【正文】 三月 21三月 2123:12:3323:12:33March 23, 20231意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 三月 2111:12 下午 三月 2123:12March 23, 20231少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023/3/23 23:12:3323:12:3323 March 20231做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 開(kāi)盤(pán)前115項(xiàng)目前期策略系統(tǒng)： 商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)知名酒店管理經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)構(gòu)筑形象優(yōu)勢(shì)構(gòu)筑租賃、消費(fèi)客戶(hù)積累銷(xiāo)售目標(biāo)客戶(hù)積累區(qū)塊價(jià)值構(gòu)筑團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)構(gòu)筑定點(diǎn)看板、圍墻、宣傳冊(cè)等前期對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃進(jìn)行炒作根據(jù)市場(chǎng)、客戶(hù)情況進(jìn)行適當(dāng)修改點(diǎn)對(duì)點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo) 大眾傳播、點(diǎn)對(duì)點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)116謝謝 !117靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。展開(kāi)立體宣傳攻勢(shì)，特別是在開(kāi)盤(pán)前二個(gè)月全面鋪開(kāi)，主攻高塍本地及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場(chǎng)。每個(gè)號(hào)碼對(duì)應(yīng)一個(gè)鋪位，號(hào)碼不可轉(zhuǎn)讓?zhuān)酶杖「哳~費(fèi)用限制炒鋪行為。手提袋制作、招商海報(bào)、禮品準(zhǔn)備。※ 宣傳單頁(yè)： 配合工程、招商進(jìn)度，時(shí)效性、主題性強(qiáng)?！? 利用長(zhǎng)期積累的商業(yè)資源，可為開(kāi)發(fā)商提供品牌酒店經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)資料，塑造項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值?！? 推廣策略：如何將信息以最小的代價(jià)、最精確的形式傳遞到目標(biāo)客戶(hù)手中。同時(shí)在外在形式上也強(qiáng)調(diào)擁有項(xiàng)目 自身的主題 ，如青衣城和朗豪坊。? 考慮到部分消費(fèi)者的隨機(jī)性購(gòu)物需求以及充分利用世紀(jì)廣場(chǎng)收入中檔的時(shí)尚消費(fèi)人群，可以在較高樓層布置些 5001000元的時(shí)尚大眾品牌和運(yùn)動(dòng)品牌。252。? 這部分消費(fèi)者具有較好的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和消費(fèi)意愿，本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)者主要定位為這部分人群。? 根據(jù)上述物業(yè)及客戶(hù)特征，本項(xiàng)目將成為集購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)、辦公為一體的綜合商貿(mào)平臺(tái)。關(guān)鍵詞：朋友共享的娛樂(lè)空間，精彩的周末?健身和美容、 spa逐漸成為龍泉人重要的業(yè)余健康休閑 ?提供健身、美容、 spa休閑空間關(guān)鍵詞：健康的生活態(tài)度，女性增美空間市場(chǎng)空白分析市場(chǎng)表現(xiàn) 本項(xiàng)目的機(jī)遇?世紀(jì)廣場(chǎng)有龍威大酒店、天倫大酒店、博瑞花園酒店、星光花園酒店、鑫朝酒店等眾多中高檔酒店；?