【正文】 :13:3608:13:36January 31, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 上午 8時 13分 :13January 31, 2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023年 1月 31日星期二 8時 13分 36秒 08:13:3631 January 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 精神符號之 文化空間 華豐江都項目地塊定位報告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 社區(qū)班車 班車也是“俱樂”的場所，特征鮮明的班車不僅吸引眼球，更能快速營造歸屬感 華豐江都項目地塊定位報告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 感謝聆聽 敬請指正 華豐江都項目地塊定位報告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 建筑立面建議 華豐江都項目地塊定位報告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO ? 斜頂紅墻柵欄玻璃窗等建筑風格細節(jié)營造 ? 外墻的落水管、室外管道 …… 設臵應與建筑主體設計統(tǒng)一考慮；落水管、電力線、可適當作隱藏安裝。 江都目前市場上大戶型產(chǎn)品去化較為艱難。除了文化和物質(zhì)之外，他們 骨子里有一種城市情節(jié) ，他們要 享受生活 ；這樣的心機，迫使 他們要在人群中脫穎而出 【彰顯尊貴】，他們在意【品質(zhì)】 華豐江都項目地塊定位報告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 我們對市場需求的解讀 客戶需求分析，我們發(fā)現(xiàn) 熱銷競爭個案，我們發(fā)現(xiàn) 市場上洋房和多層產(chǎn)品銷售最好 在建筑風格上江都市場對歐式風格認可度較高 市場客戶對房地產(chǎn)品質(zhì)產(chǎn)品的認知暫時停留在外部，因此外部形象打造至關(guān)重要 市場上客戶以改善性需求為主，為之女臵業(yè)的比重也比較大 江都客戶喜歡穩(wěn)重立面，認為這是檔次高的標志 江都客戶理想需求的面積段二房面積在 8090平米，三房 110130平米 他們在內(nèi)心層面，需要的是社會的認可和尊重，具有很強的“外顯性”，強調(diào)項目的品質(zhì)感 【歐風】、【尊貴】、【品質(zhì)】 華豐江都項目地塊定位報告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 提案綱要 ? 市場解讀 ? 需求分析 ? 項目定位 ? 產(chǎn)品定位 ? 規(guī)劃配套建議 華豐江都項目地塊定位報告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 本案宗地分析 華山路 人民北路 項目地塊 利民北路 嵩山路 黃山路 市中心方向 項目基本經(jīng)濟指標 ? 項目占地面積： ㎡ ? 總建筑面積： 101742 ㎡ ? 容積率： ? 建筑密度： % ? 綠化率： 35% ? 樓板價： 1500元左右 /㎡ 本案開發(fā)成本基數(shù)高 城市北面，距離市區(qū) ，距離傳統(tǒng)市中心較遠 華豐江都項目地塊定位報告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 西面的利民北路 西面為動拆遷戶住宅 項目地塊 地塊上等待拆遷建筑 項目周邊環(huán)境 目前項目周邊是經(jīng)濟適用房為主，缺乏生活配套設施，交通不便，地塊周邊可利用的資源較少； 所在的北部板塊區(qū)域，開發(fā)較晚，江都市民對該區(qū)域認可度低； 本案宗地分析 華豐江都項目地塊定位報告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 板塊規(guī)劃 未來江都新行政中心區(qū) 市政配套 人民生態(tài)公園、市政府、洪全醫(yī)院、江都首個 5星級酒店 教育配套 仙城中學、以及規(guī)劃中的的實驗中學和小學 生活配套 農(nóng)貿(mào)市場、大型購物中心 本案宗地分析 華豐江都項目地塊定位報告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 項目宗地給我們最深刻的印象 —— 高成本 配套匱乏 板塊前景好 1500元 /平米的樓板價，項目開發(fā)成本偏高。 其次是中心市區(qū)板塊改善型和婚房客戶，這部分具有較強的經(jīng)濟實力，苦于市區(qū)沒有新房供應或者價格因素，臵業(yè)需求向市區(qū)外圍轉(zhuǎn)移，這將是本案需要爭取的重要客戶。