【正文】 施為主，部分為居住區(qū)域 面積（公頃） 258 人口 萬 萬 10 萬（規(guī)劃） 20 萬（規(guī)劃） 30 萬（規(guī)劃） 勞工（約占人口 60%） 萬 萬 6 萬 12 萬 18 萬 自然風(fēng)貌 以古城為主 以山景為主 以金雞湖西、綠化為主 以金雞湖東岸休閑、綠化 為主 居住環(huán)境特征 古色古香，園林精粹吳文化，配以成熟生活配套，但檔次不高 現(xiàn)代為主 新加坡風(fēng)格 新加坡風(fēng)格 新加坡風(fēng)格 商業(yè)配套 豐富 較豐富，以獅山路、何山路兩條商業(yè)街為中心，各小區(qū)沿街商鋪為輔。今后該區(qū)主要以居住為主，是園區(qū)居住中心地帶，連通一、三區(qū)的工業(yè)設(shè)施。湖東地區(qū)是園區(qū)未來規(guī)劃的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。 園區(qū)一期的開發(fā)已成熟，配套設(shè)施逐步完善，目前房地產(chǎn)增值效應(yīng)十分明顯，園區(qū)板塊已經(jīng)成為蘇州乃至周邊地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)和當(dāng)之無愧的領(lǐng)頭羊。工業(yè)園區(qū)以新加坡式規(guī)劃為藍(lán)圖共分為 3 個區(qū)域開發(fā)，金雞湖以西（簡稱湖西）為第一區(qū)，面積為 平方公里，金雞湖以東（簡稱湖東）為二三區(qū)，共 平方公里。其發(fā)展得益于大量國內(nèi)外制造加工類企業(yè)的入駐，一方面帶動了區(qū)域附屬產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，另一方面也為本區(qū)域帶來了相當(dāng)數(shù)量有較高購買能力的客源。 未來居民也以蘇州原籍居民為主，因?yàn)楣懦菂^(qū)暫不具備居住品質(zhì)整體抬高一個水準(zhǔn)的可能 目前老城區(qū)的商業(yè)及生活配套設(shè)施檔次均不高，僅以商業(yè)為例，目前主要以沿街底商為主，其中旅游紀(jì)念品與小商品占了很大份額，因此老城區(qū)暫不具備居住品質(zhì)整體抬高一個水準(zhǔn)的可能。 蘇州城市規(guī)劃與城市發(fā)展進(jìn)程 問題 2：未來居住在園區(qū)二區(qū)與居住在老城區(qū)、園區(qū)一期（湖西）有何本質(zhì)變化，湖東的造城運(yùn)動誕生的新城將如何影響人們的生活方式？ 解答 ： 從蘇州城市的發(fā)展進(jìn)程，我們看到城市居住文化的升級與更新將是： 蘇州古城區(qū) → 蘇州工業(yè)園區(qū)一區(qū)（湖西） → 園區(qū)（二區(qū)、湖東） → 園區(qū)（三區(qū)） 蘇州古城區(qū)： 已形成古色古香，江南風(fēng)情的宜居氛圍 蘇州古城區(qū)以古城為中心發(fā)展起來， 古城區(qū)有 2500 年的歷史 ，城區(qū)內(nèi)園林古跡遍布， 以江南風(fēng)情為建筑特色， 作為世界文化遺產(chǎn)的一部分。因此政府是決不愿看到房產(chǎn)價格的下跌的。 2. 2. 地段的成熟度。 一是購房自住的消費(fèi)者，一是為保值增值或投機(jī)獲利而購房的投資者。更重要的是開發(fā)商可以通過減慢售房和開發(fā)速度來待價而沽，損失的只是利息，但贏取的可能是更多的土地增值收益。 房產(chǎn)不是普通的商品。按理說比較的東西要有可比性，同樣地段、同樣性質(zhì)的房子比較才有意義。蘇州商品房的銷售價格一路走高，主要?dú)w功于長三角經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展、蘇州市民收入的增加以及江浙熱錢的涌入。 (3) 成交價格 圖 67 1. 1998 年以來，蘇州市商品房平均銷售單價一直保持穩(wěn)步增長。 萬平方米，新開工面積 萬平方米，分別較去年同期增長 ％、 ％，竣工面積則達(dá)到 萬平方米，同比增長 ％，商品房預(yù)售面積為 萬平方米。 (1) (1) 供應(yīng)量 圖24： 蘇州市自 1998 年以來整個房地產(chǎn)市場呈穩(wěn)步增長趨勢： 1. 2020 年，蘇州市房地產(chǎn)市場依然保持強(qiáng)勁增長勢頭。