【正文】 單位指標(biāo) 測(cè)算說(shuō)明1 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 土地費(fèi)用 331 萬(wàn)元 / 畝 按土地面積計(jì) 前期建設(shè)費(fèi) 勘察規(guī)劃設(shè)計(jì)等費(fèi)用 80 元 / 平方米 按總建筑面積計(jì) 場(chǎng)地準(zhǔn)備費(fèi)用“三通一平” 150 元 / 平方米 按土地面積 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 120 元 / 平方米 按建筑面積計(jì) 建筑安裝工程費(fèi) 地上部分按 1600 元 / 平方米，地下按 2023 元 / 平方米 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 1000 元 / 平方米 管理費(fèi)用 按 四項(xiàng)費(fèi)用的 2% 計(jì) 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 120 元 / 平方米 按總建筑面積計(jì) 其他費(fèi)用 按 四項(xiàng)費(fèi)用的 1% 計(jì) 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 按 四項(xiàng)費(fèi)用的 2% 計(jì)2 期間費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用金額按 四項(xiàng)費(fèi)用的 65% 計(jì)，貸款期限 年，貸款利率 % 銷(xiāo)售費(fèi)用 按銷(xiāo)售收入的 3% 計(jì)其他：商業(yè)用房按均價(jià) 7750 元 / ㎡測(cè)算，銷(xiāo)售率 95% ；車(chē)位按 80000 元 / 個(gè)測(cè)算單價(jià)不變，銷(xiāo)售率均為50% ，銷(xiāo)售稅費(fèi)總共按銷(xiāo)售價(jià)值的 % 計(jì)。對(duì)單因素敏感性分析表進(jìn)行分析可以看出，各變化因素在相同變化率下，銷(xiāo)售價(jià)格對(duì)投資凈利率影響大于建安費(fèi)用由于銷(xiāo)售單價(jià)是對(duì)投資凈利率的最敏感因素，因此，對(duì)未來(lái)銷(xiāo)售單價(jià)盡量準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)，同時(shí)盡可能做好項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)推廣，使銷(xiāo)售單價(jià)達(dá)到或超過(guò)預(yù)期目標(biāo)。 ? 從盈虧平衡分析的結(jié)果顯示，該項(xiàng)目處于警惕狀態(tài)，建議注重開(kāi)發(fā)成本的控制；從敏感性分析結(jié)果顯示，銷(xiāo)售價(jià)格對(duì)收益的影響大于建安費(fèi)用，故建議在控制開(kāi)發(fā)成本的同時(shí)更應(yīng)作好營(yíng)銷(xiāo)工作推廣，使項(xiàng)目的最終實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售價(jià)格盡可能上浮。 投資凈利率 變 動(dòng)率不確定因素銷(xiāo)售單價(jià) 2. 27 % 1. 33 % 4. 93 % 8. 52 % 12 . 12 %建安費(fèi)用 8. 39 % 6. 62 % 4. 93 % 3. 31 % 1. 76 %單因素敏感性分析表10% 5% 0 5% 10%本章小結(jié) ? 本章通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入及各項(xiàng)成本的預(yù)測(cè)，對(duì)該項(xiàng)目的收益、投資收益率進(jìn)行了測(cè)算，同時(shí)對(duì)該項(xiàng)目做出了盈虧平衡分析、敏感性分析。 盈虧平衡點(diǎn)銷(xiāo)售價(jià)格分析 ? 盈虧平衡點(diǎn)銷(xiāo)售價(jià)格 =盈虧平衡銷(xiāo)售收入 /可供銷(xiāo)售建筑面積 =4485元 /平方米 ? 