【正文】 第四部分：賣點策劃第四部分：賣點策劃經(jīng)過了對產(chǎn)品的深入分析，再到對項目的包裝建議，現(xiàn)在我們經(jīng)過了對產(chǎn)品的深入分析，再到對項目的包裝建議，現(xiàn)在我們可以對該項目的一系列賣點，進(jìn)入深入的挖掘，從而對整個宣可以對該項目的一系列賣點，進(jìn)入深入的挖掘，從而對整個宣傳、營銷進(jìn)行支撐。體現(xiàn)了居住區(qū)以環(huán)境生態(tài)為主導(dǎo)的規(guī)劃思想，保證住區(qū)以環(huán)境生態(tài)為主導(dǎo)的規(guī)劃思想，保證 ““ 人性人性 —— 自然自然 ”” 這一這一設(shè)計意念的實現(xiàn)。賣點策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃建筑本體賣點：建筑本體賣點：環(huán)保、節(jié)能、信息為主題：不斷提升住宅科技含量，融傳統(tǒng)建環(huán)保、節(jié)能、信息為主題：不斷提升住宅科技含量，融傳統(tǒng)建筑與現(xiàn)代科技于一體，營造一個精致的智能生態(tài)住宅社區(qū)。精致生活表露無疑，享受小社區(qū)帶來的完備生活體驗。地域文化和自然生成：貫穿到點、線、面的細(xì)微，以疏浚通道地域文化和自然生成：貫穿到點、線、面的細(xì)微，以疏浚通道，體驗，體驗 “小規(guī)劃、活性建筑小規(guī)劃、活性建筑 ”；增強(qiáng)建筑與周邊環(huán)境的呼應(yīng)，體；增強(qiáng)建筑與周邊環(huán)境的呼應(yīng)，體現(xiàn)出完整分區(qū)關(guān)系，實現(xiàn)異國風(fēng)情與當(dāng)?shù)厝宋墓踩诘挠^念。以人為本的環(huán)境特征：規(guī)劃設(shè)計以人的行為活動、心理感受為出發(fā)以人為本的環(huán)境特征：規(guī)劃設(shè)計以人的行為活動、心理感受為出發(fā)點，景觀、小品、休憩場地及設(shè)施的設(shè)計與主題相符，景觀設(shè)計人點，景觀、小品、休憩場地及設(shè)施的設(shè)計與主題相符，景觀設(shè)計人性化，不浪費、不夸張、不失品位與精致。景觀風(fēng)情化：景觀風(fēng)情化： “風(fēng)情化風(fēng)情化 ”是將某個區(qū)域或風(fēng)格，融入項目，增加居住是將某個區(qū)域或風(fēng)格，融入項目，增加居住的趣味，使得景致建筑具備更強(qiáng)的吸引力。業(yè)賣點提煉建議，在此略。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人約占、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人約占 35%。賣點策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃客戶群深入分析：客戶群深入分析：縣城居民、縣城居民 50%。此類人群兼?zhèn)渚幼∨c投資項目被這類人群所消化。其中職業(yè)為，外出打工者。賣點策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃客戶群深入分析：客戶群深入分析：外縣到大邑投資、居住占、外縣到大邑投資、居住占 15%。健康、現(xiàn)代、精致而有異域風(fēng)情的健康、現(xiàn)代、精致而有異域風(fēng)情的賣點策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃銷售中心形象建議銷售中心形象建議賣點策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃選址選址 : 在銷售中心選址的問題上，選擇在銷售中心選址的問題上，選擇 100平米左右臨街底商作平米左右臨街底商作為銷售中心為銷售中心 ,選擇位置合適的鋪面，依托其臨大街的優(yōu)勢將對選擇位置合適的鋪面，依托其臨大街的優(yōu)勢將對整個項目的銷售起到有利的輔助作用。