【文章內容簡介】 目前報價 48005200元 /㎡（預售） 華豐江都項目地塊定位報告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 建筑立面風格 法式風情，咖啡色建筑立面，整體色調沉穩(wěn)、大氣，市場客戶認可度較高 熱銷目標個案 —— 廣源 世紀景園 華豐江都項目地塊定位報告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 景觀規(guī)劃 5000平米社區(qū)公園景觀 —— 愛琴湖公園 規(guī)劃多個社區(qū)廣場，凱旋廣場、協(xié)和廣場和情侶廣場 凱旋廣場 情侶廣場 協(xié)和廣場 熱銷目標個案 —— 廣源 世紀景園 華豐江都項目地塊定位報告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 會所和商業(yè)街 1000平米會所和 3000平米社區(qū)商業(yè)區(qū) 會所規(guī)劃游泳池、棋牌室、咖啡館、休閑餐廳以及室外休閑空間、露天咖啡茶座 3000平米社區(qū)商業(yè)設立便利超市、咖啡吧、生活沙龍等 熱銷目標個案 —— 廣源 世紀景園 華豐江都項目地塊定位報告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 產品線特色 戶型多樣化，其中主力產品為退臺花園洋房和電梯景觀公寓 花園洋房面積從二房 66㎡ 到四房 134㎡；電梯公寓以三房 117㎡、四房 148㎡為主 熱銷目標個案 —— 廣源 世紀景園 二房一廳一衛(wèi) ㎡ 三房兩廳一衛(wèi) 89㎡ 四房兩廳兩衛(wèi) 134㎡ 空中花園 空中花園 空中花園 華豐江都項目地塊定位報告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 樣板區(qū)展示 項目建造 7800平米的樣板區(qū) 社區(qū)景觀細節(jié)和未來社區(qū)生活展示，對江都購房客戶有較大的吸引 社區(qū)道路 業(yè)主大堂入口 架空層 架空層休息區(qū) 熱銷目標個案 —— 廣源 世紀景園 華豐江都項目地塊定位報告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 項目總結 ? 項目熱銷分析 外部建筑風格，色彩較為沉穩(wěn)，比較迎合江都客戶“口味” 項目景觀規(guī)劃 —— 社區(qū)公園景觀和社區(qū)廣場的打造 產品上推出退臺花園洋房，保證戶戶有花園的戶型格局 從社區(qū)景觀到樣板房，整體的樣板帶打造，展示建筑細節(jié)，提升了項目市場口碑 ? 主力戶型 花園洋房是項目的主力產品，面積從二房 66㎡ 到四房 134㎡ 電梯公寓三房主力為 117㎡、四房 148㎡為大戶型為主 ? 預約客戶 80%的客戶來至北區(qū)本區(qū)域和北部鄉(xiāng)鎮(zhèn)，多為中小私營業(yè)主，部分為政府官員， 南區(qū)客戶較少，只占兩成左右比例； 熱銷目標個案 —— 廣源 世紀景園 華豐江都項目地塊定位報告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 熱銷競爭個案，我們發(fā)現(xiàn) ? 多層產品尤其是退臺式花園洋房產品受到市場追捧，花園洋房最大面積都 不超過 135㎡四房戶型； ? 二房、三房是市場熱銷的主力戶型，其中二房 90100㎡和三房 110130㎡ 戶型銷售情況好； ? 歐式的風格市場接受度最好，色彩穩(wěn)重的立面風格得到市場的青睞； ? 市場客戶的“地緣性”較強，北部板塊客戶以市區(qū)和北部周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主， 南部區(qū)域過來的購房客戶比重少； 華豐江都項目地塊定位報告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 研究目標客戶，透析客戶深層次需求 華豐江都項目地塊定位報告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 本案目標客戶來源 ? 核心客戶圈層 首先是以雙鉤鎮(zhèn)為主的北部板塊的改善型需求客戶，他們習慣了區(qū)域的生活，在選擇改善臵業(yè)時，本區(qū)域是第一選擇。 其次是中心市區(qū)板塊改善型和婚房客戶，這部分具有較強的經濟實力，苦于市區(qū)沒有新房供應或者價格因素，臵業(yè)需求向市區(qū)外圍轉移，這將是本案需要爭取的重要客戶。 根據(jù)本案位臵和北區(qū)熱銷樓盤個案客戶來看，大致可以分為三類客戶圈層 北部周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 中心市區(qū)板塊 北區(qū)板塊 南區(qū)板塊 本案位臵 核心客戶圈 次級核心客戶圈 可引導級核心客戶圈 南部周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 華豐江都項目地塊定位報告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO ? 次級核心客戶圈 以北部周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)改善型客戶為主，這部分有較強經濟實力鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，“向往”城市生活，想在城區(qū)臵業(yè)，“地緣性”的臵業(yè)習慣，讓他們更加愿意在離家較近的城市板塊臵業(yè)。北部板塊是其首選。 