【正文】 最有競爭力工作方式 —— 在把握現(xiàn)有的成熟的市場需求基礎(chǔ)上，適度創(chuàng)新 華豐江都項目地塊定位報告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 提案綱要 ? 市場解讀 ? 需求分析 ? 項目定位 ? 產(chǎn)品定位 ? 規(guī)劃配套建議 華豐江都項目地塊定位報告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 解析熱銷個案，發(fā)現(xiàn)市場熱銷產(chǎn)品 華豐江都項目地塊定位報告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 價格水平 代表樓盤 第一梯度 45005500 廣源 國際城 、 建盈 春江花都 基本參數(shù) 所處位置 市政府對面，臨近中心城區(qū) 占地面積 20萬方 建筑面積 項目規(guī)劃 配套高級酒店、集中的商業(yè)區(qū) 建筑形態(tài) 產(chǎn)品多樣化，聯(lián)排 /多層洋房 /小高層 /高層 /酒店 /商業(yè) 總戶數(shù) 2192套 容積率 綠化率 % 主力戶型 二房 85106 ㎡和三房 122135 ㎡ 開盤時間 2023年 3月 推盤情況 分 4期開發(fā)，目前為第 1期，近 8萬 m2 ， 包括 11棟花園洋房及 1棟小高層。歐洲城 華豐江都項目地塊定位報告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 建筑立面風(fēng)格 融合歐洲各國的歐式建筑風(fēng)格，法式、英式、意大利風(fēng)格等 整體上偏向于西班牙風(fēng)格，市場認可度高，口碑好 熱銷目標個案 —— 中遠 世紀景園 基本參數(shù) 所處位臵 城北黃山路 占地面積 建筑面積 10萬方 項目規(guī)劃 四大組團和中央水景 建筑形態(tài) 花園洋房、小高層、別墅 1290 800套 容積率 綠化率 36% 主力戶型 三房 89117㎡；四房 134148㎡ 開盤時間 預(yù)計 09年 12月開盤 推盤情況 目前正在接受預(yù)約為多層和小高層 目前報價 48005200元 /㎡（預(yù)售） 華豐江都項目地塊定位報告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 建筑立面風(fēng)格 法式風(fēng)情，咖啡色建筑立面，整體色調(diào)沉穩(wěn)、大氣，市場客戶認可度較高 熱銷目標個案 —— 廣源 根據(jù)本案位臵和北區(qū)熱銷樓盤個案客戶來看，大致可以分為三類客戶圈層 北部周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 中心市區(qū)板塊 北區(qū)板塊 南區(qū)板塊 本案位臵 核心客戶圈 次級核心客戶圈 可引導(dǎo)級核心客戶圈 南部周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 華豐江都項目地塊定位報告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO ? 次級核心客戶圈 以北部周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)改善型客戶為主，這部分有較強經(jīng)濟實力鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，“向往”城市生活，想在城區(qū)臵業(yè)，“地緣性”的臵業(yè)習(xí)慣，讓他們更加愿意在離家較近的城市板塊臵業(yè)。 位于新的城市居住開發(fā)區(qū)，周邊缺乏生活配套，交通規(guī)劃路仍在規(guī)劃建設(shè)中，目前居住氛圍不足。目前南部區(qū)域在售的樓盤基本上剩下都是大戶型產(chǎn)品。 建筑立面細部建議 華豐江都項目地塊定位報告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 提案綱要 ? 市場解讀 ? 需求分析 ? 項目定位 ? 產(chǎn)品定位 ? 規(guī)劃配套建議 華豐江都項目地塊定位報告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 入口景觀作為景觀序列的起點，用節(jié)點性的景觀小品配合社區(qū)主入口體現(xiàn)項目整體形象及檔次，同時應(yīng)充分考慮車行及人行動線的設(shè)計。 , January 31, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 上午 8時 13分 36秒 上午 8時 13分 08:13: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023年 1月 31日星期二 8時 13分 36秒 08:13:3631 January 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023年 1月 31日星期二 上午 8時 13分 36秒 08:13: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強。 2023年 1月 31日星期二 上午 8時 13分 36秒 08:13: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 1月 上午 8時 13分 :13January 31, 2023 1行動出成果，工作出財富。 精神符號之 景觀道路 華豐江都項目地塊定位報告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 以文藝性質(zhì)的道路鋪裝，兒童涂鴉墻，展示 LED等各種形態(tài)，打造社區(qū)的文化品質(zhì)氛圍。 ? 