【正文】 策 ： 全款 97折，按揭 99折 ?近期營銷投放渠道和主題： 戶外、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)；主打產(chǎn)品及銷售信息 ?暢銷戶型： 聯(lián)排、疊拼 ； 滯銷戶型 ：獨(dú)棟 ?成交情況 ： 別墅近 期成交情況一般 60 成都市別墅個(gè)案分析 部分片區(qū)典型項(xiàng)目 具備成為成都休閑度假型別墅區(qū)的潛力，未來將 會(huì)發(fā)展成為以 5+2度假型居所為主的高檔別墅板塊 南延線 —— 麓山國際社區(qū)別墅 基本信息 占地面積： 約 4000畝（住宅 2600余畝、高爾夫 1200于畝） 建筑面積： 500000平方米 容積率： 綠化率： 45% 建筑風(fēng)格：地中海建筑風(fēng)格（意大利經(jīng)典別墅風(fēng)格、西班牙安達(dá)盧西亞傳統(tǒng)別墅、塔期干式鄉(xiāng)村別墅等） 建筑類別：獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼 主力戶型： 200500㎡ 獨(dú)棟、洋房 項(xiàng)目定位： 麓山高檔公園別墅 麓山國際社區(qū)完整引進(jìn)北美及歐洲的經(jīng)典住宅形態(tài)，所有的建筑都以低密度的姿態(tài)融入麓山的原生地形之中，優(yōu)美的高爾夫碧野與托斯卡納、法式、意式、西班牙式、北美式別墅以及花園洋房交織在一起，完美沉淀為中國 最令人向往的成熟高爾夫住區(qū) 。從結(jié)構(gòu)上體 現(xiàn)出沉穩(wěn)大氣的平衡氣度，別墅形象更加豐滿厚重。項(xiàng)目以 “ 稀世大宅，親水為上 ” 的建筑思想打造出 “ 原灣 獨(dú)棟，流水聯(lián)排，院落疊墅 ” 三大別墅形態(tài)，演繹稀缺，純粹的頂級(jí)城市別墅生活。 ?價(jià)格區(qū)間 ： 單價(jià) 1500017000元 /平米，總價(jià) 365626萬 /套。復(fù)地 〃 御香山以極致規(guī)格打造億元級(jí)規(guī)格會(huì)所，星級(jí)莊園式藝術(shù)會(huì)所面積高達(dá) 10000平米，室內(nèi)多個(gè)挑空庭院的創(chuàng)意空間設(shè)計(jì)，極盡藝術(shù)氣息的奢華裝修，體現(xiàn)了御香山與眾不同的生活氣場，同時(shí)預(yù)示了御香山即將引領(lǐng)成都別墅生活新高度。 開發(fā)商： 成都和華偉業(yè)臵業(yè)有限公司 投資商：和泓地產(chǎn) 52 客 戶分析 客戶來訪主要區(qū)域：市區(qū)、華陽、省內(nèi)二級(jí)城市 年齡段： 3550歲 階層：公務(wù)員、私營企業(yè)主、個(gè)體 關(guān)注點(diǎn)：價(jià)格、區(qū)位、產(chǎn)品、配套 近期推廣階段 A 和泓半山 260400平米聯(lián)排別墅均價(jià) 15000元 20230207 B 和泓半山 260400平米聯(lián)排別墅全款 97折按揭 99折 20230110 C 和泓半山純別墅社區(qū)全款 97折 20230105 D 和泓半山 260400平米聯(lián)排別墅起價(jià) 200萬全款 97折 20231209 E 和泓半山 260400平米聯(lián)排別墅惠后起價(jià) 220萬 20231021 F 和泓半山 240400平米聯(lián)排別墅起價(jià) 9000元 20230928 53 銷售狀況 ?在售房源： 項(xiàng)目現(xiàn)在售 260400平米聯(lián)排別墅 ，剩余房源較多。 園林景觀規(guī)劃 50 銷售狀況 ?在售房源： 現(xiàn)余少量 200360平米聯(lián)排別墅 ，獨(dú)棟在售 ?價(jià)格區(qū)間 ： 聯(lián)排 均價(jià) 20230元 /平米，總價(jià) 3502300萬 /套 ?銷售政策 ： 全款 95折，按揭 97折 ?近期營銷投放渠道和主題： 戶外、網(wǎng)絡(luò)；主打產(chǎn)品形象 ?暢銷戶型： 聯(lián)排 ； 滯銷戶型 ：獨(dú)棟 ?