【正文】 區(qū)域中的絕對(duì)主力城市。 綠卡移民客戶 ?中青年人， 2540歲左右，生活在 內(nèi)江、廣漢、達(dá)州、南充以及成渝高速沿線的三線城市內(nèi) ?看中成都中心地位、城市資源及良好的居住環(huán)境 ?通過進(jìn)入成都置業(yè)獲得戶籍“綠卡”解決改善生活環(huán)境、獲取就業(yè)機(jī)會(huì)、子女教育等問題 ?支付能力有限，購買住房總價(jià) 30萬左右 位置偏向成都，環(huán)境好，未來價(jià)格一定較高 行為及生活特征 置業(yè)需求 ?總價(jià) ?生活配套 ?居住環(huán)境 ?置業(yè)要素排序： 總價(jià)、生活配套、居住環(huán)境 ?產(chǎn)品形式： 適用 80平米兩居，緊湊 100平米三居室為主 對(duì)本項(xiàng)目的看法 省內(nèi)外地客戶 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目在規(guī)模、區(qū)位、資源條件、政府支持等方面全面超越區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目，具備在成都中高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的條件 本項(xiàng)目 龍城一號(hào) 東山國際 藝錦灣 御源大湖區(qū) 恒大銀河新城 川師大現(xiàn)代花園 區(qū)位 兩條主干道，距離主城區(qū)最近 驛都大道，區(qū)位相當(dāng) 成龍路盡頭，距離主城區(qū)較遠(yuǎn) 驛都大道，區(qū)位相當(dāng) 驛都大道，區(qū)位相當(dāng) 成龍路，區(qū)位相當(dāng) 成龍路，區(qū)位相當(dāng) 規(guī)模、資源以及產(chǎn)品類型 規(guī)模大、資源好、產(chǎn)品線豐富 規(guī)模較小，無配套，以洋房為主 規(guī)模大，資源好，產(chǎn)品線豐富 規(guī)模較小，資源一般 規(guī)模較小，資源一般 規(guī)模較小，資源一般，以小高層 /高層為主 規(guī)模較小，資源一般，以小高層 /高層為主 政策支持 政府重點(diǎn)項(xiàng)目，龍泉主要發(fā)展方向 政府重點(diǎn)項(xiàng)目，龍泉主要發(fā)展方向 政府重點(diǎn)項(xiàng)目 龍泉主要發(fā)展方向 龍泉主要發(fā)展方向 龍泉主要發(fā)展方向 龍泉主要發(fā)展方向 區(qū)域認(rèn)知 龍泉邊界，且緊鄰三圣鄉(xiāng)，具備借勢(shì)和克服現(xiàn)有區(qū)域認(rèn)知的基礎(chǔ) 龍泉邊界，認(rèn)知屬于龍泉 龍泉項(xiàng)目，大規(guī)模新城 龍泉項(xiàng)目 龍泉項(xiàng)目 龍泉邊界，且緊鄰三圣鄉(xiāng) 龍泉項(xiàng)目 區(qū)域市場(chǎng)基礎(chǔ) 周邊現(xiàn)有市場(chǎng)基礎(chǔ)的外向性最強(qiáng) 周邊現(xiàn)有市場(chǎng)基礎(chǔ)的外向性最強(qiáng) 前期以龍泉市場(chǎng)為主，后期外向型逐漸增強(qiáng) 周邊現(xiàn)有市場(chǎng)基礎(chǔ)的外向性最強(qiáng) 周邊現(xiàn)有市場(chǎng)基礎(chǔ)的外向性最強(qiáng) —— —— 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?經(jīng)濟(jì)活力凸現(xiàn)， 20232023連續(xù) 5年經(jīng)濟(jì)增長速度高于全國平均水平。 外來置業(yè)人口逐年遞增，已經(jīng)成為城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的支柱力量，開放性的市場(chǎng)格局已經(jīng)形成 01020304050購住房外地人比例（% ） 2023 2023 2023 2023從商品住宅個(gè)人購買量看，外地人在成都購房面積比例逐年上漲。 