【正文】 Threat），成龍大道、驛都大道及成都地鐵 2號(hào)直達(dá)?！?地處龍泉驛區(qū)原世紀(jì)廣場(chǎng)，整體商業(yè)氛圍不高，仍處于發(fā)展階段。? 本項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)樾麻_發(fā)區(qū)，將來(lái)這里將是龍泉城區(qū)中高端收入者集中地，相應(yīng)商業(yè)氛圍也是龍泉驛區(qū)中高端集中地帶?！鲰?xiàng)目用地呈長(zhǎng)方形，兩面臨街，后面為龍泉區(qū)政府服務(wù)中心。? 項(xiàng)目西部是御源大湖區(qū)新盤，距離約 100米；項(xiàng)目東部為銀河城市綜合體，有 50米；南部是皇冠國(guó)際、藝錦灣、果殼里的城等中高端大型樓盤，有 200左右。現(xiàn)狀城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模：約 190KM2。公路方面，以橫向干道驛都大道、成龍大道（及延伸線成簡(jiǎn)快速路）、成洛大道、成渝高速、成南高速、成安渝高速公路（在建）和縱向干道東三環(huán)路、蜀王（洪河）大道、繞城高速、新雙龍路、汽車城大道、成環(huán)路、第二繞城高速（在建）等縱橫交錯(cuò)的路網(wǎng)貫穿全區(qū)。⊙ 其西端緊接龍泉 成華區(qū) 、 錦江區(qū) ，北端與龍泉 新都區(qū) 、 青白江區(qū) 為鄰，東端連接龍泉 金堂縣 和資陽(yáng)市的簡(jiǎn)陽(yáng)市，南端與龍泉 雙流縣 、 資陽(yáng) 市的簡(jiǎn)陽(yáng)市接壤。區(qū)人民政府駐世紀(jì)廣場(chǎng)道?！? 本報(bào)告為項(xiàng)目前期報(bào)告，重點(diǎn)為整體市場(chǎng)的把握、產(chǎn)品價(jià)值提升建議、項(xiàng)目 前期推廣建議，相關(guān)細(xì)節(jié)將在后續(xù)提供給貴方。1大廈 商 業(yè) 定位及建議!!!!企劃?rùn)C(jī)構(gòu) 2023年 6月2目 錄前言 第一部分：走進(jìn)龍泉第二部分：產(chǎn)品概況第三部分： SWOT分析第四部分：酒店市場(chǎng)分析第五部分：寫字樓市場(chǎng)分析第六部分：商業(yè)市場(chǎng)分析第七部分：項(xiàng)目定位建議第八部分：項(xiàng)目推廣建議第九部分：項(xiàng)目招商與銷售建議3 前言※ 針對(duì) 大廈項(xiàng)目特性，根據(jù)目前龍泉驛區(qū)酒店、寫字樓、商業(yè)總體市場(chǎng)供求 狀況，并結(jié)合項(xiàng)目所在成都以東區(qū)域的特性，就本案的運(yùn)作思路提供參考意見。4走進(jìn)龍泉走進(jìn)龍泉第一部分5龍泉驛區(qū)整體概況及未來(lái)規(guī)劃■城市概況⊙ 龍泉驛區(qū)位于 龍泉 境中南部，總面積 558平方公里，總?cè)丝?70萬(wàn)人 (2023年 )。 ⊙ 有北周文王碑、蜀僖王陵。區(qū)人民政府所在地世紀(jì)廣場(chǎng)道城區(qū)距市中心約 ，距雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)約 28公里。公交： 龍泉驛區(qū)現(xiàn)已開通 7條龍泉驛城區(qū)對(duì)接龍泉中心的城市公交線路： 218路、 223路、 313路、 332路、 854路、 854A路和 856路； 3條龍泉驛主要場(chǎng)鎮(zhèn)對(duì)接龍泉中心的城市公交線路： 219路（洛帶場(chǎng)鎮(zhèn)）， 858路（西河場(chǎng)鎮(zhèn)）， 858A路（洪安場(chǎng)鎮(zhèn)）， 858B路、 869路（同安城區(qū)）；多條成都中心城區(qū)內(nèi)（繞城高速內(nèi)的十洪組團(tuán)）的市區(qū)公交線路： 12路、 80路、 94路、 97路、 108路、 122路、 136路、 301路、 336路、 534路、 537路、 855路、 855A路、 857路、 857A路等。