【正文】 資源級差 World union Luxurious house 豪宅打造 ?豪宅形象 A B C ?資源級差 ?空間豪宅符號 水景細(xì)節(jié) —— 以瀑布、噴泉、小疊水的形式，增加水景的豐富性和趣味性 World union Luxurious house 豪宅打造 ?豪宅形象 A B C ?資源級差 ?空間豪宅符號 園林節(jié)點 —— 設(shè)置視野開放的，公共的活動空間，為社區(qū)提供豐富的場所 ?節(jié)點處種植古樹，能夠體現(xiàn)樓盤的 文化韻味 和檔次，同時展示整個別墅區(qū)的靜謐氣質(zhì)。 符號 2：豪宅價值基礎(chǔ) —— 資源級差打造 內(nèi)部園林水系景觀軸的打造，形成高層產(chǎn)品的資源級差性，形成明星樓王產(chǎn)品，產(chǎn)生產(chǎn)品的價值級差 World union 符號 3：產(chǎn)品豪宅化 —— 低密度豪宅符號附加 通過容積率分解，以市場公認(rèn)的豪宅符號 —— 低密度，整體社區(qū)豪宅符號附加 別墅：剩余 4套，價格1300018000元 /平方米，全部為中間聯(lián)排。 8M寬豪華露臺，最大化引入室外景觀。 World union 符號 2：豪宅價值基礎(chǔ) —— 資源級差打造 內(nèi)部園林景觀軸的重點打造，人為劃分園林資源級差，形成不同層級的產(chǎn)品，樓王產(chǎn)品豪宅化突出 規(guī)劃排布中，除了考慮外部的濕地景觀以外， 更注重內(nèi)部的景觀打造， 采用浪漫飄逸的巴厘風(fēng)情園林，大面積 水系形成奢華景觀主軸。預(yù)期其將成為禪城的絕對一線豪宅 項目通過 輕工路 /禪城路 通達(dá)祖廟，僅 五分鐘的路程 ，城市關(guān)系及其緊密 World union 會 機 嶺南新天地 —— 絕對的一線城市豪宅； 項目的比價系統(tǒng)建立前提： “ 同類產(chǎn)品 ” ，我們需要將自己 偽裝成“豪宅的模樣” ，進入同一類“商品”進行 比價。 燈光工程 —— 結(jié)合廣場的電視柱，打造都市商業(yè)獨特標(biāo)志！ World union Business Center 商業(yè)立勢 ?城市主場 A B C ?城市公寓 ?城市主軸 廣場營造 步行街營造 城市主軸 —— 住宅底商與商業(yè)街區(qū)的氛圍呼應(yīng)，延續(xù)仙槎南路的城市氛圍 綠化、櫥窗、虛實空間的相互呼應(yīng)，將街區(qū)的城市感整體烘托出來。 Business Center 商業(yè)立勢 ?城市主場 A B C ?城市公寓 ?城市主軸 品牌主力店 城市泛 mall World union Business Center 商業(yè)立勢 ?城市主場 A B C ?城市公寓 ?城市主軸 品牌主力店 城市泛 mall 特色空間節(jié)點 —— 通過中庭、天井等空間尺度感的變化，增加室內(nèi)空間的豐富性和層次感 頂棚采用可透光材料，形成采光中庭，打造商業(yè)街的聚焦點，可結(jié)合各種活動的舉行，聚集人氣。 城市主場之一：內(nèi)街式泛 mall商業(yè)街區(qū) —— 二層商鋪共 14400 ㎡ 城市主場之二：主題式 shopping mall—— 三層主力店共 16800㎡ 兩商業(yè)體之間采用連廊連接 B地塊商業(yè) 原始指標(biāo)為 3400 ㎡， 占總建面 20% 。 小三居： 110M178。 禪城第一的品牌開發(fā)商； World union 項目印象＞區(qū)域印象的案例借鑒 1：金地梅隴鎮(zhèn)（深圳） 建筑出位 |配套展示 |個性營銷，個盤形象 ≥區(qū)域形象，樹立口碑，實現(xiàn)高價 金地 輕工路還將設(shè)臵跨線路（橋）連接未來的禪西大道。 ” “我同事現(xiàn)在看的還是 實用性的， 100多方的兩房三房 。 ” “我坐公交車上下班，也就 40分鐘，還是挺方便的。一條季華路可以直接開過去， 交通根本都不是問題。 ” “現(xiàn)在禪城的市容市貌越來越好了， 但是就是沒有好房子。” “有換房子的想法，有錢當(dāng)然想住好一點的地方啦，什么依云小鎮(zhèn)啦，別墅好靚的嘛，但是我沒那么多錢嘛。村民約 55517人?！? “我們住 100平左右的三房，準(zhǔn)備換房來的，聽說我們小區(qū)準(zhǔn)備建二期，地都好像定了，我都會關(guān)注一些。 大家老朋友住在一起方便 。” “外面的人都覺得 禪城人兇，治安不好 ，我們住在里面也還好。 現(xiàn)狀：傳統(tǒng)染織重鎮(zhèn)，以工業(yè)發(fā)展為主，近城市區(qū)域空間容量基本飽和 Luxurious house 關(guān)于開發(fā)方向的思考 ?保本銷售 A 保本銷售?價值一級跳 ?價值二級跳 B C 求 需 支柱產(chǎn)業(yè)積極轉(zhuǎn)型，逐漸形成規(guī)模工業(yè)園，吸引到中大型知名企業(yè)入駐 佛山國家高新技術(shù)開發(fā)區(qū)城西園（ 1998） —— 著重打造光電產(chǎn)業(yè)群、汽配產(chǎn)業(yè)群 城西園 平方公里 ，到 2023年，首期開發(fā) 6平方公里 ，到 2023年，基本完成開發(fā)建設(shè)。 2023年 5月 17日，禪城萬畝規(guī)劃發(fā)布，涉及除了佛高區(qū)部分以及已經(jīng)完成改造的部分廠區(qū)、村民公寓之外，禪城將對轄區(qū)內(nèi)剩下的兩萬多畝舊區(qū)全部進行改造?！? “禪城的 交通不行 ， 開車到禪城心情都會不一樣， 斷頭路多 ，地圖上看起來很方便的地方因為路還沒有完全修通就要兜好大的圈。佛山金地禪城項目 定位策劃報告 World union 世聯(lián)對于項目的目標(biāo)理解： 保證回本的基礎(chǔ)上，項目的口碑建立和進一步的高價突破 地價 2500元 /平，7000元 /回本銷售 基礎(chǔ)目標(biāo)（必須實現(xiàn)） 上升目標(biāo)（優(yōu)化） 金地禪城第一槍，口碑建立 World union 第一部分：項目面臨的問題 —— 界定問題 第二部分：目標(biāo)及達(dá)成目標(biāo)的舉措 —— 全面突破解決方案 報告核心內(nèi)容 第三部分：規(guī)劃實現(xiàn)及分期開發(fā) —— 建筑實踐 World union 項目面臨的問題 1：佛山 向東 |向南 大趨勢明確，禪城片區(qū) 邊緣化明顯 往廣州 廣佛同城規(guī)劃利好 東平新城未來佛山 CBD 桂城東 千燈湖 東平新城 禪城 由廣州、佛山兩市共同出資建設(shè)，總投資 ，預(yù)計 2023年 10月 30日建成通車首通段佛山魁奇路至廣州西朗，預(yù)計 2023年全線貫通?！? “ 禪城環(huán)境 不是一般的差 ， 在禪城住了兩年，印象 就是亂與差 。禪城不僅正式提出“十年打造世界最大針織服裝產(chǎn)業(yè)集群基地”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)，同時加快了舊村改造的步伐。