成都房地產(chǎn)市場(chǎng)在內(nèi)生以及外來需求帶動(dòng)下呈現(xiàn)供銷兩旺的態(tài)勢(shì)，宏觀調(diào)控后整體依然保持持續(xù)發(fā)展態(tài)勢(shì)，開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)期樂觀 在多層次、多角度、多立面的國家宏觀調(diào)控下，外來房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然保持樂觀態(tài)度，紛紛搶攤成都 ? 僅 2023年一年 ,中海地產(chǎn)在成都的開發(fā)建設(shè)規(guī)模就接近 70萬平米； ? 華潤置業(yè)繼 2023年 12月以 420地塊之后， 2023年中又成功競(jìng)得成都高新區(qū) 175畝優(yōu)質(zhì)地塊，成為成都土地儲(chǔ)備量最大的開發(fā)商之一 …… ? 萬科、和黃、華僑城、雅居樂、珠江等全國性大開發(fā)商 2023年均有大規(guī)模開發(fā)或取地的動(dòng)作 4 5 6 7 8 9 10 11 12 0 10 20 30 40 50 60 70 80 住宅銷售面積 住宅投資額 ? “國六條”出臺(tái) ?“九部委新政出臺(tái)” ? 《成都市調(diào)整住房供應(yīng) 結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的實(shí)施意見》出臺(tái) ?住宅銷售和投資出現(xiàn)一定回落 ?走出觀望期，市場(chǎng)回暖 成都市房地產(chǎn)住宅銷售與竣工面積比較050010001500萬平米房地產(chǎn)住宅銷售面積 1427房地產(chǎn)住宅竣工面積 2023 2023 2023 2023 2023 20232023年由于土地嚴(yán)控政策，建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)展緩慢，而需求卻逐年遞增，導(dǎo)致之后的幾年成都的房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求狀況，每年的銷售面積都遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于竣工面積。 君悅金沙、華潤翡翠城 產(chǎn)品類型 洋房 /高層 價(jià)格 高層： 6300 洋房： 8000 規(guī)劃帶動(dòng)區(qū)域 代表性項(xiàng)目 中海蘭庭、南城都會(huì)、華潤鳳凰城、蜀郡 產(chǎn)品類型 高層 /洋房 /別墅 價(jià)格 高層、小高層：5800 洋房： 7000 別墅： 10000 城市東部區(qū)域 代表性項(xiàng)目 萬科金域藍(lán)灣、華潤 24城、卓錦城 產(chǎn)品類型 小高層 /高層 價(jià)格 6000 城市成熟住區(qū) 外光華區(qū)域 城市東部區(qū)域 人南延線 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?客戶構(gòu)成： 現(xiàn)狀客戶中成都本地人約占 60%，廣州、深圳等 ,外地投資客戶約占 40%。 光華大道沿線片區(qū)主要在售樓盤狀況 項(xiàng)目名稱 錦繡森鄰 美茵河谷 西花汀 萬科朗潤園 基本 情況 項(xiàng)目位于溫江區(qū)光華大道旁溫江新城，占地面積：約 184畝 ，建筑面積： 109841平米，容積率 ，綠地率 % ，一期 100多畝，共 595戶 美茵河谷位于成都市光華大道。占地 60余畝，由高層電梯和多層花園洋房組成， 項(xiàng)目總計(jì) 990多戶，目前推出 500多戶 。 （ 134套 /月） 客戶群及臵業(yè)目的 成都人本地人約占 30%四川省內(nèi)占 40%廣東等外地客戶占 30% 成都本地客戶約為 60％，外地客戶約占 40％ 成都客戶為主約占 80%，外地客戶約占 20% 成都客戶占 60%, ，外地客戶占 40% 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?