【正文】 23:12:3323:12:3323:123/23/2023 11:12:33 PM1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 23:12:3323:12:3323:12Tuesday, March 23, 20231乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。開盤銷售、強(qiáng)勢(shì)招商期工作內(nèi)容…… Lists 3p 開盤銷售價(jià)格制定開盤活動(dòng)準(zhǔn)備展開立體宣傳攻勢(shì)，特別是在開盤前二個(gè)月全面鋪開，主攻高塍本地及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場(chǎng)?！? 本案的酒店、寫字樓、商業(yè)部分存在需要一定時(shí)間運(yùn)營(yíng)的現(xiàn)實(shí)，大眾媒體 的信息傳播面廣，可拓展消費(fèi)客戶面，為銷售建立客戶基礎(chǔ)。※ 蓄勢(shì)推廣： 利用政府城西規(guī)劃資料進(jìn)行區(qū)塊炒作，化解客戶心中的負(fù)面印象。娛樂化階段 ? 一層的主力貨單價(jià)為 20235000元的國(guó)際二線品牌，并在較好的位置布置一些貨單價(jià)在 5000元以上鐘表、配飾以及服飾方面的國(guó)際一線品牌。酒店 ㎡ ， 300個(gè)房間?酒店檔次不建議過高，定位為四星級(jí)，但聘請(qǐng)國(guó)際知名的酒店管理公司；?客戶主要針對(duì)商務(wù)和會(huì)議客戶；客房?jī)r(jià)格在 400420元 /晚寫字樓 ㎡?寫字樓中高檔次；如果建筑高度允許，可以做部分 loft的商務(wù)公寓；?除部分商場(chǎng)管理公司和業(yè)主自用外，目標(biāo)客戶主要針對(duì)品牌代理公司、貿(mào)易類公司、針對(duì)個(gè)體的旅游、留學(xué)咨詢等、廣告、律師等咨詢顧問公司，吸引部分區(qū)域老舊寫字樓內(nèi)的國(guó)際知名公司；?寫字樓如果可租可售，售價(jià)在 60007500元 /㎡左右，租金在 800850元 /㎡ /年（使用面積，含物業(yè)管理費(fèi)）；?loft商務(wù)公寓部分全出售，售價(jià)在 65008000元 /㎡左右方案一：經(jīng)濟(jì)型酒店1萬㎡ ㎡ 300400個(gè)房間?以來蓉出差短期出差、預(yù)算不高，但對(duì)酒店客房品質(zhì)要求較高的人群；?客房?jī)r(jià)格在每晚 200220元 /晚。 主題不同，消費(fèi)體驗(yàn)不同252。 商鋪實(shí)際還有使用年限。對(duì)本案來說，這個(gè)價(jià)值點(diǎn)就是：星級(jí)酒店或星級(jí)寫字樓或高檔商業(yè)大賣場(chǎng)。 43商圈 4：成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)解析： 主要汽車生產(chǎn)為主，工業(yè)地產(chǎn)結(jié)合政府城建規(guī)劃，著力打造世界第二個(gè)汽車城。酒店或賓館的辦公場(chǎng)所，因辦公場(chǎng)所混在、專業(yè)性弱，給辦公商家?guī)順O大不便，追求專業(yè)寫字樓的呼聲愈來愈多。除了租金因除了租金因 素，區(qū)段、配套、服務(wù)等都成為客戶的選擇標(biāo)準(zhǔn)?！? 周邊商務(wù)氛圍尚未成形：周邊商務(wù)氛圍尚未成形： 周邊項(xiàng)目多為新建或在建，尚未形成成熟的商務(wù)氛圍。由于龍泉驛商務(wù)寫字樓的供應(yīng)一直不夠，當(dāng)?shù)氐淖≌^(qū)也吸引了不少企業(yè)辦公。，辦公、購物、休閑形式單一或不足。，未來商業(yè)前景看好。進(jìn)出成都主城區(qū)的車輛均從該項(xiàng)目所在的驛都大道經(jīng)過；便利的交通為本項(xiàng)目開發(fā)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。