【正文】 保存自己、積蓄力量，提前布局。區(qū)域市場 本區(qū)域供給面積主要集中在 81120㎡ 之間，占總供給的 61％，需求面積也同樣集中在這一面積段，緊湊型套三和套二產(chǎn)品是本區(qū)域供需主力。結(jié)論導(dǎo)航市場環(huán)境區(qū)域市場競品分析整體轉(zhuǎn)入買方市場，潛在供給巨大項目分析長期看好，近期階段性回暖，中期謹(jǐn)慎同質(zhì)化競爭下市場具備空白點競品分析項 目名稱 房屋 類 型 總 占地面 積（ 畝 ） 總 建筑面 積（萬㎡） 總戶 數(shù)（套） 戶 型面 積 范 圍 近期推出套數(shù) 銷 售套數(shù) 均價（元 /㎡ ） 銷 售率萬 樹 森林 小高 層 100 710 54187 390 388 3500 99%伊 薩貝 拉 高 層 /小高 層 136 2289 45200 221 132 3800 60%名城左岸 高 層 61 2427 77150 521 156 2980 30%卡布里城 高 層 94 30 2545 90150 1237 568 3600 46%瑞景茗城 高 層 /多 層 100 15 1200 68184 647 285 3550 44%景 .尚景 1期 多 層 /小高 層 70 899 80130 511 488 3200 95%精城名典 高 層 73 7 600 124152 415 415 3400 100%時 代花城 高 層 207 35 1761 80170 1090 978 3300 90%晨光杰座 高 層 10 214 36108 214 44 2780 20%水岸天成 高 層 70 9 588 120220 353 132 3050 38%蜀源 .國都 多 層 54 6 225 83162 191 147 3700 77%一里陽光 小高 層 200 35 約 3200 4985 398 126 2880 32%西都會 小高 層 /高 層 10 872 48129 448 97 3350 22%林 澗 上 館 多 層 35 273 80180 272 270 3400 99%龍 湖 .弗萊明戈雙拼 /花園洋房 /高 層 200 51 3600 130216 282 216 6000 77%合 計 / 271 21403 / 7190 4442 / 62%代表項目近況一覽本區(qū)域近期（過去 15個月）供給銷售套數(shù) 4442套，單個項目平均去化速率為 20套 /月 。 120130平米、 100110平米以及 8090平米三個面積段為主力供應(yīng)戶型，其中 8090平米面積段最多， 774套 ，占總量的 23%。龍湖 .弗萊明戈競品分析景尚景中鐵 .伊薩貝拉中鐵 .瑞景茗城時代花城 就目前所呈現(xiàn)實景的項目來看，景尚景為景觀打造最好的項目，而龍湖弗萊明戈西班牙風(fēng)格的臺地式景觀也值得期待，而其他項目在景觀打造上的質(zhì)感和創(chuàng)新上都乏善可陳。v固定資產(chǎn)投資快速增長，實現(xiàn)全社會固定資產(chǎn)投資 ，增長%，全年新增固定資產(chǎn)投資 億元。項目研究v 項目南臨摸底河，沿河將打造景觀帶，為本案主要外部自然資源。v 本案被規(guī)劃中的文信路劃為了南北兩塊地塊，北地塊 建筑布局；南地塊 ，緊鄰摸底河景觀帶。v 市區(qū)客戶心理距離難以消除；v 區(qū)域現(xiàn)狀不成熟，需要靠本案加速區(qū)域開發(fā)進(jìn)度；v 景觀資源有限，僅項目最南側(cè)能看到摸底河景觀帶，整體景觀價值提升度較弱；v 遠(yuǎn)程交通路網(wǎng)尚未完善，地鐵連接城市輕軌建設(shè)有待時日。 問題思考基于以上問題的思考，本案要想突破區(qū)域激烈的競爭壓力獲得成功，有以下三個突破方向：依靠 中信品牌 ，突出本案作為 7000畝大盤 “ 造城運動 ” 的核心啟動區(qū)新城中心地位 ；放大和凸現(xiàn)本案所擁有的 稀缺自然資源 ，充分利用 “ 一河三公園 ” 打造高尚人居環(huán)境，同時給客戶傳遞直觀的視覺沖擊及后期規(guī)劃想象空間；從科技智能和環(huán)保節(jié)能建筑方向打造 特色產(chǎn)品 ，通過產(chǎn)品創(chuàng)新實現(xiàn)產(chǎn)品在區(qū)域市場的 差異化競爭 。但怎么辦呢？項目屬性分析本案基本屬性： 本項目位于成都市城西近郊縣 郫縣境內(nèi)，規(guī)劃在約 7343畝郫縣老城與高新西區(qū)之間的新城 中信蜀都新城當(dāng)中，場地平整，市政基礎(chǔ)設(shè)施基本建成，本期擬開發(fā)用地合計約112畝，由近 30畝和約 83畝兩塊地構(gòu)成，中間被一條 30米寬市政道路隔開，規(guī)劃為容積率 。