【正文】 三月 21三月 2123:12:3323:12:33March 23, 20231意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 三月 2111:12 下午 三月 2123:12March 23, 20231少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023/3/23 23:12:3323:12:3323 March 20231做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 開盤前115項(xiàng)目前期策略系統(tǒng)： 商業(yè)營銷團(tuán)隊(duì)知名酒店管理經(jīng)營團(tuán)隊(duì)產(chǎn)品優(yōu)勢構(gòu)筑形象優(yōu)勢構(gòu)筑租賃、消費(fèi)客戶積累銷售目標(biāo)客戶積累區(qū)塊價(jià)值構(gòu)筑團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢構(gòu)筑定點(diǎn)看板、圍墻、宣傳冊等前期對項(xiàng)目規(guī)劃進(jìn)行炒作根據(jù)市場、客戶情況進(jìn)行適當(dāng)修改點(diǎn)對點(diǎn)營銷 大眾傳播、點(diǎn)對點(diǎn)營銷116謝謝 !117靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。展開立體宣傳攻勢，特別是在開盤前二個(gè)月全面鋪開，主攻高塍本地及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場。每個(gè)號碼對應(yīng)一個(gè)鋪位，號碼不可轉(zhuǎn)讓，利用更名收取高額費(fèi)用限制炒鋪行為。手提袋制作、招商海報(bào)、禮品準(zhǔn)備?！? 宣傳單頁： 配合工程、招商進(jìn)度，時(shí)效性、主題性強(qiáng)?！? 利用長期積累的商業(yè)資源，可為開發(fā)商提供品牌酒店經(jīng)營管理企業(yè)資料，塑造項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值?！? 推廣策略：如何將信息以最小的代價(jià)、最精確的形式傳遞到目標(biāo)客戶手中。同時(shí)在外在形式上也強(qiáng)調(diào)擁有項(xiàng)目 自身的主題 ，如青衣城和朗豪坊。? 考慮到部分消費(fèi)者的隨機(jī)性購物需求以及充分利用世紀(jì)廣場收入中檔的時(shí)尚消費(fèi)人群，可以在較高樓層布置些 5001000元的時(shí)尚大眾品牌和運(yùn)動(dòng)品牌。252。? 這部分消費(fèi)者具有較好的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和消費(fèi)意愿，本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)者主要定位為這部分人群。? 根據(jù)上述物業(yè)及客戶特征，本項(xiàng)目將成為集購物、餐飲、休閑娛樂、辦公為一體的綜合商貿(mào)平臺。關(guān)鍵詞：朋友共享的娛樂空間，精彩的周末?健身和美容、 spa逐漸成為龍泉人重要的業(yè)余健康休閑 ?提供健身、美容、 spa休閑空間關(guān)鍵詞：健康的生活態(tài)度，女性增美空間市場空白分析市場表現(xiàn) 本項(xiàng)目的機(jī)遇?世紀(jì)廣場有龍威大酒店、天倫大酒店、博瑞花園酒店、星光花園酒店、鑫朝酒店等眾多中高檔酒店；?驛都大道處于成都與龍泉方向，是成都來往必經(jīng)之路；?臨近地鐵站和汽車站，有較多流動(dòng)人群；本項(xiàng)目具有發(fā)展酒店的良好條件?龍泉高檔、國際知名管理公司管理的三星級酒店入住率較好，目前四星級高檔酒店具有一定發(fā)展空間；?未來四星級酒店規(guī)劃項(xiàng)目多，未來競爭激烈；?本項(xiàng)目臨主干道，交通條件較好；周邊景觀逐漸變好；本項(xiàng)目不建議發(fā)展四星級酒店?本項(xiàng)目所在區(qū)域商務(wù)酒店多，缺乏星級酒店；?現(xiàn)有經(jīng)營較好的龍威大酒店，為北京金長城知名酒店管理公司管理；發(fā)展國際知名酒店管理公司管理的三星級酒店具有一定的機(jī)遇?項(xiàng)目周邊流動(dòng)人口逐漸增多多，中等檔次酒店具有較好的需求；?