【正文】 模小配套少： 由于項(xiàng)目規(guī)模小，相應(yīng)的社區(qū)配套就少，更無(wú)屋村巴。 劣勢(shì) ? 洛溪郊區(qū)概念： 洛溪在廣州人心目中仍為郊區(qū)，位置相對(duì)較遠(yuǎn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 物業(yè)管理： 中海的物管品牌為藍(lán)灣提供了軟件上的支持。 ? 成熟社區(qū)： 洛溪已經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，社區(qū)比較成熟，居住氛圍濃厚 ，生活設(shè)施規(guī)模較齊全。 ? 一流設(shè)計(jì)： 景觀先行的規(guī)劃設(shè)計(jì)、標(biāo)志性建筑外立面、陽(yáng)光綠意的車庫(kù)、豪華的住戶大堂、開(kāi)闊的景觀電梯間。 ? 中海品牌： 中海在廣州享有極高的品牌效應(yīng)，尤其中海錦苑在廣州樹(shù)立的精品江景樓盤形象，易產(chǎn)生連動(dòng)效應(yīng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi) 頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 簡(jiǎn)潔現(xiàn)代，整體感強(qiáng) ? 利用優(yōu)美的曲線造型，創(chuàng)造標(biāo)志性的濱江豪宅形象 ? 園林 戶型評(píng)析 兩梯兩戶型－－ 兩梯三戶型－－ 南北朝向， 北望江，南通風(fēng)采光 廳側(cè)出陽(yáng)臺(tái)，客廳直接望江景 寬敞江景電梯廳 每四層設(shè)一擴(kuò)大綠化平臺(tái) 主人房及其衛(wèi)生間、客廳、餐廳全望江 結(jié)構(gòu)合理，方正實(shí)用 設(shè)工人房或儲(chǔ)物間 生活陽(yáng)臺(tái) 寬敞江景電梯廳 主人房、客廳、餐廳全望360 176。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 高層住宅入口大堂為水景與綠化相融的半公共空間 ? 外立面 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 在半地下車庫(kù)引入綠化和景觀。 4) 分兩組成弧形點(diǎn)式布置的疊加別墅群與弧形高層形成既生動(dòng)又整體感強(qiáng)的建筑形象。 2) 采用開(kāi)敞式的布局方式 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi) 頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。生活不僅僅停在表面上，同時(shí) 還體現(xiàn)不被物質(zhì)的世界所約束，追求生命更深的意義和更高的人生境界。 ? 人與自然和諧 在環(huán)境設(shè)計(jì)進(jìn)一步突出與周邊自然景觀（珠江）以及自然生態(tài)的關(guān)系，營(yíng)造人與自然和諧貼近的環(huán)境。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi) 頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 在媒體接觸方面： ? 廣州 日?qǐng)?bào)》、《南方都市報(bào)》以及與他們職業(yè)有關(guān)的專業(yè)較強(qiáng)的報(bào)紙是他們最為廣泛閱讀的主要媒體； ? 汽車雜志》、《家庭 》、《南風(fēng)窗》、《知音》、《讀者》等是他們喜好閱讀的雜志； ? 互聯(lián)網(wǎng)已成為他們生活的一部分，他們喜歡光顧搜狐、網(wǎng)易、 、新浪、21 等網(wǎng)站。 在休閑方面： ? 旅游已 成為他們的主要休閑放松方式，對(duì)他們來(lái)說(shuō)，休閑與工作同等重要，一年之內(nèi)將有數(shù)次的旅游計(jì)劃。 ? 將自己的職業(yè)（事業(yè)）擺在了個(gè)人生活的最重要位置； ? 具有鮮明的職業(yè)感和個(gè)人意識(shí)； ? 將財(cái)富的多少、收入的高低作為衡量個(gè)人能力和自我體現(xiàn)的標(biāo)準(zhǔn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 中海地產(chǎn)的忠實(shí)擁護(hù)者，投資客戶 客戶生活方式分析－－ 我們可以想像目標(biāo)客戶是這樣一群人： 在生活態(tài)度方面： ? 對(duì)未來(lái)生活充滿者自信； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 洛溪區(qū)域住戶的二次置業(yè)者 我們可以將目標(biāo)瞄準(zhǔn)洛溪區(qū)域的部分住戶，他們?cè)?3 年前已在洛溪購(gòu)買了商 品房，經(jīng)過(guò)幾年的居住生活，他們對(duì)洛溪區(qū)域的人文環(huán)境、交通狀況和生活配套設(shè)施等都有了認(rèn)知并逐步接受。 ? 在海珠、天河區(qū)的個(gè)體經(jīng)營(yíng)者 他們是天河區(qū)和海珠區(qū)的生意人，他們有了一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，想改善目前的家庭居住條件，而且他們?cè)谀撤N程度上都比較信奉 “風(fēng)水 ”一說(shuō)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi) 頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 置業(yè)目的： 以改善家庭居住條件的二次置業(yè)為主要購(gòu)房目的。 ? 家庭結(jié)構(gòu)： 以 3－ 5 人居住為主。 ? 職 業(yè)： 高收白領(lǐng)，私營(yíng)企業(yè)的中高級(jí)管理人員、私 企 業(yè)主、自由職業(yè)者及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者等。 社區(qū)氛圍： 充分體驗(yàn)濱水而居所帶來(lái)的充滿活力和 健康的生活享受。 建筑形象： 以柔美的建筑、清新的風(fēng)格創(chuàng)造建筑物與人的親和力，以自然的曲線讓人感到心情舒暢。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi) 頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 2021 年 6 月，完成銷售率 90%以上，即約 540 套單位，銷售金額逾 4 億。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi) 頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi) 頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第二部分 產(chǎn) 品 篇 3 項(xiàng)目總體概況 地理位置 中海藍(lán)灣位于廣州市番禺區(qū)的洛溪板塊，隸屬大石鎮(zhèn)，西靠華薈明苑，東臨苗圃，北依珠江，南鄰廣州奧林匹克花園。 簡(jiǎn)評(píng)： 從目前情況看和黃珊瑚灣畔以別墅為主，在戶型上與藍(lán)灣有一定距離的，藍(lán)灣雖也有別墅 ，但數(shù)量極少，影響不大。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 優(yōu)勢(shì) 和黃珊瑚灣畔 珠江羅馬家園二期 珠江御景灣 東海花園二期 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 開(kāi)售較早，利于搶占先機(jī)。 項(xiàng)目規(guī)模大，易于營(yíng)造大型社區(qū)的居住氛圍。園林環(huán)境及硬件設(shè)施的可發(fā)揮空間也較大。 靠近主干道，噪音影響較大。 北部園林相對(duì)南部園林景觀效果較差。 所處區(qū)塊尚 處于雛形，配套不成熟，交通有待改善。 二期在面積間隔上缺少 120~170平方的戶型，總體質(zhì)素及景觀上不及藍(lán)灣，其威脅性不強(qiáng)，但估計(jì)會(huì)因質(zhì)素較低而采取低價(jià)策略，因此亦會(huì)給藍(lán)灣的銷售帶來(lái)一定沖擊。 特點(diǎn)分析 星 河 灣海 怡項(xiàng)目 項(xiàng)目規(guī)模較大是唯一可與藍(lán)灣叫板之處，但因其規(guī)劃設(shè)計(jì)較差，檔次較低，且所定位的路線和目標(biāo)客戶與藍(lán)灣有所不同，因此對(duì)藍(lán)灣造成的威脅不大 該盤無(wú)論在檔次定位及主要賣點(diǎn)上均與藍(lán)灣極為相似，同樣是豪宅定位，同樣走大戶型路線，目標(biāo)客戶相近。采用私家電梯業(yè)主識(shí)別系統(tǒng)，每層電梯大堂都為一家業(yè)主獨(dú)有。 南臨一線江景，有 1公里長(zhǎng)的江岸線。 明年年底 ~后年上半年 2021年 2， 3月間 2021年下半年 2021年 2， 3月 2021年 7， 8月 預(yù)計(jì)推出日期 每戶獨(dú)有超大私家空中花園是一大特色。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 4棟 20層高層洋房，兩梯 8戶， 約共 650套單位 規(guī)模規(guī)劃 和黃珊瑚灣畔 珠江羅馬家園二期 珠江御景灣 東?；▓@二期 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 檔次定位及大致風(fēng)格 占 地約 ２１萬(wàn)平方米，總建 筑面 積超過(guò) ６０ 萬(wàn)平方米 占地 16萬(wàn)平方米，總建筑面積 36萬(wàn)平方米，共由 57幢 1030層電梯洋房分 3個(gè)組團(tuán)構(gòu)成，采用半圍合弧形組團(tuán)式布局。 中檔定位，意大 利羅 馬風(fēng)情。 75 兩 房 占25％， 90110三房占 70％，180以上 為五房和復(fù)式 戶型面積 海怡半島，海怡花園北面 南洲路 南洲路，屬海心沙板塊 地理位置 獨(dú)立別墅均價(jià)超過(guò) 1萬(wàn)元 /平方米，疊加式別墅均價(jià)8000元 /平方米左右。 工程進(jìn)度 以 250~500以上平方米的獨(dú)立別墅和疊加式別墅為主，另有 4幢多層洋房，均為復(fù)式單位，面積在 250平方米 /套左右。 預(yù)計(jì)同期項(xiàng)目分析 尚未動(dòng)工 豪宅定位 處于前 期規(guī)劃階段 星河灣海怡項(xiàng)目 9幢首期單位正在施工，其中 6幢 1011層單位位于東北組團(tuán)的正中央，另外 3幢（ 2幢 30層， 1幢 19層）是一線臨江單位。