【正文】 23:12:3323:12:3323:123/23/2023 11:12:33 PM1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 23:12:3323:12:3323:12Tuesday, March 23, 20231乍見翻疑夢，相悲各問年。開盤銷售、強勢招商期工作內(nèi)容…… Lists 3p 開盤銷售價格制定開盤活動準備展開立體宣傳攻勢，特別是在開盤前二個月全面鋪開，主攻高塍本地及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場?！? 本案的酒店、寫字樓、商業(yè)部分存在需要一定時間運營的現(xiàn)實，大眾媒體 的信息傳播面廣，可拓展消費客戶面，為銷售建立客戶基礎(chǔ)?！? 蓄勢推廣： 利用政府城西規(guī)劃資料進行區(qū)塊炒作，化解客戶心中的負面印象。娛樂化階段 ? 一層的主力貨單價為 20235000元的國際二線品牌，并在較好的位置布置一些貨單價在 5000元以上鐘表、配飾以及服飾方面的國際一線品牌。酒店 ㎡ ， 300個房間?酒店檔次不建議過高，定位為四星級，但聘請國際知名的酒店管理公司；?客戶主要針對商務(wù)和會議客戶；客房價格在 400420元 /晚寫字樓 ㎡?寫字樓中高檔次；如果建筑高度允許，可以做部分 loft的商務(wù)公寓；?除部分商場管理公司和業(yè)主自用外，目標客戶主要針對品牌代理公司、貿(mào)易類公司、針對個體的旅游、留學(xué)咨詢等、廣告、律師等咨詢顧問公司，吸引部分區(qū)域老舊寫字樓內(nèi)的國際知名公司；?寫字樓如果可租可售，售價在 60007500元 /㎡左右，租金在 800850元 /㎡ /年（使用面積，含物業(yè)管理費）；?loft商務(wù)公寓部分全出售，售價在 65008000元 /㎡左右方案一：經(jīng)濟型酒店1萬㎡ ㎡ 300400個房間?以來蓉出差短期出差、預(yù)算不高，但對酒店客房品質(zhì)要求較高的人群；?客房價格在每晚 200220元 /晚。 主題不同，消費體驗不同252。 商鋪實際還有使用年限。對本案來說，這個價值點就是：星級酒店或星級寫字樓或高檔商業(yè)大賣場。 43商圈 4：成都經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)解析： 主要汽車生產(chǎn)為主，工業(yè)地產(chǎn)結(jié)合政府城建規(guī)劃，著力打造世界第二個汽車城。酒店或賓館的辦公場所，因辦公場所混在、專業(yè)性弱，給辦公商家?guī)順O大不便，追求專業(yè)寫字樓的呼聲愈來愈多。除了租金因除了租金因 素，區(qū)段、配套、服務(wù)等都成為客戶的選擇標準?！? 周邊商務(wù)氛圍尚未成形：周邊商務(wù)氛圍尚未成形： 周邊項目多為新建或在建，尚未形成成熟的商務(wù)氛圍。由于龍泉驛商務(wù)寫字樓的供應(yīng)一直不夠，當?shù)氐淖≌^(qū)也吸引了不少企業(yè)辦公。，辦公、購物、休閑形式單一或不足。，未來商業(yè)前景看好。進出成都主城區(qū)的車輛均從該項目所在的驛都大道經(jīng)過；便利的交通為本項目開發(fā)打下堅實基礎(chǔ)。有石經(jīng)寺、湖廣會館、 廣東會館 、長松寺、龍泉湖、龍泉花果山、百工堰 公園 等風(fēng)景名勝旅游區(qū)。即 世紀廣場道 、大面街道、 十陵街道 、同安街道、洛帶鎮(zhèn)、 西河鎮(zhèn) 、 洪安鎮(zhèn) 、 柏合鎮(zhèn) 、茶店鎮(zhèn)、黃土鎮(zhèn)、 山泉鎮(zhèn) 、萬興鄉(xiāng)。8產(chǎn)品概況第二部分9地塊分析地理位置? 本項目隸屬于龍泉驛區(qū)，位于龍泉的原世紀廣場，是龍泉新興商業(yè)、居家、辦公區(qū)域；? 項目處于世紀廣場市級商圈內(nèi)，可以分享成熟商圈所帶來的巨大人流；? 座落于龍泉驛都大道中路，距離龍泉主城區(qū) 2公里，距離成都市三環(huán)路 11公里；? 前面臨驛都大道，后為龍泉區(qū)政府服務(wù)中心?！?周邊配套還處于完善之中，短期內(nèi)招商、銷售難度加大?！? 重視商務(wù)服務(wù) ：： 配備滿足商務(wù)需要的軟、硬件服務(wù)。※ 高檔寫字樓、特色寫字樓市場逐步接受：高檔寫字樓、特色寫字樓市場逐步接受： 龍泉驛區(qū)目前沒有標準的寫字樓辦公，少部分選擇在酒店或賓館，大部分選擇在環(huán)境較好的小區(qū)住宅里辦公；辦公的不便、企業(yè)形象的提升等，迫使他們對辦公場所的要求愈來愈高。216。龍泉驛區(qū)商業(yè)市場特征39部分街道業(yè)態(tài)分布：商圈 1：龍泉驛區(qū)主城區(qū)解析： 該商圈主要為龍泉驛區(qū)主城區(qū)，為政治、經(jīng)濟、文化交流中心；自 2023年后經(jīng)濟發(fā)展迅猛，商業(yè)地產(chǎn)以裙樓為主、業(yè)態(tài)分布建材較集中外，其它分布散亂；租金、售價以音樂廣場為中心呈由高到低的輻射。商業(yè)地產(chǎn)在該區(qū)域的發(fā)展較為緩慢，以音樂廣場為中心向外輻射，商業(yè)氣氛逐漸減弱；故，龍泉的商業(yè)打造空白點較多，還帶深入研討之后，再細心打造，其發(fā)展空間甚大。自身資源（ Item self）低層商鋪投資者調(diào)查項目所在位置及邊情況特別是交通情況和人流情況及商業(yè)氛圍、適宜經(jīng)營的業(yè)態(tài)等項目定位及以后經(jīng)營情況的預(yù)期。?未來隨著經(jīng)濟快速發(fā)展，收入高人群趨向更年輕，同時有更多 70年代末和 80年代初的消費者將成為消費主體和時尚輿論主導(dǎo)者，國際時尚品牌將成為未來主要消費對象；?到項目開業(yè)時，新一撥國際時尚品牌將由北京向龍泉等二線城市拓展；?龍泉老城區(qū)商業(yè)存在正規(guī)的商場品牌不時尚，時尚的服飾無牌子，檔次低；缺乏時尚品牌集中地。? 根據(jù)項目規(guī)模條件，本項目適合發(fā)展兩種方案的綜合體：– 方案一（出售）：購物中心、中檔寫字樓、四星級酒店和經(jīng)濟型酒店為一體的綜合體；– 方案二（針對投資者）：購物中心、中檔寫字樓、四星級酒店為一體的綜合體；– 方案三（加速資金回籠）：購物中心、 loft商務(wù)公寓、四星級酒店和中檔寫字樓為一體的綜合體? 相比較而言，方案一的市場風(fēng)險更??；方案二更有利于提升項目的整個檔次；方案三有利于加快資金回籠。 樂：樂不僅僅是玩樂，而是結(jié)合餐飲的娛樂；在餐飲中溝通感情，在娛樂中促進感情，成為重要的休閑和聚會場所。啟蒙階段 ※ 銷售策略：如何克服項目劣勢，站在客戶的角度為其實現(xiàn)需求，從而實現(xiàn)雙贏?！? 短信信息。每一階段認購所享受的優(yōu)惠不同，越早認購優(yōu)惠越多。 三月 21三月 21Tuesday, March 23, 2023雨中黃葉樹，燈下白頭人。 2023/3/23 23:12:3323:12:3323 March 20231空山新雨后，天氣晚來秋。勝人者有力，自勝者強。 三月 2111:12 下午 三月 2123:12March 23, 20231行動出成果，工作出財富。…… Lists 4 強勢銷售期工作內(nèi)容p 強勢銷售通過前期的客戶積累，把握客源，啟動外圍市場（上海，溫州、臺州、義烏），強勢銷售。