成都中海龍灣半島地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展定位報(bào)告98頁-wenkub
2023-03-28 10:50:51 本頁面
【正文】 于項(xiàng)目的轉(zhuǎn)角處、臨街面及景觀較差等具有相對缺隙的位置。 ? 主要客戶群體構(gòu)成為： 第一類：收入中等的工薪階層及年齡在 2530歲左右年輕人，家庭結(jié)構(gòu)為 12 人，以一次置業(yè)年輕人和 12次置業(yè)的工薪階層。除未開盤的 4個(gè)項(xiàng)目外，銷售率均值為 87%，銷售周期集中在 1個(gè)月左右，最長為 8個(gè)月。 ? %的產(chǎn)品形態(tài)為小高層，其次為小高層 +高層和小高層 +多層，分別占總量的 %和 %。 （一）中小戶型住宅顯性供應(yīng)樓盤分析 中小戶型顯性供應(yīng)樓盤產(chǎn)品特征 ? 中小地塊是中小戶型供給的主力， %的占地面積在 65畝以下。 ? 加氣站及拆遷安置房對住區(qū)有著一定負(fù)面影響，不利于價(jià)值的提升。龍騰路臨街面僅 83米，進(jìn)深很長約 204米。 ? 物管用房結(jié)合總平方案按總建筑面積的 3‰ 配建。 ? C地塊臨規(guī)劃道路結(jié)合 15米綠帶布置不小于凈用地面積 %（ 735m2）的集中綠地，另 735m2的集中綠地結(jié)合總平方案布置。中海 ? 公共綠地規(guī)劃：約 3770m2,用于 CNG加氣站安全范圍控制。 ? 交通出入口：結(jié)合地塊周邊規(guī)劃道路開口，主入口寬度不大于 7米，次入口寬度不大于 4米。 ? 商業(yè)控規(guī)受限較多：獨(dú)立商業(yè)、嚴(yán)禁沿龍騰路布置、坡屋頂?shù)取? 第二部分 區(qū)域中小戶型住宅研究 中小戶型顯性供應(yīng)項(xiàng)目分布 ? 中小戶型的住宅指 :戶型設(shè)計(jì)緊湊的 70120平米以下套二和套三戶型。占地面積在 25畝以下有 4個(gè)， 4565畝的有 4個(gè)， 90100畝僅有竹韻天府 ? 整體規(guī)模較小，總建筑面積集中在 3800050000m2 ? 總戶數(shù)主要集中在 250戶和 750戶，總戶數(shù)均值為 819戶。 ? 銷售均價(jià)為 /m2，以中低端樓盤居多。 ? 戶數(shù)與車位比為 1:。 第二類：有穩(wěn)定收入的老年人。 ? 單價(jià)相對偏高，但很好的控制了總價(jià)。 中小戶型顯性供應(yīng)樓盤分析結(jié)論 ? 區(qū)域中小戶型主要位于中小地塊及高端社區(qū)內(nèi)。 ? C地塊屬于大項(xiàng)目的啟動區(qū)，既可以享受高端住區(qū)的所有優(yōu)勢，還能規(guī)避目前高端中小戶型的缺隙，高端中小戶型是 C地塊較好的發(fā)展機(jī)會。望郡 C區(qū) 滕王閣 ? 單位成本上本案不占優(yōu)勢，但滕王閣的實(shí)力、知名度、美譽(yù)度均不及中海。 ? 區(qū)域內(nèi)中小型地塊大多拿地較早，而本案的土地成本較高，如果同時(shí)面市很可能會對本項(xiàng)目形成低價(jià)沖擊。 ? 高端潛在競爭項(xiàng)目主要為滕王閣 ? C地塊總價(jià)范圍內(nèi)與中低端項(xiàng)目重疊，必然會對本案形成“同價(jià)多室”的選擇性競爭。 ? 區(qū)域內(nèi)高檔樓盤中的中小戶型與本案直接競爭。 第三部分 典型案例研究 項(xiàng)目簡介 ? 基本數(shù)據(jù) ? 占地面積： 27畝 ? 總建筑面積： 34000平米 ? 容積率： ? 層數(shù)： 2幢 20層高層電梯公寓 ? 公攤： 21％ ? 銷售均價(jià)： 4000元 /平米 ? 總戶數(shù)： 622 ? 綠化率： 31% ? 戶數(shù)車位比： 1： ? 梯戶數(shù)： 2梯 15戶 產(chǎn)品創(chuàng)新 ? 950m2私家院落（入戶花園） ? 每四層一個(gè) 中四合院 ? 中空鍍膜玻璃 （一）曼哈頓 ? 戶型面積區(qū)間跨度過大，變相地阻礙銷售進(jìn)度。 ? 主流客戶群體特征 3045歲之間的客戶為主，自用型的客戶約占 2/3，投資性客戶約占 1/3； 職業(yè)：以企事業(yè)單位職工、外企白領(lǐng)、生意人等為主。 ? 建筑立面創(chuàng)新：將寬窄巷子傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代建筑的良好融匯，成為區(qū)域地標(biāo)建筑。 項(xiàng)目特點(diǎn) 項(xiàng)目戶型及目標(biāo)客戶特征 ? 戶型配比及暢銷戶型 ? 從銷售速率來看，套二、套三戶型最快。 ? 純板、寬景、一梯兩戶、公攤低是康郡小高層最大的賣點(diǎn)。 ? 相對高價(jià)特征： 100m2以下的戶型價(jià)格比其他戶型貴 100200元 /m2。 ? 主流客戶群體特征 由于樓盤的高性價(jià)比和品質(zhì)特征，吸引了大量外企、合資企業(yè)白領(lǐng)及工薪階層，所以從職業(yè)上看，覆蓋面廣，經(jīng)濟(jì)型戶型的購買者多為 2530歲年輕人。 ? 戶型面積區(qū)間相對較長，主力戶型在 50130m2。 ? 高端特色樓盤的主流客戶群特征： 有經(jīng)濟(jì)型功能需求和生活品質(zhì)要求的中高端客戶，年齡主要在 2535歲，職業(yè)主要為外企 /合資企業(yè)白領(lǐng)、企事業(yè)單位職工、中高收入工薪階層。 ? 形象公建化，中海品牌優(yōu)勢。 ? 第二類： 3035歲的中薪階層，以一次置業(yè)及二次置業(yè)為主，家庭人口數(shù)為 23人，以自住為主。 ? 家庭結(jié)構(gòu)以夫妻二人與子女同住、與父母同住、夫妻二人同住為主。 （ 5）目標(biāo)客戶群定位 戶型配比 （ 1）同類項(xiàng)目供給及銷售情況 （ 2）成都典型案例供給及銷售狀況 ? 套二戶型銷售狀況最好，第二為套三的戶型，第三為套四或套一的戶型。 （ 3）區(qū)域及典型案例的戶型供應(yīng)及銷售現(xiàn)狀小結(jié) （ 4）消費(fèi)者需求結(jié)構(gòu) （ 5） C地塊戶型配比建議 （三） C地塊商業(yè)定位 商業(yè)發(fā)展思路 ? 本項(xiàng)目未來入住人口約 9000人，按照社區(qū)梯級標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)屬于“小區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)（小區(qū)用地一般為 1630公頃，人口為 7000— 10000人）。 ? 地塊上的加氣站是本項(xiàng)目的一大劣勢，而 C地塊的商業(yè)建筑通過精心規(guī)劃可遮掩加氣站，弱化住宅臨靠加氣站的劣勢 （ 1）商業(yè)發(fā)展必要性 （ 2）周邊商業(yè)租售分析 ? 龍騰路平均租金約為 40元 /月 /㎡。 （ 3）周邊商業(yè)供需分析 ? 目前區(qū)域商業(yè)供應(yīng)體量約為 20萬方（主要集中在光華片區(qū)和龍騰路附近），未來一年還將供應(yīng)約 10萬方商業(yè)，大量商業(yè)用房在短時(shí)間內(nèi)集中增加，大大超過區(qū)域人口的增長速度，目前階段形成了商業(yè)用房面積嚴(yán)重供大于求的 狀況 ，這也決定了本區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)的 銷售周期很長，銷售進(jìn)度緩慢的 局面。 ? 總體來說，地塊區(qū)域內(nèi)的商業(yè)供應(yīng)量較大，需求相對有限。 ? 總體而言，商家對進(jìn)駐本項(xiàng)目的興趣不大。 ? 根據(jù)開發(fā)周期， C地塊的商業(yè)應(yīng)順應(yīng)基本需求，為入住人口提供配套，從而滿足本項(xiàng)目住宅的居住舒適的要求，更好地提升住宅品質(zhì)。 ? 因此 C地塊的商業(yè)體量應(yīng)根據(jù)規(guī)劃實(shí)現(xiàn)條件，控制在 1000— 1500平米，以滿足社區(qū)基本生活需要為主，以支撐 A、 B、 C地塊的銷售，解決先期入住業(yè)主的生活需要。因此本項(xiàng)目的社區(qū)商業(yè)應(yīng)是與會所相結(jié)合的、檔次偏高的具有一定特色的社區(qū)商業(yè)。不臨龍騰路的商鋪其商業(yè)價(jià)值明顯低于臨龍騰路的商鋪，由于不臨龍騰路的商鋪占了整體的大部分，因此商鋪總體均價(jià)應(yīng)修正為 10000元 /㎡。就我國來說，加氣站 50年來從未發(fā)生事故，總體來說 CNG加氣站的安全性很高 ? 就成都加氣站來說，由于設(shè)備較新，管理技術(shù)已經(jīng)成熟，未來出現(xiàn)事故的可能性幾乎沒有 加氣站實(shí)際安全性評估 ? 加氣站對購房有一定的影響， %的被訪者表示堅(jiān)決不購買； 49%的被訪者表示無所謂只要其他方面可以； 26%的被訪者表示不一定但價(jià)格應(yīng)該便宜，其中 50%的被訪者要求便宜 400500元 /m2?？梢圆捎门萃?、香樟樹、甲竹桃等樹種來吸收硫化氫、一氧化碳、二氧化硫等有害尾氣及介質(zhì)，排除空氣污染。但變相采用鋼筋混凝土的圍墻處理相對較為經(jīng)濟(jì)。 第六部分 C地塊經(jīng)濟(jì)測算 二、估算依據(jù) 序號 項(xiàng)目
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