【正文】 資源級差 World union Luxurious house 豪宅打造 ?豪宅形象 A B C ?資源級差 ?空間豪宅符號 水景細節(jié) —— 以瀑布、噴泉、小疊水的形式，增加水景的豐富性和趣味性 World union Luxurious house 豪宅打造 ?豪宅形象 A B C ?資源級差 ?空間豪宅符號 園林節(jié)點 —— 設置視野開放的，公共的活動空間，為社區(qū)提供豐富的場所 ?節(jié)點處種植古樹，能夠體現樓盤的 文化韻味 和檔次，同時展示整個別墅區(qū)的靜謐氣質。 符號 2：豪宅價值基礎 —— 資源級差打造 內部園林水系景觀軸的打造，形成高層產品的資源級差性，形成明星樓王產品，產生產品的價值級差 World union 符號 3：產品豪宅化 —— 低密度豪宅符號附加 通過容積率分解，以市場公認的豪宅符號 —— 低密度，整體社區(qū)豪宅符號附加 別墅：剩余 4套，價格1300018000元 /平方米，全部為中間聯(lián)排。 8M寬豪華露臺，最大化引入室外景觀。 World union 符號 2：豪宅價值基礎 —— 資源級差打造 內部園林景觀軸的重點打造，人為劃分園林資源級差，形成不同層級的產品，樓王產品豪宅化突出 規(guī)劃排布中，除了考慮外部的濕地景觀以外， 更注重內部的景觀打造， 采用浪漫飄逸的巴厘風情園林，大面積 水系形成奢華景觀主軸。預期其將成為禪城的絕對一線豪宅 項目通過 輕工路 /禪城路 通達祖廟，僅 五分鐘的路程 ，城市關系及其緊密 World union 會 機 嶺南新天地 —— 絕對的一線城市豪宅； 項目的比價系統(tǒng)建立前提： “ 同類產品 ” ，我們需要將自己 偽裝成“豪宅的模樣” ，進入同一類“商品”進行 比價。 燈光工程 —— 結合廣場的電視柱，打造都市商業(yè)獨特標志！ World union Business Center 商業(yè)立勢 ?城市主場 A B C ?城市公寓 ?城市主軸 廣場營造 步行街營造 城市主軸 —— 住宅底商與商業(yè)街區(qū)的氛圍呼應，延續(xù)仙槎南路的城市氛圍 綠化、櫥窗、虛實空間的相互呼應，將街區(qū)的城市感整體烘托出來。 Business Center 商業(yè)立勢 ?城市主場 A B C ?城市公寓 ?城市主軸 品牌主力店 城市泛 mall World union Business Center 商業(yè)立勢 ?城市主場 A B C ?城市公寓 ?城市主軸 品牌主力店 城市泛 mall 特色空間節(jié)點 —— 通過中庭、天井等空間尺度感的變化，增加室內空間的豐富性和層次感 頂棚采用可透光材料，形成采光中庭，打造商業(yè)街的聚焦點，可結合各種活動的舉行，聚集人氣。 城市主場之一：內街式泛 mall商業(yè)街區(qū) —— 二層商鋪共 14400 ㎡ 城市主場之二：主題式 shopping mall—— 三層主力店共 16800㎡ 兩商業(yè)體之間采用連廊連接 B地塊商業(yè) 原始指標為 3400 ㎡， 占總建面 20% 。 小三居： 110M178。 禪城第一的品牌開發(fā)商； World union 項目印象＞區(qū)域印象的案例借鑒 1：金地梅隴鎮(zhèn)（深圳） 建筑出位 |配套展示 |個性營銷，個盤形象 ≥區(qū)域形象，樹立口碑，實現高價 金地 輕工路還將設臵跨線路（橋）連接未來的禪西大道。 ” “我同事現在看的還是 實用性的， 100多方的兩房三房 。 ” “我坐公交車上下班，也就 40分鐘，還是挺方便的。一條季華路可以直接開過去， 交通根本都不是問題。 ” “現在禪城的市容市貌越來越好了， 但是就是沒有好房子?！? “有換房子的想法，有錢當然想住好一點的地方啦，什么依云小鎮(zhèn)啦，別墅好靚的嘛，但是我沒那么多錢嘛。村民約 55517人?！? “我們住 100平左右的三房，準備換房來的，聽說我們小區(qū)準備建二期，地都好像定了，我都會關注一些。 大家老朋友住在一起方便 ?！? “外面的人都覺得 禪城人兇，治安不好 ，我們住在里面也還好。 現狀：傳統(tǒng)染織重鎮(zhèn)，以工業(yè)發(fā)展為主，近城市區(qū)域空間容量基本飽和 Luxurious house 關于開發(fā)方向的思考 ?