【正文】 則上不再審批多層以下的房地產(chǎn)項目。 中央空調(diào)（疊拼別墅）。 電氣設(shè)備：品牌配電箱、照明開關(guān)；臥室、起居廳、餐廳、廚房、衛(wèi)生間安裝燈泡；陽臺安裝吸頂燈； 216。110住宅戶內(nèi)配套設(shè)備216。 臥室、起居室、餐廳墻面和頂棚：膩子面層；216。 廚衛(wèi)：毛坯房，墻面水泥砂漿拉毛，頂棚膩子面層， 排水管注意防噪音處理（或預設(shè)管道井）；216。 陽臺、露臺門： 彩鋁門、廳房門配中空透明玻璃，廚衛(wèi)門配單層透明玻璃；216。220。 單元門：鋁合金單元門配可視對講系統(tǒng)；216。 樓梯欄桿：鋼質(zhì)；216。 一樓送下沉式私家院落216。 戶型是目標消費者極為關(guān)注的三大產(chǎn)品設(shè)計要素之一注：多層、洋房設(shè)置頂躍，躍層面積 =標準層面積 106216。 戶型是目標消費者極為關(guān)注的三大產(chǎn)品設(shè)計要素之一基礎(chǔ)資料一梯兩戶三房三廳兩衛(wèi) 標準層建筑面積： 142平米客廳使用面積 : 22平米餐廳使用面積 : 10平米主臥使用面積 : 20平米 廚房使用面積 : 10平米主衛(wèi)使用面積： 基本設(shè)計要點? 各功能房尺度合理，使用舒適? 動、靜分區(qū)? 交通動線合理? 陽臺方正實用價值點? 入戶休閑廳，可根據(jù)需要改為書房? 入戶 → 廚房 → 餐廳完美交通動線? 主臥設(shè)衣帽間 94基礎(chǔ)資料一梯兩戶四室兩廳三衛(wèi) +工人房建筑面積： 166平米客廳使用面積 : 27平米餐廳使用面積 : 12平米主臥使用面積 : 25平米 廚房使用面積 : 8平米主衛(wèi)使用面積： 7平米基本設(shè)計要點? 動靜完全分區(qū) ? 交通動線合理? 各功能房完整 ,實用價值點? 雙入戶門? 各房間均好成都暢銷多層戶型借鑒住宅單體 —— 多層設(shè)計95成都暢銷戶型借鑒 —— 洋房物業(yè)戶型設(shè)計96住宅單體 —— 花園洋房設(shè)計成都暢銷花園洋房戶型借鑒 基礎(chǔ)資料一梯兩戶四房兩廳兩衛(wèi) 一層建筑面積： 160平米客廳使用面積 : 25平米餐廳使用面積 : 12平米主臥使用面積 : 23平米 廚房使用面積 : 10平米主衛(wèi)使用面積： 基本設(shè)計要點? 各功能房尺度合理，使用舒適? 動、靜分區(qū)? 交通動線合理價值點? 贈送露臺? 入戶 → 廚房 → 餐廳完美交通動線? 主臥設(shè)衣帽間、雙洗臉盆和齊全獨立的衛(wèi)生設(shè)施? 南向超大采光面 1F220。 園林景觀是目標消費者極為關(guān)注的三大產(chǎn)品設(shè)計要素之一89景觀設(shè)計參考圖片220。2．叢植或群植喬灌木及地被植物在配置時高低錯落，充分體現(xiàn)其自然生長的特點。 220。會所將會所與室外景觀融為一體78丹麥BO發(fā)燒級音響會所健身房自然元素與現(xiàn)代構(gòu)架相結(jié)合的現(xiàn)代鄉(xiāng)村主義建筑風格，豪華裝修，設(shè)置名家雕塑和頂級音響（丹麥 DYNAUDIO、丹麥 BO和英國BW發(fā)燒級音響）。66根據(jù)市場測算，本項目的年推量： 810萬平米我們建議首期推售量： 68萬平米 （考慮分兩批推出）本項目推售量建議220。