淺色的石材配以深色系的面磚雙色拼搭，在視覺上有層次感及過度感。如果不損失建筑面積排布，勢必排布會相當密集，項目的品質(zhì)很難提升 √ 華豐江都項目地塊定位報告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 我們產(chǎn)品線的建議 地塊容積率 “小高層公寓 +花園洋房”： 花園洋房排布最大化，少量小高層 預(yù)留充足的空間打造社區(qū)景觀 華豐江都項目地塊定位報告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 產(chǎn)品戶型及配比建議 華豐江都項目地塊定位報告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 戶型定位原則： 市場跟隨原則，設(shè)計市場熱銷的戶型類型和面積段 控制面積原則，在市場接受的面積區(qū)間內(nèi)，保證舒適性前提，確保面積最小 附加價值原則，為市場客戶提供最大的產(chǎn)品附加值 華豐江都項目地塊定位報告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 小高層公寓和花園洋房產(chǎn)品，可做的戶型類別 單身公寓 60平米以下 三房 110130平米 四房以上 140平米以上 二房 90100平米 市場需求強烈的戶型 大戶型產(chǎn)品總價高，未來銷售難度大，銷售周期長。 他們已經(jīng)擁有一定的社會地位，而且社會地位與財富都比較穩(wěn)定 ，不再為生存這種淺層次的問題搏殺 目標客戶內(nèi)心需求描述 華豐江都項目地塊定位報告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 他們 人情煉達、世事洞明 ，在這片土地上游刃有余他們 追求舒適、安逸的生活 。世紀景園 華豐江都項目地塊定位報告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 熱銷競爭個案，我們發(fā)現(xiàn) ? 多層產(chǎn)品尤其是退臺式花園洋房產(chǎn)品受到市場追捧，花園洋房最大面積都 不超過 135㎡四房戶型； ? 二房、三房是市場熱銷的主力戶型，其中二房 90100㎡和三房 110130㎡ 戶型銷售情況好； ? 歐式的風(fēng)格市場接受度最好，色彩穩(wěn)重的立面風(fēng)格得到市場的青睞； ? 市場客戶的“地緣性”較強，北部板塊客戶以市區(qū)和北部周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主， 南部區(qū)域過來的購房客戶比重少； 華豐江都項目地塊定位報告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 研究目標客戶，透析客戶深層次需求 華豐江都項目地塊定位報告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 本案目標客戶來源 ? 核心客戶圈層 首先是以雙鉤鎮(zhèn)為主的北部板塊的改善型需求客戶，他們習(xí)慣了區(qū)域的生活，在選擇改善臵業(yè)時，本區(qū)域是第一選擇。少量的來自北部市區(qū)和南部鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶 熱銷目標個案 —— 中遠 春江花都 華豐江都項目地塊定位報告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 熱銷目標個案 —— 中遠 歐洲城 / 廣源 世紀花園 、 華豐 市場客戶逐步認可。 三、四線城市特征 —— 華豐江都項目地塊定位報告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 江都競爭格局認知 —— 江都市場客戶的地域性也比較強烈，北部區(qū)域的購房主力集中在城區(qū)北部及緊鄰的周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶。對于接受新觀念和新事物，需要長期的適應(yīng)過程。每年市場總量比較穩(wěn)定?！疤旎ò濉币辉~最早出現(xiàn)在 1986年 3月 24日的《華爾街日報》用來描述女性試圖晉升到企業(yè)或組織高層所面臨的障礙。在市場需求穩(wěn)定的背景下，價格不會出現(xiàn)較大的增長，只是隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，購房客戶收入水平的增長，房價小幅增長或者長期的穩(wěn)定在一定的價格區(qū)間內(nèi)。 三、四線城市特征 —— 華豐江都項目地塊定位報告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 江都 市場創(chuàng)新觀念認知 —— 江都市場客戶也具有傳統(tǒng)三、四線城市購房客戶的特征，他們也比較保守，對新事物、新觀念接受度需要較長的過程。 華豐江都項目地塊定位報告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 我們發(fā)現(xiàn) ： 在具備三、四線城市房地產(chǎn)發(fā)展“天花板效應(yīng)”特征的江都， 滿足市場現(xiàn)有的成熟需求特征是最有效的市場法則 華豐江都項目地塊定位報告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 房地產(chǎn)在不同發(fā)展階段，市場客戶的需求特征也不同 同策觀點 2： 我們需要研究江都房地產(chǎn)所處的發(fā)展階段，準確的把握這一階段江都市場客戶真實的需求特征，為本案開發(fā)把握方向。世紀景園 、 心怡 御景花園 、恒通 均價 50005500元 /m2（毛坯） 酒店 商 業(yè) 別墅 高層 小高層 花園洋房 小高層 一期 華豐江都項目地塊定位報告 HUA FENG JIANG DU