【正文】 莊、華景園別墅、田園居、青青山莊、銀谷別墅客戶以內(nèi)外銷相結(jié)合；處于別墅概念成熟區(qū)域，并且開始向郊區(qū)擴(kuò)展平穩(wěn)期2023全區(qū)呈現(xiàn)百花齊放翠林別墅、城市山谷、半山海景、波托菲諾客戶以本地企業(yè)家、知富新貴為主，跨區(qū)域置業(yè)的客戶增多。細(xì)節(jié)的運用如行云流水，和諧而不露跡 …… 銷售小姐非常專業(yè)，對項目的介紹張弛有度杭州知名別墅 —— 桃花源借鑒：地理位置： 位于杭州城西近郊鳳凰山南麓風(fēng)景秀麗的丘陵地帶項目優(yōu)勢： 融合中國民居庭院的思想，強(qiáng)調(diào)建筑的庭院圍合形態(tài)、建筑與自然環(huán)境的共生共長和互為映襯關(guān)系；吸取了國外鄉(xiāng)村別墅的優(yōu)雅風(fēng)格總占地： 1200畝戶數(shù)： 200余座別墅和少量公寓容積率： 房地產(chǎn)消費能力與深圳較為接近 。本地人購房占 70%以上，持外地身份證購房者比例不足 30%房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在城西，主力戶型 97120M2，均價 60008000元 /m2左右。 桃花源杭州印象市場狀態(tài)：上海作為中國的金融中心，長三角的領(lǐng)頭羊，盡管沒有太多優(yōu)美的自然景觀資源，但仍然有著數(shù)量不菲的別墅群，且誕生了中國大陸售價最高的超級豪宅，深圳作為珠三角的核心城市，在人均收入高居全國榜首的事實面前， 打造極品府邸，市場利好不容置疑 。 風(fēng)格 ：以歐式、美式風(fēng)格為主，舶來品較多216。216。216。綠 化率： 60%景 觀 ：流泉、高 爾 夫球 場車 位：每 戶 兩個物管 費 ： /月 .平方米主力 戶 型 350425平方米單 價 獨 棟 25000元 /平方米，起價 20230元 /平方米銷 售狀況 現(xiàn) 售 為 第八期， 銷 售形 勢較 好上海別墅市場總結(jié)216。提香別墅開 發(fā) 商 上海韻園置 業(yè) 有限公司 位置 位于康 橋別 墅板 塊 ，南 匯 秀沿路 1弄 湯 臣高 爾 夫 別 墅 216。借鑒：216。龍脈的規(guī)劃設(shè)計順應(yīng)了部分客戶對風(fēng)水的信仰。 其它住戶委托事宜上海知名個案介紹二 —— 金色奧斯卡 金爵（ 6）總結(jié)：216。5） 別墅室內(nèi)及私家花園專業(yè)除蟲、草坪養(yǎng)護(hù)服務(wù)4） 別墅外墻與外玻璃清潔2） （ 2） 代請家教、園丁與司機(jī)11)代訂純水礦泉水并提供送水上門服務(wù)9)代理寄信與包裹領(lǐng)取及送信與包裹上門服務(wù)7)代理 IP網(wǎng)絡(luò)服務(wù)5)提供國際學(xué)校教育咨詢3)別墅管理免費服務(wù)項目1)金色維也納 —— 品牌 —— 品質(zhì)有風(fēng)情有故事有 文化 的地方 臻品藝墅 引景入室上海知名個案介紹二 —— 金色奧斯卡 金爵（ 4）銷售資料：一期開盤時間： 2023年 7月二期開盤時間： 2023年 4月起價： 500萬元 /套目前最高價： 1500萬元 /套套可售面積： 300—350 平方米主要賣點：氣派非凡的龍脈規(guī)劃 —— 風(fēng)水庭院深深的水景園林 占地面積： 180000平方米綠化率： 40%容積率： 上海知名個案介紹二 —— 金色奧斯卡 金爵（ 2）問鼎別墅中的 “奧斯卡 ”潮涌東方，龍聚金爵上海知名個案介紹二 —— 金色奧斯卡 金爵（ 3）產(chǎn)品特色：新古典主義的歐式建筑將繁復(fù)的雕花改為明朗的線條，將簡潔的現(xiàn)代元素融于古典氣息的建筑中，比例嚴(yán)謹(jǐn)，線條明快，色調(diào)沉穩(wěn)，格局大氣。地理位置 ：項目概況：小區(qū)以貫穿南北的 “龍形 ”道路為主軸，寓意吉祥的 “中國龍脈 ”，整個地塊被二條自然河道劃分為三塊。營銷手法要創(chuàng)新，高姿態(tài)入市，提高神秘感和尊崇感。借鑒：216。因為附加值的獨一無二，才賦予了樓盤高價的底氣和價值的不可比擬性。216。上海知名個案介紹一 —— 上海紫園（ 6）總結(jié)：216。一期完全獨立私家豪宅，每戶均可設(shè)游泳池，游船碼頭，保齡球道，網(wǎng)球場等。