【正文】 高檔寫字樓視頻廣告（大堂、電梯）：選擇目標(biāo)消費(fèi)群經(jīng)常出入的高檔寫字樓，如東山廣場(chǎng)、健力寶大廈、中信廣場(chǎng)、世貿(mào)、高盛大廈、電子大廈等針對(duì)性較強(qiáng)的場(chǎng)合。 媒體創(chuàng)新：在上述媒體投放之外，還需要根據(jù)目標(biāo)客戶群的特征在媒介上有針對(duì)性和創(chuàng)新的突破，作為輔助媒體。 電視：鳳凰衛(wèi)視、明珠臺(tái)、翡翠臺(tái)（廣東有線）雜志：《汽車雜志》、《南風(fēng)窗》、《高爾夫》、《南航雜志》戶外：詳見戶外傳播策略。《南方都市報(bào)》：該媒體靈活、創(chuàng)新，可以進(jìn)行適當(dāng) 的媒體炒作和版式創(chuàng)新。216。3) 迅速提升項(xiàng)目的知名度和影響力。 媒體目標(biāo)：1) 找一條準(zhǔn)確、高效的傳播途徑與目標(biāo)消費(fèi)群溝通，清晰傳達(dá)銷售信息。n 園林之游泳池區(qū)的設(shè)計(jì)融入了海濱元素，如陽光、沙灘、椰林、按摩池、水中吧、小島等，這些都將成為我們項(xiàng)目的一大風(fēng)景點(diǎn)。n 會(huì)所往往會(huì)成為社區(qū)文化建設(shè)的龍頭，而藍(lán)灣的會(huì)所設(shè)計(jì)也尤具特設(shè)，其圓型中空的大堂配以倒錐型的設(shè)計(jì)使得本項(xiàng)目更具唯一性，加深客戶的印象。策略五：將江景、園林優(yōu)勢(shì)最大化，包裝成浪漫的海濱社區(qū)n 在這里，主要是將對(duì)產(chǎn)品的闡述提升到訴求一種生活方式，一種對(duì)生活的感受。n 強(qiáng)調(diào)景觀在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中的極致發(fā)揮，從小區(qū)入口、園林、大堂、電梯間、入戶花園到室內(nèi)，乃至主人房的衛(wèi)生間等都無不考慮到景觀的充分利用。策略四：以一流、創(chuàng)新的產(chǎn)品設(shè)計(jì)將藍(lán)灣塑造成新的江景豪宅典范n 以一種較高的姿態(tài)進(jìn)入市場(chǎng)，進(jìn)入洛溪板塊，通過媒體炒作，讓人們重新認(rèn)識(shí)洛溪，洛溪因中海而改變。n 大學(xué)城的興建和南沙的大力開發(fā)，加快了城市南進(jìn)的步伐。n 位于對(duì)面的珠江航運(yùn)客運(yùn)碼頭的規(guī)劃，將珠江三角洲的聯(lián)系更近。n 2003年12月動(dòng)工的新光快速干線將與地鐵3線同期開通，將解決洛溪大橋交通瓶頸的問題。銀行推介：針對(duì)中行、工行、中信銀行的職工各銀行、廣州證券、廣發(fā)證券的大戶室客戶業(yè)務(wù)單位：由各主要聯(lián)絡(luò)部門向其業(yè)務(wù)單位派發(fā)宣傳資料，發(fā)布產(chǎn)品信息，讓其認(rèn)可中海品牌，達(dá)到只要周邊人想買樓就首推中海藍(lán)灣。業(yè)主活動(dòng)：邀請(qǐng)錦苑、錦城及名都的誠(chéng)意業(yè)主參加高爾夫邀請(qǐng)賽。策略二：建立泛銷售隊(duì)伍，利用中海物業(yè)業(yè)主及業(yè)務(wù)單位進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)宣傳n 操作思路鑒于藍(lán)灣的銷售期短，營(yíng)銷費(fèi)用少、資金回籠要快等具體特點(diǎn)，建議在銷售方面采用強(qiáng)勢(shì)的宣傳推廣，通過與前期中海物業(yè)的業(yè)主以及與中海公司有業(yè)務(wù)往來的公司進(jìn)行推廣，并以他們?yōu)橹行南蚱渲苓叺挠H朋好友傳播。n 充分利用中海錦苑前期的品牌積累與轟動(dòng)效應(yīng)，將中海藍(lán)灣以高效、快速、準(zhǔn)確地切入市場(chǎng)，讓客戶能在第一時(shí)間里理解藍(lán)灣的檔次定位，并產(chǎn)生好感，加深記憶。點(diǎn)面結(jié)合：宣傳渠道不宜過于分散，只選取主要的媒體進(jìn)行投放（“面”式覆蓋宣傳），并采取具針對(duì)性且行之有效的渠道作為補(bǔ)充（“點(diǎn)”式針對(duì)宣傳）216。借力打力：借助中海地產(chǎn)的品牌，尤其是中海錦苑的市場(chǎng)口碑，以高效、快速、準(zhǔn)確地切入市場(chǎng)。216。