城西園是佛山高新科技園三園區(qū)中首先啟動的核心區(qū)域?！? “我們本地人是 不會買外面的房子的 （商品房），村子里都 有自己的祖屋（自建房）， 現(xiàn)在是很多人都不住了，大多數(shù)都搬到農(nóng)民公寓了， 3千就可以買到，環(huán)境好又方便?！? “現(xiàn)在住的房子有點小，小孩也大了，我們不打算換了， 準(zhǔn)備給小孩單獨買一套房子?！? “農(nóng)民公寓是沒有產(chǎn)權(quán)證的，我個人還是 傾向于商品房，有產(chǎn)權(quán)證 ， 未來可以升值 。 ——禪城街道辦事處網(wǎng)站 購房需求 有一定的臵業(yè)需求，但大部分被農(nóng)民公寓消化，第二代臵業(yè)需求增大 World union 外地生意人 —— 就近方便生意，最有可能的客戶群 關(guān)鍵詞： 外地人 /3040歲 /便利性 /關(guān)注物管 典型代表描述： 韓先生， 40歲左右，潮州人，在東海灣花園街鋪開了一個茶行 家庭人口：一家三口，有一個小孩，小孩上小學(xué) 居住現(xiàn)狀：居住在東海灣花園， 80平兩房 客戶語錄： “ 金地在這邊剛拿了一塊地，我都知道，一直在留意。 你們賣個 7千我覺得還可以，現(xiàn)在房價一直在漲，未來廣佛同城了房價肯定要再漲， 7千不算貴。 ” “想換個 120左右的三房 吧， 8千都可以接受 ，但是具體得看社區(qū)。 ” “主要還是 選環(huán)境好的，城市新的 ，我們老大基本上都是在亞藝、城南買的房子，那邊環(huán)境好，城市新?！? “我 06年買的房子，當(dāng)時房價還沒有漲起來， 4千多?！? World union 禪城工業(yè)園購買需求判斷：最多樣和最強大的客戶群，對區(qū)域的認(rèn)同感游離，需要最大程度的爭取 置業(yè)經(jīng)驗 一次以上 /未置業(yè) 居住現(xiàn)狀 中上層在城南置業(yè)居多，普通白領(lǐng)大多租住在公司宿舍 數(shù)量預(yù)測 當(dāng)前城西園內(nèi)規(guī)模企業(yè)約有12家，整體員工數(shù)在 3萬以上，其中中層占 10%15%，約 4000人左右，高管占 2%，約 600人 借鑒數(shù)字 ? 佛山普立華科技有限公司于 2023年 12月并入全球500強企業(yè)富士康科技集團，主營機光電事業(yè)。 ?禪城將在未來兩年內(nèi)投資建設(shè)、開通三條主要交通干道。梅隴鎮(zhèn)概況 ?位臵：龍華二線拓展區(qū)東北側(cè)，北臨布龍路，西靠梅龍路 ； ?區(qū)域背景： 與福田中心區(qū)有較好的區(qū)位關(guān)系，被政府規(guī)劃為龍華新城， 但整體規(guī)重點向?qū)毎仓行膮^(qū)偏離 ，龍華片區(qū) 配套嚴(yán)重缺失，發(fā)展初期 。左右 大三居： 120M178。 C地塊 商業(yè)原始指標(biāo)為 27800㎡， 占總建面 50%。 World union 燈光工程：結(jié)合商業(yè)建筑 ,入口或是轉(zhuǎn)角部分的設(shè)計，形成獨特的商業(yè)夜景 ,形成昭示性 . 燈光工程 Business Center 商業(yè)立勢 ?城市主場 A B C ?城市公寓 ?城市主軸 品牌主力店 城市泛 mall World union 公建化立面：以 Art deco的立面風(fēng)格打造項目的城市界面，強化項目城市形象 采用歐式元素的artdeco立面打造公寓 ,形成莊重典雅的品質(zhì)感 .佛山禪城西區(qū)目前為止還沒有能夠形成地標(biāo)的樓盤形象，本項目能夠借此機會，打造樹立高端形象的住宅 /公寓，同時能夠較好的分解容積率 Business Center 商業(yè)立勢 ?城市主場 A B C ?城市公寓 ?