驛都大道處于成都與龍泉方向，是成都來(lái)往必經(jīng)之路；?臨近地鐵站和汽車(chē)站，有較多流動(dòng)人群；本項(xiàng)目具有發(fā)展酒店的良好條件?龍泉高檔、國(guó)際知名管理公司管理的三星級(jí)酒店入住率較好，目前四星級(jí)高檔酒店具有一定發(fā)展空間；?未來(lái)四星級(jí)酒店規(guī)劃項(xiàng)目多，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈；?本項(xiàng)目臨主干道，交通條件較好；周邊景觀逐漸變好；本項(xiàng)目不建議發(fā)展四星級(jí)酒店?本項(xiàng)目所在區(qū)域商務(wù)酒店多，缺乏星級(jí)酒店；?現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)較好的龍威大酒店，為北京金長(zhǎng)城知名酒店管理公司管理；發(fā)展國(guó)際知名酒店管理公司管理的三星級(jí)酒店具有一定的機(jī)遇?項(xiàng)目周邊流動(dòng)人口逐漸增多多，中等檔次酒店具有較好的需求；?有較多老酒店賓館和酒店式公寓提供針對(duì)中等檔次的住宿需求，但這部分酒店缺乏良好的服務(wù)水平；?經(jīng)濟(jì)型酒店是未來(lái)中等檔次酒店發(fā)展趨勢(shì)，以其經(jīng)濟(jì)的價(jià)格、良好的配套、舒適的環(huán)境以及精簡(jiǎn)的配套成為原有賓館的重要替代品。?集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)休閑為一體、帶來(lái)全新消費(fèi)理念的購(gòu)物中心具有較好的發(fā)展前景；關(guān)鍵詞：全新的消費(fèi)理念?龍泉收入較高消費(fèi)能力強(qiáng)的人群主要集中在 3040歲，其中較大部分對(duì)品牌認(rèn)知度低；而且龍泉也缺乏國(guó)際知名時(shí)尚品牌，品牌重復(fù)度高。建議 1：做坎式街鋪能增加行人道面積有沒(méi)有自主權(quán)，自主權(quán)越高，收益越單純；商鋪是不是統(tǒng)一管理，商鋪面積是否可以自由分割；在商業(yè)經(jīng)營(yíng)不好的情況下，自己獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的可行性有多大。 市場(chǎng)態(tài)勢(shì) （ Trend） 消費(fèi)者 （ Consumer） 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 （ Competitor）觀態(tài)勢(shì)，在宏觀上找到足夠的信息支持。 ： 上千年的人文沉淀，是龍泉驛區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化交流中心，特別是其轄區(qū)紅河鎮(zhèn)、十陵鎮(zhèn)、大面值、西河等與龍泉三環(huán)路接壤，加之龍泉主城區(qū)離龍泉區(qū)近，其發(fā)展較快，被國(guó)務(wù)院定為龍泉新城東的副中心。45關(guān)于龍泉驛區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的總結(jié) ： 龍泉主城區(qū)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)擴(kuò)張或外遷址，類(lèi)似區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)、分散的重復(fù)建成，給采購(gòu)商或批量購(gòu)買(mǎi)者帶來(lái)不便、也給行業(yè)資源的集中性、共享性帶來(lái)阻礙。 本項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)目前尚未形成，但未來(lái)潛力較大。從某種程度上說(shuō)，寫(xiě)字樓的競(jìng)爭(zhēng)，就是爭(zhēng)奪客源的競(jìng)爭(zhēng)。 產(chǎn)品差異化：產(chǎn)品差異化：因?yàn)?，之后的?jìng)爭(zhēng)將是龍泉驛區(qū)大市范圍內(nèi)各項(xiàng)目對(duì)有限的客戶(hù)資源的爭(zhēng)奪戰(zhàn)。隨著更多的品牌商家進(jìn)駐龍泉驛區(qū)，其數(shù)量正在快速增加。