7成都東進(jìn) 國(guó)際汽車城■成都國(guó)際汽車城 龍泉驛， 成都市城東副中心、龍泉驛區(qū)主城區(qū)，是 國(guó)務(wù)院 批準(zhǔn)的成都城市向東發(fā)展主體區(qū)域、 成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) (國(guó)家級(jí) )所在地。? 本項(xiàng)目距離地鐵站與汽車總站較近，但又保持一定的區(qū)隔，距離龍泉汽車站約 500米。■地塊目前處于圍墻隔離，地塊為原世紀(jì)廣場(chǎng)的廣場(chǎng)大壩。? 整體而言，項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)⑹驱埲A區(qū)未來(lái)中高端社區(qū)、中高端商業(yè)區(qū)、中高端消費(fèi)區(qū)?！?產(chǎn)品 屬于綜合性商業(yè)地產(chǎn)，包括標(biāo)準(zhǔn)酒店、寫字樓、商業(yè)部分。，酒店、寫字樓和商業(yè)部分可捆綁 或分散提升區(qū)域價(jià)值，提升商業(yè)氛圍。，首個(gè)獨(dú)立性復(fù)合商業(yè)項(xiàng)目，空間發(fā)展大。，人氣較弱。 4星級(jí)酒店已有幾家其他商務(wù)型酒店分布較多。 (5年內(nèi)將新入住 3萬(wàn)人左右 )。建議： 在其他商業(yè)未上市前，抓緊產(chǎn)品建設(shè)，強(qiáng)勢(shì)搶占市場(chǎng)份額；利用天府新城、成都東城副中心優(yōu)勢(shì)，放大消費(fèi)群體提升項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值。 商業(yè)方面，龍泉驛區(qū)近年規(guī)劃建設(shè)的商業(yè)中心增多，總面積已經(jīng)超過 100萬(wàn)平方 米，如音樂廣場(chǎng)、洛帶旅游商業(yè)圈、西河商業(yè)專業(yè)市場(chǎng)、本案區(qū)域內(nèi)的皇冠國(guó)際 等，勢(shì)必將爭(zhēng)奪龍泉驛區(qū)市區(qū)有限的客戶資源，未來(lái)商業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)同樣不 可樂觀。20星級(jí)酒店商業(yè)寫字樓項(xiàng)目三大類產(chǎn)品前期問題小結(jié)大廈大廈21酒店市場(chǎng)分析第四部分22龍泉驛區(qū)星級(jí)酒店資料名稱 區(qū)域 規(guī)模 餐飲設(shè)施 服務(wù)設(shè)施 娛樂設(shè)施 星級(jí)成都博瑞花園酒店陽(yáng)光大道11號(hào) 客房 217間 中餐廳 西餐廳商務(wù)中心 票務(wù)服務(wù) 鮮花店 沖印店 醫(yī)務(wù)室 部分房間有寬帶上網(wǎng)棋牌室 游泳池 保齡球場(chǎng) 健身室 按摩室 桑拿浴室等四星級(jí)成都天倫酒店龍都北路 客房 154間 中餐廳 西餐廳 客房送餐服務(wù)會(huì)議廳 商務(wù)中心 票務(wù)服務(wù) 理發(fā)美容室部分房間有寬帶上網(wǎng)咖啡廳 酒吧 舞廳 卡拉 OK廳 棋牌室 健身室 桑拿浴室等四星級(jí)龍威酒店 龍都南路198號(hào) 客房 242間 中餐廳 西餐廳 客房送餐服務(wù)會(huì)議廳 商務(wù)中心 票務(wù)服務(wù) 理發(fā)美容室部分房間有寬帶上網(wǎng)咖啡廳 酒吧 舞廳 卡拉 OK廳 棋牌室 健身室 桑拿浴室等四星級(jí)星光花園酒店陽(yáng)關(guān)大道13號(hào) 客房 164間 中餐廳 西餐廳 客房送餐服務(wù)會(huì)議廳 商務(wù)中心 票務(wù)服務(wù) 理發(fā)美容室部分房間有寬帶上網(wǎng)咖啡廳 