【正文】 2023年 1月 上午 8時(shí) 13分 :13January 31, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 08:13:3608:13:3608:13Tuesday, January 31, 2023 1知人者智，自知者明。 上午 8時(shí) 13分 36秒 上午 8時(shí) 13分 08:13: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 :13:3608:13:36January 31, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , January 31, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 2023年 1月 31日星期二 上午 8時(shí) 13分 36秒 08:13: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 08:13:3608:13:3608:131/31/2023 8:13:36 AM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 整個(gè)社區(qū)內(nèi)人行道路形象上形成大致統(tǒng)一，整體風(fēng)格要求相近； 地面以硬質(zhì)鋪裝為主，形象生動(dòng)，不同等級(jí)道路材料方面可產(chǎn)生一定不同形態(tài)和色彩的變化。 入口景觀(guān)建議 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 由社區(qū)商業(yè)為形象展示的重要平臺(tái)，以條帶狀商業(yè)向外輻射，串聯(lián)社區(qū)形象，形成社區(qū)生活氛圍的外延展示空間，并配合社區(qū)主入口形成展開(kāi)式的社區(qū)廣場(chǎng)空間。采用 石材 +面磚 的組合方式呈現(xiàn)。 建議少量大戶(hù)型 單身公寓產(chǎn)品屬于投資性產(chǎn)品，本案坐在的北區(qū)沒(méi)有學(xué)區(qū)資源、生活配套不足，住宅的投資性不強(qiáng)，未來(lái)銷(xiāo)售有難度。 不建議做別墅產(chǎn)品 對(duì)高層公寓產(chǎn)品，江都購(gòu)房者還處于認(rèn)知階段，對(duì)這類(lèi)產(chǎn)品的抗性比較大，市場(chǎng)上這類(lèi)產(chǎn)品普遍是銷(xiāo)售的難點(diǎn) 不建議做高層公寓 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 在不損失容積率的前提下 產(chǎn)品線(xiàn)：小高層公寓 +花園洋房 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 根據(jù)地塊容積率 ，小高層和多層花園洋房組合方案 方案一、 方案二、 “小高層公寓 +花園洋房”： 小高層公寓為 ，而多層花園洋房容積率范圍在 ；以花園洋房最大化，用小高層彌補(bǔ)整體容積率 屬于”滿(mǎn)排“方案，沒(méi)有建筑面積損失，充分利用容積率；項(xiàng)目產(chǎn)品更加多樣，整體建筑天際線(xiàn)更加美觀(guān)，同時(shí)也能夠預(yù)留充足的空間進(jìn)行社區(qū)景觀(guān)打造，提升社區(qū)品質(zhì) 單一的花園洋房產(chǎn)品 多層花園洋房為 滿(mǎn)排花園洋房產(chǎn)品 會(huì)產(chǎn)生容積率的損失。 本區(qū)域作為江都為來(lái)的行政中心和居住生活區(qū)的規(guī)劃已經(jīng)開(kāi)始落實(shí)，區(qū)域的發(fā)展前景較好 低認(rèn)可度 北區(qū)板塊開(kāi)發(fā)相對(duì)較晚，生活、教育等配套欠缺，距離傳統(tǒng)的中心市區(qū)較遠(yuǎn)，交通不便，因此江都購(gòu)房客戶(hù)對(duì)北區(qū)的認(rèn)可度低。他們更傾向于“ 40不惑”的年齡，他們事業(yè)已經(jīng)取得成功，有一定的物質(zhì)基礎(chǔ)，這種基礎(chǔ)不是那種不安穩(wěn)，不是那種夜半來(lái)天明去的投機(jī)產(chǎn)物。北部板塊是其首選。世紀(jì)景園 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 項(xiàng)目總結(jié) ? 項(xiàng)目熱銷(xiāo)分析 外部建筑風(fēng)格，色彩較為沉穩(wěn)，比較迎合江都客戶(hù)“口味” 項(xiàng)目景觀(guān)規(guī)劃 —— 社區(qū)公園景觀(guān)和社區(qū)廣場(chǎng)的打造 產(chǎn)品上推出退臺(tái)花園洋房，保證戶(hù)戶(hù)有花園的戶(hù)型格局 從社區(qū)景觀(guān)到樣板房，整體的樣板帶打造，展示建筑細(xì)節(jié)，提升了項(xiàng)目市場(chǎng)口碑 ? 