【正文】 ??????????? 49 3 目標(biāo)客戶分析 ???????????????????????????????? 50 ??????????????????????????????????? 50 商務(wù)公寓 ????????????????????????????????? 50 小戶型公寓 ??????????????? ????????????????? 50 商業(yè) ??????????????????????????????????? 51 4 營(yíng)銷策略 ??????????????????????????????????? 51 項(xiàng)目賣點(diǎn)分析 ??????????????????????????????? 51 總體營(yíng)銷策略 ??????????????????????????????? 51 項(xiàng)目整體形象定位 ????????????????????????????? 52 項(xiàng)目的推廣主題 ????????? ????????????????????? 52 主題來(lái)源 ????????????????????????????????? 52 主題提煉 ????????????????????????????????? 53 主題分析 ????????????????????????????????? 53 5 項(xiàng)目二次裝修方案建議 ???????????????????????????? 53 小戶型全裝修標(biāo)準(zhǔn) ????????????????????????????? 53 高層住宅全裝修標(biāo)準(zhǔn) ???? ???????????????????????? 54 高層住宅豪華全裝修標(biāo)準(zhǔn) ?????????????????????????? 55 6 營(yíng)銷推廣及推介 ??????????????????????????????? 56 項(xiàng)目營(yíng)銷策略推廣思路 ??????????????????????????? 56 賣點(diǎn)整合總策略 ?????????????????????????????? 57 廣告表現(xiàn)風(fēng)格策略 ????????????????????????????? 57 推廣節(jié)奏及推廣內(nèi)容 ???????????????????????????? 58 推廣計(jì)劃及內(nèi)容 ?????????????????????????????? 60 推廣費(fèi)用開支總預(yù)算 ???????????????????????????? 63 推廣費(fèi)用安排 ??????????????????????????????? 63 7 營(yíng)銷籌備工作計(jì)劃表 ????????????????????????????? 64 8 銷售進(jìn)度預(yù)測(cè) ???????????????????????????????? 64 9 商業(yè) ???? ????????????????????????????????? 64 項(xiàng)目商業(yè)優(yōu)劣勢(shì)分析 ???????????????????????????? 64 分析 ?????????????????????????????????? 66 商業(yè)營(yíng)銷目標(biāo) ??????????????????????????????? 66 營(yíng)銷方式 ????????????????????????????????? 66 經(jīng)營(yíng)管理 ????????????????????????????????? 68 〖中海 2020 年一季度成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元，比去年同期增長(zhǎng) %，雖扭轉(zhuǎn)了前兩個(gè)月下降 %的局面，但與上年同期 %的增幅相比速度明顯回落。 總體看，在建規(guī)模適中，但商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模偏大 竣工面積 2020 年商品房竣工面積為 萬(wàn)平方米 ， 與去年相比上升了 %， 其中住宅用房為 萬(wàn)平方米，辦公用房為 萬(wàn)平方米，商業(yè)用房為 萬(wàn)平方米。其中住宅、寫字樓、商業(yè)用房及其它用房分別空置 萬(wàn)平米、 萬(wàn)平米、 萬(wàn)平米、 萬(wàn)平米。