酒吧 舞廳 卡拉 OK廳 棋牌室 健身室 桑拿浴室等四星級(jí)航天賓館 航天路181號(hào) 客房 100間 中餐廳 西餐廳 客房送餐服務(wù)會(huì)議廳 商務(wù)中心 票務(wù)服務(wù) 理發(fā)美容室部分房間有寬帶上網(wǎng)卡拉 OK廳 棋牌室 健身室 桑拿浴室等三星級(jí)23龍泉驛區(qū)星級(jí)酒店分析※ 品牌酒店管理團(tuán)隊(duì)經(jīng)營(yíng)：品牌酒店管理團(tuán)隊(duì)經(jīng)營(yíng)： 如龍威、博瑞、星光等，均依托具有專業(yè)的酒店管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行日常運(yùn)營(yíng)。依托專業(yè)酒店管理團(tuán)隊(duì)提升酒店服務(wù)水平、前期對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行針對(duì)性傳播、宣傳自身優(yōu)勢(shì)、后期運(yùn)營(yíng)降低價(jià)格形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)整合營(yíng)銷定向推廣地理位置不一、定位客戶中端為主、區(qū)域價(jià)值明顯概括現(xiàn)況25寫字樓市場(chǎng)分析第五部分26總體供求趨勢(shì) 1供應(yīng)量急劇放大，市場(chǎng)面臨巨大競(jìng)爭(zhēng)壓力供應(yīng)量急劇放大，市場(chǎng)面臨巨大競(jìng)爭(zhēng)壓力 目前龍泉驛的商務(wù)辦公樓主要集中在兩大區(qū)域，一是以龍泉音樂廣場(chǎng)為核心的城區(qū)商務(wù)板塊，這里聚集了傳統(tǒng)商住樓、商務(wù)公寓；另一個(gè)就是沿著成龍路驛都大道布局的企業(yè)總部項(xiàng)目。從宏觀方面來(lái)看，龍泉驛區(qū)寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量急劇放大，市場(chǎng)供需失衡；從項(xiàng)目區(qū)域來(lái)看，整體供應(yīng)過量 ，需求趨于飽和。全天候辦公：全天候辦公：分戶計(jì)量中央空調(diào) 將成為主流，以適應(yīng)龍泉驛區(qū)客戶全天候辦公的需求。物業(yè)管理：物業(yè)管理：標(biāo)準(zhǔn)越來(lái)越高，對(duì)于 專業(yè)酒店式管理 的需求越來(lái)越大。31參考個(gè)案：錦上時(shí)代項(xiàng)目特點(diǎn)：※ 地段偏遠(yuǎn)地段偏遠(yuǎn) 位于龍泉文明西街與公園路一段交匯處，離龍泉驛區(qū)城市中心較遠(yuǎn)。根據(jù)客戶的需求搭配產(chǎn)品的戶型面積，塑造項(xiàng)目獨(dú)有性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，大力宣傳其專業(yè)物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，全力提升產(chǎn)品軟、硬價(jià)值。35龍泉驛區(qū)寫字樓租賃市場(chǎng)特征 1216。 品牌零售商：品牌零售商： 另外近４０％的份額中，品牌零售業(yè)商已成主要客源。隨著寫字樓供應(yīng)量的劇增，租賃市場(chǎng)選擇寫字樓的要求也隨之提高。因?yàn)?，之后的?jìng)爭(zhēng)將是龍泉驛區(qū)大市范圍內(nèi)各項(xiàng)目客戶，抓住這批客戶。 物業(yè)管理、服務(wù)越來(lái)越受到重視：物業(yè)管理、服務(wù)越來(lái)越受到重視：近兩年，龍泉驛區(qū)寫字樓租賃市場(chǎng)對(duì)酒店式服務(wù)的需求越來(lái)越受到重視。216。 價(jià)格以沿路底商最高，以 綜合大板塊形式的商業(yè)最低 ；216。 