保本銷售 A 保本銷售?價值一級跳 ?價值二級跳 B C 求 需 支柱產業(yè)積極轉型，逐漸形成規(guī)模工業(yè)園，吸引到中大型知名企業(yè)入駐 佛山國家高新技術開發(fā)區(qū)城西園（ 1998） —— 著重打造光電產業(yè)群、汽配產業(yè)群 城西園 平方公里 ，到 2023年，首期開發(fā) 6平方公里 ，到 2023年，基本完成開發(fā)建設。 2023年 5月 17日，禪城萬畝規(guī)劃發(fā)布，涉及除了佛高區(qū)部分以及已經完成改造的部分廠區(qū)、村民公寓之外，禪城將對轄區(qū)內剩下的兩萬多畝舊區(qū)全部進行改造?！? “禪城的 交通不行 ， 開車到禪城心情都會不一樣， 斷頭路多 ，地圖上看起來很方便的地方因為路還沒有完全修通就要兜好大的圈。佛山金地禪城項目 定位策劃報告 World union 世聯(lián)對于項目的目標理解： 保證回本的基礎上，項目的口碑建立和進一步的高價突破 地價 2500元 /平，7000元 /回本銷售 基礎目標（必須實現） 上升目標（優(yōu)化） 金地禪城第一槍，口碑建立 World union 第一部分：項目面臨的問題 —— 界定問題 第二部分：目標及達成目標的舉措 —— 全面突破解決方案 報告核心內容 第三部分：規(guī)劃實現及分期開發(fā) —— 建筑實踐 World union 項目面臨的問題 1：佛山 向東 |向南 大趨勢明確，禪城片區(qū) 邊緣化明顯 往廣州 廣佛同城規(guī)劃利好 東平新城未來佛山 CBD 桂城東 千燈湖 東平新城 禪城 由廣州、佛山兩市共同出資建設，總投資 ，預計 2023年 10月 30日建成通車首通段佛山魁奇路至廣州西朗，預計 2023年全線貫通。” “ 禪城環(huán)境 不是一般的差 ， 在禪城住了兩年，印象 就是亂與差 。禪城不僅正式提出“十年打造世界最大針織服裝產業(yè)集群基地”的產業(yè)發(fā)展目標，同時加快了舊村改造的步伐。城西園是佛山高新科技園三園區(qū)中首先啟動的核心區(qū)域?！? “我們本地人是 不會買外面的房子的 （商品房），村子里都 有自己的祖屋（自建房）， 現在是很多人都不住了，大多數都搬到農民公寓了， 3千就可以買到，環(huán)境好又方便?！? “現在住的房子有點小，小孩也大了，我們不打算換了， 準備給小孩單獨買一套房子?！? “農民公寓是沒有產權證的，我個人還是 傾向于商品房，有產權證 ， 未來可以升值 。 ——禪城街道辦事處網站 購房需求 有一定的臵業(yè)需求，但大部分被農民公寓消化，第二代臵業(yè)需求增大 World union 外地生意人 —— 就近方便生意，最有可能的客戶群 關鍵詞： 外地人 /3040歲 /便利性 /關注物管 典型代表描述： 韓先生， 40歲左右，潮州人，在東海灣花園街鋪開了一個茶行 家庭人口：一家三口，有一個小孩，小孩上小學 居住現狀：居住在東海灣花園， 80平兩房 客戶語錄： “ 金地在這邊剛拿了一塊地，我都知道，一直在留意。 你們賣個 7千我覺得還可以，現在房價一直在漲，未來廣佛同城了房價肯定要再漲， 7千不算貴。 ” “想換個 120左右的三房 吧， 8千都可以接受 ，但是具體得看社區(qū)。 ” “主要還是 選環(huán)境好的，城市新的 ，我們老大基本上都是在亞藝、城南買的房子，那邊環(huán)境好，城市新?！? “我 06年買的房子，當時房價還沒有漲起來， 4千多?！? World union 禪城工業(yè)園購買需求判斷：最多樣和最強大的客戶群，對區(qū)域的認同感游離，需要最大程度的爭取 置業(yè)經驗 一次以上 /未置業(yè) 居住現狀 中上層在城南置業(yè)居多，普通白領大多租住在公司宿舍 數量預測 當前城西園內規(guī)模企業(yè)約有12家，整體員工數在 3萬以上，其中中層占 10%15%，約 4000人左右，高管占 2%，約 600人 借鑒數字 ? 佛山普立華科技有限公司于 2023年 12月并入全球500強企業(yè)富士康科技集團，主營機光電事業(yè)。 ?禪城將在未來兩年內投資建設、開通三條主要交通干道。梅隴鎮(zhèn)概況 ?位臵：龍華二線拓展區(qū)東北側，北臨布龍路，西靠梅龍路 ； ?