【正文】 〖中海格林威治城〗營銷策劃報告 2 目 錄 1 市場分析 ??????????????????????????????????? 2 成都市房地產(chǎn)市場供需狀況 ????????????????????????? 2 成都房地產(chǎn)市場主要指標(biāo) ?????????????????????????? 4 市區(qū)樓市發(fā)展統(tǒng)計 ????????????????????????????? 12 市場發(fā)展趨勢 ??????????????????????????????? 15 區(qū)域市場特征 ????????????????????????? ?????? 18 成都市電梯公寓發(fā)展?fàn)顩r ?????????????????????????? 20 區(qū)域內(nèi)樓盤 ???????????????????????????????? 42 預(yù)期將與本項(xiàng)目同期推出樓盤分析 ?????????????????????? 45 2 項(xiàng)目 SWOT 分析 ???????????????????????????????? 47 S—— 優(yōu)勢 ???????????????????????????????? 47 W—— 劣勢 ???????????????????? ???????????? 48 O—— 機(jī)會 ???????????????????????????????? 48 T—— 威脅 ???????????????????????????????? 49 3 目標(biāo)客戶分析 ???????????????????????????????? 50 ??????????????????????????????????? 50 商務(wù)公寓 ????????????????????????????????? 50 小戶型公寓 ??????????????? ????????????????? 50 商業(yè) ??????????????????????????????????? 51 4 營銷策略 ??????????????????????????????????? 51 項(xiàng)目賣點(diǎn)分析 ??????????????????????????????? 51 總體營銷策略 ??????????????????????????????? 51 項(xiàng)目整體形象定位 ????????????????????????????? 52 項(xiàng)目的推廣主題 ????????? ????????????????????? 52 主題來源 ????????????????????????????????? 52 主題提煉 ????????????????????????????????? 53 主題分析 ????????????????????????????????? 53 5 項(xiàng)目二次裝修方案建議 ???????????????????????????? 53 小戶型全裝修標(biāo)準(zhǔn) ????????????????????????????? 53 高層住宅全裝修標(biāo)準(zhǔn) ???? ???????????????????????? 54 高層住宅豪華全裝修標(biāo)準(zhǔn) ?????????????????????????? 55 6 營銷推廣及推介 ??????????????????????????????? 56 項(xiàng)目營銷策略推廣思路 ??????????????????????????? 56 賣點(diǎn)整合總策略 ?????????????????????????????? 57 廣告表現(xiàn)風(fēng)格策略 ????????????????????????????? 57 推廣節(jié)奏及推廣內(nèi)容 ???????????????????????????? 58 推廣計劃及內(nèi)容 ?????????????????????????????? 60 推廣費(fèi)用開支總預(yù)算 ???????????????????????????? 63 推廣費(fèi)用安排 ??????????????????????????????? 63 7 營銷籌備工作計劃表 ????????????????????????????? 64 8 銷售進(jìn)度預(yù)測 ???????????????????????????????? 64 9 商業(yè) ???? ????????????????????????????????? 