【正文】 Threat），成龍大道、驛都大道及成都地鐵 2號直達。※ 地處龍泉驛區(qū)原世紀廣場，整體商業(yè)氛圍不高，仍處于發(fā)展階段。? 本項目所在區(qū)域為新開發(fā)區(qū)，將來這里將是龍泉城區(qū)中高端收入者集中地，相應(yīng)商業(yè)氛圍也是龍泉驛區(qū)中高端集中地帶?！鲰椖坑玫爻书L方形，兩面臨街，后面為龍泉區(qū)政府服務(wù)中心。? 項目西部是御源大湖區(qū)新盤，距離約 100米；項目東部為銀河城市綜合體，有 50米；南部是皇冠國際、藝錦灣、果殼里的城等中高端大型樓盤，有 200左右?，F(xiàn)狀城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模：約 190KM2。公路方面，以橫向干道驛都大道、成龍大道（及延伸線成簡快速路）、成洛大道、成渝高速、成南高速、成安渝高速公路（在建）和縱向干道東三環(huán)路、蜀王（洪河）大道、繞城高速、新雙龍路、汽車城大道、成環(huán)路、第二繞城高速（在建）等縱橫交錯的路網(wǎng)貫穿全區(qū)?！?其西端緊接龍泉 成華區(qū) 、 錦江區(qū) ，北端與龍泉 新都區(qū) 、 青白江區(qū) 為鄰，東端連接龍泉 金堂縣 和資陽市的簡陽市，南端與龍泉 雙流縣 、 資陽 市的簡陽市接壤。區(qū)人民政府駐世紀廣場道?！? 本報告為項目前期報告，重點為整體市場的把握、產(chǎn)品價值提升建議、項目 前期推廣建議，相關(guān)細節(jié)將在后續(xù)提供給貴方。1大廈 商 業(yè) 定位及建議!!!!企劃機構(gòu) 2023年 6月2目 錄前言 第一部分：走進龍泉第二部分：產(chǎn)品概況第三部分： SWOT分析第四部分：酒店市場分析第五部分：寫字樓市場分析第六部分：商業(yè)市場分析第七部分：項目定位建議第八部分：項目推廣建議第九部分：項目招商與銷售建議3 前言※ 針對 大廈項目特性，根據(jù)目前龍泉驛區(qū)酒店、寫字樓、商業(yè)總體市場供求 狀況，并結(jié)合項目所在成都以東區(qū)域的特性，就本案的運作思路提供參考意見。4走進龍泉走進龍泉第一部分5龍泉驛區(qū)整體概況及未來規(guī)劃■城市概況⊙ 龍泉驛區(qū)位于 龍泉 境中南部，總面積 558平方公里，總?cè)丝?70萬人 (2023年 )。 ⊙ 有北周文王碑、蜀僖王陵。區(qū)人民政府所在地世紀廣場道城區(qū)距市中心約 ，距雙流國際機場約 28公里。公交： 龍泉驛區(qū)現(xiàn)已開通 7條龍泉驛城區(qū)對接龍泉中心的城市公交線路： 218路、 223路、 313路、 332路、 854路、 854A路和 856路； 3條龍泉驛主要場鎮(zhèn)對接龍泉中心的城市公交線路： 219路（洛帶場鎮(zhèn)）， 858路（西河場鎮(zhèn)）， 858A路（洪安場鎮(zhèn)）， 858B路、 869路（同安城區(qū)）；多條成都中心城區(qū)內(nèi)（繞城高速內(nèi)的十洪組團）的市區(qū)公交線路： 12路、 80路、 94路、 97路、 108路、 122路、 136路、 301路、 336路、 534路、 537路、 855路、 855A路、 857路、 857A路等。7成都東進 國際汽車城■成都國際汽車城 龍泉驛， 成都市城東副中心、龍泉驛區(qū)主城區(qū)，是 國務(wù)院 批準的成都城市向東發(fā)展主體區(qū)域、 成都經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) (國家級 )所在地。? 