根據(jù)本案位臵和北區(qū)樓盤個案成交客戶來看，大致可以分為三類客戶圈層 周邊北部鄉(xiāng)鎮(zhèn) 中心市區(qū)板塊 北區(qū)板塊 南區(qū)板塊 本案位臵 核心客戶圈 次級核心客戶圈 可引導級核心客戶圈 南部周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 華豐江都項目地塊定位報告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO ? 可引導級客戶 以南區(qū)板塊為核心改善型需求客戶，這部分客戶主觀上不愿意在北區(qū)臵業(yè)，但未來一兩年的時間里區(qū)域內只有大戶型尾盤供給，供應量缺失，供給結構的壓力，加上區(qū)域價格攀升較快形成價格擠壓，未來南部客戶有較大可能來到北部臵業(yè)，因此說這部分客戶為可引導級別客戶，通過引導可以形成有效的客源。 根據(jù)本案位臵和北區(qū)樓盤個案成交客戶來看，大致可以分為三類客戶圈層 周邊北部鄉(xiāng)鎮(zhèn) 中心市區(qū)板塊 北區(qū)板塊 南區(qū)板塊 本案位臵 核心客戶圈 次級核心客戶圈 可引導級核心客戶圈 南部周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 華豐江都項目地塊定位報告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 受訪者置業(yè)目的0 5 10 15 20 25 30 35 40 45改善居住條件婚房分戶置業(yè)方便工作為子女教育投資性購房為父母購房養(yǎng)老度假改善居住條件 ，是目標客戶的主要購房動機；同時為子女臵業(yè)也是促使其購房的重要因素； 數(shù)據(jù)來源 —— 同策調研數(shù)據(jù)統(tǒng)計 目標客戶 —— 購房動機 華豐江都項目地塊定位報告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 目標客戶 —— 物業(yè)偏好 偏好 多層產品 ，對 花園洋房 產品接受度很高，小高層產品也逐漸接受和認可，高層產品市場抗性相對較大 物業(yè)類型偏好42%28%3%25%2%0%0%多層 小高層 高層 花園洋房 聯(lián)排 雙拼 獨棟數(shù)據(jù)來源 —— 同策調研數(shù)據(jù)統(tǒng)計 華豐江都項目地塊定位報告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 目標客戶 —— 面積偏好 江都當?shù)氐氖茉L者中多數(shù)偏好 110~130平方米的三房戶型 其次是 80~90平方米兩房 產品。 購房面積偏好0%11%7%20%32%2%1%27%60~80 80~90 90~100 100~110110~120 120~130 130~140 1 4 0 以上購房戶型偏好35%61%3% 1%0%一房 二房 三房 四房 五房及以上數(shù)據(jù)來源 —— 同策調研數(shù)據(jù)統(tǒng)計 華豐江都項目地塊定位報告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 當?shù)氐氖茉L者中對于立面建材較為偏好面磚，對于立面色彩較為 偏好沉穩(wěn)的深色調 立面建材偏好56%13%31%高檔涂料 高級面磚 石材立面立面顏色偏好80%4%16%明快的淺色調 沉穩(wěn)的深色調 抗老化的中性色調目標客戶 —— 建筑風格偏好 數(shù)據(jù)來源 —— 同策調研數(shù)據(jù)統(tǒng)計 華豐江都項目地塊定位報告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 他們是 3050歲的中青年，已經擁有家庭。他們更傾向于“ 40不惑”的年齡，他們事業(yè)已經取得成功，有一定的物質基礎，這種基礎不是那種不安穩(wěn)，不是那種夜半來天明去的投機產物。 他們已經擁有一定的社會地位，而且社會地位與財富都比較穩(wěn)定 ，不再為生存這種淺層次的問題搏殺 目標客戶內心需求描述 華豐江都項目地塊定位報告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 他們 人情煉達、世事洞明 ，在這片土地上游刃有余他們 追求舒適、安逸的生活 。除了文化和物質之外，他們 骨子里有一種城市情節(jié) ，他們要 享受生活 ；這樣的心機，迫使 他們要在人群中脫穎而出 【彰顯尊貴】，他們在意【品質】 華豐江都項目地塊定位報告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 我們對市場需求的解讀 客戶需求分析，我們發(fā)現(xiàn) 熱銷競爭個案，我們發(fā)現(xiàn) 市場上洋房和多層產品銷售最好 在建筑風格上江都市場對歐式風格認可度較高 市場客戶對房地產品質產品的認知暫時停留在外部，因此外部形象打造至關重要 市場上客戶以改善性需求為主，為之女臵業(yè)的比重也比較大 江都客戶喜歡穩(wěn)重立面，認為這是檔次高的標志 江都客戶理想需求的面積段二房面積在 8090平米，三房 110130平米 他們在內心層面，需要的是社會的認可和尊重，具有很強的“外顯性”，強調項目的品質感 【歐風】、【尊貴】、【品質】 華豐江都項目地塊定位報告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 提案綱要 ? 市場解讀 ? 需求分析 ? 項目定位 ? 產品定位 ? 規(guī)劃配套建議 華豐江都項目地塊定位報告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU