【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 京作為中國(guó)的領(lǐng)袖城市，匯聚了眾多金字塔頂尖人士，因而也出現(xiàn)了大批至尚物業(yè)，但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，地域界限必將被打破，高端物業(yè)將會(huì)進(jìn)行跨地域的競(jìng)爭(zhēng)，了解北京的現(xiàn)在，就是為塑造深圳的明天。工作思路深圳宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析別墅市場(chǎng)分析研究北京別墅市場(chǎng)分析研究上海別墅市場(chǎng)分析研究其他城市知名別墅概覽深圳別墅市場(chǎng)分析研究深圳別墅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)判定上海別墅市場(chǎng)分析上海房地產(chǎn)發(fā)展階段的判定30004000US$ 40008000US$ 8000 US$8003000US$發(fā) 展 階 段 啟 動(dòng) 期 緩 慢 發(fā) 展期 快速增 長(zhǎng) 期 減 緩發(fā) 展期人均 GDP（美元） 800～ 3000 3000～ 4000 4000～ 8000 8000以上需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求 為主 改善需求 為主發(fā) 展特征超速 發(fā) 展單純 數(shù)量型平 穩(wěn)發(fā) 展以數(shù)量 為 主，數(shù)量與 質(zhì) 量并重快速 發(fā) 展以 質(zhì) 量 為 主，數(shù)量與 質(zhì) 量并重緩 慢 發(fā) 展綜 合 發(fā) 展型? 2023年上海市人均 GDP5650美元，房地產(chǎn)發(fā)展已進(jìn)入快速增長(zhǎng)期，正處于快速增長(zhǎng)期的初級(jí)階段。上海 GDP增長(zhǎng)率與房地產(chǎn)發(fā)展階段的關(guān)系宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于 4% 萎縮45% 停滯58% 穩(wěn)定發(fā)展大于 8% 高速發(fā)展?上海宏觀經(jīng)濟(jì) 2023年 %的增長(zhǎng)率高于國(guó)際慣例穩(wěn)定發(fā)展 8%三個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)上海市房地產(chǎn)的發(fā)展顯示出有利的支撐。所處階段上海別墅市場(chǎng)現(xiàn)狀概述一、版塊之爭(zhēng)愈加明顯 松江、南匯、浦東、青浦、閔行傳統(tǒng)的別墅區(qū)域形象及升值潛力出現(xiàn)分化。二、品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)更加突現(xiàn) 北歐木質(zhì)別墅 —— 荷蘭、德式、英式風(fēng)貌展示 。 三、泛長(zhǎng)三角的別墅消費(fèi)觀 上海的自然資源相對(duì)匱乏，周邊城市（如無(wú)錫、蘇州、杭州）資源更有優(yōu) 勢(shì)，消費(fèi)觀越來(lái)越泛城市化。四、混合物業(yè)中存在 “ 別墅 ” 多層、高層、聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅呈混合性存在，居住層次和項(xiàng)目形象不高。 區(qū)域版塊分析：六大板塊引領(lǐng)上海別墅市場(chǎng) 一、顓橋 VS Townhouse二、滬青平－徐涇板塊：老虹橋的延伸 三、佘山板塊－高檔別墅的發(fā)翔地 四、平民化的九亭－莘閔別墅區(qū)五、深不可測(cè)的浦東別墅板塊六、 “ 漸行漸遠(yuǎn) ” 的大東郊－南匯別墅上海別墅市場(chǎng)需求的形態(tài)及其變化 推論：隨著上海別墅市場(chǎng)的發(fā)展，買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)力的提高，高端客戶對(duì)獨(dú)立別墅的需求明顯較大。