蘇州國有土地儲備中心有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，蘇州市政府表示 2020 年將房價增長控制在 10％，市土地儲備中心要通過提高土地供應(yīng)量進(jìn)行房價調(diào)控。 2020 年以來園區(qū)地價依然呈上漲勢頭， 4 月雅戈?duì)柕绕髽I(yè)拍得的 6 塊地塊，最高樓面地價達(dá) 3438 元／平方米，最低也有 2548 元／平方米，平均樓面地價 2979元／平方米，同比去年上漲了 60％以上。 ■ 2020 年末蘇州政府開始醞釀 “期房限轉(zhuǎn) ”政策至今，一直沒有明確規(guī)定出臺。 ■ 園區(qū)內(nèi)將職工原來按月發(fā)放的購房補(bǔ)貼改為增加單位繳存住房公積金的形式來落實(shí)，園區(qū)內(nèi)職工住房補(bǔ)貼到位率大幅度提高 ，（基本為月工資的 30%）同時園區(qū)內(nèi)公積金只能在園區(qū)使用，這樣大大推動了園區(qū)的房產(chǎn)市場發(fā)展。 2． 5 蘇州市 20202020 年財政收入及財政儲蓄總額 表 5：蘇州 20202020 年財政收入及財政儲蓄總額（單位：億元） 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 財政收入 財政儲蓄總額 937 1164 1470 從蘇州財政收入來看，自 2020 年起，平均每年增加 100 億元左右的財政收入，意味著蘇州財政收入的穩(wěn)步增加，從側(cè)面反映蘇州整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的良好態(tài)勢。 2． 3 蘇州市 20202020 年人均 GDP 及漲幅、人均可支配收入及漲幅 表 3：蘇州 20202020 年人均 GDP 及漲幅、人均可支配收入及漲幅（單位：萬元） 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 人均 GDP 3 漲幅 / % 19% % 人均可支配收入 9274 元 10515 元 10617 元 12361 元 漲幅 / % % % 蘇州人均 GDP2020 年達(dá)到 萬元，比 2020 年上漲 ％，為歷年來最高。 表 1：蘇州 20202020 年國內(nèi)生產(chǎn)總值（單位：億元） 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 國內(nèi)生產(chǎn)總值 1541 1760 2080 2802 208028020500100015002020250030001995 2020 2020 2020 2020比上年增長 % % % % 圖 1：蘇州 20202020 年國內(nèi)生產(chǎn)總值增長走勢（單位：億元） 蘇州 GDP 從 1995 年到 2020 年一直處于直線上升趨勢，從 1999 年到 2020年平均漲幅在％左右。 ■ 蘇州文化的將來時：興起一場文化復(fù)興運(yùn)動 人類正在進(jìn)入“以文化為軸心的時代”，文化的社會角色已經(jīng)從“跟跑”轉(zhuǎn)向“領(lǐng)跑”。在 2500 多年的歷史長河里，蘇州形成了自身獨(dú)特文化，是由中國的中原文化和南方文化的共同產(chǎn)物，創(chuàng)造了蘇南文化，使每個蘇州人都為之驕傲。 １ .４ 蘇州文化的過去、現(xiàn)在與將來： ■英國的人類學(xué)家泰勒定義： 文化為包括知識、信仰、藝術(shù)、道德、法律、風(fēng)俗等的復(fù)合整體。其中市區(qū)總?cè)丝?萬人 ,比上年增加 萬人。 ■ 行政區(qū)劃分 蘇州市自 1983 年 3月地市合并， 2020 年初吳縣撤市建區(qū)，現(xiàn)轄滄浪、平江、金閶、虎丘、吳中、相城、蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州新區(qū)等 8個區(qū)和常熟、張家港、太倉、昆山、吳江 5個縣級市， 130 個鎮(zhèn)。 中海房產(chǎn)項(xiàng)目市場定位報告 第一部分 宏觀市場篇 本部分將對目前蘇州市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)背景進(jìn)行研究分析，通過蘇州未來的經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)市場的整體運(yùn)行情況作判斷和預(yù)測，了解開發(fā)項(xiàng)目所處的環(huán)境。 