哈密建國(guó)北路項(xiàng)目定位市調(diào)分析報(bào)告(編輯修改稿)
2025-03-18 14:19 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 城市人口的增加和城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，由此引發(fā)房產(chǎn)需求的大幅度增加； ◆百姓收入不斷提高以及對(duì)未來通貨膨脹預(yù)期的不斷加強(qiáng)，導(dǎo)致購(gòu)買固定資產(chǎn)保值增值的投資需求有不斷擴(kuò)大的趨勢(shì)； 上述三個(gè)方面的原因是導(dǎo)致此輪房產(chǎn)供需兩旺的根本原因，因此出現(xiàn)了全國(guó)性的房產(chǎn)投資、開發(fā)和銷售熱潮，哈密市自然也不例外。 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 1）商業(yè)發(fā)展滯后于消費(fèi)需求 近幾年哈密市的經(jīng)濟(jì)處在高速發(fā)展中，人民生活水平有了很大的提高，但原有的商業(yè)基礎(chǔ)過于薄弱，還不能滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的消費(fèi)需要。缺乏和居住人口相匹配的中高端的大型的商業(yè)配套設(shè)施，也進(jìn)一步導(dǎo)致了中高端居住人群在哈密消費(fèi)的習(xí)慣。 2）商業(yè)布局結(jié)構(gòu)失衡 目前哈密市相對(duì)成熟的商業(yè)設(shè)施主要集中在：領(lǐng)先商圈、天馬商圈，其他區(qū)域商業(yè)總量較少 ,社區(qū)級(jí)商業(yè)設(shè)施還處于比較原始的狀態(tài) ,整體商業(yè)網(wǎng)絡(luò)還沒有形成，各商業(yè)設(shè)施處于孤立的點(diǎn)狀商圈情況比較普遍。從目前各主要商業(yè)組織定位雷同，不論是從商品總量上看，還是從商品種類上看，均處于較低水平。 哈密市的商業(yè)主要呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn) ： 商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 3）各商業(yè)組織以粗放型經(jīng)營(yíng)為主 由于商業(yè)發(fā)展滯后于消費(fèi)需求，因此哈密市的各商業(yè)企業(yè)在消費(fèi)者市場(chǎng)上還處于主導(dǎo)地位。大部分商業(yè)組織還沒有形成業(yè)態(tài)整合，商業(yè)行業(yè)經(jīng)營(yíng)的粗放型特點(diǎn)還比較明顯，各社區(qū)商業(yè)不足以形成商業(yè)引力，不能有效滿足居民需求導(dǎo)致部分購(gòu)買力外流。 4）商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和運(yùn)營(yíng)模式 領(lǐng)先商圈位于廣場(chǎng)南路城市繁華中心地帶，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以百貨零售為主，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)與百姓日常生活息息相關(guān)的產(chǎn)品為主，主要以商場(chǎng)集中化經(jīng)營(yíng)為主，商鋪均為出租盈利模式，沒有銷售商鋪產(chǎn)權(quán)，以一層商業(yè)租金價(jià)格核算，領(lǐng)先商圈一層商鋪價(jià)格突破 4萬元 /平米。 天馬商圈位于哈密火車站附近，是哈密市存在時(shí)間較長(zhǎng)的較大規(guī)模的綜合類的批發(fā)零售市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)豐富涵蓋哈密市經(jīng)濟(jì)生活各個(gè)方面的幾乎全部產(chǎn)品，天馬商圈也是以商鋪對(duì)外出租為盈利模式，以租金價(jià)格核算，天馬商圈一層商鋪價(jià)格達(dá)到 3萬元 /平米。 商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 本案集中式商業(yè)的規(guī)劃應(yīng)以沿建國(guó)北路高層的商業(yè)面積為主，其層數(shù)建議不超過 6層，鑒于本案所處地段和本案周邊商業(yè)現(xiàn)狀，需在本案啟動(dòng)前營(yíng)造項(xiàng)目商業(yè)整體定位。 商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 發(fā)現(xiàn)價(jià)值 項(xiàng)目外部市場(chǎng)價(jià)值分析 區(qū)域現(xiàn)狀及發(fā)展規(guī)劃 哈密市城市化進(jìn)程將隨著城市人口的不斷增加而進(jìn)入高速發(fā)展期，在這個(gè)階段，伴隨城市能源產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和人均收入的提升，區(qū)域市場(chǎng)價(jià)值將顯著提升。 哈密市未來老城區(qū)土地會(huì)隨著城市化進(jìn)程和商業(yè)化程度的提高而不斷成為稀缺資源，土地價(jià)值將有大幅度提升； 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 哈密市整體供應(yīng)量和成交量有較大提升，銷售均價(jià)一年內(nèi)也有 450元 /平米的提升，均價(jià)突破 4000元 /平米 2023年將成為現(xiàn)實(shí)。 對(duì)本案的啟示： 項(xiàng)目面臨區(qū)域發(fā)展的最佳契機(jī)，同時(shí)也有黃金的房地產(chǎn)發(fā)展外部市場(chǎng)環(huán)境，如何能快速的打造適合本項(xiàng)目定位的產(chǎn)品抓住契機(jī)創(chuàng)造項(xiàng)目高利潤(rùn)，是本項(xiàng)目著力需要考慮的核心之一 。 第二部分、挖掘價(jià)值 項(xiàng)目?jī)?nèi)部地塊價(jià)值分析 地塊地理位置圖 工人市場(chǎng) 項(xiàng)目地塊 地塊地理位置：本項(xiàng)目位于哈密市老城區(qū)建國(guó)北路，距離商業(yè)中心步行僅數(shù)分鐘。周邊配套設(shè)施完善，商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、酒店、小學(xué)、中學(xué)
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