即該項(xiàng)目的平均銷(xiāo)售價(jià)格能達(dá) 4485元 /平方米，整個(gè)項(xiàng)目即可達(dá)到盈虧平衡，項(xiàng)目就不會(huì)虧損。根據(jù)擺放實(shí)施測(cè)試，住宅全部安排在示意區(qū)域內(nèi)可以實(shí)現(xiàn)滿容積率 ? 商業(yè)因完全遮擋加氣站的需要，宜安排在 3層，局部可考慮四層或構(gòu)筑物，以形成標(biāo)志性效果 ? 臨近停車(chē)場(chǎng)地塊，可視規(guī)劃需要，安排一棟小高層單體住宅，獨(dú)立管理，以減輕集中住宅區(qū)的規(guī)劃壓力 住宅建筑安排 ? 可考慮一梯多戶(hù)，但應(yīng)盡量避免內(nèi)廊式平面安排 ? 盡量保證住宅的南北朝向 ? 局部鏤空，在避免板式建筑的呆板 ? 考慮綠色電梯廳、空中花園等生態(tài)空間 ? 盡量避免對(duì)視，建筑擺放多樣化 ? 盡量減輕對(duì)龍騰路的壓力，在龍騰路角度努力構(gòu)筑良好的天際線 ? 建筑形態(tài)應(yīng)有所變化，忌單一模式 ? 整體抬高 1米左右，與街區(qū)形成區(qū)隔。 ? 銷(xiāo)售說(shuō)辭正面引導(dǎo)。 ? 雖然事實(shí)上加氣站較為安全，但消費(fèi)者心理影響仍然較大 ? 因?yàn)榕R近加氣站，約 1/4的被訪者會(huì)堅(jiān)決不購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目住宅 ? 在仍考慮購(gòu)買(mǎi)的人群中，也認(rèn)為項(xiàng)目?jī)r(jià)格應(yīng)該下降，認(rèn)為降幅平均為500元 /平米左右 ? 因此， C地塊在物業(yè)發(fā)展上必須犧牲部分物業(yè)來(lái)遮擋加氣站，以保證更多物業(yè)少受加氣站影響 加氣站需通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)來(lái)進(jìn)行規(guī)避 第五部分 C地塊物業(yè)發(fā)展建議 ? 商業(yè)建筑應(yīng)緊鄰加氣站，將其阻隔在項(xiàng)目地塊之外 ? 商業(yè)建筑臨草金路位置應(yīng)有所集中，或通過(guò)構(gòu)筑物形成標(biāo)志 ? 住宅與草金路之間應(yīng)形成集中景觀區(qū)，與商業(yè)建筑相呼應(yīng) ? 入口街區(qū)應(yīng)通過(guò)情境營(yíng)造，形成高尚、舒適、愜意、生態(tài)的意向 ? 住宅建筑應(yīng)特色鮮明，從龍騰路的視線應(yīng)錯(cuò)落有致 一、定位下的要求及規(guī)劃實(shí)現(xiàn) C地塊是整個(gè)項(xiàng)目的展示區(qū) 實(shí)現(xiàn)措施： ? 市政道路作為整個(gè)項(xiàng)目的車(chē)流通道 ? C地塊營(yíng)造整個(gè)項(xiàng)目的人流通道，實(shí)現(xiàn)大交通的人車(chē)分流 ? 通過(guò)街區(qū)營(yíng)造、景觀設(shè)計(jì)來(lái)形成 A、 B地塊業(yè)主歸家的良好體驗(yàn) ? 盡量通過(guò)建筑與植被設(shè)計(jì)，將加氣站阻隔在歸家者視線之外 ? 商業(yè)建筑的良好設(shè)計(jì)，以及商業(yè)業(yè)態(tài)的優(yōu)化安排 C地塊是整個(gè)項(xiàng)目的體驗(yàn)區(qū) 實(shí)現(xiàn)措施： ? C地塊的商業(yè)體量應(yīng)該足以滿足先期入住業(yè)主的基本生活需要 ? C地塊的商業(yè)應(yīng)該容易經(jīng)營(yíng)，以保證這些體量商業(yè)能夠運(yùn)轉(zhuǎn) ? C地塊的商業(yè)應(yīng)有足夠的檔次，以保證業(yè)主地位的彰顯 C地塊是整個(gè)項(xiàng)目的配套區(qū) 實(shí)現(xiàn)措施： ? 規(guī)避拆遷安置房、加氣站的負(fù)面影響 ? 建筑戶(hù)型相對(duì)偏小 ? 嘗試對(duì)河景、花間集景觀、杜甫花園景觀的有效利用 ? 建筑具有鮮明特色，與周邊產(chǎn)品有效區(qū)隔 C地塊是整個(gè)項(xiàng)目的成功啟動(dòng)區(qū) 實(shí)現(xiàn)措施： 加氣站的規(guī)避 ? 應(yīng)結(jié)合總體規(guī)劃對(duì)其進(jìn)行規(guī)避及遮擋，弱化加氣站的可視度及消費(fèi)者的心理障礙。 