1/2中海錦苑價(jià)格+15分鐘車程＝中海藍(lán)灣之中海錦苑升級(jí)版番禺華南、洛溪板塊各盤在形象上的大致共性溫和、雍容、典雅、繽紛、明麗藍(lán)灣項(xiàng)目自身具備的特點(diǎn)一線江景、高層為主、飄逸脫俗的建筑曲線清新、自然、現(xiàn)代、浪漫、休閑享受浪漫海濱生活，體驗(yàn)舒適感性家居中心語抽離之，建立獨(dú)特形象因勢(shì)利導(dǎo)，強(qiáng)化形象營(yíng)造感覺 宣傳推廣主題8 整合推廣策略 宣傳推廣策略216。 銷售需要面對(duì)市場(chǎng)和周邊的競(jìng)爭(zhēng)壓力，推售價(jià)格需要強(qiáng)有力的項(xiàng)目形象支持 發(fā)展需要本項(xiàng)目是我司在番禺的第一個(gè)項(xiàng)目，需借錦苑之品牌樹立第一品牌形象，為后期推售奠定基礎(chǔ)。 推廣基礎(chǔ)中海錦苑有著良好的品牌知名度和美譽(yù)度，消費(fèi)者良好的口碑傳播。216。216。 突出江景、設(shè)計(jì)及物管，以增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力216。 整合品牌及網(wǎng)絡(luò)資源，加強(qiáng)線下推廣。 利用大市托升板塊價(jià)值。 適量的規(guī)模更能造成豪宅社區(qū)，化不利為有利。 利用市政的不斷利好來轉(zhuǎn)換洛溪形象。 高質(zhì)高價(jià)，贏得市場(chǎng)美譽(yù)度。 用媒體提高市場(chǎng)關(guān)注度。 高姿態(tài)切入市場(chǎng)，整合產(chǎn)品特點(diǎn)塑造標(biāo)志建筑。 價(jià)格壓力增大：該區(qū)基本上為中低檔樓盤，多數(shù)以價(jià)格作為主要競(jìng)爭(zhēng)手段的郊區(qū)項(xiàng)目會(huì)對(duì)本項(xiàng)目造成一定威脅。 建筑成本增大：現(xiàn)市場(chǎng)上的建成價(jià)格上漲，造成建筑成本增加，從而對(duì)影響售價(jià)。 新豪宅板塊崛起:以海心沙為中心的兩岸將發(fā)展成為新的豪宅區(qū)，預(yù)計(jì)同期推出的樓盤會(huì)對(duì)藍(lán)灣造成影響。 華南板塊競(jìng)爭(zhēng)：隨著華南板塊各大樓盤的社區(qū)成熟，配套完善，再加上價(jià)格相對(duì)較低，會(huì)造成部分客源分流。 市場(chǎng)供應(yīng)過剩：目前市場(chǎng)上供遠(yuǎn)大于求，競(jìng)爭(zhēng)激烈，壓力大。 新興豪宅板塊：海心沙板塊被定位為未來的新濱江豪宅板塊，有利于對(duì)整個(gè)濱江樓盤檔次的托高。 番禺購房入戶：上半年停辦的番禺購房入戶在10月后重新開辦，加大了對(duì)樓市的刺激。 地鐵三線開通：距離地鐵3號(hào)線出口約為15分鐘路程，彌補(bǔ)了交通上的不便，縮短了與市區(qū)的連接。 市政利好不斷：廣州大道拓寬、新光快速動(dòng)工、大學(xué)城、廣州火車站落戶鐘村、加大南沙開發(fā)力度、對(duì)岸客運(yùn)碼頭規(guī)劃等。 區(qū)域認(rèn)同逐增：隨著洛溪的居住氛圍和人文環(huán)境的行成，市場(chǎng)認(rèn)同度認(rèn)知度也在不斷增加。 價(jià) 格 偏 高 ：與周邊樓盤相比，單價(jià)偏高，因而總價(jià)高，壓力大。 高 層 住 宅 ：在洛溪板塊的高層住宅較少，市場(chǎng)接受度偏低。 交通不容樂觀：廣州大道及洛溪橋的塞車成為交通的一大瓶頸，洛溪橋、華南快速的收費(fèi)。 戶型實(shí)用率低：兩梯兩戶的設(shè)計(jì)使得戶型實(shí)用率較低，會(huì)成為今后銷售上最大的劣勢(shì)。江上過往船只的噪音。216。216。216。 劣勢(shì)216。216。216。216。216。216。216。216。216。全江景戶型入戶花園設(shè)計(jì) 6 項(xiàng)目SWOT分析 優(yōu)勢(shì)216。 外立面n 簡(jiǎn)潔現(xiàn)代，整體感強(qiáng)n 利用優(yōu)美的曲線造型，創(chuàng)造標(biāo)志性的濱江豪宅形象216。n 引入疊加式別墅設(shè)計(jì)概念，使上下兩戶都擁有各自的私家花園而又互不干擾。 環(huán)境空間與景觀設(shè)計(jì)n 將中心花園抬高，既有效地阻隔了外部灰塵和噪音的影響，又營(yíng)造了立體景觀并加強(qiáng)從中心花園觀賞江景的效果。 4) 分兩組成弧形點(diǎn)式布置的疊加別墅群與弧形高層形成既生動(dòng)又整體感強(qiáng)的建筑形象。