哈密建國北路項目定位市調(diào)分析報告(編輯修改稿)
2025-03-18 14:19 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 城市人口的增加和城市經(jīng)濟的發(fā)展，由此引發(fā)房產(chǎn)需求的大幅度增加； ◆百姓收入不斷提高以及對未來通貨膨脹預(yù)期的不斷加強，導(dǎo)致購買固定資產(chǎn)保值增值的投資需求有不斷擴大的趨勢； 上述三個方面的原因是導(dǎo)致此輪房產(chǎn)供需兩旺的根本原因，因此出現(xiàn)了全國性的房產(chǎn)投資、開發(fā)和銷售熱潮，哈密市自然也不例外。 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 1）商業(yè)發(fā)展滯后于消費需求 近幾年哈密市的經(jīng)濟處在高速發(fā)展中，人民生活水平有了很大的提高，但原有的商業(yè)基礎(chǔ)過于薄弱，還不能滿足人們?nèi)找嬖鲩L的消費需要。缺乏和居住人口相匹配的中高端的大型的商業(yè)配套設(shè)施，也進一步導(dǎo)致了中高端居住人群在哈密消費的習(xí)慣。 2）商業(yè)布局結(jié)構(gòu)失衡 目前哈密市相對成熟的商業(yè)設(shè)施主要集中在：領(lǐng)先商圈、天馬商圈，其他區(qū)域商業(yè)總量較少 ,社區(qū)級商業(yè)設(shè)施還處于比較原始的狀態(tài) ,整體商業(yè)網(wǎng)絡(luò)還沒有形成，各商業(yè)設(shè)施處于孤立的點狀商圈情況比較普遍。從目前各主要商業(yè)組織定位雷同，不論是從商品總量上看，還是從商品種類上看，均處于較低水平。 哈密市的商業(yè)主要呈現(xiàn)以下幾個特點 ： 商業(yè)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 3）各商業(yè)組織以粗放型經(jīng)營為主 由于商業(yè)發(fā)展滯后于消費需求，因此哈密市的各商業(yè)企業(yè)在消費者市場上還處于主導(dǎo)地位。大部分商業(yè)組織還沒有形成業(yè)態(tài)整合，商業(yè)行業(yè)經(jīng)營的粗放型特點還比較明顯，各社區(qū)商業(yè)不足以形成商業(yè)引力，不能有效滿足居民需求導(dǎo)致部分購買力外流。 4）商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)和運營模式 領(lǐng)先商圈位于廣場南路城市繁華中心地帶，經(jīng)營業(yè)態(tài)以百貨零售為主，經(jīng)營業(yè)態(tài)與百姓日常生活息息相關(guān)的產(chǎn)品為主，主要以商場集中化經(jīng)營為主，商鋪均為出租盈利模式，沒有銷售商鋪產(chǎn)權(quán)，以一層商業(yè)租金價格核算，領(lǐng)先商圈一層商鋪價格突破 4萬元 /平米。 天馬商圈位于哈密火車站附近，是哈密市存在時間較長的較大規(guī)模的綜合類的批發(fā)零售市場，經(jīng)營業(yè)態(tài)豐富涵蓋哈密市經(jīng)濟生活各個方面的幾乎全部產(chǎn)品，天馬商圈也是以商鋪對外出租為盈利模式，以租金價格核算，天馬商圈一層商鋪價格達到 3萬元 /平米。 商業(yè)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 本案集中式商業(yè)的規(guī)劃應(yīng)以沿建國北路高層的商業(yè)面積為主，其層數(shù)建議不超過 6層，鑒于本案所處地段和本案周邊商業(yè)現(xiàn)狀，需在本案啟動前營造項目商業(yè)整體定位。 商業(yè)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 發(fā)現(xiàn)價值 項目外部市場價值分析 區(qū)域現(xiàn)狀及發(fā)展規(guī)劃 哈密市城市化進程將隨著城市人口的不斷增加而進入高速發(fā)展期，在這個階段，伴隨城市能源產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和人均收入的提升，區(qū)域市場價值將顯著提升。 哈密市未來老城區(qū)土地會隨著城市化進程和商業(yè)化程度的提高而不斷成為稀缺資源，土地價值將有大幅度提升； 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 哈密市整體供應(yīng)量和成交量有較大提升，銷售均價一年內(nèi)也有 450元 /平米的提升，均價突破 4000元 /平米 2023年將成為現(xiàn)實。 對本案的啟示： 項目面臨區(qū)域發(fā)展的最佳契機，同時也有黃金的房地產(chǎn)發(fā)展外部市場環(huán)境，如何能快速的打造適合本項目定位的產(chǎn)品抓住契機創(chuàng)造項目高利潤，是本項目著力需要考慮的核心之一 。 第二部分、挖掘價值 項目內(nèi)部地塊價值分析 地塊地理位置圖 工人市場 項目地塊 地塊地理位置：本項目位于哈密市老城區(qū)建國北路，距離商業(yè)中心步行僅數(shù)分鐘。周邊配套設(shè)施完善，商場、農(nóng)貿(mào)市場、酒店、小學(xué)、中學(xué)
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