從最近的客戶調(diào)研情況分析，數(shù)據(jù)顯示客戶對(duì)別墅形態(tài)的要求發(fā)生了相當(dāng)明顯的變化，分析如下：上海別墅市場(chǎng)客戶情況 買(mǎi)家區(qū)域： 買(mǎi)家職業(yè)：上海作為國(guó)際化大都市，吸引國(guó)內(nèi)其他省市的客戶以及港澳臺(tái)的客戶與上海本地的客戶比例相差不大，各自約占 1/3?？蛻艚^大部分是企業(yè)管理層人士和企業(yè)主，二者約占 60%。上海知名個(gè)案介紹一 —— 上海紫園（ 1）n位于佘山高檔別墅區(qū)n松江佘山國(guó)家旅游假區(qū)佘山山前路 地理位置 ：上海知名個(gè)案介紹一 —— 上海紫園（ 2）項(xiàng)目概況：總占地面積 1,380畝，其中水面積達(dá) 300畝。上海紫園由 13個(gè)島和 1個(gè)半島組成，島與島之間由歐式彩色鋼橋相連，規(guī)劃建造別墅150余棟，每戶平均占地 8畝以上，最高達(dá) 20畝以上。在東佘山月湖邊上還有 2600畝土地，將作為上海紫園二期開(kāi)發(fā)。 容積率： （ ）的別墅上海知名個(gè)案介紹一 —— 上海紫園（ 3）項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)介紹：優(yōu)勢(shì)： 劣勢(shì)：居于佘山國(guó)家旅游區(qū)優(yōu)美的水景與島嶼的組合產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面，邀請(qǐng)了澳大利亞、美國(guó)等世界各國(guó)著名設(shè)計(jì)大師，采用個(gè)別度身定做的方法， 160多棟別墅戶戶不同，體現(xiàn)高檔出住宅的唯一性、崇高性和經(jīng)典性。 后續(xù)銷售價(jià)格降幅較大，引起市場(chǎng)懷疑上海知名個(gè)案介紹一 —— 上海紫園（ 4）建筑風(fēng)格 ：由于采用個(gè)別定做的手法，所以多種風(fēng)格并存，以美式、歐式為主建筑設(shè)計(jì)理念 ： 戶戶迥異，盡顯與眾不同建筑立面特點(diǎn) ：明快與古樸并存。產(chǎn)品風(fēng)格：別墅實(shí)景客戶描述：目標(biāo)客戶特點(diǎn)：非常有錢(qián)（必要條件）。他們一般不親自參加購(gòu)房的每個(gè)過(guò)程，有的帶律師，有的帶設(shè)計(jì)顧問(wèn)，有的是部下或代理人代表來(lái)。他們?nèi)际怯性趪?guó)外生活的經(jīng)歷。他們關(guān)心的問(wèn)題和一般人不同，至少不是價(jià)格。 營(yíng)銷策略與手段：策略依據(jù)：最高層次的定位，以神秘感和無(wú)上的尊崇感吸引客戶。特別營(yíng)銷手段：252。在接待客人之前會(huì)對(duì)客人進(jìn)行身份審定，只有經(jīng)過(guò)審定的客人才能進(jìn)入購(gòu)買(mǎi)程序 上海知名個(gè)案介紹一 —— 上海紫園（ 5）相關(guān)資料：起價(jià) ： 28850元 /平方米最高價(jià) ： 44450元 /平方米物業(yè)管理費(fèi) ： 10元 /平方米 /月 規(guī)劃 ：一般都是私密性很強(qiáng)，不設(shè)公共區(qū)域。一期完全獨(dú)立私家豪宅，每戶均可設(shè)游泳池，游船碼頭，保齡球道，網(wǎng)球場(chǎng)等。 上海知名個(gè)案介紹一 —— 上海紫園（ 6）總結(jié)：216。是目前國(guó)內(nèi)唯一設(shè)在國(guó)家級(jí)風(fēng)景度假區(qū)內(nèi)的別墅區(qū)，成為與紐約長(zhǎng)島、香港淺水灣相提并論的富人聚居區(qū) 216。國(guó)際知名設(shè)計(jì)師、國(guó)外尖端科技成果及新型建筑材料，突出了上海紫園的身份認(rèn)同。因?yàn)楦郊又档莫?dú)一無(wú)二，才賦予了樓盤(pán)高價(jià)的底氣和價(jià)值的不可比擬性。 借鑒：216。將天然的景觀精心雕琢，提高產(chǎn)品的附加值216。營(yíng)銷手法要?jiǎng)?chuàng)新，高姿態(tài)入市，提高神秘感和尊崇感。上海知名個(gè)案介紹一 —— 上海紫園（ 7）上海知名個(gè)案介紹二 —— 金色奧斯卡 金爵（ 1）n位于金橋出口加工區(qū)南區(qū)生活配套區(qū)內(nèi)，與湯臣高爾夫球場(chǎng)相距 6公里，鄰近著名旅游點(diǎn)—— 露德圣母大教堂 地理位置 ：項(xiàng)目概況：小區(qū)以貫穿南北的 “龍形 ”道路為主軸，寓意吉祥的 “中國(guó)龍脈 ”，整個(gè)地塊被二條自然河道劃分為三塊。