環(huán)境 對(duì)于 非城中心商業(yè) 的作用也顯得比以前更加重要；216。 成都主城區(qū)成都主城區(qū)長(zhǎng)城 門牌坊 湖廣會(huì)館42商圈 3：西河鎮(zhèn)解析： 主要以專業(yè)市場(chǎng)為主，如西南食品城、三聯(lián)家禽批發(fā)市場(chǎng)、九峰汽配城等，為成都主城區(qū)三環(huán)路內(nèi)原有的專業(yè)市場(chǎng)外遷之地；房屋售價(jià) 8000元 /㎡ 、租金為 50元 /㎡ .月以上。相互作用相互作用項(xiàng)目在正式銷售之前進(jìn)行招商，根據(jù)意向商家的需求對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行改進(jìn)，并利用招商對(duì)象來(lái)炒作商業(yè)氛圍，吸引跟隨型商家注意。故，西河商業(yè)價(jià)值體現(xiàn)需要很長(zhǎng)一段時(shí)間開發(fā)、提升。故，洛帶的旅游商業(yè)投資或開發(fā)，如沒有超流性的亮點(diǎn)或持久性的賣點(diǎn)，還是謹(jǐn)慎為好。46項(xiàng)目定位建議第七部分47大廈項(xiàng)目分析※ 本案屬于綜合性商業(yè)地產(chǎn)，此類商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)是可以通過一個(gè)價(jià)值核心點(diǎn)來(lái)帶動(dòng)其他組成部分的價(jià)值提升。 48市場(chǎng)態(tài)勢(shì) T 自身資源條件 I市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 C消費(fèi)者需求 C項(xiàng)目定位體系的展開客戶定位 價(jià)格定位產(chǎn)品定位形象定位CCTI運(yùn)營(yíng)模式下的定位推導(dǎo)體系商業(yè)部分定位建議CCTI定位推導(dǎo)思路市市 場(chǎng)場(chǎng) 態(tài)態(tài) 勢(shì)：勢(shì)：即宏觀狀態(tài)和趨勢(shì)，研究分析商業(yè)地產(chǎn)宏即宏觀狀態(tài)和趨勢(shì)，研究分析商業(yè)地產(chǎn)宏觀態(tài)勢(shì)，在宏觀上找到足夠的信息支持。消費(fèi)者調(diào)研的關(guān)鍵是發(fā)現(xiàn)真實(shí)及潛在需求，尋找打動(dòng)消費(fèi)者的價(jià)值點(diǎn)。自身資源：自身資源：項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢(shì)、項(xiàng)目自身狀況、企業(yè)自身優(yōu)勢(shì)以及企業(yè)能夠控項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢(shì)、項(xiàng)目自身狀況、企業(yè)自身優(yōu)勢(shì)以及企業(yè)能夠控制的一切用于項(xiàng)目的資源，以及結(jié)合項(xiàng)目自身資源的制的一切用于項(xiàng)目的資源，以及結(jié)合項(xiàng)目自身資源的 SWOT分析分析 。商鋪所在區(qū)域的市政規(guī)劃內(nèi)容。建議 3：有獨(dú)立經(jīng)營(yíng)可能的街鋪?zhàn)钍芡顿Y者歡迎投資者投資商業(yè)時(shí)考慮因素 ◇ 項(xiàng)目的開發(fā)商實(shí)力開發(fā)商是否曾有操作商鋪的經(jīng)驗(yàn)； ◇ 將來(lái)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司和物業(yè)管理公司； ◇ 項(xiàng)目?jī)r(jià)值情況：售價(jià) ( /㎡ ) 及租價(jià) (100500元 /㎡ )；周圍商鋪售價(jià) (2元萬(wàn) ㎡ )及周圍商鋪?zhàn)鈨r(jià) (100500元 /平方米 )商鋪使用率； ◇ 如果商鋪的位置面向開闊的使用空間，客戶流又比較簡(jiǎn)單合理的話，就能更有效提高商鋪的受 歡迎程度。