上海知名個案介紹一 —— 上海紫園（ 5）相關(guān)資料：起價 ： 28850元 /平方米最高價 ： 44450元 /平方米物業(yè)管理費 ： 10元 /平方米 /月 特別營銷手段：252。 他們?nèi)际怯性趪馍畹慕?jīng)歷。產(chǎn)品風(fēng)格：別墅實景客戶描述：目標(biāo)客戶特點：非常有錢（必要條件）。 容積率： （ ）的別墅上海知名個案介紹一 —— 上海紫園（ 3）項目的優(yōu)勢與劣勢介紹：優(yōu)勢： 劣勢：居于佘山國家旅游區(qū)優(yōu)美的水景與島嶼的組合產(chǎn)品設(shè)計方面，邀請了澳大利亞、美國等世界各國著名設(shè)計大師，采用個別度身定做的方法， 在東佘山月湖邊上還有 2600畝土地，將作為上海紫園二期開發(fā)。上海知名個案介紹一 —— 上海紫園（ 1）n位于佘山高檔別墅區(qū)n松江佘山國家旅游假區(qū)佘山山前路 地理位置 ：上海知名個案介紹一 —— 上海紫園（ 2）項目概況：總占地面積 1,380畝，其中水面積達(dá) 300畝。從最近的客戶調(diào)研情況分析，數(shù)據(jù)顯示客戶對別墅形態(tài)的要求發(fā)生了相當(dāng)明顯的變化，分析如下：上海別墅市場客戶情況 買家區(qū)域： 買家職業(yè)：上海作為國際化大都市，吸引國內(nèi)其他省市的客戶以及港澳臺的客戶與上海本地的客戶比例相差不大，各自約占 1/3。 區(qū)域版塊分析：六大板塊引領(lǐng)上海別墅市場 一、顓橋 VS Townhouse二、滬青平－徐涇板塊：老虹橋的延伸 三、佘山板塊－高檔別墅的發(fā)翔地 四、平民化的九亭－莘閔別墅區(qū)五、深不可測的浦東別墅板塊六、 “ 漸行漸遠(yuǎn) ” 的大東郊－南匯別墅上海別墅市場需求的形態(tài)及其變化 三、泛長三角的別墅消費觀 上海的自然資源相對匱乏，周邊城市（如無錫、蘇州、杭州）資源更有優(yōu) 勢，消費觀越來越泛城市化。所處階段上海別墅市場現(xiàn)狀概述一、版塊之爭愈加明顯 松江、南匯、浦東、青浦、閔行傳統(tǒng)的別墅區(qū)域形象及升值潛力出現(xiàn)分化。工作思路深圳宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析別墅市場分析研究北京別墅市場分析研究上海別墅市場分析研究其他城市知名別墅概覽深圳別墅市場分析研究深圳別墅市場發(fā)展趨勢判定上海別墅市場分析上海房地產(chǎn)發(fā)展階段的判定30004000US$ 40008000US$ 8000 US$8003000US$發(fā) 展 階 段 啟 動 期 緩 慢 發(fā) 展期 快速增 長 期 減 緩發(fā) 展期人均 GDP（美元） 800～ 3000 3000～ 4000 4000～ 8000 8000以上需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求 為主 改善需求 為主發(fā) 展特征超速 發(fā) 展單純 數(shù)量型平 穩(wěn)發(fā) 展以數(shù)量 為 主，數(shù)量與 質(zhì) 量并重快速 發(fā) 展以 質(zhì) 量 為 主，數(shù)量與 質(zhì) 量并重緩 慢 發(fā) 展綜 合 發(fā) 展型? 2023年上海市人均 GDP5650美元，房地產(chǎn)發(fā)展已進(jìn)入快速增長期，正處于快速增長期的初級階段。 客戶 ：實業(yè)家 /商人，投資客，文藝界（導(dǎo)演、演員等）人士，教育文化界（教授等）人士，科技新貴，政界、軍界背景人士。 面積 ：暢銷戶型面積集中在 300—800 平方米216。 價位 ：普通別墅價位在 5000—15000 元 /平方米間， 高檔別墅為 15000—25000 元 /平方米。216?？?戶 分 為 三 類 ：外籍人所占比例 為 30%左右， 東 南 亞 人 為 主，歐美人很少，沒有夫妻二人均 為 歐美人的客 戶 ；另一 類為 原來在市中心 買 高檔公寓的客 戶 ；第三 類 是在天竺香江地區(qū)久住和投 資 的客 戶 。建筑 風(fēng) 格：北美建筑 風(fēng) 格綠 化率： 55%景 觀 ： 3萬多平米原生水域物 業(yè) 管理 費 ： /平方米 /月車 位： 650個， 單車 位 車庫 ，室外 車 位一個。