格林威治城〗營(yíng)銷策劃報(bào)告 11 價(jià)格范圍 1800 以下 18002700 27003600 36005000 5000 以上 銷售面積 (m2) 占總銷售面積 (%) % % % % % 市區(qū)樓市發(fā)展統(tǒng)計(jì) 城東開發(fā)面積強(qiáng)勁增長(zhǎng)，城南開發(fā)土地面積進(jìn)一步萎縮 2020 年市區(qū)土地開發(fā)面積 萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng) %。城南和城西的供應(yīng)缺口約為 20 萬(wàn)平米，城北的供應(yīng)缺口約為 15 萬(wàn)平米。格林威治城〗營(yíng)銷策劃報(bào)告 14 三環(huán)內(nèi)辦公用房供應(yīng)旺盛，內(nèi)環(huán)至一環(huán)和二環(huán)至三環(huán)的商業(yè)用房供過(guò)于求 2020 年成都內(nèi)環(huán)以內(nèi)辦公用房批準(zhǔn)預(yù)售面積為 萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)了 %，辦公用房的急劇膨脹源于成都市中區(qū)的 CBD 規(guī)劃建設(shè)以及一些交通要道的重新規(guī)劃建設(shè)實(shí)施中區(qū)的環(huán)境更加完善，去年也是近年來(lái)辦公用房增長(zhǎng)最為迅速的一年，特別是市中心，這也是整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好的一種表現(xiàn)，市場(chǎng)信心已經(jīng)逐步恢復(fù)。面對(duì)這樣高的地價(jià)，開發(fā)商別無(wú)選擇，只有開發(fā)電梯公寓，這樣才能保證項(xiàng)目的正常開發(fā)，也才能保證項(xiàng)目的品質(zhì)。 a 成都市國(guó)民經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展拉動(dòng)成都地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展 近年來(lái)，成都國(guó)民經(jīng)濟(jì)全年市累計(jì)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元、完成固定資產(chǎn)投資 億元，分別增長(zhǎng) 13%和 %。 隨著成都市內(nèi)可供開發(fā)土地逐漸 減少，開發(fā)量日漸萎縮，而市場(chǎng)需求依然保持旺盛，供應(yīng)不足導(dǎo)致市內(nèi)房?jī)r(jià)將有所上漲。 F 已建項(xiàng)目規(guī)模普遍偏小，但有向規(guī)?；⑸鐓^(qū)化發(fā)展的趨勢(shì) 受區(qū)域整體環(huán)境及土地供應(yīng)影響，該區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)條件及受關(guān)注都相對(duì)不高，已建成的項(xiàng)目規(guī)模普遍偏小，如鴻喜花園、萊茵河畔、棕東小區(qū)等。就目前在售電梯公寓而言，小高層電梯公寓占比重較大，約占三分之二。生活 /新城東純居住景觀社區(qū) 31 銅鑼灣 小天竺街 南 一環(huán)路內(nèi) 小高層 三九投資 /成運(yùn) / 眾祥置業(yè) 3060 3800 均價(jià) 人氣密集 \價(jià)值密集 華西軸心 夢(mèng)澤園置業(yè) 146000 1524 37130 4000 均價(jià) 游泳池 小戶大社區(qū)、地理位置 您想要的城市生活 / 市中心超大規(guī)模 生態(tài)社區(qū) 8 南華苑 外雙楠永盛東街 南三環(huán)路內(nèi) 3 棟高 層 省金園物業(yè)管理工程 17000 93130 18902700 廣場(chǎng)噴泉，景觀游泳池 一梯兩戶，戶戶空中花園 雙楠社區(qū)的板式小高層電梯公寓 9 世代錦江 濱江路 府南河內(nèi) 高層 潤(rùn)興房地產(chǎn) 110000 6280 起 產(chǎn)權(quán)式商務(wù)公寓 〖中海歐洲小鎮(zhèn) 63 雙楠水岸 廣福北街 南二環(huán)內(nèi) 小高層 2700 均 價(jià) 64 新巢 廣福北街 南二環(huán)內(nèi) 小高層 中建房屋 3080 2700 65 富臨 .