解析 2： 65%購(gòu)鋪總價(jià)在 30100萬(wàn)之間，建議鋪位面積不宜過大解析 3： 97%的投資者不考慮二層及以上鋪位；建議商業(yè)層數(shù)不宜過高。關(guān)鍵詞：與國(guó)際接軌的中高檔次?龍泉目前商業(yè)類型主要以百貨為主，缺乏購(gòu)物中心；?現(xiàn)有大型商業(yè)內(nèi)主要以商品零售為主，餐飲、娛樂比例低；?龍泉經(jīng)濟(jì)發(fā)展快，人均收入和消費(fèi)支出增長(zhǎng)快，預(yù)計(jì)到項(xiàng)目開業(yè)時(shí)消費(fèi)理念將有別于目前。? 商業(yè)定位的差異化特征：252。 細(xì)節(jié)的關(guān)注，設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，業(yè)態(tài)布局細(xì)節(jié)，例如在運(yùn)動(dòng)用品層，布置一個(gè)小足球場(chǎng)市場(chǎng)表現(xiàn) 本項(xiàng)目的機(jī)遇?主體消費(fèi)人群 75％以上為在婚，有自己獨(dú)立的家庭；?其中， 3040歲的人群孩子年齡主要在 012歲之間，孩子的投入是這個(gè)家庭階段的重要投入；?龍泉大型商業(yè)內(nèi)雖有部分提供兒童商品或者兒童娛樂，但缺乏綜合；?本項(xiàng)目高層可以針對(duì)兒童需求，打造集兒童早教、娛樂、服飾、餐飲以及學(xué)習(xí)用品為一體的兒童天地；?同時(shí)還可以突出家庭的概念；關(guān)鍵詞：現(xiàn)代家庭生活方式，寓教于樂?龍泉消費(fèi)餐飲和娛樂頻次高，消費(fèi)金額也較高；餐飲娛樂消費(fèi)強(qiáng)；?餐飲、娛樂消費(fèi)的主要目的是朋友聚會(huì)；?將摒棄純粹的娛樂和純粹的餐飲，將餐飲和娛樂在同一空間內(nèi)組合，與娛樂相組合的也不再是快餐類設(shè)施；?充分滿足消費(fèi)者朋友聚會(huì)的餐飲娛樂需求。本項(xiàng)目具有發(fā)展經(jīng)濟(jì)型酒店的良好機(jī)遇和利益酒店定位酒店建議定位： 四星級(jí)精裝修酒店，四星級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)空白分析市場(chǎng)表現(xiàn) 本項(xiàng)目的機(jī)遇?世紀(jì)廣場(chǎng)商圈是龍泉的三大商務(wù)圈，本項(xiàng)目處在世紀(jì)廣場(chǎng)商圈內(nèi)；?世紀(jì)廣場(chǎng)商圈的平均未來(lái)入住水平高于其他商圈；?處于交通要道，出行便利；?有眾多的商業(yè)、酒店等配套設(shè)施，商務(wù)配套條件好；?根據(jù)龍泉與成都相比，經(jīng)濟(jì)發(fā)展后，寫字樓需求有極大增長(zhǎng)。寫字樓定位寫字樓定位建議：中檔寫字樓，高檔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)空白分析市場(chǎng)空白點(diǎn)分析總結(jié)：? 綜合上述市場(chǎng)空白分析，本項(xiàng)目適合發(fā)展中高檔的購(gòu)物中心、中檔寫字樓、四星級(jí)酒店、經(jīng)濟(jì)型酒店。作為方案一商貿(mào)綜合平臺(tái)內(nèi)各物業(yè)之間的良性互動(dòng)關(guān)系如下：寫字樓/loft商務(wù)公寓經(jīng)濟(jì)型酒店4星級(jí)酒店商業(yè)商貿(mào)綜合平臺(tái)提升檔次提供客源提升形象酒店客戶層面的延伸提供客源提升便利提供消費(fèi)人群提供便利配套和辦公客戶提供客源提供便利配套提供便利配套提升檔次項(xiàng)目功能定位 2? 作為方案二商貿(mào)綜合平臺(tái)內(nèi)各物