以上價(jià)格判斷是 C地塊開(kāi)發(fā)時(shí)的商業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格，隨著 B、 A地塊的開(kāi)發(fā)，社區(qū)入住人口增加，項(xiàng)目商業(yè)的價(jià)格會(huì)逐漸提高。 C地塊商業(yè)價(jià)格定位 ? 本區(qū)域商鋪一層平均售價(jià)為 11000元 / ㎡。 C地塊商業(yè)業(yè)態(tài)定位 ? 本項(xiàng)目根據(jù)商家深訪結(jié)果和區(qū)域商業(yè)條件， 商業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)主要考慮為本項(xiàng)目社區(qū)居民生活進(jìn)行商業(yè)配套。 ? 最近國(guó)家出臺(tái)了按照中國(guó)國(guó)情設(shè)置的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)科學(xué)標(biāo)準(zhǔn)，在部分省市剛開(kāi)始試行，標(biāo)準(zhǔn)如下： （ 1）社區(qū)商業(yè)配置標(biāo)準(zhǔn) （ 2） C地塊商業(yè)體量定位 ? 根據(jù)小區(qū)梯級(jí)的商業(yè)配比原則，商業(yè)建筑單位基準(zhǔn)為 450— 570㎡ /千人，本項(xiàng)目未來(lái)入住約 9000人，因此社區(qū)商業(yè)的總體量應(yīng)為 4050— 5130㎡ ? 由于本區(qū)域臨商業(yè)業(yè)態(tài)豐富的外雙楠片區(qū)，并且區(qū)域內(nèi)現(xiàn)在和未來(lái)商業(yè)供應(yīng)量都十分大，商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售有較大壓力，因此建議本項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)體量取最小值， 即本項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)體量為 4050㎡ ? 同時(shí)，項(xiàng)目 D地塊因用地性質(zhì)原因，必須發(fā)展大體量商業(yè)（約 9000平米），未來(lái)會(huì)消化一部分社區(qū)業(yè)主消費(fèi)力。 ? 地塊上的加氣站同樣對(duì)商家也有心理上的危險(xiǎn)影響。外雙楠片區(qū)表面繁榮，實(shí)際入住率不高，商業(yè)盈利能力較差。花間集是未來(lái)供應(yīng)項(xiàng)目，在臨龍騰路一側(cè)安排有商業(yè)物業(yè)，本項(xiàng)目商業(yè)對(duì)花間集的幅射力度也由此減弱。 ? 區(qū)域商鋪一層平均售價(jià)為 11000元 /㎡，按 15年回收期反推租金為60元 / ㎡。 ? 本項(xiàng)目所在的龍騰路目前社區(qū)商業(yè)檔次較低，不能滿足本項(xiàng)目的商業(yè)配套需求，而外雙楠片區(qū)與本項(xiàng)目則有一定距離，不符合社區(qū)配套的就近原則，因此本社區(qū)需要自建商業(yè)。 ? 從供應(yīng)及銷(xiāo)售情況來(lái)看，套二是中小戶(hù)型的主流市場(chǎng)，配置比例應(yīng)相對(duì)較多，其次為套三的戶(hù)型。 ? 約 %的個(gè)人月收入在 5500元以下。 （ 1）定性研究（深訪） （ 2）定量研究 說(shuō)明：由于目標(biāo)客戶(hù)群調(diào)研工作正在進(jìn)行，此部分僅對(duì)已調(diào)查的 65個(gè)樣本進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，后期有局部調(diào)整的可能。 （ 1） C地塊盈虧平衡點(diǎn)測(cè)算結(jié)論 （ 2）競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目比較 （ 3）價(jià)格建議 價(jià)格盈虧點(diǎn)： 4485元 /平方米 比準(zhǔn)價(jià)格： 4602元 /平方米 C地塊住宅價(jià)格建議為 4600元 /平方米，是通過(guò)努力可以在市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。