沙河新城 府青路 北二環(huán)內(nèi) 小高層 富臨房產(chǎn) 90203 2500 均價(jià) 中央休閑廣場(chǎng)、會(huì)所、景觀泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、休閑步道 川西民居、天然半島，寬敞明亮的客廳、優(yōu)雅的飄窗、大氣的景觀陽(yáng)臺(tái) 成都首座沙河高尚人文社區(qū) 66 望江嘉苑 龍舟路 東二環(huán)內(nèi) 多層、小高層 青年房產(chǎn) 131186 2900 起 多處水景（人工水面、噴泉、涌泉等）；設(shè)全民健身運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所及器械 河景社區(qū) 67 倍特金杏苑 B 區(qū) 芳草西二街 南 二環(huán)路內(nèi) 小高層 倍特建設(shè) 53000 292 142263 3970 起 會(huì)所、主體車庫(kù) 成熟社區(qū) 68 三洲佳潤(rùn) .嬌子苑 玉雙路 府河內(nèi) 小高層、多層 三洲置業(yè) 102020 574 90150 2850 起 彩繪花池迎賓池、中央水景庭院、卵河石淺水池、休憩亭臺(tái)、藝術(shù)花廊 府河旁 69 星河名都 濱江東路 府河內(nèi) 小高層 億達(dá)實(shí)業(yè) 77184 3490 起 上層的咖啡屋、游泳池、泛會(huì)所 底層全架空，挑高達(dá) 米，形成雙層 景觀長(zhǎng)廊，架空層底部為停車場(chǎng)和下沉式廣場(chǎng) 70 天邑花園 二環(huán)路西一段 西三環(huán)內(nèi) 小高層 天邑房產(chǎn) 104212 2800 200 余米的清水可河岸風(fēng)景長(zhǎng)廊， 10000 余平方米社區(qū)組團(tuán)綠化，飛泉、回廊、雕塑、小品、樹木、草地 獨(dú)特錯(cuò)落式退臺(tái)設(shè)計(jì)，每戶均有良好的通風(fēng)、采光及朝向， 80%的戶型中均特別設(shè)計(jì)有空中私家花園 高科技智能生態(tài)住宅小區(qū) 71 建興 .百佳庭院 一環(huán)路北三段 北二環(huán)內(nèi) 小高層 建興房產(chǎn) 58147 26002900 72 興元花園三期 金魚街 西二環(huán)內(nèi) 小高層 興元房產(chǎn) 71000 524 81192 2436 起 會(huì)所、地下停車場(chǎng) 都市中的花園 〖中海 林動(dòng) 從電梯公寓的環(huán)域分布和方位分布來(lái)看，反映了目前成都市房地產(chǎn)開發(fā)的基本狀況：城南的棕南、棕北、桐梓林、紫荊小區(qū)、神仙樹是成都的“富人區(qū)”，在樓盤開發(fā)規(guī)模、規(guī)劃設(shè)計(jì)、樓盤品質(zhì)等方面都領(lǐng)先于市內(nèi)其他片區(qū)，區(qū)域內(nèi)配套完善，社區(qū)環(huán)境優(yōu)美，是目前成都公認(rèn)的最成熟的社區(qū)之一。 D 以府南河為界，東西兩岸房地產(chǎn)市場(chǎng)差異明顯 由于成都市住宅消費(fèi)的地域性差異，城東和城南素有“窮人”和“富人”居住區(qū)之分。成都地產(chǎn)業(yè)內(nèi)正在形成種積品牌開 發(fā)、經(jīng)營(yíng)和管理為輸出導(dǎo)向的公司，他們利用他們先進(jìn)的開發(fā)理念、豐富的項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)及專業(yè)化的人才隊(duì)伍，以品牌輸出、團(tuán)隊(duì)輸出的方式推動(dòng)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。不過(guò)在產(chǎn)品上除了聯(lián)排別墅、雙拼、疊拼、上下僅為兩戶的躍層住宅外，小獨(dú)棟設(shè)計(jì)更受 歡迎，總價(jià)在五六十萬(wàn)元左右的小獨(dú)棟別墅受城市中產(chǎn)階級(jí)的關(guān)注。 b 地價(jià)漲幅不俗，電梯公寓開發(fā)趨熱 隨著成都市內(nèi)可供開發(fā)土地逐漸減少，開發(fā)量日漸萎縮，而市場(chǎng)需求依然保持旺盛，目前市內(nèi)（二環(huán)路）房地產(chǎn)開發(fā)土地來(lái)源主要來(lái)自舊城改造和拆遷，土地總供應(yīng)量十分有限，且土地成本高昂，分布零散，地塊狀況復(fù)雜，成片成規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)已不具備條件；隨著市內(nèi)城市改造，特別是城市交通系統(tǒng)和公共配套設(shè)施的改造，土地價(jià)值進(jìn)一步提高，也導(dǎo)致市內(nèi)建筑 形態(tài)的進(jìn)一步改變。 