【正文】 目標消費群經(jīng)常出入的高檔寫字樓，如東山廣場、健力寶大廈、中信廣場、世貿(mào)、高盛大廈、電子大廈等針對性較強的場合。 媒體創(chuàng)新：在上述媒體投放之外，還需要根據(jù)目標客戶群的特征在媒介上有針對性和創(chuàng)新的突破，作為輔助媒體。 電視：鳳凰衛(wèi)視、明珠臺、翡翠臺（廣東有線）雜志：《汽車雜志》、《南風窗》、《高爾夫》、《南航雜志》戶外：詳見戶外傳播策略?！赌戏蕉际袌蟆罚涸撁襟w靈活、創(chuàng)新，可以進行適當 的媒體炒作和版式創(chuàng)新。216。3) 迅速提升項目的知名度和影響力。 媒體目標：1) 找一條準確、高效的傳播途徑與目標消費群溝通，清晰傳達銷售信息。n 園林之游泳池區(qū)的設計融入了海濱元素，如陽光、沙灘、椰林、按摩池、水中吧、小島等，這些都將成為我們項目的一大風景點。n 會所往往會成為社區(qū)文化建設的龍頭，而藍灣的會所設計也尤具特設，其圓型中空的大堂配以倒錐型的設計使得本項目更具唯一性，加深客戶的印象。策略五：將江景、園林優(yōu)勢最大化，包裝成浪漫的海濱社區(qū)n 在這里，主要是將對產(chǎn)品的闡述提升到訴求一種生活方式，一種對生活的感受。n 強調(diào)景觀在產(chǎn)品設計中的極致發(fā)揮，從小區(qū)入口、園林、大堂、電梯間、入戶花園到室內(nèi)，乃至主人房的衛(wèi)生間等都無不考慮到景觀的充分利用。策略四：以一流、創(chuàng)新的產(chǎn)品設計將藍灣塑造成新的江景豪宅典范n 以一種較高的姿態(tài)進入市場，進入洛溪板塊，通過媒體炒作，讓人們重新認識洛溪，洛溪因中海而改變。n 大學城的興建和南沙的大力開發(fā)，加快了城市南進的步伐。n 位于對面的珠江航運客運碼頭的規(guī)劃，將珠江三角洲的聯(lián)系更近。n 2003年12月動工的新光快速干線將與地鐵3線同期開通，將解決洛溪大橋交通瓶頸的問題。銀行推介：針對中行、工行、中信銀行的職工各銀行、廣州證券、廣發(fā)證券的大戶室客戶業(yè)務單位：由各主要聯(lián)絡部門向其業(yè)務單位派發(fā)宣傳資料，發(fā)布產(chǎn)品信息，讓其認可中海品牌，達到只要周邊人想買樓就首推中海藍灣。業(yè)主活動：邀請錦苑、錦城及名都的誠意業(yè)主參加高爾夫邀請賽。策略二：建立泛銷售隊伍，利用中海物業(yè)業(yè)主及業(yè)務單位進行強勢宣傳n 操作思路鑒于藍灣的銷售期短，營銷費用少、資金回籠要快等具體特點，建議在銷售方面采用強勢的宣傳推廣，通過與前期中海物業(yè)的業(yè)主以及與中海公司有業(yè)務往來的公司進行推廣，并以他們?yōu)橹行南蚱渲苓叺挠H朋好友傳播。n 充分利用中海錦苑前期的品牌積累與轟動效應，將中海藍灣以高效、快速、準確地切入市場，讓客戶能在第一時間里理解藍灣的檔次定位，并產(chǎn)生好感，加深記憶。點面結(jié)合：宣傳渠道不宜過于分散，只選取主要的媒體進行投放（“面”式覆蓋宣傳），并采取具針對性且行之有效的渠道作為補充（“點”式針對宣傳）216。借力打力：借助中海地產(chǎn)的品牌，尤其是中海錦苑的市場口碑，以高效、快速、準確地切入市場。216。