成交情況 ： 別墅近 期成交情況較差 51 成都市別墅個(gè)案分析 競品項(xiàng)目 和泓半山 基本信息 占地面積： 300畝 建筑面積： 57000平方米 容積率： 綠化率： 40% 建筑風(fēng)格： 英式 建筑類別： 聯(lián)排 主力戶型： 250㎡ 總戶數(shù)： 192戶 項(xiàng)目定位： 長坡疊嶺純別墅社區(qū) 和泓半山坐落在城南 CBD以南的山河疊嶺之上，近鄰麓山、卡地亞，擁有其它 CBD別墅只可望洋興嘆的生態(tài)自然資源。 ?一軸 一條社區(qū)環(huán)山大道，整個(gè)社區(qū)圍繞著環(huán)山主干道隨形就勢，形成多個(gè)相對(duì)獨(dú)立的區(qū)域。其中錯(cuò)拼別墅建筑之間全部呈折線排列，由相鄰兩棟、最多四棟建筑組成一個(gè)錯(cuò)拼組團(tuán)，加上地勢的錯(cuò)落，建筑之間自然錯(cuò)落出一定的視覺高差。建筑景觀以天然形成的山頂湖泊為中心。項(xiàng)目內(nèi) 2100 平方米的天然湖泊很有特色，處于項(xiàng)目的制高位，與項(xiàng)目 12 米高差的臺(tái)地地勢形成了自然景觀的錯(cuò)落。 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) 48 49 ?保留原生態(tài)景觀 半山衛(wèi)城位于牧馬山半山，坡地和臺(tái)地自然造成最高達(dá) 10 多米的高差，山勢的起伏形成天然高低落差。 4 、組團(tuán)規(guī)劃 半山衛(wèi)城以地中海沿岸的別墅生活為藍(lán)本，運(yùn)用香水之城、藝術(shù)之城、貴族之城、鮮花之城、榮耀之城五大組團(tuán)，完美演繹地中海風(fēng)情，創(chuàng)造成都別墅新時(shí)尚。 因此，開發(fā)商根據(jù)市場潮流和地塊情況決定采用地中海風(fēng)格為規(guī)劃理念。項(xiàng)目在規(guī)劃中保持原始山地地形，地勢逶迤起伏，從山頂最高點(diǎn)到主入口處達(dá) 12米的高差，創(chuàng)造坡地的建筑，創(chuàng)造山的時(shí)尚，創(chuàng)造最佳的山居產(chǎn)品，并且結(jié)合項(xiàng)目地塊優(yōu)勢開發(fā)的三種不同別墅產(chǎn)品類型使不同坡地地形的山居價(jià)值開發(fā)到最優(yōu) 。 45 成都市別墅個(gè)案分析 競品項(xiàng)目 半山衛(wèi)城 基本信息 占地面積： ,建設(shè)用地 ，分兩期開發(fā) 建筑面積： 79000平方米 容積率： 綠化率： 36% 景觀建筑風(fēng)格：地中海風(fēng)格 建筑類別：獨(dú)棟、小獨(dú)棟、聯(lián)排 主力戶型： 186360㎡ 總戶數(shù)：共 352戶，一期 193戶，二期 159戶 項(xiàng)目定位： 地中海式田園風(fēng)情景觀 半山衛(wèi)城樸墅位于成都市城南新區(qū)副中心牧馬山新城內(nèi) 。龍湖悠山郡提出的園區(qū)打造理念 —— 十大生活體系及樣板園區(qū)營造的生活氛圍吸引大量客戶前往參觀，總價(jià)稍高但贈(zèng)送空間多，使得單價(jià)與同區(qū)域產(chǎn)品具有較強(qiáng)的競爭力，加之高來訪量便促就了高的銷售量。 龍湖悠山郡的熱銷，絕大部分取決于其龍湖品牌 開發(fā)理念、 號(hào)召力及全國客戶對(duì)龍湖產(chǎn)品的追隨。悠山郡也因此成為成都最大的 “ 城市千畝環(huán)山別墅群 ” 開發(fā)商：龍湖地產(chǎn) 41 一期規(guī)劃 總建設(shè)用地 97畝 總建筑面積 ㎡ 商業(yè)建面 8337㎡ 住宅容積率 172戶 建筑形態(tài) 聯(lián)排、獨(dú)棟 開盤時(shí)間 2023年 12月 住宅建面 ㎡ 總戶數(shù) 總 獨(dú)棟 ?一期總戶數(shù)： 172戶 ?聯(lián)排套數(shù)： 24余套 ?獨(dú)棟套數(shù)： 148余套 ?戶型配比：聯(lián)排 % 獨(dú)棟 % ?建筑風(fēng)格：英式鄉(xiāng)村風(fēng)格 ?