小區(qū)天然河道和人工水景相結(jié)合，自然地貌與人工造坡相和諧，全部獨(dú)門(mén)獨(dú)戶配私家花園，單純而高貴。占地面積： 180000平方米綠化率： 40%容積率： 上海知名個(gè)案介紹二 —— 金色奧斯卡 金爵（ 2）問(wèn)鼎別墅中的 “奧斯卡 ”潮涌東方，龍聚金爵上海知名個(gè)案介紹二 —— 金色奧斯卡 金爵（ 3）產(chǎn)品特色：新古典主義的歐式建筑將繁復(fù)的雕花改為明朗的線條，將簡(jiǎn)潔的現(xiàn)代元素融于古典氣息的建筑中，比例嚴(yán)謹(jǐn)，線條明快，色調(diào)沉穩(wěn)，格局大氣。建筑設(shè)計(jì)中引入國(guó)際流行的Courtyard概念， “園中之園 ”將室外的景觀延伸到室內(nèi)；大面積的樓體架空，使綠意貫通，將自然融于建筑，開(kāi)拓高尚居家無(wú)限空間可能，華貴別墅的至尊典范。臻品藝墅 引景入室上海知名個(gè)案介紹二 —— 金色奧斯卡 金爵（ 4）銷售資料：一期開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2023年 7月二期開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2023年 4月起價(jià)： 500萬(wàn)元 /套目前最高價(jià)： 1500萬(wàn)元 /套套可售面積： 300—350 平方米主要賣(mài)點(diǎn)：氣派非凡的龍脈規(guī)劃 —— 風(fēng)水庭院深深的水景園林 —— 景觀新古典主義的質(zhì)感別墅 —— 品質(zhì)有風(fēng)情有故事有 文化 的地方 —— 邀請(qǐng)著名指揮家陳?ài)脐?yáng)作樓盤(pán)的形象代言人 金色維也納 —— 品牌 上海知名個(gè)案介紹二 —— 金色奧斯卡 金爵（ 5）物管特色：具體服務(wù)項(xiàng)目（ 1） 別墅管理免費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目1)提供家政、醫(yī)療、購(gòu)物、教堂及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等生活咨詢2)提供國(guó)際學(xué)校教育咨詢3)代繳公用事業(yè)費(fèi)4)代理 IP網(wǎng)絡(luò)服務(wù)5)代理專業(yè)洗滌服務(wù)6)代理寄信與包裹領(lǐng)取及送信與包裹上門(mén)服務(wù)7)代叫出租車8)代訂純水礦泉水并提供送水上門(mén)服務(wù)9)代訂報(bào)刊雜志、飛機(jī)票10)代請(qǐng)家教、園丁與司機(jī)11)接受福利性家庭生活用品捐贈(zèng) （ 2） 別墅管理有償服務(wù)項(xiàng)目1） 別墅外墻與外玻璃清潔2） 清洗地毯、窗簾、沙發(fā)等3） 別墅室內(nèi)及私家花園專業(yè)除蟲(chóng)、草坪養(yǎng)護(hù)服務(wù)4） 提供中英文翻譯幫助 5） 提供寵物辦證及管理服務(wù)6） 其它住戶委托事宜上海知名個(gè)案介紹二 —— 金色奧斯卡 金爵（ 6）總結(jié)：216。能夠巧妙的借用已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 “金色維也納 ”的市場(chǎng)知名度，迅速推出新樓盤(pán)。 216。龍脈的規(guī)劃設(shè)計(jì)順應(yīng)了部分客戶對(duì)風(fēng)水的信仰。 借鑒：216。塑造浪漫的文化氣氛，將音樂(lè)、電影等高尚文化與居住環(huán)境聯(lián)系起來(lái)。216。一樓架空，引景入室，與自然環(huán)境的親密接觸。提香 別 墅上海其他知名別墅形象掃描湯 臣高 爾 夫 別 墅 九溪十八 島上海知名別墅也很多，本報(bào)告旨在通過(guò)若干項(xiàng)目的介紹使人產(chǎn)生一葉知秋的感覺(jué)。