(jià)值。從外表既體現(xiàn)不了川渝商業(yè)文化的底蘊(yùn)，又承載不了現(xiàn)代商業(yè)文明的鮮明元素。4項(xiàng)目性質(zhì)：商住4商業(yè)面積：約10000 m178。4商業(yè)面積：2448m178。即將打通南北通道，交通便利?，F(xiàn)已有知名品牌主力店入駐。顯示地段與口岸的真實(shí)價(jià)值，大型的純投資性商業(yè)物業(yè)，實(shí)現(xiàn)廣安地區(qū)缺乏大型高檔購物休閑場所“零“的突破。結(jié)論：板塊中，較大的競爭對(duì)手是思源宮和浦東商業(yè)廣場、而且?guī)讉€(gè)項(xiàng)目都在修建之中，都將于2004年5月或年底交房。大多數(shù)投資者習(xí)慣于購獨(dú)立商鋪。：小綜合商店、建材店、食雜店、商業(yè)拆遷戶、飲食店；：私營企業(yè)、個(gè)人等；：年（經(jīng)營）收入在1020萬元以上。因此，這幾家外企先后在中國都運(yùn)作的非常成功，它的成功代表了一種新的經(jīng)營模式的確立。國家內(nèi)貿(mào)部在《零售業(yè)態(tài)分類規(guī)范意見》中，將中國零售業(yè)商店分類確定為8類：百貨店、超級(jí)市場、大型綜合超市、便利店、倉儲(chǔ)式商場、專業(yè)店、專賣店、購物中心。 一、商業(yè)形態(tài)定位結(jié)合廣安區(qū)的商業(yè)投資與國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營調(diào)查，確立項(xiàng)目的基本定位：新型商業(yè)地產(chǎn)（集中式賣場）門面投資分析按星河商業(yè)地塊的現(xiàn)狀，可繞建安路與步行街建設(shè)門面（按二層計(jì)）約5000平米，均價(jià)2800元/㎡，則門面總收入為1400萬元。二、商場定位的意義一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目要在經(jīng)營上取得成功，無疑需要牽涉到諸多方面的工作，歸納以來，至少有以下幾個(gè)方面：階段 內(nèi) 容 目 標(biāo) 開 業(yè) 前 ： 1）商場定位 2）形象包裝 3）商場布局設(shè)計(jì) 4）目標(biāo)商戶組合 5）租金或分成比例之?dāng)M定6）招商推廣策略制定和實(shí)施 吸引目標(biāo)商戶進(jìn)場，實(shí)現(xiàn)零空置率，提高租金水平或分成比例。如果從消費(fèi)特征來劃分，可以有以下群體：功能定位商場的基本功能無疑是提供商品的零售服務(wù)，但隨著人們消費(fèi)水平的提高，單純的購物服務(wù)已難以滿足顧客的需要，利用雙休日和節(jié)假日進(jìn)行休閑、娛樂型購物消費(fèi)已成為一種趨勢(shì)，因此，不少商場在主營零售業(yè)的基礎(chǔ)上，往往有必要引入餐飲、娛樂及其他服務(wù)行業(yè)以方便顧客，帶旺商場。經(jīng)營方式定位目前深圳和重慶、成都各商場所采用的經(jīng)營方式主要有以下幾種：自營：1）購銷：商場自行進(jìn)貨，自行銷售，自擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。 委托管理公司經(jīng)營管理 企業(yè)無商場經(jīng)營管理能力。經(jīng)營規(guī)模定位顧客購物休閑的步速一般是3040米/分鐘，瀏覽購物的步行距離一般不超過7500米。一方面，商場的購買力取決于商圈人口及其消費(fèi)水平，商圈人口通常包括圈內(nèi)居住人口，市內(nèi)過客及外地游客；消費(fèi)水平往往與其收入水平和消費(fèi)習(xí)慣有關(guān)；競爭店分流的購買力往往與競爭各方在規(guī)模、檔次、經(jīng)營能力、經(jīng)營范圍等方面的差異程度有關(guān)；另一方面，商場單位面積的保本銷售額與其經(jīng)營成本和經(jīng)營毛利率有關(guān)。4通過商場的建筑外觀來表現(xiàn)，如建筑形狀、結(jié)構(gòu)、顏色等。