項目經(jīng)營戰(zhàn)略 供過于求與激烈競爭的格局短期無法扭轉(zhuǎn)，品牌開發(fā)商的不斷進(jìn)駐，提升了區(qū)域開發(fā)和營銷水平、市場關(guān)注度，但市場供給同質(zhì)化、產(chǎn)品創(chuàng)新不夠。v 產(chǎn)品創(chuàng)新， 通過產(chǎn)品創(chuàng)新在本區(qū)域激烈的競爭環(huán)境下脫穎而出，達(dá)到快銷、熱銷的經(jīng)營目的?？腿憾ㄎ换A(chǔ)客群成長客群創(chuàng)造客群釋義：客群定位無從選擇的被動郊區(qū)化與主動接受城市邊緣化稀缺驅(qū)趕價格驅(qū)趕自然資源驅(qū)趕他們在理想與現(xiàn)實中尋找新的平衡 …他們渴望被這座城市所認(rèn)同 …基礎(chǔ)客群他們需要一個有品質(zhì)的家 …他們需要一種生活狀態(tài) …客群定位他們需要房子他們需要家他們需要生活他們需要認(rèn)同感、歸屬感，他們需要這個城市有他們的位置高性價比的產(chǎn)品景觀及社區(qū)氛圍營造大盤的配套體驗與成都文化附加值全面超越客戶期望，挖掘他內(nèi)心深處最深刻的期許！客戶需求分析競爭力要素引導(dǎo)與迎合并重客群定位基礎(chǔ)客群階層的細(xì)分財富程度事業(yè)發(fā)展初期 穩(wěn)定 轉(zhuǎn)型高中低沉穩(wěn)、注重禮儀道德、 重視其身份和聲譽、尊貴奢華的生活方式中高級公務(wù)員、各行業(yè)大中型企業(yè)的中高層、高級教師或律師等、依靠地租獲得原始積累的原助民、 有較高的聲望、重視自己的社交圈和生活圈最容易也最渴望躋身富豪階層的人、一般為事業(yè)擴(kuò)張期的中小企業(yè)主、 擁有其身份和個性的標(biāo)志物多為企業(yè)的中層、對事業(yè)和生活躊躇滿志、經(jīng)常盤算著什么時候把家人接來、 對價格有一些敏感大部分的中層公務(wù)員、企業(yè)中層管理者、傳統(tǒng)生意的個體經(jīng)營者、 有敏銳的洞察力、較強(qiáng)的人際網(wǎng)、存在一些顯示身份的炫耀心理同時也注重生活品質(zhì)和舒適性。 新公園 爭取吸引看重蜀都新城及成都西部新城未來發(fā)展前景和良好居住環(huán)境、較有實力的投資客戶群體的 投資需求 ，考慮長線投資較多。定位思路二：領(lǐng)秀城西新中心整體定位每個人心中都有一個夢想 ……美國洛杉磯 ，娛樂圈的夢想殿堂麥加，伊斯蘭教穆斯林的朝覲圣地巴厘島，全球公認(rèn)的旅游勝地 每一階段，都有一個人居經(jīng)典 如今一個新的經(jīng)典將要誕生 ……2023年2023年2023年時代花城弗萊明戈中信 開發(fā)時序建議◆ 建議： 多采用板式、蛙式和部分蝶式設(shè)計，在不過多損失經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的前提下提高項目舒適度、差異化和競爭力，并以此凸出高層洋房的概念，再通過戶型創(chuàng)新、新技術(shù)、新材料的引入，達(dá)到環(huán)境節(jié)能、科技智能的效果，為區(qū)域塑造一座體現(xiàn)未來居家理念的高層洋房標(biāo)桿社區(qū)。而為了加以區(qū)別和提升項目檔次，我們建議：本項目的建筑風(fēng)格現(xiàn)代古典主義，并在用材上體現(xiàn)品質(zhì)感開發(fā)物業(yè)建議產(chǎn)品建議本區(qū)域客戶對立面風(fēng)格的喜好程度建筑風(fēng)格參考新古典主義風(fēng)格（更沉穩(wěn)和大氣）新古典主義風(fēng)格（更時尚和合現(xiàn)代）開發(fā)物業(yè)建議建筑形態(tài)建議：北地塊： 1218F點式板式結(jié)合 （可考慮結(jié)合渠道營銷為團(tuán)購企業(yè)定制設(shè)計 )南地塊： 18F中庭板式 +25F蛙式 +32F蝶式 +底層臨街商鋪開發(fā)物業(yè)建議產(chǎn)品建議建筑形態(tài)建議組合示意圖1218F點板式25F蛙式18F板式32F蝶式臨街底商臨街底商開發(fā)物業(yè)建議產(chǎn)品建議建筑形態(tài)建議組合參考圖開發(fā)物業(yè)建議產(chǎn)品建議物業(yè)類型及戶型配比建議戶型 戶型面積 套數(shù) 套數(shù)比 面積 備