賣點策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃營銷策略思考營銷策略思考?以以 “純多層，北歐風(fēng)情洋房社區(qū)全現(xiàn)房公開預(yù)定純多層，北歐風(fēng)情洋房社區(qū)全現(xiàn)房公開預(yù)定 ”推出市場，從而吸推出市場，從而吸引更多的購買者，匯集人氣，樹立品牌，為銷售打下堅實的基礎(chǔ)引更多的購買者，匯集人氣，樹立品牌，為銷售打下堅實的基礎(chǔ)?宣傳宣傳 “現(xiàn)房銷售現(xiàn)房銷售 ”，體現(xiàn)品質(zhì)與開發(fā)商實力，體現(xiàn)品質(zhì)與開發(fā)商實力?消費者實地看房子，層層可看，戶戶可挑消費者實地看房子，層層可看，戶戶可挑?通過電話營銷，制造旺銷搶購的氛圍通過電話營銷，制造旺銷搶購的氛圍?頂躍戶型設(shè)置特色化頂躍戶型設(shè)置特色化?促銷特色賣點的吸引力促銷特色賣點的吸引力賣點策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃營銷售節(jié)奏建議：營銷售節(jié)奏建議：短期蓄水期利用社區(qū)園林修建的空擋期進(jìn)行蓄水，增強(qiáng)噱頭時間： 1個月進(jìn)行訂金優(yōu)先選房， OPEN當(dāng)日即簽定合同，實現(xiàn)項目消化 60%時間： 1個月針對大戶型進(jìn)行消化，加強(qiáng)營銷售手段，對頂躍戶型進(jìn)行操做時間： 2個月最后的尾盤促銷，物管交接，完成 100%銷售時間： 1個月強(qiáng)銷期持銷期清盤期賣點策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃節(jié)奏細(xì)化：節(jié)奏細(xì)化：短期蓄水期強(qiáng)銷期持銷期清盤期園林、綠化進(jìn)行完善，營銷機(jī)構(gòu)進(jìn)場，完成銷售中心裝修，宣園林、綠化進(jìn)行完善，營銷機(jī)構(gòu)進(jìn)場，完成銷售中心裝修，宣傳資料到位，項目外立完全呈現(xiàn)傳資料到位，項目外立完全呈現(xiàn)采取排號交納定金方式，開盤前，項目完全呈現(xiàn)。強(qiáng)銷期（ 1個月）道幅廣告 高調(diào)宣布樓盤即將選房的信息，引起恐慌關(guān)注樓書，小禮品預(yù)定進(jìn)行樓書及資料索要預(yù)定，再次進(jìn)行分類與綁定團(tuán)體看盤活動 周末團(tuán)體看盤，加強(qiáng) SP公關(guān)OPEN主題 內(nèi)容、時間 臻品精致空間只余 X席（ 2個月）大戶優(yōu)惠卡開發(fā)商特別優(yōu)惠卡發(fā)售，成為購買大戶的優(yōu)惠憑證老帶新交流會老客戶與新客戶的交流會，令設(shè)立部分少量優(yōu)惠頂躍點綴對頂躍戶型進(jìn)行 ”包裝 ”，讓消費者明白買頂躍原來可以這樣生活業(yè)主茶會答謝會，最后尾盤的攻心戰(zhàn)，從老客戶中二次挖掘賣點策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃最后?？們r區(qū)間區(qū)間 2832萬萬總均價總均價 1950元元 /平方米平方米賣點策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃價格策略：（若明年二月發(fā)售）價格策略：（若明年二月發(fā)售） 積極定價積極定價1）普通多層：）普通多層： 19002100元元 /平方米平方米 ,均價均價 2023元元 /平方米；總價平方米；總價區(qū)間區(qū)間 19萬萬 23萬萬2）躍層洋房：）躍層洋房： 21002300元元 /平方米，均價平方米，均價 2200元元 /平方米。 賣點策劃關(guān)關(guān) 于于 我我 們們? 第一時間成交第一時間成交? 每一批客戶都是準(zhǔn)客戶每一批客戶都是準(zhǔn)客戶? 