…… Lists 1 招商準備期工作內(nèi)容p 招商宣傳物料準備樓書、招商手冊、電視廣告片等宣傳資料。92前期推廣策略 1：精確制導(dǎo)型營銷系統(tǒng)※ 針對本項目的商業(yè)投資特性，摒棄傳統(tǒng)的樓盤營銷模式， 遵循商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)律，以目標客戶角度出發(fā)，安排每個營銷環(huán)節(jié)，設(shè)計具有精確性、可持續(xù)性和發(fā)展性特征的商業(yè)地產(chǎn)營銷系統(tǒng)。主題化服務(wù)化階段此階段的物中心競爭較為激烈，發(fā)展趨于飽和，因此各購物中心開始求新求變，在此階段建成的購物中心更加注重消費者的需求與感受，強調(diào)與人為本。價位在 10003000元之間，并且在一層和二層設(shè)置跨層的時尚品牌旗艦店，帶動整個項目的時尚氛圍。說明 酒店的 15層做商業(yè)，寫字樓取 ㎡做服務(wù)式公寓項目價格定位商業(yè)部分寫字樓酒店說明：：均價 **元 /㎡ 16樓為商業(yè)，價格同商業(yè)部分；：產(chǎn)權(quán)式、精裝；：清水交房23000120239500900085008000600065007000700075008000以下價格均以市場比較得出：商業(yè)客戶群定位根據(jù)問卷調(diào)查，家庭月收入 5000元以上、 2840歲之間的占比 40％；由于龍泉目前家庭收入水平高、時尚人群主要集中在 2840歲之間。 細節(jié)的關(guān)注，設(shè)計細節(jié)，業(yè)態(tài)布局細節(jié)，例如在運動用品層，布置一個小足球場市場表現(xiàn) 本項目的機遇?主體消費人群 75％以上為在婚，有自己獨立的家庭；?其中， 3040歲的人群孩子年齡主要在 012歲之間，孩子的投入是這個家庭階段的重要投入；?龍泉大型商業(yè)內(nèi)雖有部分提供兒童商品或者兒童娛樂，但缺乏綜合；?本項目高層可以針對兒童需求，打造集兒童早教、娛樂、服飾、餐飲以及學(xué)習(xí)用品為一體的兒童天地；?同時還可以突出家庭的概念；關(guān)鍵詞：現(xiàn)代家庭生活方式，寓教于樂?龍泉消費餐飲和娛樂頻次高，消費金額也較高；餐飲娛樂消費強；?餐飲、娛樂消費的主要目的是朋友聚會；?將摒棄純粹的娛樂和純粹的餐飲，將餐飲和娛樂在同一空間內(nèi)組合，與娛樂相組合的也不再是快餐類設(shè)施；?充分滿足消費者朋友聚會的餐飲娛樂需求。建議 3：有獨立經(jīng)營可能的街鋪最受投資者歡迎投資者投資商業(yè)時考慮因素 ◇ 項目的開發(fā)商實力開發(fā)商是否曾有操作商鋪的經(jīng)驗； ◇ 將來的商業(yè)經(jīng)營管理公司和物業(yè)管理公司； ◇ 項目價值情況：售價 ( /㎡ ) 及租價 (100500元 /㎡ )；周圍商鋪售價 (2元萬 ㎡ )及周圍商鋪租價 (100500元 /平方米 )商鋪使用率； ◇ 如果商鋪的位置面向開闊的使用空間，客戶流又比較簡單合理的話，就能更有效提高商鋪的受 歡迎程度。 48市場態(tài)勢 T 自身資源條件 I市場競爭環(huán)境 C消費者需求 C項目定位體系的展開客戶定位 價格定位產(chǎn)品定位形象定位CCTI運營模式下的定位推導(dǎo)體系商業(yè)部分定位建議CCTI定位推導(dǎo)思路市市 場場 態(tài)態(tài) 勢：勢：即宏觀狀態(tài)和趨勢，研究分析商業(yè)地產(chǎn)宏即宏觀狀態(tài)和趨勢，研究分析商業(yè)地產(chǎn)宏觀態(tài)勢，在宏觀上找到足夠的信息支持。