2020 年三環(huán)外的供應(yīng)面積達(dá) 萬(wàn)平米，增幅達(dá) %。辦公用房的供求狀況較為平衡， 2020 年供應(yīng)狀況為 萬(wàn)平米，而銷售量為 萬(wàn)平米，供求狀況較為平衡。房?jī)r(jià)上漲一是成本推動(dòng)，二是需求拉動(dòng)，三是房屋自身品質(zhì)的提高。 C 營(yíng)業(yè)用房銷售面積 2 0 0 3 、2 0 0 4 年?duì)I業(yè)用房銷售面積 010203040第一季度 第二季度 第三季度 第四季度2020年 2020年 2020 年?duì)I業(yè)用房銷售面積達(dá) 萬(wàn)㎡，與去年相比上升 %。 2020 年一季度辦公用房施工面積達(dá) 萬(wàn) ㎡ ，同比增長(zhǎng) %。全市含經(jīng)濟(jì)適用房在內(nèi)的商品房平均房?jī)r(jià)為 2096元，每平米上漲 103 元，漲幅為 %；不含經(jīng)濟(jì)適用房的商品房平均房?jī)r(jià)為 2224 元，其中城區(qū)房?jī)r(jià) 2726 元，郊區(qū)縣 1482 元。格林威治城〗營(yíng)銷策劃報(bào)告 3 1 市場(chǎng) 分析 成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況 2020 年成都房地產(chǎn)開發(fā)總體上繼續(xù)保持快速發(fā)展勢(shì)頭，全年累計(jì)完成開發(fā)投資 億元，增長(zhǎng) %，商品房在建規(guī)模達(dá) 萬(wàn)平米，增長(zhǎng) %。主要原因是受開發(fā)商土地購(gòu)置減 少導(dǎo)致支付土地購(gòu)置費(fèi)下降的影響，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)投資包括土地購(gòu)置費(fèi)。 A 住宅用房竣工面積 20 03 年住宅竣工面積 0200400600第一季度 第二季度 第三季度 第四季度2020年 2020 年住宅竣工面積達(dá) 萬(wàn)㎡，與去年同期相比上升了 %。 A 住宅用房空置面積 〖中海其中增幅最明顯的是城東，是去年開發(fā)量的 倍；開發(fā)面積最大的是城西，面積為 萬(wàn)平米，同比微增 %。 城東辦公用房供應(yīng)趨熱，城南商業(yè)用房供給旺盛 2020 年成都市區(qū)各方位的辦公用房整體上供應(yīng)較為平穩(wěn)，而目前辦公用房主要在市中心和城南。商業(yè)用房的供應(yīng)主要集中在 23 環(huán)，共有 萬(wàn)平 米面世，同比增長(zhǎng)一倍左右，銷售了 萬(wàn)平米，還有 18 萬(wàn)平米有待市場(chǎng)進(jìn)一步消化，但考慮到有的開發(fā)商對(duì)開發(fā)商對(duì)商業(yè)用房要保留一部分作為自己經(jīng)營(yíng)，因此這部分存量應(yīng)仍然處在合理空間。在這樣的地價(jià)狀況下，在成都市區(qū)，開發(fā)電梯公寓是大勢(shì)所趨。國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速發(fā)展，居民收入水平逐步上升， 2020 年成都城市居民人均可支配收入達(dá) 9641 元，比去年同期增長(zhǎng) %。 目前市內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)土地來(lái)源主要來(lái)自舊城改造和拆遷，土地總供應(yīng)量十分有限，且土地成本高昂，分布零散，地塊狀況復(fù)雜。但隨著舊城改造規(guī)模的擴(kuò)大，土地供應(yīng)量（ 規(guī)模）及大環(huán)境大為改善，吸引了大量知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入，目前該區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目正在向規(guī)?；蜕鐓^(qū)化發(fā)展。而小戶型項(xiàng)目是小高層電梯公寓中的主要類型，據(jù)統(tǒng)計(jì) 2020 年成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)