沒有疲軟的市場，只有疲軟的心態(tài)沒有疲軟的市場，只有疲軟的心態(tài)? 決不亂承諾決不亂承諾? 不打擊競爭對手不打擊競爭對手感謝各位領(lǐng)導(dǎo)！感謝各位領(lǐng)導(dǎo)！ 總價區(qū)間區(qū)間 3035萬萬總均價總均價 2100元元 /平方米平方米賣點策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃 無論保守與積極，定價必須遵循價格規(guī)律，以較低的無論保守與積極，定價必須遵循價格規(guī)律，以較低的價格入市，在取得市場認(rèn)可后穩(wěn)步調(diào)整價格，以上揚(yáng)走價格入市，在取得市場認(rèn)可后穩(wěn)步調(diào)整價格，以上揚(yáng)走勢來取得價格成功。售磬售磬賣點策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃價格策略：（若明年二月發(fā)售）價格策略：（若明年二月發(fā)售） 理性定價理性定價1）多層：）多層： 18002023元元 /平方米平方米 ,均價均價 1900元元 /平方米；總價區(qū)間平方米；總價區(qū)間17萬萬 20萬萬2）頂躍洋房：）頂躍洋房： 19002100元元 /平方米，均價平方米，均價 2023元元 /平方米。持銷期內(nèi)容、時間 “ 歐風(fēng)精致社區(qū)全公開 ”主題 以達(dá)到口碑相傳項目主體墻面，廣告發(fā)布在樓體上加上大面積廣告，體現(xiàn)整體形象，再次實現(xiàn)輿論的關(guān)注。 整體周期 步驟 選現(xiàn)房，通過營銷售手段制造恐慌氣氛，提高開盤成交幾率過營銷售手段制造恐慌氣氛，提高開盤成交幾率針對頂躍戶型，將某一間躍層部分進(jìn)行適當(dāng)裝修與點綴，針對針對頂躍戶型，將某一間躍層部分進(jìn)行適當(dāng)裝修與點綴，針對該類難度戶型，進(jìn)行包裝，進(jìn)行消費引導(dǎo)該類難度戶型，進(jìn)行包裝，進(jìn)行消費引導(dǎo)完成住宅部分的消化工作，并與物管、銀行完成收尾工作完成住宅部分的消化工作，并與物管、銀行完成收尾工作賣點策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃裝修風(fēng)格：裝修風(fēng)格： 由于該區(qū)域的銷售中心，風(fēng)格較多樣性，那么我們在裝修由于該區(qū)域的銷售中心，風(fēng)格較多樣性，那么我們在裝修盡量減少成本浪費，在不失檔次的情況下力求風(fēng)格時尚簡約，盡量減少成本浪費，在不失檔次的情況下力求風(fēng)格時尚簡約，減少吸塑及高檔廣告材料的使用面積，建議采用布噴，木工板減少吸塑及高檔廣告材料的使用面積，建議采用布噴，木工板等材質(zhì)，內(nèi)部緊湊、溫馨，保證充足光源。但對產(chǎn)品要求較高。此類人群潛在購買力較強(qiáng)，有強(qiáng)烈的換房需此類人群潛在購買力較強(qiáng)，有強(qiáng)烈的換房需求，對于商品房認(rèn)知片面，消費觀念模糊，求，對于商品房認(rèn)知片面，消費觀念模糊，容易引導(dǎo)，對產(chǎn)品要求不苛刻。消費心理，對項目品質(zhì)有較高要求。其中職業(yè)分布大邑到外地經(jīng)商、打工者工者 10%，企業(yè)員工，企業(yè)員工 20%，機(jī)關(guān)干部與教師，機(jī)關(guān)干部與教師 20%。其中職業(yè)為，外出打工者 10%；其次是；其次是鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部教師鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部教師 20%；各鄉(xiāng)鎮(zhèn)到縣城經(jīng)商、打工人員；各鄉(xiāng)鎮(zhèn)到縣城經(jīng)商、打工人員 5%。其中職業(yè)分布大邑到外地經(jīng)商、打工者。本項目開發(fā)中融入了很強(qiáng)的異域風(fēng)格強(qiáng)的異域風(fēng)格 。