64 項(xiàng)目商業(yè)優(yōu)劣勢分析 ???????????????????????????? 64 分析 ?????????????????????????????????? 66 商業(yè)營銷目標(biāo) ??????????????????????????????? 66 營銷方式 ????????????????????????????????? 66 經(jīng)營管理 ????????????????????????????????? 68 〖中海格林威治城〗營銷策劃報告 3 1 市場 分析 成都市房地產(chǎn)市場供需狀況 2020 年成都房地產(chǎn)開發(fā)總體上繼續(xù)保持快速發(fā)展勢頭，全年累計完成開發(fā)投資 億元，增長 %，商品房在建規(guī)模達(dá) 萬平米，增長 %。其中住宅、寫字樓、商業(yè)營業(yè)用房在建規(guī)模分別達(dá)到 萬平米、 萬平米、 萬平米；支付土地購置費(fèi)受供地方式改變的影響大幅增長 %，總量達(dá) 億元。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資來源合計 億元，增長 %，反映出房地產(chǎn)開發(fā)有充足的資金作保證。開發(fā)資金主要由銀行貸款、開發(fā)商自籌和購房 戶定金及預(yù)付款三大塊組成，分別為 億元、 億元、 億元，比去年同期增長 %、 %、 %，可見房地產(chǎn)開發(fā)市場化程度較高，融資渠道多元化，房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)進(jìn)入主要依靠企業(yè)自身力量和市場力量進(jìn)行的階段。 成都市商品房銷售已持續(xù)數(shù)年保持旺盛的銷售勢頭，年銷售商品房 2020 年 434 萬平米，2020 年擴(kuò)大到 701 萬平米， 2020 年擴(kuò)大到 816 萬平米， 2020 年達(dá)到 萬平米，三年時間翻了一番多。其中 2020 年比上年增長 %。商品房銷售額達(dá)到 億元，增長 %，其中 %銷售給個人，反映出以住房消費(fèi)刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策成效顯著。個人住房消費(fèi)貸款迅速增長，年末個人住房貸款余額達(dá)到 億元，增長 35%。外地人購房面積超過 40%，成為擴(kuò)大我市住房消費(fèi)的重要方面。住宅銷售占據(jù)市場份額的 %，反映出我市以住宅為主體的房地產(chǎn)市場格局。 從房價上來看，穩(wěn)中有漲，漲幅有限。全市含經(jīng)濟(jì)適用房在內(nèi)的商品房平均房價為 2096元，每平米上漲 103 元，漲幅為 %；不含經(jīng)濟(jì)適用房的商品房平均房價為 2224 元，其中城區(qū)房價 2726 元，郊區(qū)縣 1482 元。 總體來看二、 三環(huán)路周邊集中和郊縣房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大拉低了全市房價平均水平，但無論是城區(qū)還是郊縣，同一區(qū)域、同檔次樓盤價格上漲是顯而易見的。 成都房地產(chǎn)市場主要指標(biāo) 開發(fā)投資完成額 2 0 0 3 、2 0 0 4 年開發(fā)投資完成額020406080100第一季度 第二季度 第三季度 第四季度2020年 2020年 〖中海格林威治城〗營銷策劃報告 4 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成 元，與去年同期增長 %。 2020 年一季度成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元，比去年同期增長 %，雖扭轉(zhuǎn)了前兩個月下降 %的局面，但與上年同期 %的增幅相比速度明顯回落。主要原因是受開發(fā)商土地購置減 少導(dǎo)致支付土地購置費(fèi)下降的影響，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)投資包括土地購置費(fèi)。 A 住宅開發(fā)投資 2 0 0 3 年住宅開發(fā)投資完成額020406080第一季度 第二季度 第三季度 第四季度2020年 2020 年住宅開發(fā)投資累計達(dá) 億元，比 2020 年同期增長 27%。 