有較多老酒店賓館和酒店式公寓提供針對中等檔次的住宿需求，但這部分酒店缺乏良好的服務(wù)水平；?經(jīng)濟(jì)型酒店是未來中等檔次酒店發(fā)展趨勢，以其經(jīng)濟(jì)的價(jià)格、良好的配套、舒適的環(huán)境以及精簡的配套成為原有賓館的重要替代品。?集購物、餐飲、娛樂休閑為一體、帶來全新消費(fèi)理念的購物中心具有較好的發(fā)展前景；關(guān)鍵詞：全新的消費(fèi)理念?龍泉收入較高消費(fèi)能力強(qiáng)的人群主要集中在 3040歲，其中較大部分對品牌認(rèn)知度低；而且龍泉也缺乏國際知名時(shí)尚品牌，品牌重復(fù)度高。建議 1：做坎式街鋪能增加行人道面積有沒有自主權(quán)，自主權(quán)越高，收益越單純；商鋪是不是統(tǒng)一管理，商鋪面積是否可以自由分割；在商業(yè)經(jīng)營不好的情況下，自己獨(dú)立經(jīng)營的可行性有多大。 市場態(tài)勢 （ Trend） 消費(fèi)者 （ Consumer） 競爭環(huán)境 （ Competitor）觀態(tài)勢，在宏觀上找到足夠的信息支持。 ： 上千年的人文沉淀，是龍泉驛區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化交流中心，特別是其轄區(qū)紅河鎮(zhèn)、十陵鎮(zhèn)、大面值、西河等與龍泉三環(huán)路接壤，加之龍泉主城區(qū)離龍泉區(qū)近，其發(fā)展較快，被國務(wù)院定為龍泉新城東的副中心。45關(guān)于龍泉驛區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的總結(jié) ： 龍泉主城區(qū)專業(yè)市場擴(kuò)張或外遷址，類似區(qū)域?qū)I(yè)市場、分散的重復(fù)建成，給采購商或批量購買者帶來不便、也給行業(yè)資源的集中性、共享性帶來阻礙。 本項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)目前尚未形成，但未來潛力較大。從某種程度上說，寫字樓的競爭，就是爭奪客源的競爭。 產(chǎn)品差異化：產(chǎn)品差異化：因?yàn)椋蟮母偁帉⑹驱埲A區(qū)大市范圍內(nèi)各項(xiàng)目對有限的客戶資源的爭奪戰(zhàn)。隨著更多的品牌商家進(jìn)駐龍泉驛區(qū)，其數(shù)量正在快速增加。相互作用相互作用項(xiàng)目在正式銷售之前通過各種手段推廣區(qū)域板塊價(jià)值，化解客戶對地理位置偏遠(yuǎn)的顧慮，并通過前期運(yùn)作積累意向客戶，并根據(jù)客戶需求對產(chǎn)品進(jìn)行改進(jìn)。30龍泉驛區(qū)寫字樓市場特征※ 高性價(jià)比項(xiàng)目更受市場歡迎：高性價(jià)比項(xiàng)目更受市場歡迎： 中低價(jià)位的寫字樓可觀，如花海酒店 (42元 /月 .㎡ ，至少半層出租 )、音樂廣場、成都百貨大樓 (4060元 /月 .㎡ )，這與龍泉驛區(qū)中小企業(yè)數(shù)量逐年增多、對于寫字樓價(jià)格敏感程度高，而對品質(zhì)要求不高有關(guān)。另一方面，供量劇增，將使市場漸入觀望，從而短期內(nèi)市場需求不會(huì)有大的增量。※ 重視個(gè)性化配套 ：： 如博瑞重視商務(wù)會(huì)議和娛樂設(shè)施，以其為特色；如新興重視康體設(shè)施，并 以其為重點(diǎn)進(jìn)行服務(wù)特色經(jīng)營。18，短時(shí)間商業(yè)氛圍較淡。，商業(yè)氣氛淡?！?本案的重點(diǎn)在于商業(yè)部分的運(yùn)營發(fā)展和銷售?？梢曅?■本項(xiàng)目北側(cè)、西側(cè)看，項(xiàng)目具有很好的可視性，建成后將成為龍泉地標(biāo)性建筑物；本案地塊現(xiàn)狀圖11地塊分析周邊在售物業(yè)果殼里的城御源大湖區(qū)皇冠國際首創(chuàng)東公元煒岸城 地鐵 2號驛都大道首創(chuàng)東公元建筑面積 393061平米規(guī)劃戶數(shù) 3383戶車位數(shù) 3410個(gè) (1:1)容積率 公寓 : 綠化率 30%小 戶 型 5300元 /平米 大 戶 型 4800元 /平米果殼里的城 建筑面 積 959494平米規(guī) 劃 戶 數(shù) 7746戶車 位數(shù) 7746個(gè) (1:1)容 積 率 公寓 : 綠 化率 40%住宅售價(jià) 5500元 /平米御源大湖區(qū) 投 資 商 成都御源置 業(yè) 有限公司物 業(yè)類 型 普通住宅 建筑 類 型 多 層 小高 層 高 層 價(jià)格區(qū) 間 50005500元 /平米恒禾皇冠國際社區(qū) 投 資 商 七匹狼物 業(yè)類 型 普通住宅 建筑 類 型 多 層 小高 層 特價(jià)房惠后 5600元藝錦灣藝錦灣 投資商 四川君信房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)類型 普通住宅 建筑類型 多層 住宅 700012023元 /平米未上市12地塊分析? 