有石經(jīng)寺、湖廣會(huì)館、 廣東會(huì)館 、長(zhǎng)松寺、龍泉湖、龍泉花果山、百工堰 公園 等風(fēng)景名勝旅游區(qū)。即 世紀(jì)廣場(chǎng)道 、大面街道、 十陵街道 、同安街道、洛帶鎮(zhèn)、 西河鎮(zhèn) 、 洪安鎮(zhèn) 、 柏合鎮(zhèn) 、茶店鎮(zhèn)、黃土鎮(zhèn)、 山泉鎮(zhèn) 、萬興鄉(xiāng)。8產(chǎn)品概況第二部分9地塊分析地理位置? 本項(xiàng)目隸屬于龍泉驛區(qū)，位于龍泉的原世紀(jì)廣場(chǎng)，是龍泉新興商業(yè)、居家、辦公區(qū)域；? 項(xiàng)目處于世紀(jì)廣場(chǎng)市級(jí)商圈內(nèi)，可以分享成熟商圈所帶來的巨大人流；? 座落于龍泉驛都大道中路，距離龍泉主城區(qū) 2公里，距離成都市三環(huán)路 11公里；? 前面臨驛都大道，后為龍泉區(qū)政府服務(wù)中心?！?周邊配套還處于完善之中，短期內(nèi)招商、銷售難度加大?！? 重視商務(wù)服務(wù) ：： 配備滿足商務(wù)需要的軟、硬件服務(wù)?！? 高檔寫字樓、特色寫字樓市場(chǎng)逐步接受：高檔寫字樓、特色寫字樓市場(chǎng)逐步接受： 龍泉驛區(qū)目前沒有標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓辦公，少部分選擇在酒店或賓館，大部分選擇在環(huán)境較好的小區(qū)住宅里辦公；辦公的不便、企業(yè)形象的提升等，迫使他們對(duì)辦公場(chǎng)所的要求愈來愈高。216。龍泉驛區(qū)商業(yè)市場(chǎng)特征39部分街道業(yè)態(tài)分布：商圈 1：龍泉驛區(qū)主城區(qū)解析： 該商圈主要為龍泉驛區(qū)主城區(qū)，為政治、經(jīng)濟(jì)、文化交流中心；自 2023年后經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，商業(yè)地產(chǎn)以裙樓為主、業(yè)態(tài)分布建材較集中外，其它分布散亂；租金、售價(jià)以音樂廣場(chǎng)為中心呈由高到低的輻射。商業(yè)地產(chǎn)在該區(qū)域的發(fā)展較為緩慢，以音樂廣場(chǎng)為中心向外輻射，商業(yè)氣氛逐漸減弱；故，龍泉的商業(yè)打造空白點(diǎn)較多，還帶深入研討之后，再細(xì)心打造，其發(fā)展空間甚大。自身資源（ Item self）低層商鋪投資者調(diào)查項(xiàng)目所在位置及邊情況特別是交通情況和人流情況及商業(yè)氛圍、適宜經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)等項(xiàng)目定位及以后經(jīng)營(yíng)情況的預(yù)期。?未來隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，收入高人群趨向更年輕，同時(shí)有更多 70年代末和 80年代初的消費(fèi)者將成為消費(fèi)主體和時(shí)尚輿論主導(dǎo)者，國(guó)際時(shí)尚品牌將成為未來主要消費(fèi)對(duì)象；?到項(xiàng)目開業(yè)時(shí)，新一撥國(guó)際時(shí)尚品牌將由北京向龍泉等二線城市拓展；?龍泉老城區(qū)商業(yè)存在正規(guī)的商場(chǎng)品牌不時(shí)尚，時(shí)尚的服飾無牌子，檔次低；缺乏時(shí)尚品牌集中地。? 根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模條件，本項(xiàng)目適合發(fā)展兩種方案的綜合體：– 方案一（出售）：購物中心、中檔寫字樓、四星級(jí)酒店和經(jīng)濟(jì)型酒店為一體的綜合體；– 方案二（針對(duì)投資者）：購物中心、中檔寫字樓、四星級(jí)酒店為一體的綜合體；– 方案三（加速資金回籠）：購物中心、 loft商務(wù)公寓、四星級(jí)酒店和中檔寫字樓為一體的綜合體? 