主力戶(hù)型 花園洋房是項(xiàng)目的主力產(chǎn)品，面積從二房 66㎡ 到四房 134㎡ 電梯公寓三房主力為 117㎡、四房 148㎡為大戶(hù)型為主 ? 預(yù)約客戶(hù) 80%的客戶(hù)來(lái)至北區(qū)本區(qū)域和北部鄉(xiāng)鎮(zhèn)，多為中小私營(yíng)業(yè)主，部分為政府官員， 南區(qū)客戶(hù)較少，只占兩成左右比例； 熱銷(xiāo)目標(biāo)個(gè)案 —— 廣源 世紀(jì)景園 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 景觀(guān)規(guī)劃 5000平米社區(qū)公園景觀(guān) —— 愛(ài)琴湖公園 規(guī)劃多個(gè)社區(qū)廣場(chǎng)，凱旋廣場(chǎng)、協(xié)和廣場(chǎng)和情侶廣場(chǎng) 凱旋廣場(chǎng) 情侶廣場(chǎng) 協(xié)和廣場(chǎng) 熱銷(xiāo)目標(biāo)個(gè)案 —— 廣源 以企事業(yè)單位公務(wù)員和外 資公司高管，以及部分私營(yíng)業(yè)主為主。歐洲城 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 景觀(guān)規(guī)劃 社區(qū)規(guī)劃水景和園林景觀(guān) 通過(guò)社區(qū)雕塑小品來(lái)突顯歐式風(fēng)格建筑的特色 園林景觀(guān)強(qiáng)調(diào)的是林木的種植 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 會(huì)所配套 5000平米左岸時(shí)光會(huì)館 規(guī)劃有網(wǎng)球場(chǎng)、露天泳池、室內(nèi)羽毛球館、健身、商務(wù)酒店、咖啡館、餐飲等多種設(shè)施 目前，江都市場(chǎng)上最好的項(xiàng)目會(huì)所配臵 熱銷(xiāo)目標(biāo)個(gè)案 —— 中遠(yuǎn) ? 主力成交客源 以北區(qū)本區(qū)域客戶(hù)為主，占到約四成購(gòu)房比重，北部鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶(hù)量也比較大，近三層購(gòu) 房客戶(hù)是來(lái)至周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)；地段臨近市區(qū)，位于市政府對(duì)面，因此也吸引了將近三層的 南部客戶(hù)； 熱銷(xiāo)目標(biāo)個(gè)案 —— 心怡 均價(jià) 50005500元 /m2（毛坯） 酒店 商 業(yè) 別墅 高層 小高層 花園洋房 小高層 一期 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 建筑立面風(fēng)格 現(xiàn)代風(fēng)格立面，整體形象較好，江都購(gòu)房客戶(hù) 認(rèn)可度較高 熱銷(xiāo)目標(biāo)個(gè)案 —— 心怡 春江花都 / 中遠(yuǎn) 御景花園 、恒通 貴筑 第二梯度 40004500 廣源 世紀(jì)景園 、 心怡 隨著“中遠(yuǎn) .歐洲城”開(kāi)發(fā)，引入歐式風(fēng)格概念和會(huì)所概念。 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 我們發(fā)現(xiàn) ： 在具備三、四線(xiàn)城市房地產(chǎn)發(fā)展“天花板效應(yīng)”特征的江都， 滿(mǎn)足市場(chǎng)現(xiàn)有的成熟需求特征是最有效的市場(chǎng)法則 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 房地產(chǎn)在不同發(fā)展階段，市場(chǎng)客戶(hù)的需求特征也不同 同策觀(guān)點(diǎn) 2： 我們需要研究江都房地產(chǎn)所處的發(fā)展階段，準(zhǔn)確的把握這一階段江都市場(chǎng)客戶(hù)真實(shí)的需求特征，為本案開(kāi)發(fā)把握方向。城市外圍的鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶(hù)是三四線(xiàn)城市的重要客戶(hù)來(lái)源，這些客戶(hù)有較強(qiáng)的“城市情結(jié)”，他們渴望享受繁華的城市生活，距離鄉(xiāng)鎮(zhèn)較近的城市板塊將成為這部分客戶(hù)的首選臵業(yè)區(qū)域。 三、四線(xiàn)城市特征 —— 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 江都 市場(chǎng)創(chuàng)新觀(guān)念認(rèn)知 —— 江都市場(chǎng)客戶(hù)也具有傳統(tǒng)三、四線(xiàn)城市購(gòu)房客戶(hù)的特征，他們也比較保守，對(duì)新事物、新觀(guān)念接受度需要較長(zhǎng)的過(guò)程。