相互作用相互作用項(xiàng)目在正式銷(xiāo)售之前通過(guò)各種手段推廣區(qū)域板塊價(jià)值，化解客戶(hù)對(duì)地理位置偏遠(yuǎn)的顧慮，并通過(guò)前期運(yùn)作積累意向客戶(hù)，并根據(jù)客戶(hù)需求對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行改進(jìn)。30龍泉驛區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)特征※ 高性?xún)r(jià)比項(xiàng)目更受市場(chǎng)歡迎：高性?xún)r(jià)比項(xiàng)目更受市場(chǎng)歡迎： 中低價(jià)位的寫(xiě)字樓可觀，如花海酒店 (42元 /月 .㎡ ，至少半層出租 )、音樂(lè)廣場(chǎng)、成都百貨大樓 (4060元 /月 .㎡ )，這與龍泉驛區(qū)中小企業(yè)數(shù)量逐年增多、對(duì)于寫(xiě)字樓價(jià)格敏感程度高，而對(duì)品質(zhì)要求不高有關(guān)。另一方面，供量劇增，將使市場(chǎng)漸入觀望，從而短期內(nèi)市場(chǎng)需求不會(huì)有大的增量?！? 重視個(gè)性化配套 ：： 如博瑞重視商務(wù)會(huì)議和娛樂(lè)設(shè)施，以其為特色；如新興重視康體設(shè)施，并 以其為重點(diǎn)進(jìn)行服務(wù)特色經(jīng)營(yíng)。18，短時(shí)間商業(yè)氛圍較淡。，商業(yè)氣氛淡。※ 本案的重點(diǎn)在于商業(yè)部分的運(yùn)營(yíng)發(fā)展和銷(xiāo)售?？梢曅?■本項(xiàng)目北側(cè)、西側(cè)看，項(xiàng)目具有很好的可視性，建成后將成為龍泉地標(biāo)性建筑物；本案地塊現(xiàn)狀圖11地塊分析周邊在售物業(yè)果殼里的城御源大湖區(qū)皇冠國(guó)際首創(chuàng)東公元煒岸城 地鐵 2號(hào)驛都大道首創(chuàng)東公元建筑面積 393061平米規(guī)劃戶(hù)數(shù) 3383戶(hù)車(chē)位數(shù) 3410個(gè) (1:1)容積率 公寓 : 綠化率 30%小 戶(hù) 型 5300元 /平米 大 戶(hù) 型 4800元 /平米果殼里的城 建筑面 積 959494平米規(guī) 劃 戶(hù) 數(shù) 7746戶(hù)車(chē) 位數(shù) 7746個(gè) (1:1)容 積 率 公寓 : 綠 化率 40%住宅售價(jià) 5500元 /平米御源大湖區(qū) 投 資 商 成都御源置 業(yè) 有限公司物 業(yè)類(lèi) 型 普通住宅 建筑 類(lèi) 型 多 層 小高 層 高 層 價(jià)格區(qū) 間 50005500元 /平米恒禾皇冠國(guó)際社區(qū) 投 資 商 七匹狼物 業(yè)類(lèi) 型 普通住宅 建筑 類(lèi) 型 多 層 小高 層 特價(jià)房惠后 5600元藝錦灣藝錦灣 投資商 四川君信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司物業(yè)類(lèi)型 普通住宅 建筑類(lèi)型 多層 住宅 700012023元 /平米未上市12地塊分析? 現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目主要集中在老城區(qū)，目前世紀(jì)廣場(chǎng)商圈商業(yè)氣氛不濃；本項(xiàng)目所在的世紀(jì)廣場(chǎng)，除臨驛都大道，基本為空地，商業(yè)氛圍尚未形成；? 區(qū)域內(nèi)有皇冠國(guó)際、果殼里的城、御源大湖區(qū)、東公元等大型綜合性項(xiàng)目，為龍泉中高檔項(xiàng)目，住宅價(jià)格在 600012023元 /㎡ ，商業(yè)在 2023025000元 /㎡ 。 2023年，龍泉驛區(qū)世紀(jì)廣場(chǎng)道、大面街道、柏合鎮(zhèn)、山泉鎮(zhèn)、茶店 鎮(zhèn)被規(guī)劃為成都 天府新區(qū) 的范圍，其發(fā)展定位為成都國(guó)際汽車(chē)城。 ⊙ 區(qū)域交通 道路： 世紀(jì)廣場(chǎng)道距市中心 天府廣場(chǎng) 約 22公里，距成都雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng) 28公里，距火車(chē)北站 24公里，距火車(chē)東客站 14公里。龍泉驛區(qū)現(xiàn)轄 4個(gè)街道、 7個(gè)鎮(zhèn)、 1個(gè)鄉(xiāng)。