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi) 頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi) 頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 通過(guò)以上的板塊分析，藍(lán)灣的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要是來(lái)自于華南板塊的一些推出了小高層、高層洋房的知名大盤，洛溪板塊的有江景的項(xiàng)目，以及 海心沙板塊的江景新盤。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi) 頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 結(jié)論： 舊有的老對(duì)手的威脅仍然存在，多個(gè)以 “江景 ”為主要賣點(diǎn)的新興板塊又將帶來(lái)新的更直接的競(jìng)爭(zhēng)威脅，而洛溪的板塊競(jìng)爭(zhēng)力也正在日漸減弱。 ? 海心沙 —海怡板塊 緊鄰洛溪板塊，受市政規(guī)劃利好，將迅速成為極具競(jìng)爭(zhēng)力的新生板塊，加上其環(huán)境優(yōu)勢(shì)比藍(lán)灣所在的位置更為突出，且目前已規(guī)劃在建的多個(gè)新項(xiàng)目定位檔次均與藍(lán)灣相近，因此可以說(shuō) 該板塊是藍(lán)灣未來(lái) 2 年內(nèi)最主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi) 頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 琶洲板塊 在地理位置上與洛溪板塊有相似，都緊靠海珠區(qū)，存在比較性。近日，海珠西部不少樓盤不約而同打出 “新濱江板塊 ”的旗號(hào)，大有和濱江東叫板的氣勢(shì)。目前，已完成洲頭咀至廣州大橋段市政道路的全面建設(shè)改造，整個(gè)路段，看起來(lái)就像是幾年前的濱江東路。 ? 江景、 “南肺 ”增添板塊魅力 海心沙 —海怡板塊不僅擁有珠江江景，更獨(dú)享萬(wàn)畝果園這一生態(tài)資源。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi) 頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。海心沙島將是國(guó)內(nèi)首個(gè)城市軌道交接站出口所在地，其地鐵出口將成為地鐵廣佛線和廣珠線的終點(diǎn)總站。 ? 交通網(wǎng)線將分三期逐步完善，加速板塊成型 近期交通： 華南快速干線大學(xué)城出口開(kāi)通后，該區(qū)域到達(dá)琶洲會(huì)展和天河體育中心僅需 5 分鐘和 15 分鐘。 ? 未來(lái)不以居住為主，稀缺性提升競(jìng)爭(zhēng)力 D 海心沙板塊 ? 未來(lái)豪宅新天地 目前，在海心沙 ——海怡半島的一江兩岸已有 4 個(gè)樓盤 ——南面是和黃珊瑚灣畔、星河灣海怡項(xiàng)目，北面的是珠江御景灣和羅馬家園。 C 琶洲板塊 優(yōu) 勢(shì) 劣 勢(shì) ? 規(guī)劃前景提升地段形象 ? 板塊概念還未成型 琶洲板塊是以會(huì)展中心為核心，以會(huì)展博覽、高新技術(shù)研發(fā)、旅游服務(wù)為主導(dǎo)，兼具高品質(zhì)居住生活功能的生態(tài)型的新城市中心組成部分 雖然已有好幾個(gè)規(guī)模較大的項(xiàng)目已在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，但該區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)正處于萌芽階段，板塊競(jìng)爭(zhēng)力還未具備。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi) 頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 交通條件日漸改善 廣州大道拓寬、地鐵三號(hào)線、華南快速、新光快速等 ? 居住氣氛開(kāi)始成型 ? 缺乏宏觀調(diào)控的建設(shè)規(guī)劃指引 隨著各大樓盤業(yè)主的陸續(xù)入住，華南板塊的生活氣氛日 益濃厚。 洛溪板塊經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，居住用地的供應(yīng)已所剩無(wú)幾，長(zhǎng)時(shí)間缺乏旗艦型大盤或閃亮形新盤的推出，是其區(qū)塊競(jìng)爭(zhēng)力下降的主要原因。 近年來(lái)，華南板塊的紅火無(wú)疑帶旺了洛溪板塊，但在風(fēng)頭上長(zhǎng)期處于下風(fēng)，卻也無(wú)可否認(rèn)地使得洛溪板塊的形象魅力有所減弱。 2021 年竣工的地鐵三號(hào)線 將使城市新中軸線由景觀帶較強(qiáng)的軸線，演變?yōu)榫坝^軸和發(fā)展軸。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi) 頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 二手成交比例繼續(xù)上升 二手房成交量的上升 ,意味著有大量的客戶