B 辦公樓開發(fā)投資 2 0 0 3 年辦公用房開發(fā)投資額 01234第一季度 第二季度 第三季度 第四季度2020年 2020 年辦公樓開發(fā)投資達(dá)到 億元，與去年同期相比增長 %。 C 商業(yè)營業(yè)房開發(fā)投資 2 0 0 3 年營業(yè)用房開發(fā)投資額024681012第一季度 第二季度 第三季度 第四季度2020年 2020 年商業(yè)營業(yè)房開發(fā)投資達(dá) 億元，與去年同 期相比增長 %。 〖中海格林威治城〗營銷策劃報告 5 新開工面積 A 住宅新開工面積 2 0 0 3 、2 0 0 4 年住宅新開工面積 0100200300400第一季度 第二季度 第三季度 第四季度2020年 2020年 2020 年成都市新開工面積 萬㎡，同比增長 %。 2020 年一季度新開工商品房新開工面積 萬平米，下降 %，受土地購置減少的影響，其中住宅 萬平米，下降 %。新開工面積下降較大，將影響到下半年乃至明年的市場供求平衡。商品房施工規(guī)模受上年底續(xù)建樓盤量大的影響，增長 %，總量達(dá) 萬平米，其中住宅、寫字樓、商業(yè)營業(yè)用房分別為 萬平米、 萬平米、 239 萬平米，分別增長 %、 %、 %。總體看，在建規(guī)模適中，但商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模偏大。 B 辦公用房施工面積 2 0 0 3 、2 0 0 4 年辦公用房施工面積 020406080第一季度 第二季度 第三季度 第四季度2020年 2020年 2020 年辦公用房施工面積達(dá) 萬㎡，同比增長 %。 2020 年一季度辦公用房施工面積達(dá) 萬 ㎡ ，同比增長 %。 C 營業(yè)用房施工面積 〖中海格林威治城〗營銷策劃報告 6 200 200 4年 營業(yè)用房施工面積 239050100150200250300第一季度 第二季度 第三季度 第四季度2020年 2020年 2020 年營業(yè)用房施工面積達(dá) 萬㎡，同比上升 %。 2020 年一季 度商業(yè)用房施工面積達(dá) 239 萬 ㎡，同比上升 %。 總體看，在建規(guī)模適中，但商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模偏大 竣工面積 2020 年商品房竣工面積為 萬平方米 ， 與去年相比上升了 %， 其中住宅用房為 萬平方米，辦公用房為 萬平方米，商業(yè)用房為 萬平方米。 A 住宅用房竣工面積 20 03 年住宅竣工面積 0200400600第一季度 第二季度 第三季度 第四季度2020年 2020 年住宅竣工面積達(dá) 萬㎡，與去年同期相比上升了 %。 B 辦公用房竣工面積 200 3年辦公用房竣工面積 024681012第一季度 第二季度 第三季度 第四季度2020年 2020 年辦公用房竣工面積 萬㎡，與去年同期相比下降了 %。 C 營業(yè)用房竣工面積 〖中海格林威治城〗營銷策劃報告 7 2020年營業(yè)用房竣工積0102030405060第一季度 第二季度 第三季度 第四季度2020年 2020 年營業(yè)用房竣工面積 萬㎡，與去年同期相比下降了 %。 1． 2． 5 銷售面積 2020 年一季度銷售商品房 萬平米，增長 %，其中住宅銷售 萬平米，增長 %，商業(yè)用房銷售 萬平米，增長 %。住宅銷售占銷售總量的 %，個人購房比例達(dá)到 %，成為市場消費(fèi)的主體。在建樓盤預(yù)售異常 火爆，一季度全市商品房預(yù)售 217 萬平米，其中住宅預(yù)售 萬平米，分別增長 %、 %。 A 住宅用房銷售面積 2 0 0 3 、2 0 0 4 年住宅銷售面積0100200300400500600第一季度 第二季度 第三季度 第四季度2020年 2020年 2020 年住宅銷售面積達(dá) 萬㎡，與去年同期相比上升了 %。 2020 年一季度住宅銷售 萬平米，同比增長 %。 B 辦公用房銷售面積 〖中海格林威治城〗營銷策劃報告 8 2 0 0 3 年辦公用房銷售面積012345第一季度 第二季度 第三季度 第四季度2020年 2020 年辦公用房銷售面積 萬㎡，與去年同期相比下降了 %。 C 營業(yè)用房銷售面積 2 0 0 3 、2 0 0 4 年營業(yè)用房銷售面積 010203040第一季度 第二季度 第三季度 第四季度2020年 2020年 2020 年營業(yè)用房銷售面積達(dá) 萬㎡，與去年相比上升 %。 2020 年一季度商業(yè)用房銷售 萬平米，增長 %。 空置面積 2020 年商品房空置面積累計達(dá) 萬平方米 (空置一年及一年以上 )，其中住宅用房為 萬平方米，辦公用房