※ 根據(jù)目前龍泉驛區(qū)同類(lèi)型項(xiàng)目的實(shí)際案例及銷(xiāo)售情況，為本案在取得銷(xiāo)售許可 之前的運(yùn)作模式提出建設(shè)性意見(jiàn)?！?素有 “ 四時(shí)花不斷，八節(jié)佳果香 ” 之美譽(yù)，是國(guó)務(wù)院正式命名的 “ 中 國(guó)水蜜桃之鄉(xiāng) ” ，全省經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力十強(qiáng)縣（區(qū)）之一。河西新區(qū)6成都東進(jìn) 龍泉驛天府新區(qū)行政區(qū) 天府新區(qū)所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街辦 龍泉(1293KM2)高新區(qū)南區(qū)中和街辦、桂溪街辦、石羊街辦 (3個(gè) )雙流縣東升街辦、勝利、西航港街辦、華陽(yáng)街辦、萬(wàn)安街辦、黃甲、公興、正興、永安、籍田、興隆、煎茶、白沙、新興、太平、合江、永興、三星、大林、黃龍溪 (20個(gè) )新津縣 普興、金華 (2個(gè) )龍泉驛區(qū) 大面街辦、山泉、茶店、世紀(jì)廣場(chǎng)辦、柏合 (5個(gè) ) 資陽(yáng)市（ 191KM2）簡(jiǎn)陽(yáng)市 老君井、五指、武廟、丹景、新民 (5個(gè) ) 眉山市（ 94KM2）彭山縣 青龍（ 1個(gè)）仁壽縣 視高（ 1個(gè)）總計(jì) 37個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和街辦■天府新區(qū)規(guī)劃范圍： 1578平方公里人口： 近期 325萬(wàn)人，中期 500550萬(wàn)人，遠(yuǎn)期 600650萬(wàn)人；現(xiàn)狀地區(qū)生產(chǎn)總值：約 771億元。龍泉汽車(chē)站世紀(jì)廣場(chǎng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)至成都市區(qū)至龍泉主城區(qū)10地塊分析用地條件■項(xiàng)目用地為商業(yè)用地，使用年限為 40年。產(chǎn)品分類(lèi)酒店部分14項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總用地面積 總建筑面積 建筑占地面積 建筑密度 容積率 綠地率 總停車(chē)位平方米 平方米 平方米 ％ ％ 輛 建設(shè)單位 設(shè)計(jì)單位 產(chǎn)品構(gòu)造 酒店經(jīng)營(yíng)單位 酒店星級(jí)竣工時(shí)間自行車(chē)位 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)15項(xiàng)目特點(diǎn)：※ 地塊面積不大 (約 31畝 )，市場(chǎng)定位及產(chǎn)品設(shè)計(jì)局限性大。，消費(fèi)群定位范圍較廣。1.“ 皇冠國(guó)際 ”有 50畝純商業(yè)項(xiàng)目即將啟動(dòng)。建議： “錯(cuò)位營(yíng)銷(xiāo)、錯(cuò)位推廣 (如區(qū)域優(yōu)勢(shì)、空白填補(bǔ) )建議： 放大優(yōu)勢(shì)，結(jié)合區(qū)域發(fā)展節(jié)奏，引導(dǎo)消費(fèi)者和商家提升項(xiàng)目商業(yè)氣氛。項(xiàng)目威脅分析 2※ 同區(qū)域?qū)懽謽钱a(chǎn)品 競(jìng)爭(zhēng)激烈：競(jìng)爭(zhēng)激烈： 原有：成都百貨大樓、花海酒店等，在建的有錦上時(shí)代， 32023㎡ 左右 。 目前在建的龍泉首個(gè)寫(xiě)字樓誕生 錦上時(shí)代 (乙級(jí) )，開(kāi)啟近郊高端商務(wù)時(shí)代；錦上時(shí)代是成都眾錦置業(yè)在龍泉城區(qū)打造的首座專(zhuān)乙級(jí)寫(xiě)字樓，建筑面積約 32023平方米，地上 32層，樓高近 100米，共 384間。29產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì) 2公共部位：公共部位：公共部位的設(shè)計(jì)如 大堂、梯廳 重視程度越來(lái)越高。※ 交通具有優(yōu)勢(shì)：交通具有優(yōu)勢(shì)： 公園路、建材路等多條道路鏈接龍泉城中心與陽(yáng)光體育城。