本項目距離地鐵站與汽車總站較近，但又保持一定的區(qū)隔，距離龍泉汽車站約 500米。■地塊目前處于圍墻隔離，地塊為原世紀廣場的廣場大壩。? 整體而言，項目所在區(qū)域?qū)⑹驱埲A區(qū)未來中高端社區(qū)、中高端商業(yè)區(qū)、中高端消費區(qū)?！?產(chǎn)品 屬于綜合性商業(yè)地產(chǎn)，包括標準酒店、寫字樓、商業(yè)部分。，酒店、寫字樓和商業(yè)部分可捆綁 或分散提升區(qū)域價值，提升商業(yè)氛圍。，首個獨立性復合商業(yè)項目，空間發(fā)展大。，人氣較弱。 4星級酒店已有幾家其他商務(wù)型酒店分布較多。 (5年內(nèi)將新入住 3萬人左右 )。建議： 在其他商業(yè)未上市前，抓緊產(chǎn)品建設(shè)，強勢搶占市場份額；利用天府新城、成都東城副中心優(yōu)勢，放大消費群體提升項目商業(yè)價值。 商業(yè)方面，龍泉驛區(qū)近年規(guī)劃建設(shè)的商業(yè)中心增多，總面積已經(jīng)超過 100萬平方 米，如音樂廣場、洛帶旅游商業(yè)圈、西河商業(yè)專業(yè)市場、本案區(qū)域內(nèi)的皇冠國際 等，勢必將爭奪龍泉驛區(qū)市區(qū)有限的客戶資源，未來商業(yè)市場的競爭形勢同樣不 可樂觀。20星級酒店商業(yè)寫字樓項目三大類產(chǎn)品前期問題小結(jié)大廈大廈21酒店市場分析第四部分22龍泉驛區(qū)星級酒店資料名稱 區(qū)域 規(guī)模 餐飲設(shè)施 服務(wù)設(shè)施 娛樂設(shè)施 星級成都博瑞花園酒店陽光大道11號 客房 217間 中餐廳 西餐廳商務(wù)中心 票務(wù)服務(wù) 鮮花店 沖印店 醫(yī)務(wù)室 部分房間有寬帶上網(wǎng)棋牌室 游泳池 保齡球場 健身室 按摩室 桑拿浴室等四星級成都天倫酒店龍都北路 客房 154間 中餐廳 西餐廳 客房送餐服務(wù)會議廳 商務(wù)中心 票務(wù)服務(wù) 理發(fā)美容室部分房間有寬帶上網(wǎng)咖啡廳 酒吧 舞廳 卡拉 OK廳 棋牌室 健身室 桑拿浴室等四星級龍威酒店 龍都南路198號 客房 242間 中餐廳 西餐廳 客房送餐服務(wù)會議廳 商務(wù)中心 票務(wù)服務(wù) 理發(fā)美容室部分房間有寬帶上網(wǎng)咖啡廳 酒吧 舞廳 卡拉 OK廳 棋牌室 健身室 桑拿浴室等四星級星光花園酒店陽關(guān)大道13號 客房 164間 中餐廳 西餐廳 客房送餐服務(wù)會議廳 商務(wù)中心 票務(wù)服務(wù) 理發(fā)美容室部分房間有寬帶上網(wǎng)咖啡廳 酒吧 舞廳 卡拉 OK廳 棋牌室 健身室 桑拿浴室等四星級航天賓館 航天路181號 客房 100間 中餐廳 西餐廳 客房送餐服務(wù)會議廳 商務(wù)中心 票務(wù)服務(wù) 理發(fā)美容室部分房間有寬帶上網(wǎng)卡拉 OK廳 棋牌室 健身室 桑拿浴室等三星級23龍泉驛區(qū)星級酒店分析※ 品牌酒店管理團隊經(jīng)營：品牌酒店管理團隊經(jīng)營： 如龍威、博瑞、星光等，均依托具有專業(yè)的酒店管理團隊進行日常運營。依托專業(yè)酒店管理團隊提升酒店服務(wù)水平、前期對目標客戶進行針對性傳播、宣傳自身優(yōu)勢、后期運營降低價格形成競爭優(yōu)勢整合營銷定向推廣地理位置不一、定位客戶中端為主、區(qū)域價值明顯概括現(xiàn)況25寫字樓市場分析第五部分26總體供求趨勢 1供應(yīng)量急劇放大，市場面臨巨大競爭壓力供應(yīng)量急劇放大，市場面臨巨大競爭壓力 目前龍泉驛的商務(wù)辦公樓主要集中在兩大區(qū)域，一是以龍泉音樂廣場為核心的城區(qū)商務(wù)板塊，這里聚集了傳統(tǒng)商住樓、商務(wù)公寓；另一個就是沿著成龍路驛都大道布局的企業(yè)總部項目。