最大限度滿足人、景觀、建筑風(fēng)格的和諧感、親近感，增加人、文、物的自然交流。賣點策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃建筑本體賣點：建筑本體賣點：風(fēng)水理論：根據(jù)風(fēng)水理論：根據(jù) “人有心脈人有心脈 ”的基本風(fēng)水理論進(jìn)行開發(fā)規(guī)劃，小社區(qū)的基本風(fēng)水理論進(jìn)行開發(fā)規(guī)劃，小社區(qū)使人與人之間的交流更順暢，交流暢則人脈通。歐風(fēng)特色與現(xiàn)代風(fēng)格結(jié)合：住宅區(qū)內(nèi)建筑風(fēng)格都采用北歐特色歐風(fēng)特色與現(xiàn)代風(fēng)格結(jié)合：住宅區(qū)內(nèi)建筑風(fēng)格都采用北歐特色與現(xiàn)代風(fēng)格相結(jié)合的方式，突出表現(xiàn)文化的多元性和共通性，與現(xiàn)代風(fēng)格相結(jié)合的方式，突出表現(xiàn)文化的多元性和共通性，外立面采用深色調(diào)，給人以沉穩(wěn)厚重的感覺。純歐風(fēng)精致中心花園，輔以康健設(shè)施。 公共空間（中心綠地）公共空間（中心綠地） ———— 半公共空間（健身綠地）半公共空間（健身綠地） ————私有空間（住宅）私有空間（住宅） 項目規(guī)劃將公共服務(wù)設(shè)施集中設(shè)置，特別是將商業(yè)設(shè)施集項目規(guī)劃將公共服務(wù)設(shè)施集中設(shè)置，特別是將商業(yè)設(shè)施集中布置在臨街面底層，在功能分區(qū)上避免了對居住生活的干擾中布置在臨街面底層，在功能分區(qū)上避免了對居住生活的干擾，又保證了今后商業(yè)足夠的繁榮度。產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃區(qū)域賣點：區(qū)域賣點：▲▲ 一年四季分明，四川氣候縮影一年四季分明，四川氣候縮影▲▲ 冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，易居之地（全年平均氣溫冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，易居之地（全年平均氣溫 16攝氏度，氣攝氏度，氣候溫和，雨量充沛，四季分明候溫和，雨量充沛，四季分明▲▲ 無可復(fù)制的旅游資源無可復(fù)制的旅游資源（自然健身（自然健身 ———— 西嶺雪山西嶺雪山 +花水灣）（人文歷史花水灣）（人文歷史 ———— 安仁古鎮(zhèn)安仁古鎮(zhèn) +劉劉氏莊園氏莊園 +建川博物館）（宗教養(yǎng)身建川博物館）（宗教養(yǎng)身 ———— 鶴鳴山鶴鳴山 +霧中山）霧中山）▲▲ 三條便捷快道直通成都三條便捷快道直通成都▲▲ 大成都區(qū)域房價最具吸引力大成都區(qū)域房價最具吸引力▲▲ 城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，城市活力朝氣蓬勃城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，城市活力朝氣蓬勃賣點策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃地塊賣點：地塊賣點：▲▲ 城市發(fā)展規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，今后區(qū)域發(fā)展將日趨明顯城市發(fā)展規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，今后區(qū)域發(fā)展將日趨明顯 ▲▲ 臨生態(tài)工業(yè)園，依托大配套，起點高，發(fā)展快臨生態(tài)工業(yè)園，依托大配套，起點高，發(fā)展快▲▲ 盡享工業(yè)文明，與城市文明，