客戶構(gòu)成： 屬于頂級(jí)和上中產(chǎn)客戶。 ?代表項(xiàng)目： 中海國際、鷺島國際、中大 老板居多。 城市成熟住區(qū)典型項(xiàng)目 —— 鷺島國際 項(xiàng)目基礎(chǔ)信息 占地面積 28萬㎡ 建筑面積 28萬㎡ 容積率 開盤日期 2期 05年 9月份開盤 風(fēng)格 現(xiàn)代 產(chǎn)品類型 多層、小高層 套數(shù) 1895 面積 1期， 140150平； 2期170為主力戶型；水晶公寓 240平為主力戶型 項(xiàng)目銷售信息 產(chǎn)品類型 成交均價(jià)（元 /平米） 總價(jià)（萬元） 銷售速度（套 /月） 1期 4800 70 開盤售罄， 200 2期 5800 70200 開盤基本售罄 229 水晶公寓 7500~9000 180~200 開盤大約銷售 80%，35 項(xiàng)目核心賣點(diǎn)：成熟區(qū)域、規(guī)模樓盤、優(yōu)質(zhì)社區(qū)環(huán)境 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 環(huán)境要好 ，成都人買房最重要是要看環(huán)境， 這邊買了以 居住為主 ，周邊郊縣在這買房子的也都是居住的，養(yǎng)老、上學(xué) 。多層的大都是 至少二次置業(yè) 的。 城市成熟住區(qū)典型項(xiàng)目 —— 華潤翡翠城 項(xiàng)目基礎(chǔ)信息 占地面積 ㎡ 建筑面積 ㎡ 容積率 開盤日期 3期 05年 12月開盤； 4期 07年 9月開盤 風(fēng)格 現(xiàn)代 產(chǎn)品類型 一期主要是洋房、別墅、小高層電梯；二期多層和高層電梯； 三期四層高的疊拼， 6層帶電梯的洋房， 20多層的高層電梯； 四期都是 30層的高層。容積率 3,39，綠化率 30％。 項(xiàng)目占地面積 370畝，總建筑面積約 40萬平方米。 華府金沙位于成都清江西路，占地面積 ，總建筑面積 110000平方米。頂層總價(jià) 110萬左右，單價(jià)在 8千左右。 成都人和外地人比例相當(dāng)，外地人是四川二線城市的有錢人。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 客戶大部分是成都本地人，以公務(wù)員和老師為主；外地人主要是與成都有淵源的人回來購買。 客戶群及臵業(yè)目的 70％成都本地人，還有一部分四川二級(jí)城市 。 18層、 28層、 32層的高層 6棟 26層住宅、 2棟 18層住宅，四期主力戶型： 85～ 90平的兩居 6棟 32+1層 , 140平的占 60％，120平的占 30％， 110平的占10％ 價(jià)格 頂躍單價(jià) 7000～ 8000元，主力戶型總價(jià)在 90～ 100萬左右。預(yù)計(jì)分五期開發(fā)，是金沙片區(qū)規(guī)模最大的社區(qū)，一、二期約 1088戶均已成熟入住。項(xiàng)目東臨 60000余平米水面大觀湖。 其他在售樓盤狀況 項(xiàng)目名稱 澳龍名城 比華利國際城 金沙西園 華府金沙 基本 情況 擇位成都東，毗鄰?fù)e館，坐落 2023米沙河步行景觀帶。過幾年沒那么忙了，退休了，才會(huì)考慮去麓山那邊去。 客戶描述： 買多層的成都的多一些，買高電梯的是市外省內(nèi)的比較有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的一些 官員和商人 買的。 成都還是有地緣劃分，東邊人住在東邊，西邊人住西邊。 來這里的客戶更看中 環(huán)境 ，也挑 戶型 。 