4通過產(chǎn)品價(jià)格、質(zhì)量、服務(wù)、促銷策略等形式來表現(xiàn)。具有“在休閑中購物”的得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。星河商業(yè)城的主題為：女人世界和男人世界（精品店）。?超市：女性喜歡為家庭生活所需購物，配套超市各取所需。?美容、美發(fā)中心：引進(jìn)國際頂級(jí)美容、美膚師入駐，引領(lǐng)廣安美容、美膚新潮流。 　　南濱路、大石楊三角區(qū)（大坪石橋鋪楊家坪）、大渡口、巴南區(qū)（魚洞、花溪李家沱等）4大區(qū)域是目前業(yè)界、市場比較看好的、正在崛起的新興商圈（商業(yè)區(qū)）。 　　休閑商業(yè)地產(chǎn)悄然崛起。未來南濱路規(guī)劃為商務(wù)及休閑娛樂區(qū)、文化旅游（或歷史風(fēng)貌）及人文居住區(qū)、濱江生態(tài)居住區(qū)、倉儲(chǔ)物流區(qū)，在最有人氣的旅游觀光帶、最顯活力的經(jīng)濟(jì)增長極，最具品位的人居環(huán)境三個(gè)方面下功夫，力爭把濱江路建設(shè)成為最能代表重慶山水園林城市風(fēng)格的重慶第一路。有關(guān)調(diào)查還顯示，高新區(qū)吸引外區(qū)消費(fèi)的能力在日益增強(qiáng)，這一利好趨勢(shì)將吸引眾多商業(yè)運(yùn)營商進(jìn)駐（華宇名都城商業(yè)部分受到多個(gè)商家關(guān)注，證明了這一區(qū)域的商業(yè)潛力）。 　　大渡口 　　商圈描述：大渡口的商業(yè)發(fā)展之路是往城市副中心商圈邁出的，這里將成為副主城區(qū)西南部如大渡口全區(qū)以及巴南區(qū)魚洞、中粱山等的次級(jí)商圈。據(jù)悉，大渡口將在未來5年內(nèi)進(jìn)行商貿(mào)步行街項(xiàng)目的建設(shè)，以擴(kuò)大市場規(guī)模。 　　業(yè)界分析：該區(qū)城區(qū)內(nèi)目前的城市開發(fā)主要集中在兩個(gè)版塊，一是漁洞新城、鄰大江廠等大型新遷企業(yè)，其次是李家沱、花溪為中心的南部新城周邊。因此，星河商業(yè)城在概念上屬于商業(yè)休閑地產(chǎn)一類。4 1F：大開間布局，分割產(chǎn)權(quán)單位。 同時(shí)，通過招商，引進(jìn)北京華聯(lián)商廈和王府井百貨等知名品牌以及國外品牌及經(jīng)營模式。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003年度深圳市招商、在售商鋪面積100萬平方米，%，港人在深圳購物區(qū)域僅東門占了45% 。 ?東門商業(yè)構(gòu)成　　東門商家主要經(jīng)營服裝、皮具、鞋帽和化妝品類商品。 ?東門商鋪的售價(jià)和租價(jià)　　東門商鋪的售價(jià)和租價(jià)由東門中、解放路、人民北路、二橫街、新園路依次降低:九龍城底層行行行金鋪的售價(jià)最高20萬/m2，每月租金2000元/m2，太陽廣場附近每月租金1200元/m2，二橫街每月租金500元/m2?！　　　? 4北京商業(yè)地產(chǎn)的昨天和今天 目前北京市商業(yè)總體規(guī)模較大，但人均商業(yè)面積仍顯不足。這類商業(yè)地產(chǎn)的紅紅火火，增強(qiáng)了投資者的信心，開發(fā)商更是看準(zhǔn)火候，將其視作開發(fā)的熱點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)無可爭議地成為房地產(chǎn)業(yè)的新貴。首先，從市場大環(huán)境來說，經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展使北京商業(yè)氛圍更加活躍，宏觀商業(yè)氣候近年來不斷看好，各種新興行業(yè)的迅速發(fā)展，為商鋪帶來了旺盛的需求。因此在房地產(chǎn)業(yè)中，商鋪只要