58高層電梯住宅參照系：核心競爭項目相關(guān)物業(yè)4500元 /㎡樓盤名稱 /類別華潤翡翠城二期高層電梯物業(yè)鷺島國際社區(qū)小高層電梯物業(yè)中海國際社區(qū)小高層電梯物業(yè)交易價格 (元 /平米 ) 4200 4500 4600交易情況修正系數(shù) 90 95 100交易日期修正系數(shù) 110 110 110區(qū)域修正系數(shù) 85 90 95品牌 /產(chǎn)品修正系數(shù) 100 100 95修正后價格 本項目當前對比均價 (元 /平米 ) 明年初入市均價 (元 /平米 ) 本項目當前入市均價： 4111元 /㎡以片區(qū)價格每年上漲 10%左右計算，明年初入市均價： 4522元 /㎡ 59多層（ 5\6+1F）電梯住宅參照系：核心、重要競爭項目相關(guān)物業(yè)5000元 /㎡本項目當前入市均價： 4368元 /㎡以片區(qū)價格每年上漲 15%左右計算，明年初入市均價： 5022元 /㎡樓盤名稱 /類別萬科魅力之城一期多層（ 6+1F）鷺島國際社區(qū)多層（ 6+1F）物業(yè)中海國際社區(qū)多層（ 6+1）物業(yè)交易價格 4400 5000 5000交易情況修正系數(shù) 95 90 100交易日期修正系數(shù) 110 110 110區(qū)域修正系數(shù) 90 85 95品牌 /產(chǎn)品修正系數(shù) 95 100 95修正后價格 本項目當前對比均價 明年初入市均價 60洋房（ 4\5+1F）電梯住宅參照系：核心、重要競爭項目及品牌暢銷樓盤相關(guān)物業(yè)5500元 /㎡樓盤名稱 /類別麓鎮(zhèn)一期洋房（4+1F）物業(yè)翡翠城洋房（5+1F）物業(yè)萬科城市花園彩域洋房（ 4+1）物業(yè)交易價格 5600 5000 4800交易情況修正系數(shù) 95 90 95交易日期修正系數(shù) 105 110 110區(qū)域修正系數(shù) 105 85 95品牌 /產(chǎn)品修正系數(shù) 100 100 90修正后價格 本項目當前對比均價 明年初入市均價 本項目當前入市均價： 4787元 /㎡以片區(qū)價格每年上漲 15%左右計算，明年初入市均價： 5505元 /㎡ 61疊拼別墅（ 4F）6500元 /㎡樓盤名稱 /類別 雍錦灣 鷺島國際社區(qū) 時代尊城交易價格 8000 7000 5300交易情況修正系數(shù) 100 90 90交易日期修正系數(shù) 100 105 120區(qū)域修正系數(shù) 90 85 85品牌 /產(chǎn)品修正系數(shù) 100 100 115修正后價格 本項目當前對比均價 明年初入市均價 參照系：核心、重要競爭項目及品牌暢銷樓盤相關(guān)物業(yè)本項目當前入市均價： 6139元 /㎡以片區(qū)價格每年上漲 15%左右計算，明年初入市均價： 6507元 /㎡ 62物業(yè)類型 單價（元 /平米）多層（ 5\6+1F） 5000洋房（ 4\5+1F） 5500疊拼別墅 6500電梯高層 4500各物業(yè)價格定位63本價格實現(xiàn)的必備條件銷售前期對于品牌的宣傳推廣；銷售中心開盤前三月提前呈現(xiàn)；示范園區(qū)（含景觀、會所、樣板房）在開盤前一個半月提前呈現(xiàn) 。 但，作為城區(qū)開發(fā)項目，我們不能只局限于吸引區(qū)域客戶，必須吸引整個成都的財富階層。 開發(fā)商對品牌影響力的推廣在成都本地非常重要舉辦一系列的品牌宣傳活動：216。 目標客戶屬多次置業(yè)，但目前居住條件屬中檔水平資料來源：成都華僑城項目《消費者研究》報告31S：情境（ situation） —— 消費者特征綜述類別 置業(yè)區(qū)域 購買目的 價值取向 需求、喜好及消費習慣意向消費者主力傾向? 