1． 2 蘇州市面積、市區(qū)面積、人口、市區(qū)人口； ■ 面積 蘇州全市總面積 平方公里，其中蘇州市區(qū)面積 1650 平方公里，建成區(qū) 平方公里，古城區(qū) 14 平方公里。 1． 3 蘇州市在全國和江蘇省的地位 近年來蘇州經(jīng)濟(jì)發(fā)展充滿了活力，綜合經(jīng)濟(jì)規(guī)模已經(jīng)擠進(jìn)中國大中城市前列。 ■城市文化，則帶有一個地方特定風(fēng)采。 ■ 蘇州文化的現(xiàn)在時 —— 僅重視文化遺留，繼承與創(chuàng)新不多 蘇州曾經(jīng)擁有深厚的文化不等于當(dāng)前也在重視文化建設(shè)，而宣揚(yáng)文化的真正價值也不同于時下為迎合商機(jī)所制造的文化泡沫。對于一個文化積淀深厚的城市來說，必須在挖掘文化底蘊(yùn)的基礎(chǔ)上，提煉出更有吸引力的精神形態(tài)，不光是繼承，也是創(chuàng)新，使文化的生命力更具穿透力，從歷史活到現(xiàn)在?？梢钥闯觯禾K州隨著長江三角洲整體經(jīng)濟(jì)上升的帶動而處于加速發(fā)展的態(tài)勢，同時，其自身城區(qū)和郊區(qū)的工業(yè)規(guī)劃漸顯成效，因此其整體經(jīng)濟(jì)狀況長期看好。從 2020～2020 年平均人均 GDP 漲幅來看，其 ％的平均漲幅意味著人均 GDP5 年翻一番。 而在財政儲蓄方面，在 2020～ 2020 年 3 年中每年增長約 100 億元，而在 2020 年，這一增長有了較大的變化，比 2020 年增長了 300 億元，增長量相當(dāng)于前 3 年增長的總和。 ■ 2020 年蘇州城建投入達(dá) 80 億元左右，創(chuàng)歷史新高。 二、蘇州市房地產(chǎn)市場情況 蘇州市土地市場概況及分析 蘇州市政府實(shí)施第一次土地使用制度改革是在 1994 年，國有土地從無償劃撥轉(zhuǎn)為有償使用， 2020 年蘇州市的土地使用制度進(jìn)行第二次重大改革，從協(xié)議出讓到招標(biāo)拍賣，相繼出臺了《關(guān)于深化土地使用制度改革促進(jìn)城市化進(jìn)程的意見》、《蘇州市土地儲備實(shí)施方法》、《蘇州市城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣暫行辦法》等一系列配套文件，并迅速組建了“蘇州市土地儲備中心”，使土地儲備和招標(biāo)拍賣成為我市土地管理中的新制度，目前對除工業(yè)項(xiàng)目以外的經(jīng)營性用地一律實(shí)行以拍賣、招標(biāo)和掛牌出讓方式供地。由于土地價格的比價效應(yīng)， 20202020 年拍得的土地今明兩年上市的房屋的均價將有所上升。同時，最近銀行出臺的貸款限制規(guī)定，一定程度上控制了投資性買房，房產(chǎn)商買地建房將面臨更大的風(fēng)險，使得開發(fā)商購地趨于理性。其開發(fā)投資完成 億元，比上年增長 ％，施工面積達(dá)到 2576 萬平方米，同比增長 ％，竣工面積達(dá)到 萬平方米，同比增長 ％。如果以 2020 年蘇州年銷售商品房面積計(jì)，將要消化至少１年以上，供應(yīng)增長幅度超過需求增長幅度，蘇州未來房地產(chǎn)市場的銷售去 化將面臨一定的的壓力。 2. 到 2020 年，商品房現(xiàn)房的銷售價格更是有一個跨越式的 增長，增幅達(dá)到 34％，到 2020年依然保持強(qiáng)勁增長勢頭，已達(dá)到 元 /平方米的歷史新高。一方面絕大多數(shù)市民認(rèn)為蘇州目前的房價偏高，特別是 2020 年后增長過快，其增長率明顯高于蘇州市民收入水平的增 長率；另一方面，蘇州較為寬松的房貸政策，特別是蘇州工業(yè)園區(qū)內(nèi)，其實(shí)際購買價格可以高于其心理價位。但隨著房產(chǎn)開發(fā)區(qū)域和性質(zhì)的變化，簡單地按新開樓盤的平均價來分析判斷房價的漲跌是沒有意義的。房產(chǎn) 隨著時間的流逝，可能會變舊，但由于土地的稀缺性和周邊環(huán)境的改善，增值是必然的。因?yàn)閺拈L遠(yuǎn)來看，蘇州房價的上漲是在所難免的： 1. 1. 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們收入的上升，對住房消費(fèi)的需求會不斷提高； 2. 