他們更習(xí)慣于接受已經(jīng)形成的觀(guān)念。在市場(chǎng)需求穩(wěn)定的背景下，價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)較大的增長(zhǎng)，只是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，購(gòu)房客戶(hù)收入水平的增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)小幅增長(zhǎng)或者長(zhǎng)期的穩(wěn)定在一定的價(jià)格區(qū)間內(nèi)。 江都房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模的認(rèn)知 三、四線(xiàn)城市特征 —— 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 江都市場(chǎng)總量認(rèn)知 —— 從 08年 9月 09年 8月江都月度成交量走勢(shì)來(lái)看，江都每年的成交總量在 5070萬(wàn)方左右， 09年市場(chǎng)好成交量能夠達(dá)到 70萬(wàn)方，市場(chǎng)低迷的 08年成交量也在 50萬(wàn)方左右。“天花板”一詞最早出現(xiàn)在 1986年 3月 24日的《華爾街日?qǐng)?bào)》用來(lái)描述女性試圖晉升到企業(yè)或組織高層所面臨的障礙。 后來(lái)廣泛用于比喻事物發(fā)展會(huì)受到各種主客觀(guān)因素的制約，事物存在明顯的發(fā)展“瓶頸”。每年市場(chǎng)總量比較穩(wěn)定。 三、四線(xiàn)城市特征 —— 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 江都房?jī)r(jià)走勢(shì)認(rèn)知 —— 從 08年 9月 09年 8月江都月度成交均價(jià)走勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)均價(jià)出現(xiàn)幾次上下波動(dòng)，但基本上圍繞在 40004200元 /㎡的價(jià)位區(qū)間，從去年 8月份以來(lái)，江都房?jī)r(jià)只有 35%的漲幅。對(duì)于接受新觀(guān)念和新事物，需要長(zhǎng)期的適應(yīng)過(guò)程。對(duì)于創(chuàng)新市場(chǎng)概念的推廣需要投入大量的“培育成本”和“培育時(shí)間”，而且一旦創(chuàng)新概念市場(chǎng)不認(rèn)可，將帶來(lái)巨大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 三、四線(xiàn)城市特征 —— 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 江都競(jìng)爭(zhēng)格局認(rèn)知 —— 江都市場(chǎng)客戶(hù)的地域性也比較強(qiáng)烈，北部區(qū)域的購(gòu)房主力集中在城區(qū)北部及緊鄰的周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶(hù)。 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 南部開(kāi)發(fā)區(qū)樓市發(fā)展 房地產(chǎn)開(kāi)始階段 北部區(qū)域規(guī)劃 江都房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程 住宅商品化 房地產(chǎn)初期 房地產(chǎn)發(fā)展階段 住宅剛剛實(shí)現(xiàn)商品化，江都市民購(gòu)房意識(shí)淡薄。市場(chǎng)客戶(hù)逐步認(rèn)可。春江花都 、 中遠(yuǎn) 世紀(jì)花園 、 華豐 綠城 、 鴻達(dá)尚誠(chéng)時(shí)代 、 怡景雅苑 、 錦繡麗都 、 金牛灣 江都市目前市場(chǎng)在售的主力樓盤(pán)將近 30個(gè)，基本上形成三個(gè)價(jià)格梯度段。歐洲城 / 廣源 春江花都 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 熱銷(xiāo)目標(biāo)個(gè)案 —— 心怡 春江花都 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 熱銷(xiāo)目標(biāo)個(gè)案 —— 中遠(yuǎn) 歐洲城 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告