客戶選擇置業(yè)區(qū)域主要考慮的三項因素是綠化環(huán)境、交通便利性、配套齊全? 對三環(huán)內(nèi)產(chǎn)品無限制，三環(huán)路沿線首選多層洋房? 客戶對高檔社區(qū)附近設(shè)主題公園無抗性，并希望通過 “ 歡樂谷” 的修建，提升項目價值及改善交通狀況? 客戶購房的最關(guān)鍵因素是尋找一個能享受生活的地方，次要因素是項目的保值性和給孩子一個更好的成長環(huán)境? 工作、居住方便及方便照顧老人? 客戶本次購房目的為自住兼顧投資? 價格、升值潛力對客戶購房影響非常大? 客戶很注重開發(fā)商品牌? 客戶對華僑城集團、歡樂谷有基本印象，且歡樂谷的知名度高于華僑城? 客戶購房主要考慮本人、愛人需要? 客戶偏好的物業(yè)類型為花園洋房? 客戶參加的業(yè)余活動廣泛，其中交往休閑和學習類活動略為突出資料來源：成都華僑城項目《消費者研究》報告購買的關(guān)鍵因素32SOWTS：情境（ situation） —— 項目 SWOT? 目前區(qū)域配套資源匱乏、形象差，無法對高端定位形成足夠的支撐? 項目周邊區(qū)域流動人口較多，社會治安有一定隱患? 項目所在區(qū)域并不是市場所認可的高端產(chǎn)品的區(qū)域? 沙西線等交通干線交通不暢? 隨著城市發(fā)展擴張，項目屬成都市主城區(qū)項目? 城北區(qū)域價值動態(tài)提升，將給本案開發(fā)帶來新的契機 ? 城北行政中心的搬遷，將提升本片區(qū)區(qū)域形象? 眾多外來品牌開發(fā)商的進駐，以及大規(guī)模高端產(chǎn)品的面世將構(gòu)成對本項目的競爭（如中海 181和黃等）? 政府調(diào)控不可預計性? 項目屬大規(guī)模、低密度、復合型城區(qū)開發(fā)項目，可自成體系不受周邊環(huán)境影響? 開發(fā)商品牌，多年專業(yè)高檔房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，在旅游地產(chǎn)領(lǐng)域所奠定的市場影響力? 地塊緊鄰金牛賓館和迎賓大道，擁有較好的成都人脈和市場認知度? 項目位于城北成都市 “ 綠肺 ” ，區(qū)域生態(tài)資源良好優(yōu)勢 劣勢機會 威脅33？R1非期望結(jié)果 ——在特定情境下發(fā)生的最壞結(jié)果R2期望結(jié)果 —— 期望得到的結(jié)果S：情境C： R1,R2Q： 實現(xiàn)目標必須回答的問題我們首先需要對定位面臨的問題進行界定34R1： 非期望結(jié)果 —— 按常規(guī)發(fā)展的思路可能導致的結(jié)果非期望結(jié)果：? 在區(qū)域價值上：不能合理整合項目資源，無法重新定義區(qū)域形象? 競爭關(guān)系上：如果無法打造差異化項目核心競爭力，將陷入與其它純房地產(chǎn)樓盤同質(zhì)競爭? 首期銷售：如果項目首期無法正確定位產(chǎn)品，將直接影響項目的價格、速度，難以實現(xiàn)首期熱銷，同時無法塑造華僑城地產(chǎn)在成都的品牌形象35? 在區(qū)域價值上：合理整合項目資源，重新定義區(qū)域價值? 競爭關(guān)系上：以項目獨有的核心競爭力，顛覆競爭的市場游戲規(guī)則? 首期銷售：項目首期熱銷，樹立華僑城地產(chǎn)的企業(yè)品牌R2： 期望結(jié)果 —— 我們的期望目標期望結(jié)果：36Q：提出問題 （ question） —— 突破困境必須回答的核心問題