2) 采用開敞式的布局方式 。 感性家居－－營(yíng)造富有感性的家居生活方式所有對(duì)事情的體驗(yàn)都來自感官五感互動(dòng)感性家居嗅覺觸覺聽覺視覺味覺有舒適感、質(zhì)感、親切感、溫暖感有焦點(diǎn)、有層次、有欣賞性有回味感、陶醉感有回歸自然感、心胸開闊感相關(guān)配套提供的口味享受 規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)分析216。生活不僅僅停在表面上，同時(shí)還體現(xiàn)不被物質(zhì)的世界所約束，追求生命更深的意義和更高的人生境界。注重住宅立體綠化 ，給人輕松、自然、隨意的和諧感受216。216。5 產(chǎn)品解碼 項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)概要216。 汽車雜志》、《家庭》、《南風(fēng)窗》、《知音》、《讀者》等是他們喜好閱讀的雜志；216。在媒體接觸方面：216。216。在休閑方面：216。 在現(xiàn)代生活用品中，汽車、商品房、旅游、高檔家居用品、名牌服飾等是他們追求的消費(fèi)標(biāo)志；216。在消費(fèi)方面：216。 具有鮮明的職業(yè)感和個(gè)人意識(shí)；216。 對(duì)未來生活充滿者自信；216。216。 洛溪區(qū)域住戶的二次置業(yè)者我們可以將目標(biāo)瞄準(zhǔn)洛溪區(qū)域的部分住戶，他們?cè)?年前已在洛溪購買了商品房，經(jīng)過幾年的居住生活，他們對(duì)洛溪區(qū)域的人文環(huán)境、交通狀況和生活配套設(shè)施等都有了認(rèn)知并逐步接受?！耙运疄樨?cái)”，他們會(huì)選擇臨江的樓盤購買住房。216。客戶源分析－－依次為天河、東山、海珠、番禺（以洛溪板塊原住戶的二次置業(yè)為主體），具體如下：216。216。216。216。216。216。 目標(biāo)客戶群定位客戶特征分析－－216。家居空間：以舒適的個(gè)性化的間隔，以富有質(zhì)感、色調(diào)清新典雅的選材塑造親切、溫暖的感性家居。4 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目市場(chǎng)定位洛溪標(biāo)志性濱江豪宅小區(qū)標(biāo)志性建筑洛溪為廣州南拓要塞項(xiàng)目位置優(yōu)越性突出我司在番禺第一項(xiàng)目樹立中海之品牌形象臨江. 沿江面長(zhǎng). 江闊利規(guī)劃江畔園林景觀可設(shè)計(jì)為戶戶望江景利營(yíng)造浪漫濱江小區(qū)項(xiàng)目規(guī)模小、戶數(shù)少面對(duì)特定的目標(biāo)客戶景觀. 品牌. 價(jià)格空間易打造精品豪宅小區(qū)濱江景觀. 江畔生活豪宅（該區(qū)域） 項(xiàng)目發(fā)展理念定位“江畔舒適感性家居”——江畔充滿活力和健康的舒適感性家居環(huán)境景觀：以自然、隨意的手法創(chuàng)造休閑、輕松的環(huán)境氛圍。216。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 各戶型供應(yīng)量 銷售目標(biāo)目標(biāo)銷售期：11個(gè)月階段目標(biāo)：216。而星河灣海怡項(xiàng)目則尚是未知數(shù)，但由于兩個(gè)項(xiàng)目都處于海怡半島，且都是品牌發(fā)展商的產(chǎn)品，且檔次均為豪宅路線，相信屆時(shí)必將共同托起海怡板塊，吸引大量眼球，如此則必然對(duì)藍(lán)灣造成影響。到2004年8月，東海花園的園林已全部展現(xiàn)，一期銷售接近尾聲，業(yè)主陸續(xù)入伙，居住氛圍開始形成。園林環(huán)境及硬件設(shè)施的可發(fā)揮空間也較大。借助一期的成熟硬件和環(huán)境，可有效推動(dòng)銷售。劣勢(shì)規(guī)模大，易于營(yíng)造大型社區(qū)的居住氛圍。沒有江景支持。板塊形象及地理位置在市場(chǎng)上印象模糊，心理距離遠(yuǎn)。與藍(lán)灣比較所處區(qū)塊環(huán)境較差，附近殘舊民居、廠房林立地理位置在市場(chǎng)上印象較差，心理距離較遠(yuǎn)。此外在項(xiàng)目規(guī)模上更超過藍(lán)灣，由于其預(yù)計(jì)開售期在明年2，3月間，因此對(duì)后發(fā)的藍(lán)灣將造成極大影響。位于東海花園北部靠路面位置，南向望東?；▓@