客戶描述： 成都市區(qū)客戶占到 70%左右，主要為生意人，公務(wù)員；外地客戶感覺以廣東深圳為主約占 30%（另有少量外籍人員） 中海國際社區(qū) 項(xiàng)目基礎(chǔ)信息 占地面積 總約 1986畝 建筑面積 120萬平米（公共配套設(shè)施約 16萬平米，住區(qū)約104萬平米 ） 容積率 開盤日期 產(chǎn)品類型 多層 /小高層 /洋房 /聯(lián)排別墅 /獨(dú)立別墅 戶型面積區(qū)間 藍(lán)岸一期（多層）總 566戶， 140— 160平方米 碧林一期（多層）總 260戶， 120— 146平方米 橙郡一期（高層）總1040戶目前開盤 120戶，120平方米左右 林溪美墅 總 100套， 250平方米左右 項(xiàng)目銷售信息 期數(shù) 成交均價(jià)（元 /平米） 主力總價(jià)（萬元） 銷售情況 藍(lán)岸一期 5300 7485 05年 9月開盤售罄 碧林一期 6700 8098 07年 6月開盤基本銷售完 橙郡一期 51006700 5680 07年 7月開盤（ 60套 /月） 林溪美墅 13000 335 07年 5月開盤 100套，目前剩余 10套左右 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力：大社區(qū)、開發(fā)商品牌、優(yōu)質(zhì)配套 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。買高層產(chǎn)品的大多是二次置業(yè)。 ?產(chǎn)品類型： 以高層、小高層為主 ?價(jià)格： 高層小高層產(chǎn)品價(jià)格在 50007000，洋房類產(chǎn)品在 700010000 ?未來供應(yīng)： 未來供應(yīng)以高層為主，洋房和多層產(chǎn)品將成為稀缺產(chǎn)品。 產(chǎn)品 戶型 聯(lián)排在２４０平方米左右， 5層洋房１８０平方米左右，高層戶型在 146平米 左右 6層電梯洋房，戶型面積 52平方米 — 230平方米，以 130平方米占 30% 小高層 ，戶型 122平米 66套，135平米 60套， 155平米 44套， 143平米 66套 多層 高層 ，戶型 120平米為主 價(jià)格 聯(lián)排 7000元／平方米 洋房5100元／平方米 高層 4000元／平方米 均價(jià) 4100 元 /平方米 均價(jià) 4000元 /平方米 今年六月開盤 3680元 /平方米，現(xiàn)在4300元 /平方米 銷售狀況 目前銷售兩棟 17層電梯公寓，共68套，剩不到 20套（ 6月開盤 6層電梯洋房三期于 2023年 4月 7日開盤目前已經(jīng)售完 （約 120套／月） 2023年 04月 13開盤，目前已售近 90%（ 50套 /月）。容積率。朗潤園、宏信西花汀 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?產(chǎn)品類型： 新入市項(xiàng)目以高層、小高層為主。 根據(jù)資源稟賦的差異、房地產(chǎn)供應(yīng)及客戶特征，可以把成都中高端住宅市場(chǎng)分成四大板塊 生態(tài)住區(qū) 代表性項(xiàng)目 仁和春天大道、萬科 這些客戶選擇來成都置業(yè)定居 ,是因?yàn)? ? 外地商人進(jìn)駐成都 ? 支邊人群回成都養(yǎng)老 ? 西部各省有錢人（主要是西南區(qū)的重慶、西藏、貴州等省市及四川省二三線城市的人員）來成都買房養(yǎng)老 ………… 成都生活的內(nèi)在舒適度很高，同時(shí)這也是一個(gè)文化大省，這里的文化可以總結(jié)為不時(shí)尚，但是舒適、厚重；成都作為四川文化和底蘊(yùn)的集大成者對(duì)于本省的人具有很強(qiáng)的認(rèn)同吸引力，只要四川人都把成都當(dāng)作自己的故鄉(xiāng)，因此在外的四川人只要有錢了，都會(huì)隔三差五得來成都住一住，甚至置業(yè)。按照國際慣例，正是經(jīng)濟(jì)快速增長和城市快速城市化的階段 . ?成都經(jīng)濟(jì)總量雖然落后于重慶，但是從經(jīng)濟(jì)增長速度以及人均 GDP水平來講，領(lǐng)先于西南乃至整個(gè)西部的省會(huì)城市，是中國西部城市的經(jīng)濟(jì)中心 . 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 成都 —— 中國西部經(jīng)濟(jì)中心、活力中