長島瀾橋開 發(fā) 商 北京北辰房地 產(chǎn) 開 發(fā) 股份有限公司位置 北京朝陽區(qū)機(jī) 場 高速公路北皋出口物 業(yè) 管理公司 世邦魏理仕物 業(yè) 有限公司項 目概況 占地面 積 ： 20萬平米，建 設(shè) 用地 16萬平方米建筑面 積 ： 容 積 率： 總 套數(shù)： 300套，多拼、雙拼、獨 棟產(chǎn) 品，以雙拼 為 主。優(yōu)山美地開 發(fā) 商 北京碧水源房地 產(chǎn) 開 發(fā) 有限公司位置 順義 區(qū)后沙峪 鎮(zhèn)榆楊 路 4號項 目概況 占地面 積 ： 70萬平方米建筑面 積 ： 46萬平方米容 積 率： 總 套數(shù)：共 約 600棟別 墅，一期獨 棟別 墅 230棟 。萊蒙湖 161。借鑒 ：161。161。 云集了亞洲多位建筑設(shè)計大師的作品，在全中國引起轟動。 2023年 9月榮獲威尼 斯雙年展 “ 建筑藝術(shù)推動大獎 ” 。 宣傳方式上結(jié)合卓有成效的活動營銷。 產(chǎn)品風(fēng)格上不妨借鑒名家或名城之作。 橘郡樣板間的宣傳方式和水印長灘在開發(fā)量上的合理控制是營造產(chǎn)品稀缺的一種有效方法。 物業(yè)費：橘郡 4元 /㎡ /月，別墅： 6元 /㎡ /月知名個案介紹三 —— 橘郡 /水印長灘（ 8） 總結(jié) ：161。 SWA——世界三大權(quán)威景觀設(shè)計公司之一161。 USA 本土頂級設(shè)計團(tuán)隊161。知名個案介紹三 —— 橘郡 /水印長灘（ 7）其他資料161。161。161。（含精裝修）161。專業(yè)高雅的戶型圖冊、 DM單、客戶通訊知名個案介紹三 —— 橘郡 /水印長灘（ 6）銷售效果161。高檔禮品252。252。通過網(wǎng)絡(luò)全方位展示別墅的方方面面252。產(chǎn)品風(fēng)格：知名個案介紹三 —— 橘郡 /水印長灘（ 5）客戶描述：目標(biāo)客戶特征：實業(yè)、富商 —— 被稱為商海蛟龍的城市精英目標(biāo)客戶行為特征：固定的交際圈為事業(yè)而忙碌成交客戶類別：成功商人，大企業(yè)頂層管理人士，演藝圈營銷策略與手段：策略依據(jù)：突出產(chǎn)品的異域風(fēng)情營銷手段： 為了追求這種全新的自由、自我的美式生活，體現(xiàn)住宅與生活的最大化默契，因此橘郡的發(fā)展商 中洋創(chuàng)業(yè)，將 ORANGECOUNTY是 80年代以來美國住宅最具有代表性的高尚生活區(qū)，與當(dāng)今眾所周知的比弗利山（ BEVERY 橘郡：容積率 ，共 152套街區(qū)式獨棟別墅，面積范圍為 180—230㎡ /套。 消費者對景觀比較癡迷，即使是人造景觀，只要模仿的自然程度高，同樣會獲得追捧。 充分挖掘區(qū)域價值，擴(kuò)大優(yōu)勢，改造不足。 內(nèi)部景觀的營造是本項目取得成功的關(guān)鍵。 區(qū)域價值是本項目實現(xiàn)高銷售價格的基礎(chǔ)。 中央空調(diào) ：清華同方（帶精裝修的戶型贈送）價值 1112萬元 /臺 161。 電視 ： CNN、 HBO免費161。161。 會所 ：會所費用： $70/人 /月，家庭會所費： $100/家 /月， 45個直系親屬。 裝修 ：雙拼客戶要裝修的較多，偏好古典中式風(fēng)格；獨棟別墅，極少要裝修 。 市場反應(yīng) ：京城知名度最高的別墅之一，也是公開售價最高的別墅。 裝修報價 ： 55100萬。 銷售率 ： 60%以上。均為毛坯房價格。 實現(xiàn)均價 ：一期：臨水部分銷售價格為 $2300/㎡；較低價格為： $2023/㎡ 。借助奧運熱點167。俱樂部會員167。網(wǎng)絡(luò)營銷與傳統(tǒng)媒介的結(jié)合渠道建設(shè)：167?；顒訝I銷：如邀請客戶共度中秋節(jié)、舉辦金葵風(fēng)情節(jié)、奧運圖片展等252。252。產(chǎn)品風(fēng)格：一期別墅二期別墅知名個案介紹二 —— 紫玉山莊（ 5）客戶描述：目標(biāo)客戶特征：實業(yè)、富商、影視大腕、城市里新崛起的財富人士目標(biāo)客戶行為特征：在城市中忙碌的人，既可享受優(yōu)美的居住環(huán)境，又可享受周圍便利的設(shè)施成交客戶類別：外國駐華使館人員，北上京城的廣東等地成功的商人和企業(yè)家，也有一些北京娛樂圈成功人士營銷策略與