相比較而言，方案一的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)更小；方案二更有利于提升項(xiàng)目的整個(gè)檔次；方案三有利于加快資金回籠。 樂：樂不僅僅是玩樂，而是結(jié)合餐飲的娛樂；在餐飲中溝通感情，在娛樂中促進(jìn)感情，成為重要的休閑和聚會(huì)場(chǎng)所。啟蒙階段 ※ 銷售策略：如何克服項(xiàng)目劣勢(shì)，站在客戶的角度為其實(shí)現(xiàn)需求，從而實(shí)現(xiàn)雙贏?！? 短信信息。每一階段認(rèn)購所享受的優(yōu)惠不同，越早認(rèn)購優(yōu)惠越多。 三月 21三月 21Tuesday, March 23, 2023雨中黃葉樹，燈下白頭人。 2023/3/23 23:12:3323:12:3323 March 20231空山新雨后，天氣晚來秋。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 三月 2111:12 下午 三月 2123:12March 23, 20231行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富?！?Lists 4 強(qiáng)勢(shì)銷售期工作內(nèi)容p 強(qiáng)勢(shì)銷售通過前期的客戶積累，把握客源，啟動(dòng)外圍市場(chǎng)（上海，溫州、臺(tái)州、義烏），強(qiáng)勢(shì)銷售?！?Lists 1 招商準(zhǔn)備期工作內(nèi)容p 招商宣傳物料準(zhǔn)備樓書、招商手冊(cè)、電視廣告片等宣傳資料。92前期推廣策略 1：精確制導(dǎo)型營(yíng)銷系統(tǒng)※ 針對(duì)本項(xiàng)目的商業(yè)投資特性，摒棄傳統(tǒng)的樓盤營(yíng)銷模式， 遵循商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)律，以目標(biāo)客戶角度出發(fā)，安排每個(gè)營(yíng)銷環(huán)節(jié)，設(shè)計(jì)具有精確性、可持續(xù)性和發(fā)展性特征的商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷系統(tǒng)。主題化服務(wù)化階段此階段的物中心競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，發(fā)展趨于飽和，因此各購物中心開始求新求變，在此階段建成的購物中心更加注重消費(fèi)者的需求與感受，強(qiáng)調(diào)與人為本。價(jià)位在 10003000元之間，并且在一層和二層設(shè)置跨層的時(shí)尚品牌旗艦店，帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的時(shí)尚氛圍。說明 酒店的 15層做商業(yè)，寫字樓取 ㎡做服務(wù)式公寓項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位商業(yè)部分寫字樓酒店說明：：均價(jià) **元 /㎡ 16樓為商業(yè)，價(jià)格同商業(yè)部分；：產(chǎn)權(quán)式、精裝；：清水交房23000120239500900085008000600065007000700075008000以下價(jià)格均以市場(chǎng)比較得出：商業(yè)客戶群定位根據(jù)問卷調(diào)查，家庭月收入 5000元以上、 2840歲之間的占比 40％；由于龍泉目前家庭收入水平高、時(shí)尚人群主要集中在 2840歲之間。 