提香別墅開(kāi) 發(fā) 商 上海韻園置 業(yè) 有限公司 位置 位于康 橋別 墅板 塊 ，南 匯 秀沿路 1弄 物 業(yè) 管理公司 上海 時(shí) 和南都物 業(yè) 管理有限公司 項(xiàng) 目概況 占地面 積 ： 22萬(wàn)余平方米建筑面 積 ： 容 積 率： 總 套數(shù)： 165套獨(dú) 棟別 墅建筑 風(fēng) 格：北美 風(fēng) 格會(huì)所： 4200平方米綠 化率： %景 觀 ： 天然湖、森林車 位：每 戶 一至兩個(gè)主力 戶 型 不 詳單 價(jià) 獨(dú) 棟 13000元 /平方米銷 售狀況 2023年 3月 10日開(kāi) 盤(pán)湯臣高爾夫別墅開(kāi) 發(fā) 商 湯 臣高 爾 夫（上海）有限公司 位置 浦 東 新區(qū) 龍東 大道 1號(hào) 湯 臣高 爾 夫球 場(chǎng) 內(nèi) 物 業(yè) 管理公司 大峰物 業(yè) 管理（上海）有限公司 項(xiàng) 目概況 占地面 積 ： 140萬(wàn)余平方米建筑面 積 ： 建筑 風(fēng) 格： 地中海式、拉斯維加式和古典法式 綠 化率： 60%景 觀 ：流泉、高 爾 夫球 場(chǎng)車 位：每 戶 兩個(gè)物管 費(fèi) ： /月 .平方米主力 戶 型 350425平方米單 價(jià) 獨(dú) 棟 25000元 /平方米，起價(jià) 20230元 /平方米銷 售狀況 現(xiàn) 售 為 第八期， 銷 售形 勢(shì)較 好上海別墅市場(chǎng)總結(jié)216。 區(qū)域 ：版塊分布明確，檔次差異明顯。216。 價(jià)位 ：普通別墅價(jià)位在 5000—10000 元 /平方米間，高檔別墅為 10000—30000 元 /平方米， 價(jià)格懸殊驚人。216。 面積 ：暢銷面積在 200—600 平方米216。 風(fēng)格 ：以歐式、美式風(fēng)格為主，舶來(lái)品較多216。 客戶 ：全球跨國(guó)大企業(yè)高管，港澳臺(tái)客商，本地實(shí)業(yè)家，外籍人士，企業(yè)高管，科技新貴，具有軍、政背景的人士 。上海作為中國(guó)的金融中心，長(zhǎng)三角的領(lǐng)頭羊，盡管沒(méi)有太多優(yōu)美的自然景觀資源，但仍然有著數(shù)量不菲的別墅群，且誕生了中國(guó)大陸售價(jià)最高的超級(jí)豪宅，深圳作為珠三角的核心城市，在人均收入高居全國(guó)榜首的事實(shí)面前， 打造極品府邸，市場(chǎng)利好不容置疑 。工作思路深圳宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析別墅市場(chǎng)分析研究北京別墅市場(chǎng)分析研究上海別墅市場(chǎng)分析研究其他城市知名別墅概覽深圳別墅市場(chǎng)分析研究深圳別墅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)判定其他城市知名別墅介紹—— 杭州 桃花源杭州印象市場(chǎng)狀態(tài)：樓盤(pán)銷售普遍向好， “漲 ”聲一片 ——“ 不擔(dān)心賣(mài)不出去，只擔(dān)心買(mǎi)不到 ”。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要集中在城西，主力戶型 97120M2，均價(jià) 60008000元 /m2左右。二手房?jī)r(jià)格范圍： 50007500元 /m2；本地人購(gòu)房占 70%以上，持外地身份證購(gòu)房者比例不足 30%房地產(chǎn)消費(fèi)能力與深圳較為接近 。杭州知名別墅 —— 桃花源項(xiàng)目規(guī)模 ：占地 173萬(wàn) M2 物業(yè)類型 ：別墅 /半山別墅售價(jià)范圍： 200300萬(wàn) /套客戶類型： 自用，全省范圍開(kāi)發(fā)商： 浙江綠城房地產(chǎn)集團(tuán) 地理位置： 位于杭州城西近郊鳳凰山南麓風(fēng)景秀麗的丘陵地帶項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： 融合中國(guó)民居庭院的思想，強(qiáng)調(diào)建筑的庭院圍合形態(tài)、建筑與自然環(huán)境的共生共長(zhǎng)和互為映襯關(guān)系；吸取了國(guó)外鄉(xiāng)村別墅的優(yōu)雅風(fēng)格總占地： 1200畝戶數(shù)： 200余座別墅和少量公寓容積率： 桃花源印象 別墅依山而建，流水環(huán)繞，遠(yuǎn)山隱約 …… 開(kāi)發(fā)商同時(shí)保留了小區(qū)內(nèi)一塊 20畝的菜田，業(yè)主可購(gòu)買(mǎi)自用。細(xì)節(jié)的運(yùn)用如行云流水，和