城市主軸 立面形象 室內(nèi)打造 World union Business Center 商業(yè)立勢 ?城市主場 A B C ?城市公寓 ?城市主軸 立面形象 室內(nèi)打造 精裝修：提升小面積產(chǎn)品的產(chǎn)品附加值和綜合性價比 ? 保證內(nèi)裝修 ,家電全套配送 ,業(yè)主拎包即可入住 . ? 為投資者提供更大的附加值 . World union Business Center 商業(yè)立勢 ?城市主場 A B C ?城市公寓 ?城市主軸 立面形象 室內(nèi)打造 公共空間：高品質(zhì)酒店式大堂，提升了住宅檔次 ? 采用酒店式精裝修大堂，為住宅提供了更多的附加值，大大提升了住宅的品質(zhì)感和檔次，打造酒店式公寓住宅。 同時，燈光工程的搭配使用，將進一步強化商業(yè)街的城市表情。 看起來和一線豪宅是同一陣列， 借助真豪宅的天價 ， 成全項目的價格二級跳！ World union 然而，我們?nèi)绾纬蔀槭袌稣J(rèn)可的“豪宅項目”？ 中海萬錦豪園（當(dāng)前價格 /平） 佛山豪宅表皮借鑒 萬科金御華府（當(dāng)前價格 /平） 選擇理由：新區(qū)建立豪宅口碑，當(dāng)前成為市場公認(rèn)高端豪宅，豪宅符號認(rèn)可度廣 選擇理由：憑借標(biāo)志性的豪宅符號，在非豪宅片區(qū)、資源缺失的情況下，成就高價 World union 符號 1：豪宅形象 —— 立面 典雅高貴的立面建筑風(fēng)格、品質(zhì)的立面細(xì)節(jié)打造，在佛山市場上獲得一直的口碑認(rèn)可 采用古典主義的 三段式方式，并加以簡化 ，去除了古典主義的繁瑣和冗長，形成了獨具一格的立面形象；通過 對色系的把握，細(xì)節(jié)的歐式元素的裝飾，讓整個立面看起來磅礴大氣而不失細(xì)節(jié)推敲。 組團圍和式規(guī)劃，以樓間距和風(fēng)情園林打造，保證社區(qū)在空間上的舒適性，同時形成奢華的園林風(fēng)格。 豪華步入式衣帽間設(shè)計。 將 ，低密度產(chǎn)品最大化，實現(xiàn)豪宅的標(biāo)簽附加。結(jié)合營銷動線，向業(yè)主展示整個別墅區(qū) 具有的文化底蘊和私密氛圍。 World union Luxurious house 豪宅打造 ?豪宅形象 A B C ?資源級差 ?空間豪宅符號 萬科金域華府 尊貴會所 會所：在建筑形式上突出會所的莊重感和尊貴感，強化身份符號 World union 會所 :設(shè)置無邊界泳池的可能性，通過內(nèi)部園林營造，和水景相結(jié)合，會所奢華頂級打造 World union Luxurious house 豪宅打造 ?豪宅形象 A B C ?資源級差 ?空間豪宅符號 核心景觀主軸 —— 結(jié)合水景，打造景觀軸線，并打造親水的參與空間。截止目前，該棟共計售出 29套拼合單位（單套計為 58套），成交率 30%左右 . 景院 —— 內(nèi)部資源型產(chǎn)品：網(wǎng)上數(shù)據(jù)顯示還剩余 17套，面積在 210280㎡左右，均價10000元 /平方米。 World union 符號 3：產(chǎn)品豪宅化 —— 平面產(chǎn)品空間豪宅化 大空間私享、 豪宅尺度體驗，打造平面豪宅產(chǎn)品。 會所結(jié)合泳池，形成無邊界水會所。一期范圍囊括了簡氏別墅、嫁娶屋等文物保護單位、歷史文化街區(qū)。 并形成獨特的商業(yè)標(biāo)志性，提升商業(yè)的昭示性。 World union 街區(qū)感打造 —— 通過室內(nèi)空間處理，強化街道感