鑒于龍泉驛區(qū)城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的外向型特征，這些業(yè)態(tài)仍將是日后龍泉驛區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的主要構(gòu)成客源之一。對(duì)開(kāi)發(fā)商而素，區(qū)段、配套、服務(wù)等都成為客戶(hù)的選擇標(biāo)準(zhǔn)。216。 城中心商業(yè)以 購(gòu)物型商業(yè) 為主， 非城中心商業(yè)以特色商業(yè)街面貌出現(xiàn)的服務(wù)型商業(yè)為主；216。 裝配車(chē)間成品展示 車(chē)城鳥(niǎo)瞰44以上商圈經(jīng)營(yíng)策略第一步第二步第三步正式營(yíng)運(yùn)后，通過(guò)專(zhuān)業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)對(duì)前期招募的商家進(jìn)行總體的統(tǒng)籌管理，并實(shí)現(xiàn)商業(yè)項(xiàng)目持續(xù)發(fā)展。氣候已形成，需要政府的各項(xiàng)投入、也需來(lái)自全世界的汽車(chē)生產(chǎn)商的加入?！? 為項(xiàng)目提供大量的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)資源，最重要的是從全局角度出發(fā)，對(duì)綜合性商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)籌、定位、推廣、銷(xiāo)售、經(jīng)營(yíng)等全程的掌控。 競(jìng)競(jìng) 爭(zhēng)爭(zhēng) 環(huán)境：環(huán)境：了解市場(chǎng)現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者情況及特征，把握項(xiàng)了解市場(chǎng)現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者情況及特征，把握項(xiàng)目未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，作出對(duì)目未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，作出對(duì)應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略。是否售后包租及返租比例和年限。53市場(chǎng)空白分析 1市場(chǎng)表現(xiàn) 本項(xiàng)目的機(jī)遇?本項(xiàng)目處在未成熟的龍泉商圈內(nèi)，擁有眾多的消費(fèi)者；?未來(lái)區(qū)域道路、停車(chē)改善，地鐵通車(chē)，為區(qū)域帶來(lái)更多人群；?本項(xiàng)目可以依托區(qū)域巨大的人流，發(fā)展收益更高的購(gòu)物中心商業(yè)，而不必完全依賴(lài)于百貨此類(lèi)主力店；?關(guān)鍵詞：購(gòu)物中心?同創(chuàng)城市綜合體、國(guó)投大廈、銀河城市綜合體、第九空間、皇冠國(guó)際等是將構(gòu)成世紀(jì)廣場(chǎng)未來(lái)傳統(tǒng)高檔購(gòu)物商圈；?未來(lái)有較多定位為國(guó)際一線品牌。 更加時(shí)尚，品牌店的升級(jí)252。?較大部分商務(wù)公寓空間缺乏變化，部分躍層公寓層高低，層高僅 3米；?發(fā)展提供更低首付、針對(duì)中小型公司的純辦公的商務(wù)公寓具有較好機(jī)會(huì)；?可以開(kāi)發(fā)部分性?xún)r(jià)比較高、空間富于變化的 loft商務(wù)公寓；?本項(xiàng)目處于龍泉未來(lái)商業(yè)聚集區(qū)，區(qū)域內(nèi)將聚集有眾多品牌，品牌代理商戶(hù)在此區(qū)域辦公具有便利性；?商圈所帶來(lái)巨大人流，也是針對(duì)個(gè)人消費(fèi)者的旅游、教育培訓(xùn)、出國(guó)咨詢(xún)、產(chǎn)品直銷(xiāo)等公司辦公的重要場(chǎng)所。方案二：服務(wù)式公寓 ㎡ 2萬(wàn)㎡?目標(biāo)客戶(hù)主要針對(duì)其他城市到龍泉任職的高級(jí)管理層以及到龍泉中長(zhǎng)期出差的客戶(hù)。 時(shí)尚：包含時(shí)尚的品牌、時(shí)尚的生活方式、時(shí)尚的