現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目主要集中在老城區(qū)，目前世紀(jì)廣場商圈商業(yè)氣氛不濃；本項(xiàng)目所在的世紀(jì)廣場，除臨驛都大道，基本為空地，商業(yè)氛圍尚未形成；? 區(qū)域內(nèi)有皇冠國際、果殼里的城、御源大湖區(qū)、東公元等大型綜合性項(xiàng)目，為龍泉中高檔項(xiàng)目，住宅價(jià)格在 600012023元 /㎡ ，商業(yè)在 2023025000元 /㎡ 。 2023年，龍泉驛區(qū)世紀(jì)廣場道、大面街道、柏合鎮(zhèn)、山泉鎮(zhèn)、茶店 鎮(zhèn)被規(guī)劃為成都 天府新區(qū) 的范圍，其發(fā)展定位為成都國際汽車城。 ⊙ 區(qū)域交通 道路： 世紀(jì)廣場道距市中心 天府廣場 約 22公里，距成都雙流國際機(jī)場 28公里，距火車北站 24公里，距火車東客站 14公里。龍泉驛區(qū)現(xiàn)轄 4個(gè)街道、 7個(gè)鎮(zhèn)、 1個(gè)鄉(xiāng)?！? 根據(jù)目前龍泉驛區(qū)同類型項(xiàng)目的實(shí)際案例及銷售情況，為本案在取得銷售許可 之前的運(yùn)作模式提出建設(shè)性意見?！?素有 “ 四時(shí)花不斷，八節(jié)佳果香 ” 之美譽(yù)，是國務(wù)院正式命名的 “ 中 國水蜜桃之鄉(xiāng) ” ，全省經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力十強(qiáng)縣（區(qū)）之一。河西新區(qū)6成都東進(jìn) 龍泉驛天府新區(qū)行政區(qū) 天府新區(qū)所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街辦 龍泉(1293KM2)高新區(qū)南區(qū)中和街辦、桂溪街辦、石羊街辦 (3個(gè) )雙流縣東升街辦、勝利、西航港街辦、華陽街辦、萬安街辦、黃甲、公興、正興、永安、籍田、興隆、煎茶、白沙、新興、太平、合江、永興、三星、大林、黃龍溪 (20個(gè) )新津縣 普興、金華 (2個(gè) )龍泉驛區(qū) 大面街辦、山泉、茶店、世紀(jì)廣場辦、柏合 (5個(gè) ) 資陽市（ 191KM2）簡陽市 老君井、五指、武廟、丹景、新民 (5個(gè) ) 眉山市（ 94KM2）彭山縣 青龍（ 1個(gè)）仁壽縣 視高（ 1個(gè)）總計(jì) 37個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和街辦■天府新區(qū)規(guī)劃范圍： 1578平方公里人口： 近期 325萬人，中期 500550萬人，遠(yuǎn)期 600650萬人；現(xiàn)狀地區(qū)生產(chǎn)總值：約 771億元。龍泉汽車站世紀(jì)廣場經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)至成都市區(qū)至龍泉主城區(qū)10地塊分析用地條件■項(xiàng)目用地為商業(yè)用地，使用年限為 40年。產(chǎn)品分類酒店部分14項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總用地面積 總建筑面積 建筑占地面積 建筑密度 容積率 綠地率 總停車位平方米 平方米 平方米 ％ ％ 輛 建設(shè)單位 設(shè)計(jì)單位 產(chǎn)品構(gòu)造 酒店經(jīng)營單位 酒店星級竣工時(shí)間自行車位 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)15項(xiàng)目特點(diǎn)：※ 地塊面積不大 (約 31畝 )，市場定位及產(chǎn)品設(shè)計(jì)局限性大。，消費(fèi)群定位范圍較廣。