從宏觀方面來看，龍泉驛區(qū)寫字樓市場供應(yīng)量急劇放大，市場供需失衡；從項目區(qū)域來看，整體供應(yīng)過量 ，需求趨于飽和。全天候辦公：全天候辦公：分戶計量中央空調(diào) 將成為主流，以適應(yīng)龍泉驛區(qū)客戶全天候辦公的需求。物業(yè)管理：物業(yè)管理：標準越來越高，對于 專業(yè)酒店式管理 的需求越來越大。31參考個案：錦上時代項目特點：※ 地段偏遠地段偏遠 位于龍泉文明西街與公園路一段交匯處，離龍泉驛區(qū)城市中心較遠。根據(jù)客戶的需求搭配產(chǎn)品的戶型面積，塑造項目獨有性競爭優(yōu)勢，大力宣傳其專業(yè)物業(yè)管理團隊，全力提升產(chǎn)品軟、硬價值。35龍泉驛區(qū)寫字樓租賃市場特征 1216。 品牌零售商：品牌零售商： 另外近４０％的份額中，品牌零售業(yè)商已成主要客源。隨著寫字樓供應(yīng)量的劇增，租賃市場選擇寫字樓的要求也隨之提高。因為，之后的競爭將是龍泉驛區(qū)大市范圍內(nèi)各項目客戶，抓住這批客戶。 物業(yè)管理、服務(wù)越來越受到重視：物業(yè)管理、服務(wù)越來越受到重視：近兩年，龍泉驛區(qū)寫字樓租賃市場對酒店式服務(wù)的需求越來越受到重視。216。 價格以沿路底商最高，以 綜合大板塊形式的商業(yè)最低 ；216。 環(huán)境 對于 非城中心商業(yè) 的作用也顯得比以前更加重要；216。 成都主城區(qū)成都主城區(qū)長城 門牌坊 湖廣會館42商圈 3：西河鎮(zhèn)解析： 主要以專業(yè)市場為主，如西南食品城、三聯(lián)家禽批發(fā)市場、九峰汽配城等，為成都主城區(qū)三環(huán)路內(nèi)原有的專業(yè)市場外遷之地；房屋售價 8000元 /㎡ 、租金為 50元 /㎡ .月以上。相互作用相互作用項目在正式銷售之前進行招商，根據(jù)意向商家的需求對產(chǎn)品進行改進，并利用招商對象來炒作商業(yè)氛圍，吸引跟隨型商家注意。故，西河商業(yè)價值體現(xiàn)需要很長一段時間開發(fā)、提升。故，洛帶的旅游商業(yè)投資或開發(fā)，如沒有超流性的亮點或持久性的賣點，還是謹慎為好。46項目定位建議第七部分47大廈項目分析※ 本案屬于綜合性商業(yè)地產(chǎn)，此類商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)勢是可以通過一個價值核心點來帶動其他組成部分的價值提升。 48市場態(tài)勢 T 自身資源條件 I市場競爭環(huán)境 C消費者需求 C項目定位體系的展開客戶定位 價格定位產(chǎn)品定位形象定位CCTI運營模式下的定位推導體系商業(yè)部分定位建議CCTI定位推導思路市市 場場 態(tài)態(tài) 勢：勢：即宏觀狀態(tài)和趨勢，研究分析商業(yè)地產(chǎn)宏即宏觀狀態(tài)和趨勢，研究分析商業(yè)地產(chǎn)宏觀態(tài)勢，在宏觀上找到足夠的信息支持。消費者調(diào)研的關(guān)鍵是發(fā)現(xiàn)真實及潛在需求，尋找打動消費者的價值點。