細(xì)節(jié)的關(guān)注，設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，業(yè)態(tài)布局細(xì)節(jié)，例如在運(yùn)動(dòng)用品層，布置一個(gè)小足球場(chǎng)市場(chǎng)表現(xiàn) 本項(xiàng)目的機(jī)遇?主體消費(fèi)人群 75％以上為在婚，有自己獨(dú)立的家庭；?其中， 3040歲的人群孩子年齡主要在 012歲之間，孩子的投入是這個(gè)家庭階段的重要投入；?龍泉大型商業(yè)內(nèi)雖有部分提供兒童商品或者兒童娛樂，但缺乏綜合；?本項(xiàng)目高層可以針對(duì)兒童需求，打造集兒童早教、娛樂、服飾、餐飲以及學(xué)習(xí)用品為一體的兒童天地；?同時(shí)還可以突出家庭的概念；關(guān)鍵詞：現(xiàn)代家庭生活方式，寓教于樂?龍泉消費(fèi)餐飲和娛樂頻次高，消費(fèi)金額也較高；餐飲娛樂消費(fèi)強(qiáng)；?餐飲、娛樂消費(fèi)的主要目的是朋友聚會(huì)；?將摒棄純粹的娛樂和純粹的餐飲，將餐飲和娛樂在同一空間內(nèi)組合，與娛樂相組合的也不再是快餐類設(shè)施；?充分滿足消費(fèi)者朋友聚會(huì)的餐飲娛樂需求。建議 3：有獨(dú)立經(jīng)營(yíng)可能的街鋪?zhàn)钍芡顿Y者歡迎投資者投資商業(yè)時(shí)考慮因素 ◇ 項(xiàng)目的開發(fā)商實(shí)力開發(fā)商是否曾有操作商鋪的經(jīng)驗(yàn)； ◇ 將來的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司和物業(yè)管理公司； ◇ 項(xiàng)目?jī)r(jià)值情況：售價(jià) ( /㎡ ) 及租價(jià) (100500元 /㎡ )；周圍商鋪售價(jià) (2元萬 ㎡ )及周圍商鋪?zhàn)鈨r(jià) (100500元 /平方米 )商鋪使用率； ◇ 如果商鋪的位置面向開闊的使用空間，客戶流又比較簡(jiǎn)單合理的話，就能更有效提高商鋪的受 歡迎程度。 48市場(chǎng)態(tài)勢(shì) T 自身資源條件 I市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 C消費(fèi)者需求 C項(xiàng)目定位體系的展開客戶定位 價(jià)格定位產(chǎn)品定位形象定位CCTI運(yùn)營(yíng)模式下的定位推導(dǎo)體系商業(yè)部分定位建議CCTI定位推導(dǎo)思路市市 場(chǎng)場(chǎng) 態(tài)態(tài) 勢(shì)：勢(shì)：即宏觀狀態(tài)和趨勢(shì)，研究分析商業(yè)地產(chǎn)宏即宏觀狀態(tài)和趨勢(shì)，研究分析商業(yè)地產(chǎn)宏觀態(tài)勢(shì)，在宏觀上找到足夠的信息支持。相互作用相互作用項(xiàng)目在正式銷售之前進(jìn)行招商，根據(jù)意向商家的需求對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行改進(jìn)，并利用招商對(duì)象來炒作商業(yè)氛圍，吸引跟隨型商家注意。因?yàn)椋蟮母?jìng)爭(zhēng)將是龍泉驛區(qū)大市范圍內(nèi)各項(xiàng)目客戶，抓住這批客戶。根據(jù)客戶的需求搭配產(chǎn)品的戶型面積，塑造項(xiàng)目獨(dú)有性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，大力宣傳其專業(yè)物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，全力提升產(chǎn)品軟、硬價(jià)值。從宏觀方面來看，龍泉驛區(qū)寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量急劇放大，市場(chǎng)供需失衡；從項(xiàng)目區(qū)域來看，整體供應(yīng)過量 ，需求趨于飽和。