區(qū)域背景： 與福田中心區(qū)有較好的區(qū)位關系，被政府規(guī)劃為龍華新城， 但整體規(guī)重點向寶安中心區(qū)偏離 ，龍華片區(qū) 配套嚴重缺失，發(fā)展初期 。左右 大三居： 120M178。 C地塊 商業(yè)原始指標為 27800㎡， 占總建面 50%。 World union 燈光工程：結合商業(yè)建筑 ,入口或是轉角部分的設計，形成獨特的商業(yè)夜景 ,形成昭示性 . 燈光工程 Business Center 商業(yè)立勢 ?城市主場 A B C ?城市公寓 ?城市主軸 品牌主力店 城市泛 mall World union 公建化立面：以 Art deco的立面風格打造項目的城市界面，強化項目城市形象 采用歐式元素的artdeco立面打造公寓 ,形成莊重典雅的品質感 .佛山禪城西區(qū)目前為止還沒有能夠形成地標的樓盤形象，本項目能夠借此機會，打造樹立高端形象的住宅 /公寓，同時能夠較好的分解容積率 Business Center 商業(yè)立勢 ?城市主場 A B C ?城市公寓 ?城市主軸 立面形象 室內打造 World union Business Center 商業(yè)立勢 ?城市主場 A B C ?城市公寓 ?城市主軸 立面形象 室內打造 精裝修：提升小面積產品的產品附加值和綜合性價比 ? 保證內裝修 ,家電全套配送 ,業(yè)主拎包即可入住 . ? 為投資者提供更大的附加值 . World union Business Center 商業(yè)立勢 ?城市主場 A B C ?城市公寓 ?城市主軸 立面形象 室內打造 公共空間：高品質酒店式大堂，提升了住宅檔次 ? 采用酒店式精裝修大堂，為住宅提供了更多的附加值，大大提升了住宅的品質感和檔次，打造酒店式公寓住宅。 同時，燈光工程的搭配使用，將進一步強化商業(yè)街的城市表情。 看起來和一線豪宅是同一陣列， 借助真豪宅的天價 ， 成全項目的價格二級跳！ World union 然而，我們如何成為市場認可的“豪宅項目”？ 中海萬錦豪園（當前價格 /平） 佛山豪宅表皮借鑒 萬科金御華府（當前價格 /平） 選擇理由：新區(qū)建立豪宅口碑，當前成為市場公認高端豪宅，豪宅符號認可度廣 選擇理由：憑借標志性的豪宅符號，在非豪宅片區(qū)、資源缺失的情況下，成就高價 World union 符號 1：豪宅形象 —— 立面 典雅高貴的立面建筑風格、品質的立面細節(jié)打造，在佛山市場上獲得一直的口碑認可 采用古典主義的 三段式方式，并加以簡化 ，去除了古典主義的繁瑣和冗長，形成了獨具一格的立面形象；通過 對色系的把握，細節(jié)的歐式元素的裝飾，讓整個立面看起來磅礴大氣而不失細節(jié)推敲。 組團圍和式規(guī)劃，以樓間距和風情園林打造，保證社區(qū)在空間上的舒適性，同時形成奢華的園林風格。 豪華步入式衣帽間設計。 將 ，低密度產品最大化，實現豪宅的標簽附加。結合營銷動線，向業(yè)主展示整個別墅區(qū) 具有的文化底蘊和私密氛圍。 World union Luxurious house 豪宅打造 ?豪宅形象 A B C ?資源級差 ?空間豪宅符號 萬科金域華府 尊貴會所 會所：在建筑形式上突出會所的莊重感和尊貴感，強化身份符號 World union 會所 :設置無邊界泳池的可能性，通過內部園林營造，和水景相結合，會所奢華頂級打造 World union Luxurious house 豪宅打造 ?豪宅形象 A B C ?資源級差 ?空間豪宅符號 核心景觀主軸 —— 結合水景，打造景觀軸線，并打造親水的參與空間。截止目前，該棟共計售出 29套拼合單位（單套計為 58套），成交率 30%左右 . 景院 —— 內部資源型產品：網上數據顯示還剩余 17套，面積在 210280㎡左右，均價10000元 /平方米。 World union 符號 3：產品豪宅化 —— 平面產品空間豪宅化 大空間私享、 豪宅尺度體驗，打造平面豪宅產品。 會所結合泳池，形成無邊界水會所。一期范圍囊括了簡氏別墅、嫁娶屋等文物保護單位、歷史文化街區(qū)。 并形成獨特的商業(yè)標志性，提升商業(yè)的昭示性。 World union 街區(qū)感打造 —— 通過室內空間處理，強化街道感