相互作用相互作用項目在正式銷售之前進行招商，根據(jù)意向商家的需求對產(chǎn)品進行改進，并利用招商對象來炒作商業(yè)氛圍，吸引跟隨型商家注意。因為，之后的競爭將是龍泉驛區(qū)大市范圍內(nèi)各項目客戶，抓住這批客戶。根據(jù)客戶的需求搭配產(chǎn)品的戶型面積，塑造項目獨有性競爭優(yōu)勢，大力宣傳其專業(yè)物業(yè)管理團隊，全力提升產(chǎn)品軟、硬價值。從宏觀方面來看，龍泉驛區(qū)寫字樓市場供應(yīng)量急劇放大，市場供需失衡；從項目區(qū)域來看，整體供應(yīng)過量 ，需求趨于飽和。建議： 在其他商業(yè)未上市前，抓緊產(chǎn)品建設(shè)，強勢搶占市場份額；利用天府新城、成都東城副中心優(yōu)勢，放大消費群體提升項目商業(yè)價值。，首個獨立性復(fù)合商業(yè)項目，空間發(fā)展大?！龅貕K目前處于圍墻隔離，地塊為原世紀廣場的廣場大壩。區(qū)人民政府所在地世紀廣場道城區(qū)距市中心約 ，距雙流國際機場約 28公里。※ 本報告為項目前期報告，重點為整體市場的把握、產(chǎn)品價值提升建議、項目 前期推廣建議，相關(guān)細節(jié)將在后續(xù)提供給貴方。現(xiàn)狀城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模：約 190KM2。※ 地處龍泉驛區(qū)原世紀廣場，整體商業(yè)氛圍不高，仍處于發(fā)展階段。，分散人流較強?！? 同類寫字樓產(chǎn)品 競爭威脅：競爭威脅： 錦上時代， 32023㎡ 左右，預(yù)計 2023年 8月入伙。內(nèi)部配套：內(nèi)部配套：會所 的概念被廣泛應(yīng)用于寫字樓設(shè)計。216。配置專業(yè)化將成主流，如錦上時代正是量身定做、迎合而上。 現(xiàn)代商業(yè)對于 停車位的需求 正在變得越來越重要；216。 ： 龍泉郊的純旅游鎮(zhèn)，以客家人文為基礎(chǔ)，以 1500多萬打造的山頂長城等旅游亮點，是休閑休假的放松好去處；但去過 3次的許多人都說：其實沒有什么延續(xù)性的向往和再次造訪的心動之處。應(yīng)的競爭戰(zhàn)略。?本項目所處的龍泉驛都大道商業(yè)氛圍稍差，會影響品牌商戶的初步判斷；?項目具有利用現(xiàn)有氛圍向高檔商場沖刺的良好機遇；?項目可以定位為以國際二線品牌為主，部分為較普及的和未進入龍泉的國際一線品牌。?品牌公司、針對個人消費的相關(guān)公司以及分布在周邊老舊寫字樓和賓館的公司將是本項目未來的主要客戶。 家庭：不僅是滿足女性逛街的需求，也滿足男性放松休閑、交友聚會的場所，同時還是小孩娛樂和成長的推動器；252。s,lee,5th street,exception,ochirly,ebase,la pargay,et boite,kookai,hush puppies,theme,vone,mia mia,sisley,beton,jockey,t2rtb2,播 ,jnby，marks fairwhale，優(yōu)衣庫，艾格，衣戀； she39。寫字間共約： 312間 (套 )寫字樓業(yè)態(tài)定位 參考業(yè)態(tài)同商業(yè)部分，與商業(yè)部分合為一體寫字樓大廳，銀行，旅行社，郵局，綜合服務(wù)中心辦公大樓，面積 50150㎡ ；每層約 13間 (套 )86寫字樓效果圖 參考外觀參考圖大廳參考圖87項目整體外觀效果圖 參考酒店 +寫字樓 +商業(yè)，總體參考圖88項目推廣建議第八部分89對項目營銷統(tǒng)籌規(guī)劃建議※ 推案策略：根據(jù)工程進度，對各類產(chǎn)品進行營銷上的時間先后順