1/2中海錦苑價格+15分鐘車程＝中海藍灣之中海錦苑升級版番禺華南、洛溪板塊各盤在形象上的大致共性溫和、雍容、典雅、繽紛、明麗藍灣項目自身具備的特點一線江景、高層為主、飄逸脫俗的建筑曲線清新、自然、現(xiàn)代、浪漫、休閑享受浪漫海濱生活，體驗舒適感性家居中心語抽離之，建立獨特形象因勢利導，強化形象營造感覺 宣傳推廣主題8 整合推廣策略 宣傳推廣策略216。 銷售需要面對市場和周邊的競爭壓力，推售價格需要強有力的項目形象支持 發(fā)展需要本項目是我司在番禺的第一個項目，需借錦苑之品牌樹立第一品牌形象，為后期推售奠定基礎。 推廣基礎中海錦苑有著良好的品牌知名度和美譽度，消費者良好的口碑傳播。216。216。 突出江景、設計及物管，以增強競爭力216。 整合品牌及網(wǎng)絡資源，加強線下推廣。 利用大市托升板塊價值。 適量的規(guī)模更能造成豪宅社區(qū)，化不利為有利。 利用市政的不斷利好來轉(zhuǎn)換洛溪形象。 高質(zhì)高價，贏得市場美譽度。 用媒體提高市場關注度。 高姿態(tài)切入市場，整合產(chǎn)品特點塑造標志建筑。 價格壓力增大：該區(qū)基本上為中低檔樓盤，多數(shù)以價格作為主要競爭手段的郊區(qū)項目會對本項目造成一定威脅。 建筑成本增大：現(xiàn)市場上的建成價格上漲，造成建筑成本增加，從而對影響售價。 新豪宅板塊崛起:以海心沙為中心的兩岸將發(fā)展成為新的豪宅區(qū)，預計同期推出的樓盤會對藍灣造成影響。 華南板塊競爭：隨著華南板塊各大樓盤的社區(qū)成熟，配套完善，再加上價格相對較低，會造成部分客源分流。 市場供應過剩：目前市場上供遠大于求，競爭激烈，壓力大。 新興豪宅板塊：海心沙板塊被定位為未來的新濱江豪宅板塊，有利于對整個濱江樓盤檔次的托高。 番禺購房入戶：上半年停辦的番禺購房入戶在10月后重新開辦，加大了對樓市的刺激。 地鐵三線開通：距離地鐵3號線出口約為15分鐘路程，彌補了交通上的不便，縮短了與市區(qū)的連接。 市政利好不斷：廣州大道拓寬、新光快速動工、大學城、廣州火車站落戶鐘村、加大南沙開發(fā)力度、對岸客運碼頭規(guī)劃等。 區(qū)域認同逐增：隨著洛溪的居住氛圍和人文環(huán)境的行成，市場認同度認知度也在不斷增加。 價 格 偏 高 ：與周邊樓盤相比，單價偏高，因而總價高，壓力大。 高 層 住 宅 ：在洛溪板塊的高層住宅較少，市場接受度偏低。 交通不容樂觀：廣州大道及洛溪橋的塞車成為交通的一大瓶頸，洛溪橋、華南快速的收費。 戶型實用率低：兩梯兩戶的設計使得戶型實用率較低，會成為今后銷售上最大的劣勢。江上過往船只的噪音。216。216。216。 劣勢216。216。216。216。216。216。216。216。216。全江景戶型入戶花園設計 6 項目SWOT分析 優(yōu)勢216。 外立面n 簡潔現(xiàn)代，整體感強n 利用優(yōu)美的曲線造型，創(chuàng)造標志性的濱江豪宅形象216。n 引入疊加式別墅設計概念，使上下兩戶都擁有各自的私家花園而又互不干擾。 環(huán)境空間與景觀設計n 將中心花園抬高，既有效地阻隔了外部灰塵和噪音的影響，又營造了立體景觀并加強從中心花園觀賞江景的效果。 4) 分兩組成弧形點式布置的疊加別墅群與弧形高層形成既生動又整體感強的建筑形象。2) 采用開敞式的布局方式 。 