園林風(fēng)格：英式鄉(xiāng)村風(fēng)格 42 客 戶分析 客戶來訪主要區(qū)域：市區(qū)、雙流、省內(nèi)外城市 年齡段： 3055歲 階層：中產(chǎn)階級(jí)、私營老板、公務(wù)員 關(guān)注點(diǎn)：價(jià)格、區(qū)位、產(chǎn)品、環(huán)境、開發(fā)商品牌 近期推廣階段 A 龍湖悠山郡單價(jià) 8000起網(wǎng)交會(huì)最高惠 5點(diǎn) 20230227 B 龍湖悠山郡 16席聯(lián)排總價(jià)約 175萬全款 97折 20230221 C 龍湖悠山郡在售 290330平米的獨(dú)院別墅全款 97折 20230119 D 龍湖地產(chǎn)高端：收獲的不只是悠山郡 20230105 E 龍湖悠山郡聯(lián)排 175萬起獨(dú)棟 320萬起 20230104 F 龍湖悠山郡獨(dú)院別墅全款 97折 20231228 43 銷售狀況 ?在售房源： 一期即將售罄，二期即將亮相， 290330平米的獨(dú)院別墅在售 ?價(jià)格區(qū)間 ： 總價(jià) 320550萬 /套 ?銷售政策 ： 贈(zèng)送 710個(gè)私家庭院，全款 97折，按揭無優(yōu)惠，一戶一價(jià) ?近期營銷投放渠道和主題： 高炮、桁 架、網(wǎng)絡(luò)；主打銷售產(chǎn)品銷售情況 ?暢銷戶型： 聯(lián)排、小獨(dú)棟 ； 滯銷戶型 ： / ?成交情況 ： 因房源量少，別墅近期 成交量減少 一期 44 龍湖悠山郡于 2023年 9月 28日亮相， 在樓市入冬的狀態(tài)下， 2023年末 龍湖 .悠山郡連續(xù)三周蟬聯(lián)成都別墅成交面積和成交套數(shù)冠軍，擊敗眾多聯(lián)排別墅。悠山郡整體規(guī)劃近 3000畝規(guī)模，是龍湖在成都的第三個(gè)別墅項(xiàng)目，也是龍湖集團(tuán) 17年以來規(guī)模最大的純別墅項(xiàng)目。也印證當(dāng)前市場產(chǎn)品的發(fā)展趨勢 —— 高性價(jià)比產(chǎn)品，這種產(chǎn)品是規(guī)避房地產(chǎn)淡市下資金流動(dòng)緩慢的有效出路。額外優(yōu)惠：網(wǎng)上房交會(huì)特惠 3% ?近期營銷投放渠道和主題： 高炮、桁 架、網(wǎng)絡(luò)；主打銷售產(chǎn)品及總價(jià) ?暢銷戶型： 疊拼、聯(lián)排、獨(dú)棟 ； 滯銷戶型 ： / ?成交情況 ： 別墅近 期成交量少 開發(fā)模式： 金科廊橋水鄉(xiāng)項(xiàng)目共分 5期開發(fā)，一期以獨(dú)棟和雙拼、聯(lián)排為主；二期以聯(lián)排和疊拼為主；三期暫推出 36套小獨(dú)棟；四期以疊拼和聯(lián)排為主，附帶開發(fā)小高層加底商的模式?？們r(jià) 90萬起。四期疊拼剩余 20%的房源在售。 開發(fā)商：金科地產(chǎn) 38 客 戶分析 客戶來訪主要區(qū)域：城南、雙流、省內(nèi)外城市 年齡段： 3055歲 階層：中產(chǎn)階級(jí)、私營老板、公務(wù)員、企事業(yè)單位高管 關(guān)注點(diǎn)：價(jià)格、區(qū)位、產(chǎn)品、環(huán)境 近期推廣階段 A 金科廊橋水鄉(xiāng)牧山別墅區(qū) 金科再推新品 230360平米聯(lián)排別墅，均價(jià) 10000元 /平米， 3601400平米獨(dú)棟別墅，均價(jià) 14000元 /平米。 建筑面積： 5期建筑面積共 286499㎡ ， 住宅建筑面積 134000㎡ 容積率： 綠化率： 36% 建筑風(fēng)格： 北美風(fēng)格 建筑類別： 獨(dú)棟、 雙拼、 聯(lián)排 、 疊拼 主力戶型： 166400㎡ 總戶數(shù)：約 500戶 項(xiàng)目定位： 濕地公園中的網(wǎng)球文化社區(qū) 金科廊橋水鄉(xiāng) ,“ 牧馬山最美的別墅 ” ，榮膺 “ 中華金石獎(jiǎng)” 頂尖居住品牌， “ 世界現(xiàn)代田園城市示范項(xiàng)目 ” 。以底總價(jià)的優(yōu)勢占領(lǐng)別墅市場銷量榜，走量一直處于成都市區(qū)別墅市場前茅。目前一、二期剩余房源共 30余套，其中 7套獨(dú)棟。所倡導(dǎo)的新奢適主義別墅的 “ 奢適” ，強(qiáng)調(diào)的是一種平衡的哲學(xué)，更是一種人生的修煉。在奢侈主義的大潮中，翡儷山拋棄奢而豪的外在，轉(zhuǎn)而尋找奢而精的內(nèi)在?？