1.“ 皇冠國際 ”有 50畝純商業(yè)項(xiàng)目即將啟動(dòng)。建議： “錯(cuò)位營銷、錯(cuò)位推廣 (如區(qū)域優(yōu)勢、空白填補(bǔ) )建議： 放大優(yōu)勢，結(jié)合區(qū)域發(fā)展節(jié)奏，引導(dǎo)消費(fèi)者和商家提升項(xiàng)目商業(yè)氣氛。項(xiàng)目威脅分析 2※ 同區(qū)域?qū)懽謽钱a(chǎn)品 競爭激烈：競爭激烈： 原有：成都百貨大樓、花海酒店等，在建的有錦上時(shí)代， 32023㎡ 左右 。 目前在建的龍泉首個(gè)寫字樓誕生 錦上時(shí)代 (乙級 )，開啟近郊高端商務(wù)時(shí)代；錦上時(shí)代是成都眾錦置業(yè)在龍泉城區(qū)打造的首座專乙級寫字樓，建筑面積約 32023平方米，地上 32層，樓高近 100米，共 384間。29產(chǎn)品發(fā)展趨勢 2公共部位：公共部位：公共部位的設(shè)計(jì)如 大堂、梯廳 重視程度越來越高。※ 交通具有優(yōu)勢：交通具有優(yōu)勢： 公園路、建材路等多條道路鏈接龍泉城中心與陽光體育城。鑒于龍泉驛區(qū)城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的外向型特征，這些業(yè)態(tài)仍將是日后龍泉驛區(qū)寫字樓市場的主要構(gòu)成客源之一。對開發(fā)商而素，區(qū)段、配套、服務(wù)等都成為客戶的選擇標(biāo)準(zhǔn)。216。 城中心商業(yè)以 購物型商業(yè) 為主， 非城中心商業(yè)以特色商業(yè)街面貌出現(xiàn)的服務(wù)型商業(yè)為主；216。 裝配車間成品展示 車城鳥瞰44以上商圈經(jīng)營策略第一步第二步第三步正式營運(yùn)后，通過專業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)對前期招募的商家進(jìn)行總體的統(tǒng)籌管理，并實(shí)現(xiàn)商業(yè)項(xiàng)目持續(xù)發(fā)展。氣候已形成，需要政府的各項(xiàng)投入、也需來自全世界的汽車生產(chǎn)商的加入?！? 為項(xiàng)目提供大量的經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)資源，最重要的是從全局角度出發(fā)，對綜合性商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)籌、定位、推廣、銷售、經(jīng)營等全程的掌控。 競競 爭爭 環(huán)境：環(huán)境：了解市場現(xiàn)有競爭者情況及特征，把握項(xiàng)了解市場現(xiàn)有競爭者情況及特征，把握項(xiàng)目未來市場競爭環(huán)境和競爭對手，作出對目未來市場競爭環(huán)境和競爭對手，作出對應(yīng)的競爭戰(zhàn)略。是否售后包租及返租比例和年限。53市場空白分析 1市場表現(xiàn) 本項(xiàng)目的機(jī)遇?本項(xiàng)目處在未成熟的龍泉商圈內(nèi)，擁有眾多的消費(fèi)者；?未來區(qū)域道路、停車改善，地鐵通車，為區(qū)域帶來更多人群；?本項(xiàng)目可以依托區(qū)域巨大的人流，發(fā)展收益更高的購物中心商業(yè)，而不必完全依賴于百貨此類主力店；?關(guān)鍵詞：購物中心?同創(chuàng)城市綜合體、國投大廈、銀河城市綜合體、第九空間、皇冠國際等是將構(gòu)成世紀(jì)廣場未來傳統(tǒng)高檔購物商圈；?未來有較多定位為國際一線品牌。 更加時(shí)尚，品牌店的升級252。?較大部分商務(wù)公寓空間缺乏變化，部分躍層公寓層高低，層高僅 3米；?發(fā)展提供更低首付、針對中小型公司的純辦公的商務(wù)公寓具有較好機(jī)會(huì)；?可以開發(fā)部分性價(jià)比較高、空間富于變化的 loft商務(wù)公寓；?本項(xiàng)目處于龍泉未來商業(yè)聚集區(qū)，區(qū)域內(nèi)將聚集有眾多品牌，品牌代理商戶在此區(qū)域辦公具有便利性；?商圈所帶來巨大人流，也是針對個(gè)人消費(fèi)者的旅游、教育培訓(xùn)、出國咨詢、產(chǎn)品直銷等公司辦公的重要場所。方案二：服務(wù)式公寓 ㎡ 2萬㎡?目標(biāo)客戶主要針對其他城市到龍泉任職的高級管理層以及到龍泉中長期出差的客戶。 時(shí)尚：包含時(shí)尚的品牌、時(shí)尚的生活方式、時(shí)尚的