感性家居－－營造富有感性的家居生活方式所有對事情的體驗都來自感官五感互動感性家居嗅覺觸覺聽覺視覺味覺有舒適感、質(zhì)感、親切感、溫暖感有焦點、有層次、有欣賞性有回味感、陶醉感有回歸自然感、心胸開闊感相關配套提供的口味享受 規(guī)劃及建筑設計分析216。生活不僅僅停在表面上，同時還體現(xiàn)不被物質(zhì)的世界所約束，追求生命更深的意義和更高的人生境界。注重住宅立體綠化 ，給人輕松、自然、隨意的和諧感受216。216。5 產(chǎn)品解碼 項目概念設計概要216。 汽車雜志》、《家庭》、《南風窗》、《知音》、《讀者》等是他們喜好閱讀的雜志；216。在媒體接觸方面：216。216。在休閑方面：216。 在現(xiàn)代生活用品中，汽車、商品房、旅游、高檔家居用品、名牌服飾等是他們追求的消費標志；216。在消費方面：216。 具有鮮明的職業(yè)感和個人意識；216。 對未來生活充滿者自信；216。216。 洛溪區(qū)域住戶的二次置業(yè)者我們可以將目標瞄準洛溪區(qū)域的部分住戶，他們在3年前已在洛溪購買了商品房，經(jīng)過幾年的居住生活，他們對洛溪區(qū)域的人文環(huán)境、交通狀況和生活配套設施等都有了認知并逐步接受?！耙运疄樨敗保麄儠x擇臨江的樓盤購買住房。216?？蛻粼捶治觯来螢樘旌印|山、海珠、番禺（以洛溪板塊原住戶的二次置業(yè)為主體），具體如下：216。216。216。216。216。216。 目標客戶群定位客戶特征分析－－216。家居空間：以舒適的個性化的間隔，以富有質(zhì)感、色調(diào)清新典雅的選材塑造親切、溫暖的感性家居。4 項目定位 項目市場定位洛溪標志性濱江豪宅小區(qū)標志性建筑洛溪為廣州南拓要塞項目位置優(yōu)越性突出我司在番禺第一項目樹立中海之品牌形象臨江. 沿江面長. 江闊利規(guī)劃江畔園林景觀可設計為戶戶望江景利營造浪漫濱江小區(qū)項目規(guī)模小、戶數(shù)少面對特定的目標客戶景觀. 品牌. 價格空間易打造精品豪宅小區(qū)濱江景觀. 江畔生活豪宅（該區(qū)域） 項目發(fā)展理念定位“江畔舒適感性家居”——江畔充滿活力和健康的舒適感性家居環(huán)境景觀：以自然、隨意的手法創(chuàng)造休閑、輕松的環(huán)境氛圍。216。 主要經(jīng)濟技術指標 各戶型供應量 銷售目標目標銷售期：11個月階段目標：216。而星河灣海怡項目則尚是未知數(shù)，但由于兩個項目都處于海怡半島，且都是品牌發(fā)展商的產(chǎn)品，且檔次均為豪宅路線，相信屆時必將共同托起海怡板塊，吸引大量眼球，如此則必然對藍灣造成影響。到2004年8月，東海花園的園林已全部展現(xiàn)，一期銷售接近尾聲，業(yè)主陸續(xù)入伙，居住氛圍開始形成。園林環(huán)境及硬件設施的可發(fā)揮空間也較大。借助一期的成熟硬件和環(huán)境，可有效推動銷售。劣勢規(guī)模大，易于營造大型社區(qū)的居住氛圍。沒有江景支持。板塊形象及地理位置在市場上印象模糊，心理距離遠。與藍灣比較所處區(qū)塊環(huán)境較差，附近殘舊民居、廠房林立地理位置在市場上印象較差，心理距離較遠。此外在項目規(guī)模上更超過藍灣，由于其預計開售期在明年2，3月間，因此對后發(fā)的藍灣將造成極大影響。位于東海花園北部靠路面位置，南向望東?；▓@北部園林，北向可望遙遠江景。每戶均有空中花園。將具備幼兒園、小學、中學等教育配套