傮w而言，在 2023年嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形式下，低總價(jià)高性價(jià)比的經(jīng)濟(jì)型別墅依然是市場消費(fèi)主流。 2023年雅居樂花園別墅實(shí)得面積均價(jià) 5500元 /平方米，連續(xù)數(shù)月成為別墅銷量冠軍；金科廊橋水鄉(xiāng) 90萬元 /套的疊拼，一經(jīng)面市，便受到購房者強(qiáng)烈關(guān)注；龍湖 〃 悠山郡獨(dú)院實(shí)得面積400余平米最低總價(jià) 270萬，首推房源 140余套近 1個(gè)月房源所剩無幾。 信息來源：搜房網(wǎng) 32 2023年成都別墅 市場發(fā)展趨勢 低總價(jià)、高性價(jià)比 當(dāng)前的別墅不再僅僅屬于金字塔尖的人群。 行政區(qū)域來看，別墅存量套數(shù)雙流領(lǐng)頭，其次是都江堰、新都、溫江、新津，存量面積均在 20萬㎡左右，其中雙流存量高達(dá) ㎡。 ? 獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、花園洋房供銷比分別為 、 、 ，雙拼物業(yè)供小于求，聯(lián)排別墅嚴(yán)重供大于求，花園洋房基本保持供需平衡。 28 2023年成都別墅市場 銷售物業(yè)類型比較 聯(lián)排別墅、花園洋房分別以 35%比例排在前列，其次是獨(dú)棟、雙拼。 ? 從小區(qū)域來看，銷售面積前三位分別為雙流、溫江、都江堰、新津、大邑。整體而言，受調(diào)控政策影響，別墅成交出現(xiàn)下降，但從月度新增走勢來看，別墅每月成交平穩(wěn)，基本保持在 1016萬㎡ /月。 從小區(qū)域來看，新增別墅供給主要來自雙流、溫江、都江堰、新津、新都， 雙流新增主要來自麓湖新城、國奧村、復(fù)地御香山、三盛翡麗山 ；溫江新增主要來自金馬湖 1號(hào)、悅水藍(lán)山、芙蓉錦繡；都江堰新增主要來自龍湖小院青城、中鐵水映青城、臵信芙蓉青城、云棲谷、香頌湖國際；新津新增主要來自龍湖悠山郡、臵信牧山麗景、金科廊橋水鄉(xiāng)；新都新增主要來自萬科五龍山、保利公園 198。 24 2023年成都別墅市場 新增供給月度走勢 2023年成都市累計(jì)新增別墅 8502套，規(guī)模為 ㎡，同比下降 %，其中 11月出現(xiàn)集中放量， 10月放量較小，其余月度供給平穩(wěn)。隨著天府新區(qū)規(guī)劃概念的提出，南延線及牧馬山片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的優(yōu)勢更加凸顯。如都江堰 青城山板塊仍舊依托其稀缺的自然價(jià)值和人文價(jià)值來促就度假型別墅產(chǎn)業(yè)；城北板塊、溫江板塊及外雙楠板塊將依托良好的市政公園，良好的自然環(huán)境，良好的交通和距離主城區(qū)較近的優(yōu)勢，發(fā)展成為典型的城市別墅。自然條件優(yōu)越，中國第四大中央別墅區(qū)。屬于天府新區(qū)規(guī)劃范圍 獨(dú)棟、小獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼 200400㎡； 500700㎡ 中高產(chǎn)階級(jí)、 城市頂級(jí)財(cái)富階層、高端別墅臵業(yè)人群、外來高端養(yǎng)老型客戶 發(fā)展趨勢 客戶階層 產(chǎn)品類型 主要產(chǎn)品面積區(qū)間 區(qū)位 受到城市南移影響，將來物業(yè)必將向類別墅產(chǎn)品 甚至主要的城市別墅區(qū)轉(zhuǎn)變 17 成都市各別墅板塊 外雙楠 依托城市向南發(fā)展格局及天府新區(qū)規(guī)劃的利好，完善的城市配套，具備強(qiáng)有力的升值空間 市區(qū)西南方向，武侯大道，二環(huán)外片區(qū)，含雙楠大道片區(qū) 疊拼、聯(lián)排為主，少量獨(dú)棟 200380㎡ 地緣性客戶如雙流客戶居多，部分省內(nèi)三四級(jí)城市客戶 發(fā)展趨勢 客戶階層 產(chǎn)品類型 主要產(chǎn)品面積區(qū)間 區(qū)位 天府新區(qū)規(guī)劃的誕生，城市配套的不