2. 隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化進(jìn)程在加快，大量 進(jìn)城的農(nóng)民需要住房； 3. 3. 隨著中國東西部地區(qū)發(fā)展差異的擴(kuò)大，戶口制約的逐步弱化，西部人口向東部沿海地區(qū)移民是不可避免的，蘇州及長江三角洲作為中國最富裕、最適宜居住的地區(qū)將吸引越來越多的外地人來生活工作，當(dāng)然還要購房置業(yè)。 對于消費(fèi)者，考慮的主要因素有以下幾點(diǎn)： 1. 1. 房產(chǎn)總價。對于購房自住者而言，住房所在地段的人氣、商業(yè)設(shè)施、交通便利、學(xué)校、醫(yī)院條件越好，越吸引購買者。 蘇州房地產(chǎn)經(jīng)過近年來的強(qiáng)勁上漲，需要消化、需要盤整，是泡沫必然會破滅，但從長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)的健康發(fā)展和房價的穩(wěn)步上升是必然趨勢。 蘇州市政府大力保護(hù)古建筑設(shè)施，同時在新的建設(shè)項(xiàng)目中均有所限制。老城區(qū)的蘇州人口住宅的升級換代只能選擇西部的蘇州新區(qū)與東部的蘇州工業(yè)園區(qū)。 房產(chǎn)開發(fā)檔次不高，大盤少，布局散亂，不夠集中 新區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位以傳統(tǒng)的制造業(yè)為主，其產(chǎn)業(yè)人群為該產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員，因此，其住宅主要分布在工業(yè)廠區(qū)的周邊，物業(yè)外立面現(xiàn)代感較強(qiáng)，產(chǎn)品種類兼顧到不同社會等級人群的需要而有所變化。 其特色為整體規(guī)劃較為合理，在綠化，道路方面較城區(qū)完善，其建筑特色以現(xiàn)代為主。 工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位以高新科技類產(chǎn)業(yè)為主，其對應(yīng)的產(chǎn)業(yè)人群主要是該產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員，其中以中高級白領(lǐng)和專業(yè)人士為主。 二區(qū)，該區(qū)域位于湖東到橫涇為止，目前正處于建設(shè)階段。 打造新城市生活 湖東二區(qū)的發(fā)展相對湖西來說，具更廣闊的空間性和時間性，無論從發(fā)展規(guī)劃還是現(xiàn)已成型的建設(shè)，都已證明其發(fā)展前景。 少，以鄰里中心為主 較少，以 F 城為中心，以鄰里中心為節(jié)點(diǎn)。根據(jù)未來規(guī)劃我們發(fā)現(xiàn)，金雞湖及環(huán)湖區(qū)域不僅是蘇州工業(yè)園區(qū)的原點(diǎn)，而且也將是蘇州城市發(fā)展戰(zhàn)略中的重點(diǎn)。 金雞湖區(qū)的總體規(guī)劃，包括濱湖區(qū)的 多用途開發(fā)區(qū)以及開放空間的規(guī)劃聘請了香港泛亞易道公司。 園區(qū)將打造成長三角規(guī)模最大、現(xiàn)代化程度較高的“城市休閑勝地 ”。 創(chuàng)高科技的商業(yè)與 居住的混合型濱水社區(qū)，以滿足國際化大企業(yè)的辦公與生活標(biāo)準(zhǔn)，最終將容納超過 60 萬的居民。 (遠(yuǎn)期 ) 環(huán)金雞湖地區(qū)建成“鬧市”，成為全市市民消費(fèi)社交、休閑娛樂的重要場所 園區(qū)將高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)把環(huán)金雞湖地區(qū)建成全市市民消費(fèi)社交、休閑娛樂的重要場所。 1994 年啟動的蘇州工業(yè)園區(qū)，遵循“先工業(yè)、再住宅、后商業(yè)”的開發(fā)規(guī)律，將建成一個工業(yè)園區(qū)和住宅相結(jié)合的高檔區(qū)域。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前中新合作區(qū)內(nèi)已竣工交付使用住宅 14075 戶，實(shí)際居 住為 11325 戶，入住率為 80． 46％；已裝修未入住的為 869 戶，占總