建議： 在其他商業(yè)未上市前，抓緊產(chǎn)品建設(shè)，強(qiáng)勢(shì)搶占市場(chǎng)份額；利用天府新城、成都東城副中心優(yōu)勢(shì)，放大消費(fèi)群體提升項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值。，首個(gè)獨(dú)立性復(fù)合商業(yè)項(xiàng)目，空間發(fā)展大?！龅貕K目前處于圍墻隔離，地塊為原世紀(jì)廣場(chǎng)的廣場(chǎng)大壩。區(qū)人民政府所在地世紀(jì)廣場(chǎng)道城區(qū)距市中心約 ，距雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)約 28公里?！? 本報(bào)告為項(xiàng)目前期報(bào)告，重點(diǎn)為整體市場(chǎng)的把握、產(chǎn)品價(jià)值提升建議、項(xiàng)目 前期推廣建議，相關(guān)細(xì)節(jié)將在后續(xù)提供給貴方?，F(xiàn)狀城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模：約 190KM2?！?地處龍泉驛區(qū)原世紀(jì)廣場(chǎng)，整體商業(yè)氛圍不高，仍處于發(fā)展階段。，分散人流較強(qiáng)?！? 同類寫字樓產(chǎn)品 競(jìng)爭(zhēng)威脅：競(jìng)爭(zhēng)威脅： 錦上時(shí)代， 32023㎡ 左右，預(yù)計(jì) 2023年 8月入伙。內(nèi)部配套：內(nèi)部配套：會(huì)所 的概念被廣泛應(yīng)用于寫字樓設(shè)計(jì)。216。配置專業(yè)化將成主流，如錦上時(shí)代正是量身定做、迎合而上。 現(xiàn)代商業(yè)對(duì)于 停車位的需求 正在變得越來越重要；216。 ： 龍泉郊的純旅游鎮(zhèn)，以客家人文為基礎(chǔ)，以 1500多萬打造的山頂長(zhǎng)城等旅游亮點(diǎn)，是休閑休假的放松好去處；但去過 3次的許多人都說：其實(shí)沒有什么延續(xù)性的向往和再次造訪的心動(dòng)之處。應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略。?本項(xiàng)目所處的龍泉驛都大道商業(yè)氛圍稍差，會(huì)影響品牌商戶的初步判斷；?項(xiàng)目具有利用現(xiàn)有氛圍向高檔商場(chǎng)沖刺的良好機(jī)遇；?項(xiàng)目可以定位為以國(guó)際二線品牌為主，部分為較普及的和未進(jìn)入龍泉的國(guó)際一線品牌。?品牌公司、針對(duì)個(gè)人消費(fèi)的相關(guān)公司以及分布在周邊老舊寫字樓和賓館的公司將是本項(xiàng)目未來的主要客戶。 家庭：不僅是滿足女性逛街的需求，也滿足男性放松休閑、交友聚會(huì)的場(chǎng)所，同時(shí)還是小孩娛樂和成長(zhǎng)的推動(dòng)器；252。s,lee,5th street,exception,ochirly,ebase,la pargay,et boite,kookai,hush puppies,theme,vone,mia mia,sisley,beton,jockey,t2rtb2,播 ,jnby，marks fairwhale，優(yōu)衣庫，艾格，衣戀； she39。寫字間共約： 312間 (套 )寫字樓業(yè)態(tài)定位 參考業(yè)態(tài)同商業(yè)部分，與商業(yè)部分合為一體寫字樓大廳，銀行，旅行社，郵局，綜合服務(wù)中心辦公大樓，面積 50150㎡ ；每層約 13間 (套 )86寫字樓效果圖 參考外觀參考圖大廳參考圖87項(xiàng)目整體外觀效果圖 參考酒店 +寫字樓 +商業(yè)，總體參考圖88項(xiàng)目推廣建議第八部分89對(duì)項(xiàng)目營(yíng)銷統(tǒng)籌規(guī)劃建議※ 推案策略：根據(jù)工程進(jìn)度，對(duì)各類產(chǎn)品進(jìn)行營(yíng)銷上的時(shí)間先后順