歐洲城 華豐江都項目地塊定位報告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 熱銷目標個案 —— 廣源 歐洲城 基本參數(shù) 所處位臵 城南開發(fā)區(qū)，臨近江都中學 占地面積 36萬方 建筑面積 40萬方 項目規(guī)劃 三大歐洲風情組團， 5000m2會所 建筑形態(tài) 多層、小高層、高層、獨棟別墅 二期總戶數(shù) 1292套 容積率 綠化率 39% 主力戶型 主力戶型二房、三房 開盤時間 2023年 5月 推盤情況 分兩期開發(fā)，一期 15方已經(jīng)交房，二 期目前約有 100多套房源，后期推出高層 目前價格 多層 55006000元 /m2 小高層 52005900元 /m2 華豐江都項目地塊定位報告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 周邊配套資源 城南成熟的生活區(qū)，周邊超市、銀行、菜場、醫(yī)院等生活配套一應俱全 重點中學教育集中區(qū)，國家重點中學江都中學、江都實驗小學分校、江都國際學校初中部等 中遠 .歐洲城 江都中學 江都國際學校 江都實驗小學 江都實驗中學 熱銷目標個案 —— 中遠 世紀景園 目前市場上熱銷樓盤 市場熱點樓盤，客戶預約強烈 華豐江都項目地塊定位報告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 熱銷目標個案 —— 心怡 紫郡 、 世紀康城 、 香格里拉 、 碧水家園 、 水木南庭 第三梯度 35004000 長江國際花園 、 建盈 北部新行政中心規(guī)劃，“春江花都” “世紀景園 ”將園林景觀概念、歐式建筑概念、體驗營銷概念等對江都市場進一步推廣和教育，市場客戶已經(jīng)基本認同。城市南部區(qū)域項目的目標客戶主要來之區(qū)南部區(qū)域及南部鄉(xiāng)鎮(zhèn)。短期內(nèi)對新觀念的抗性較大。 因此在總量有限的市場環(huán)境下，吸納現(xiàn)有市場遠比創(chuàng)造新市場更有效。華豐江都項目地塊定位報告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 共生共長，江都地產(chǎn)破冰之道 —— 華豐江都利民北路項目定位報告 華豐江都項目地塊定位報告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO ? 市場解讀 ? 需求分析 ? 項目定位 ? 產(chǎn)品定位 ? 規(guī)劃配套建議 提案綱要 華豐江都項目地塊定位報告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 提案綱要 ? 市場解讀 ? 需求分析 ? 項目定位 ? 產(chǎn)品定位 ? 規(guī)劃配套建議 華豐江都項目地塊定位報告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 關(guān)鍵詞： “ 天花板效應 ” “天花板效應”最初指的是設臵一種無形的、人為的困難，以阻礙某些有資格的人在組織中上升到一定的職位。 新建商品住宅月度套數(shù)成交走勢圖254212248335 31943653858461646868554201002003004005006007008000 8 年9 月 0 8 年1 0 月 0 8 年1 1 月 0 8 年1 2 月 0 9 年1 月 0 9 年2 月 0 9 年3 月 0 9 年4 月 0 9 年5 月 0 9 年6 月 0 9 年7 月 0 9 年8 月新建商品住宅月度面積成交走勢圖 0123456780 8 年9 月 0 8 年1 0 月 0 8 年1 1 月 0 8 年1 2 月 0 9 年1 月 0 9 年2 月 0 9 年3 月 0 9 年4 月 0 9 年5 月 0 9 年6 月 0 9 年7 月 0 9 年8 月月均成交面積 ㎡ 月均成交面積 ㎡ 月均成交 524套 月均成交 262套 數(shù)據(jù)來源 —— 數(shù)據(jù)來源江都房地產(chǎn)網(wǎng) 華豐江都項目地塊定位報告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 江都樓市 價格走勢的認知 三、 四線城市通常房地產(chǎn)價格水平較低（江都目前成交均價在每平米 4000多元，價格只有一線城市上海成交均價的 3成不到）。在這種保守的思想下，市場產(chǎn)品往往出現(xiàn)嚴重“同質(zhì)化” 現(xiàn)象。 因此本案未來的競爭主要集中在項目所在的北部區(qū)域，北部及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)將是未來目標客戶最主要的來源區(qū)域。 江都房地產(chǎn)市場 目前的發(fā)展階段 華豐江都項目地塊定位報告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 本階段客戶 ： 他們已經(jīng)基本認同歐式建筑風格、會所概念、園林概念，但只是留于表面； 他們想要的是能夠展示品質(zhì)檔次的產(chǎn)品，但苦于市場只停留在同質(zhì)化模仿階段， 因此，在原有客戶需求基礎(chǔ)上，適當創(chuàng)新，更具有市場競爭力 華豐江都項目地塊定位報告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 迎合市場現(xiàn)有的成熟的需求特征是最有效的市場法則 在客戶原有需求的基礎(chǔ)上，適當創(chuàng)新，能夠增強市場競爭力 三、四線城市的 “天花板效應” 江都房地產(chǎn)發(fā)展階段 我們對江都市場的解讀 在江都這樣一個四線城市，最有效、