自身資源：自身資源：項目地塊優(yōu)劣勢、項目自身狀況、企業(yè)自身優(yōu)勢以及企業(yè)能夠控項目地塊優(yōu)劣勢、項目自身狀況、企業(yè)自身優(yōu)勢以及企業(yè)能夠控制的一切用于項目的資源，以及結(jié)合項目自身資源的制的一切用于項目的資源，以及結(jié)合項目自身資源的 SWOT分析分析 。商鋪所在區(qū)域的市政規(guī)劃內(nèi)容。建議 3：有獨立經(jīng)營可能的街鋪最受投資者歡迎投資者投資商業(yè)時考慮因素 ◇ 項目的開發(fā)商實力開發(fā)商是否曾有操作商鋪的經(jīng)驗； ◇ 將來的商業(yè)經(jīng)營管理公司和物業(yè)管理公司； ◇ 項目價值情況：售價 ( /㎡ ) 及租價 (100500元 /㎡ )；周圍商鋪售價 (2元萬 ㎡ )及周圍商鋪租價 (100500元 /平方米 )商鋪使用率； ◇ 如果商鋪的位置面向開闊的使用空間，客戶流又比較簡單合理的話，就能更有效提高商鋪的受 歡迎程度。解析 2： 65%購鋪總價在 30100萬之間，建議鋪位面積不宜過大解析 3： 97%的投資者不考慮二層及以上鋪位；建議商業(yè)層數(shù)不宜過高。關(guān)鍵詞：與國際接軌的中高檔次?龍泉目前商業(yè)類型主要以百貨為主，缺乏購物中心；?現(xiàn)有大型商業(yè)內(nèi)主要以商品零售為主，餐飲、娛樂比例低；?龍泉經(jīng)濟發(fā)展快，人均收入和消費支出增長快，預計到項目開業(yè)時消費理念將有別于目前。? 商業(yè)定位的差異化特征：252。 細節(jié)的關(guān)注，設(shè)計細節(jié)，業(yè)態(tài)布局細節(jié)，例如在運動用品層，布置一個小足球場市場表現(xiàn) 本項目的機遇?主體消費人群 75％以上為在婚，有自己獨立的家庭；?其中， 3040歲的人群孩子年齡主要在 012歲之間，孩子的投入是這個家庭階段的重要投入；?龍泉大型商業(yè)內(nèi)雖有部分提供兒童商品或者兒童娛樂，但缺乏綜合；?本項目高層可以針對兒童需求，打造集兒童早教、娛樂、服飾、餐飲以及學習用品為一體的兒童天地；?同時還可以突出家庭的概念；關(guān)鍵詞：現(xiàn)代家庭生活方式，寓教于樂?龍泉消費餐飲和娛樂頻次高，消費金額也較高；餐飲娛樂消費強；?餐飲、娛樂消費的主要目的是朋友聚會；?將摒棄純粹的娛樂和純粹的餐飲，將餐飲和娛樂在同一空間內(nèi)組合，與娛樂相組合的也不再是快餐類設(shè)施；?充分滿足消費者朋友聚會的餐飲娛樂需求。本項目具有發(fā)展經(jīng)濟型酒店的良好機遇和利益酒店定位酒店建議定位： 四星級精裝修酒店，四星級服務(wù)標準市場空白分析市場表現(xiàn) 本項目的機遇?世紀廣場商圈是龍泉的三大商務(wù)圈，本項目處在世紀廣場商圈內(nèi)；?世紀廣場商圈的平均未來入住水平高于其他商圈；?處于交通要道，出行便利；?有眾多的商業(yè)、酒店等配套設(shè)施，商務(wù)配套條件好；?根據(jù)龍泉與成都相比，經(jīng)濟發(fā)展后，寫字樓需求有極大增長。寫字樓定位寫字樓定位建議：中檔寫字樓，高檔服務(wù)標準市場空白分析市場空白點分析總結(jié)：? 綜合上述市場空白分析，本項目適合發(fā)展中高檔的購物中心、中檔寫字樓、四星級酒店、經(jīng)濟型酒店。作為方案一商貿(mào)綜合平臺內(nèi)各物業(yè)之間的良性互動關(guān)系如下：寫字樓/loft商務(wù)公寓經(jīng)濟型酒店4星級酒店商業(yè)商貿(mào)綜合平臺提升檔次提供客源提升形象酒店客戶層面的延伸提供客源提升便利提供消費人群提供便利配套和辦公客戶提供客源提供便利配套提供便利配套提升檔次項目功能定位 2? 作為方案二商貿(mào)綜合平臺內(nèi)各物